Revizuirea pieței imobiliare comerciale din Moscova pentru ianuarie-februarie 2011

Conținutul articolului

• Dinamica generală a pieței imobiliare comerciale din Moscova
• În ianuarie, la Moscova au fost construiți 110 mii de metri pătrați. m. de clădiri de birouri noi
• Chiria birourilor din Moscova va continua să crească în preț
• Ceea ce așteaptă piața imobiliară comercială în 2011

Creșterea continuă a economiei țării și recuperarea ei din criză au creat condiții favorabile pentru redresarea afacerilor interne. Drept urmare, cererea pentru imobiliare comerciale este în creștere la Moscova. Cu toate acestea, din cauza reducerii noilor construcții de spații de birouri și de vânzare cu amănuntul în timpul crizei, există o lipsă semnificativă de spațiu. Drept urmare, în unele segmente se înregistrează o creștere a prețurilor și a ratelor de închiriere.

Discuta

• Dinamica generală a pieței imobiliare comerciale din Moscova
• În ianuarie, la Moscova au fost construiți 110 mii de metri pătrați. m. de clădiri de birouri noi
• Chiria birourilor din Moscova va continua să crească în preț
• Ceea ce așteaptă piața imobiliară comercială în 2011

Igor Razzhivin. Pasaj teatral seara. 2010

Dinamica generală a pieței imobiliare comerciale din Moscova

Potrivit analiștilor companiei de consultanță RRG în ianuarie 2011, nu s-au produs modificări majore pe piața de vânzare și vânzare a bunurilor imobiliare comerciale din capital. Cu toate acestea, o serie de tendințe pe termen lung, care au fost evidențiate în a doua jumătate a anului 2010, au fost confirmate. Printre principalele tendințe, remarcăm cererea ridicată de spații de vânzare cu amănuntul din centrul Moscovei, creșterea prețurilor pe segmentul de birouri și scăderea nivelului de spațiu vacant în birourile din clasele A și B +..

Ponderea maximă în structura de aprovizionare în ianuarie a fost în continuare contabilizată de spațiile de birou (48% din totalul spațiilor comerciale). Locul 2 – instalații de producție și depozitare – 27%, apoi du-te – spațiu de vânzare cu amănuntul – 16% și spații gratuite – nouă%.

În luna ianuarie au fost scoase la vânzare pe 1.099 de proprietăți în valoare de 8.848 miliarde de dolari pe piața imobiliară comercială a capitalului, a cărei suprafață totală – 2106 mii mp m.

Experții au observat în ianuarie o scădere semnificativă a ofertei de imobiliare comerciale. Față de decembrie, în termeni cantitativi, oferta a scăzut cu 16% și în ceea ce privește suprafața totală – cu 15%. Această scădere s-a datorat numărului mare de vacanțe, iar proprietarii au mai rămas doar 2 săptămâni din ultima lună pentru a-și face reclamă proprietățile. Dacă o comparăm cu aceeași perioadă din 2010, atunci putem afirma că oferta a rămas practic la același nivel..

Prețul mediu ponderat în comparație cu decembrie 2010 a crescut în ianuarie cu 3% și s-a ridicat la 4202 USD pe mp. cu toate acestea, aceste modificări sunt cel mai probabil asociate cu scăderea dolarului american cu același 3%.

În ianuarie 2011, oferta totală de spațiu de vânzare cu amănuntul din centrul capitalei a scăzut cu 15%, ceea ce este proporțional cu scăderea totală „de vacanță” a bunurilor comerciale propuse. În afara ringului de grădină, scăderea ofertei cu numărul de proprietăți în ianuarie a fost de 13%.

Dinamica prețurilor pe termen lung pentru segmentul de comerț cu amănuntul rămâne destul de stabilă.

Spațiul de birouri în ianuarie comparativ cu decembrie 2010 în centru a crescut cu 4%, în timp ce în afara ringului de grădină prețul a crescut cu 2%. Rețineți că acest segment de piață a început să se revină din criză mult mai târziu decât cel de tranzacționare. Cu toate acestea, în acest moment există o tendință clară, caracterizată printr-o creștere treptată a prețurilor pentru spațiile de birouri din capitală. Volumul ofertelor de birouri pe număr în ianuarie a scăzut cu 18% și pe suprafață totală – cu 16%.

