Prezentare generală a pieței imobiliare din Moscova în februarie 2011

Conținutul articolului

• Pe piața secundară a locuințelor, situația rămâne destul de stabilă
• Piața clădirilor noi a reînviat vizibil în februarie
• Ce se va întâmpla în continuare

Februarie trecută a adăugat multă intrigă la o situație destul de complicată pe piața imobiliară internă. Pe de o parte, există circumstanțe în care costul locuinței ar trebui să crească și destul de rapid. Criza este deja în ritm.

Mikhail Brovkin. Terasament Kotelnicheskaya. 2005

Împrumuturile ipotecare au început să se reînvie, ceea ce devine din ce în ce mai accesibil. Nu se poate, în afară de creșterea prețurilor petrolului, prețurile înregistrării recordurilor de aur negru în februarie. Toate acestea, pe fondul ratelor scăzute ale noilor construcții de locuințe din capitală, s-ar părea, ar fi trebuit să crească prețurile apartamentelor. Dar, în ciuda tuturor, prețul pe metru pătrat nu se grăbește să crească.

Pe piața secundară a locuințelor, situația rămâne destul de stabilă

Potrivit centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare”, în februarie 2011, indicele prețurilor locuințelor din capital a crescut cu aproape 1%, de la 4530 USD la 4573 dolari pe metru pătrat, adică creșterea este minimă și este la nivelul inflației. La rândul său, acest lucru se poate datora și scăderii cursului de schimb al dolarului în februarie. În ceea ce privește prețurile la rubla pentru apartamentele din Moscova, acestea rămân pe loc. Așadar, în februarie, prețul mediu pe metru pătrat la Moscova în ruble a fost de aproximativ 135 de mii de ruble pe metru pătrat.

Locuințele din clasa economică sunt cele mai solicitate la Moscova.

Dacă luăm în considerare modificarea prețurilor în funcție de tipul locuinței, atunci situația nu este uniformă. Cea mai mare creștere a prețurilor a fost observată pe segmente cu costuri reduse: case cu panouri (+ 1,3%), inclusiv locuințe vechi, apartamente cu 1 cameră (+ 1,2%) și 2 camere (+ 1,1%). În casele moderne din cărămidă monolitică scumpe, există chiar o scădere a prețurilor (-0,9%), aproape că nu există o creștere a segmentului de apartamente cu mai multe camere (+0,2). În consecință, ca și în ianuarie, locuințele din clasa economică sunt la cea mai mare cerere la Moscova. Apartamentele ieftine sunt spălate de pe piață și rata de creștere a prețurilor pentru apartamentele din categoria prețurilor mai mici este în creștere.

Costul apartamentelor din districtele capitalei în februarie se caracterizează printr-o dinamică similară – cel mai mare plus s-a remarcat în zonele rezidențiale ieftine: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorods, etc. Creșterea prețurilor în aceste zone a fost de 1,8% până la 2,2%. În același timp, în multe raioane scumpe din centrul Moscovei, prețurile din februarie s-au dovedit a fi chiar în roșu, de exemplu: marxist, Pușkinskaya, Tverskaya, Kurskaya, Cehovskaya, Aleksandrovsky Garden, Mayakovskaya, Frunzenskaya, Biblioteca Lenin, Sportivnaya, Smolenskaya, Kansovaya , Borovitskaya (de la -1% la -0,4%).

Dacă avem în vedere dinamica prețurilor apartamentelor din februarie 2011 de către districtele Moscovei: Districtul Central neschimbat, Districtul de Vest – într-un ușor minus (-0,2%). Cele mai ieftine cartiere sunt în cel mai mare plus: toate districtele din afara drumului de centură din Moscova (+ 1,9%), precum și districtul estic (+ 1,0%) și districtul nord-estic (+ 1,4%).

Piața clădirilor noi a reînviat vizibil în februarie

După o ușoară scădere a activității pe piața de capital a clădirilor noi, notată în ianuarie, februarie, așa cum se prevedea de fapt, a fost marcată de o activare vizibilă atât a dezvoltatorilor, cât și a potențialilor cumpărători. Potrivit analiștilor companiei Azbuka Zhilya, în februarie 2011, cererea potențială de clădiri noi, care a fost determinată de numărul de solicitări de la potențiali cumpărători, atât la Moscova, cât și în regiunea Moscovei, a crescut cu 10-15% față de ianuarie.

Yuri Pimenov. Nunta pe strada de mâine. 1962

Potrivit cercetătorilor, acest fapt se datorează și faptului că la sfârșitul lunii ianuarie, o parte semnificativă a clienților care au apelat la ei pur și simplu nu a avut timp să ia o decizie de a cumpăra o casă și a amânat tranzacția până în februarie. Drept urmare, numărul de apartamente achiziționate în clădirile noi a dublat mai mult în februarie față de ianuarie.

În plus, în februarie, unii dezvoltatori au adus noile proprietăți pe piață. Drept urmare, numărul de noi clădiri rezidențiale aflate în construcție la vânzarea deschisă la Moscova a crescut cu 1,8% și a ajuns aproape la 370 de unități, numărul apartamentelor oferite pe piață față de ianuarie, la rândul său, a crescut cu 3,4%.