Instalații de producție și depozitare Este singurul tip de bunuri imobiliare comerciale de pe piață care este încă în stagnare. Volumul ofertei acestor obiecte în ianuarie 2011 a scăzut cu 26% din punct de vedere al cantității și al suprafeței totale – cu 14%. În total 84 de obiecte au fost oferite pe piața de capital, cu o suprafață totală de 855 mii de metri pătrați. m. Prețul instalațiilor de depozitare industrială a scăzut, scăderea a fost de 4%.

În februarie 2011, începând cu a 20-a zi a lunii curente, volumul ofertei de obiecte pe piața imobiliară comercială din Moscova, comparativ cu aceeași perioadă a lunii trecute, a crescut cu 14,3% în termeni cantitativi, iar suprafața totală a obiectelor puse pe piață a scăzut cu 5, 2%. S-au oferit spre vânzare 865 de obiecte imobiliare comerciale cu o suprafață totală de 1404 mii de metri pătrați. în valoare de 6 miliarde de dolari.

Alena Dergileva. Noua viață a Vechiului Arbat. 2007

Prețul mediu ponderat în februarie a scăzut cu 2,7% și s-a ridicat la 4089 USD pe mp. m. În structura pieței imobiliare comerciale din capital în ceea ce privește suprafața totală, locul principal este încă deținut de spațiile de birouri, a căror cotă de piață a fost de 59,2%. Al doilea loc este ocupat de instalațiile de producție și depozitare, cota lor – 21,8%, ponderea spațiului de vânzare cu amănuntul – 12,2%.

În ceea ce privește costul total, spațiul de birouri este, de asemenea, în fruntea structurii pieței din Moscova (cota lor – 66,4%). Atunci vine spațiul de vânzare cu amănuntul? 18,1%, iar ponderea spațiilor industriale și a depozitelor a fost? 8,3%.

În ianuarie, la Moscova au fost construiți 110 mii de metri pătrați. m. de clădiri de birouri noi

Potrivit companiei internaționale de consultanță Cushman & Wakefield, la Moscova, în ianuarie 2011, au fost comandate aproape 110 mii de metri pătrați. m. de noi spații de birouri din clasa A și B.

În același timp, a fost construită o singură clădire de birouri „A” („Prisma Business Center”), a cărei suprafață este de 10 mii de metri pătrați. Așadar, volumul total de bunuri imobiliare de înaltă calitate oferite în capitală este în prezent de 11,8 milioane de metri pătrați. m. Conform prognozelor analiștilor companiei, în ciuda cifrelor relativ ridicate din ianuarie, până la sfârșitul anului 2011, volumul total al construcțiilor noi este puțin probabil să depășească 600 mii mp..

Reamintim că în 2010 în capitala Rusiei au fost construite și puse în funcțiune aproape 700 de mii de metri pătrați. m. clădiri de birouri din clasele „A” și „B”. Aceasta este cu 60% mai mică decât în ​​2009. În consecință, există o tendință clară în scăderea volumului construcțiilor imobiliare de birouri. Există foarte puține proiecte noi. Construcția mai multor instalații care se pun în funcțiune în prezent a început înainte de criză. Și nevoia de spațiu de birou de înaltă calitate crește doar.

Vladimir Kachanov. Ploaie pe Petrovka. 1981

Potrivit analiștilor de la Paul’s Yard din Moscova, cele mai solicitate în acest moment sunt spațiile de birouri cu clasa „A” care se termină în centrul orașului și în cartierele tradiționale populare – Sud-Vest și Vest.

Chiria birourilor din Moscova va continua să crească în preț

Conform prognozelor lui Alexey Bogdanov, directorul departamentului imobiliar al biroului și partener al S.A. Ricci / King Sturge, ratele de închiriere pentru birourile din Moscova din clasele A și B + vor crește cu aproximativ 4% în fiecare trimestru. Analistul a mai spus că, datorită creșterii semnificative a cererii pentru spații de birou de înaltă calitate, ratele de închiriere din clasa B vor crește, conform prognozelor sale, creșterea va fi în medie de 2% pe trimestru.

Potrivit companiei S.A. Ricci / King Sturge, de la începutul anului 2011, ratele de închiriere pentru spațiile de birouri din capitala Rusiei au crescut deja cu aproape 15%. Cea mai rapidă creștere a prețurilor de închiriere este observată pentru birourile situate în zonele Garden and Boulevard Ring. Tarifele medii de închiriere aici sunt pentru birourile de clasa A – 700 USD pe an pe mp. m, clasa „B +” – 600 USD pe an pe mp. m. și în zona clasei „B-” – 420 USD pe an pe mp. m.

Tariful de închiriere pentru clădirile de birouri din zona celui de-al treilea inel de transport, pentru obiectele din clasa A este – 460 USD pe an pe mp. m, pentru obiecte din clasa „B +”, „B-” – respectiv 350 $ și 230 $ pe an pe mp. m. În șoseaua de centură din Moscova, tarifele de închiriere pentru birourile claselor „A”, „B +”, „B-” au fost respectiv 400 USD, 360 $ și 190 $ pe an pe mp. m.

Rețineți că prețurile actuale de închiriere pentru spațiile de birouri din Moscova au atins deja nivelul din primăvara anului 2009, când prețurile erau încă departe de colaps. Și tendința generală ascendentă a prețurilor continuă. Potrivit lui Denis Kolokolnikov, directorul general al agenției de consultanță RRG, decalajul dintre costurile spațiilor de birouri din centru și de la periferia Moscovei nu numai că a atins, dar a depășit și perioada anterioară crizei, când obiectele din centrul capitalei erau de două ori mai scumpe sau mai mari. Potrivit expertului, acum există o diferență de peste 135%. În perioada minimă, diferența de preț a fost de doar 90%. Acest lucru este confirmat de creșterea semnificativă a cererii de spații pentru birouri în centru, datorită potențialului limitat de creștere a spațiului nou..

Apolinar Vasnetsov. Vechea Moscova. Piața orașului din secolul al XVII-lea

În 2011, conform prognozelor S.A. Ricci / King Sturge, numărul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare și închiriere va crește, precum și numărul tranzacțiilor de renegociere a contractelor de leasing va scădea. În plus, volumul mediu de spații de birou închiriat va crește. Cei mai activi participanți pe piață vor fi companii din sectorul bancar, industrial și financiar. Numărul mare de tranzacții curente de cumpărare și vânzare și închiriere cu participarea marilor întreprinderi industriale face posibilă continuarea tendinței actuale.

În 2011, potrivit unor experți, băncile mari rusești precum Sberbank din Rusia, Rosselkhozbank și Raiffeisen Bank iau în considerare posibilitatea achiziționării / închirierii de noi birouri imobiliare în capitală. Unele companii industriale nu exclud, de asemenea, posibilitatea închirierii sau achiziționării de noi spații de birouri..

Ceea ce așteaptă piața imobiliară comercială în 2011

În 2011, tendințele expuse anul trecut vor continua. Criza pierde treptat, astfel încât cererea de pe piața imobiliară comercială se va intensifica. Este probabil să existe un deficit de spații vacante și, ca urmare, prețurile și ratele de închiriere în unele segmente de piață vor crește..

Ratele de închiriere pentru proprietățile de birou de înaltă calitate pot crește cu 10-15% în cursul anului. În același timp, este puțin probabil ca chiria spațiului de vânzare cu amănuntul să crească. Acest lucru se datorează volumului semnificativ de punere în funcțiune a noilor centre comerciale.

În general, se va observa echilibrul ofertei și cererii, așa cum s-a spus deja, cererea va crește, dar nu va reveni la nivelul de dinainte de criză în 2011.

O mică parte din noile proprietăți imobiliare de bună calitate care apar pe piață pe toate segmentele de piață vor fi solicitate în primul rând, aceste zone vor fi rapid achiziționate și completate de chiriași.

O întrerupere forțată a construcției de noi spații în timpul crizei poate duce la faptul că piața se poate confrunta cu o deficiență de spații în anumite segmente de piață.

În general, se poate remarca faptul că, în 2011, piața imobiliară comercială a capitalului va continua treptat să atingă nivelul pre-crizei prețurilor și a ofertei în aproape toate segmentele.

Piața investițiilor este, de asemenea, prognozată să se recupereze. Atât proprietarii de proprietate, cât și potențialii cumpărători vor deveni mai proactivi și mai dispuși să facă compromisuri. Ca urmare, este probabil o creștere a proiectelor de investiții pe piața imobiliară comercială..