Potrivit lui Artyom Rzhavsky, șeful departamentului de consultanță și analitică al agenției Azbuka Zhilya, dezvoltatorii din regiunea Moscova au început să promoveze și mai activ noi proiecte. În același timp, cererea pentru obiectele propuse deja existente depășește semnificativ indicatorii metropolitani. Astfel, potrivit companiei, în februarie 2011 pe piața clădirilor noi din regiunea Moscova, atât numărul de proprietăți propuse (aproximativ 700), cât și numărul de apartamente de vânzare au crescut cu 2,3% față de luna precedentă..

De remarcat, de asemenea, că în februarie, la Moscova, au fost reluate vânzările în mai multe complexe rezidențiale de lux. Acest lucru a dus la faptul că prețul mediu pe mp. m în clădirile noi din capitală a crescut cu 2,5% față de ianuarie: luând în considerare locuințele din cele mai mari categorii de prețuri, prețul a fost de aproximativ 211 mii de ruble.

Potrivit multor experți, nu există nicio relație directă între dinamica prețurilor petrolului și a prețurilor imobiliare..

Nu s-au observat tendințe similare în regiunea Moscova. În regiunea Moscova, cea mai solicitată locuință este încă apartamente de clasă economică. Unele dintre instalațiile permanente s-au mutat într-un stadiu superior de pregătire. În același timp, au intrat pe piață mai multe proiecte noi, care au compensat ritmul dinamicii prețurilor.

La sfârșitul lunii februarie 2011, prețul mediu pe mp. m în clădirile noi din regiunea Moscova s-au ridicat la 63,1 mii de ruble. În consecință, prețul a rămas la nivelul lunii ianuarie.

De ce prețurile locuințelor nu se accelerează ca urmare a creșterii prețurilor petrolului și a unei recuperări notabile în sectorul financiar?

În primul rând, piața nu reacționează imediat la acești factori, există un interval de timp. Dacă până la sfârșitul lunii februarie, petrolul va crește prețul la niveluri record (120 dolari pe baril de Brent), atunci acest lucru se va reflecta pe piața imobiliară doar câteva luni mai târziu. Dar nici aici nu este atât de simplu. După cum știți, petrolul a început să crească prețul la sfârșitul verii trecute, când până la sfârșitul anului 2010 a crescut de la 70 USD pe baril la 95 USD, adică creșterea era deja de 35%. În același timp, nu au existat salturi semnificative de preț pe piața imobiliară, atât în ​​toamnă, cât și în timpul iernii..

Potrivit multor experți, nu există nicio relație directă între dinamica prețurilor petrolului și a prețurilor imobiliare. Fără îndoială, acestea sunt interconectate în cadrul macroeconomiei generale. Totuși, această relație este neliniară și nu este atât de simplă încât ar fi posibil să se deruleze orice model exact al influenței prețului aurului negru asupra imobilelor din Rusia. Dacă analizăm situația generală, în ultimii ani, imobiliarele și petrolul au arătat mai des dinamica opusă, ci s-au repetat reciproc.

În ceea ce privește deficitul actual al clădirilor noi din Capitală, imaginea nu este lipsită de ambiguitate nici aici. Într-adevăr, volumul de punere în funcțiune a locuințelor noi la Moscova în ultimii ani a scăzut semnificativ de la 4,8 mp. m. în 2007 la 1,8 milioane de metri pătrați. m în 2010. Cu toate acestea, trebuie menționat că din 4,5 – 4,8 milioane mp, construiți înainte de criză, doar aproximativ 1,5 milioane mp au fost eliberați pentru vânzare gratuită pe piață, restul de 70 – 80% au fost pentru locuințe sociale, construit în detrimentul fondurilor bugetare. În consecință, volumul ofertei de locuințe noi pe piață a rămas aproximativ la același nivel ca înainte de criză.

Ce avem ca rezultat? S-ar părea că există numeroase motive pentru creșterea prețurilor, însă, la o examinare mai atentă, impactul lor obiectiv asupra pieței imobiliare ruse este foarte controversat..

Ce se va întâmpla în continuare

Din toate cele de mai sus, putem concluziona că în lunile următoare, nu există niciun motiv să ne așteptăm la o scădere bruscă a prețurilor pe metru pătrat la Moscova și, într-adevăr, în toată Rusia. Este foarte posibil să se observe ritmurile actuale de creștere ale indicatorilor de preț mediu de aproximativ 1-2% pe lună. Rețineți că o modificare a cursului de schimb va face propriile ajustări la nivelul prețului. Dacă dolarul continuă să slăbească, atunci cu o creștere a prețurilor la rubla locuințelor în capital cu 1%, creșterea prețurilor în termeni dolari poate fi de 2-3% sau chiar mai mult.

În a doua jumătate a anului 2011, potrivit unor experți, se poate aștepta la o creștere mai intensă a prețurilor, care va cădea în principal pe locuințe de clasă economică. În primul rând, poate fi legat de alegeri, deoarece acesta este comportamentul prețurilor observate în timpul alegerilor din 2004 și 2008. În al doilea rând, este foarte posibil ca impactul inflației globale pe piața imobiliară internă, care câștigă impuls datorită tipăririi nejustificate a banilor neacceptate, să fie destul de posibil. În astfel de condiții, imobiliarele pot începe să o recupereze într-un ritm mai rapid. În acest caz, dinamica prețurilor la rubla va reflecta situația mai obiectiv, în prețul dolarului.

În general, nu trebuie să se aștepte sărituri puternice ale prețurilor imobiliare din Capitală pe parcursul anului.