Cum să vinzi un apartament fără ajutorul unei agenții

O tranzacție cu sau fără participarea unei agenții imobiliare se realizează practic conform aceleiași scheme. Așadar, să începem din nou.

Să zicem că aveți un apartament pe care decideți să îl vindeți. Cea mai mare parte a tranzacțiilor de pe piața imobiliară – aproximativ 80% – sunt așa-numitele alternative, care vă vinde apartamentul pentru a cumpăra altul. Dar astăzi vom vorbi doar despre vânzarea de locuințe pentru a primi bani, deoarece această procedură este inclusă în orice tranzacție combinată.

Evaluarea oportunităților, consultări

Primul lucru cu care începeți cu vânzarea unui apartament este să evaluați cel puțin aproximativ proprietatea, adică să obțineți informații despre costuri. Cel mai simplu este să studiezi publicațiile imobiliare din Moscova, care transmit cu promptitudine asemenea informații, de exemplu, ziarul Iz Ruk v Ruki. Asigurați-vă că rețineți că prețurile pentru apartamentele din ziar nu sunt un fapt, ci dorințele vânzătorilor.

reclamă

Următorul punct important este furnizarea pieței către piață. Este necesar să vă asigurați că cât mai mulți cumpărători potențiali pot afla despre acest lucru. Astăzi la Moscova există aproximativ o mie de agenții imobiliare mici și mijlocii, unde informațiile despre apartamentul dvs. vor fi acceptate gratuit, introduse în baza de date și vor fi oferite tuturor potențialilor cumpărători. Agențiile imobiliare mari nu acceptă astfel de informații, preferând să încheie un contract exclusiv, care presupune mutarea tuturor preocupărilor legate de publicitate, înregistrare și colectarea unui pachet de documente necesare companiei lor.

O altă modalitate este să trimiteți o reclamă în ziarul Iz Ruk v Ruki sau pe Internet cu numărul de telefon de contact (de obicei acasă). Acest lucru are pro și contra. Precizând numărul de telefon de acasă, aveți contact direct cu cumpărătorul sau agenția imobiliară. Dar rețineți că, atunci când comunicați direct cu acești oameni, nu puteți prezice cât de decent este un anumit apelant și care sunt intențiile sale reale..

Mult depinde de regularitatea depunerii anunțului. Dacă apartamentul este oferit la un preț lichid, anunțul trebuie publicat cel puțin de două ori pe săptămână. Dacă apartamentul trebuie vândut foarte repede – de trei ori pe săptămână. Postarea unui anunț în fiecare zi nu are rost.

Spectacol, negociere

Callback-urile încep, negociați, comunicați, acordați ora vizionărilor. Acest lucru trebuie tratat foarte atent. Nu cunoașteți persoanele care intră în apartamentul dvs., de aceea este mai bine să eliminați obiecte de valoare și obiecte din locuri proeminente. Dar mai trebuie să arătați toate ungherele și cocurile (de exemplu, există tapet în spatele dulapului). Experiența arată că un potențial cumpărător este interesat doar de starea camerelor și de înălțimea tavanului. El poate privi camerele mai mult de cinci minute numai dacă se presupune că va vinde un apartament cu mobilier sau reamenajare. Dacă nu există un astfel de acord, dar interesul pentru mobilă a apărut, acest lucru este anormal și ar trebui să vă avertizeze.

Să spunem că o persoană a fost de acord să cumpere un apartament și este gata să discute condițiile de vânzare. Începe negocierea. Există o expresie specială – să rezistați la negocieri. Acordând imediat condițiile cumpărătorului, veți arăta că puteți muta prețul mai mult decât va fi folosit imediat. Aceasta este psihologia elementară și se întâmplă des..

Sfaturi: primul client care decide să vă cumpere imediat apartamentul la primul preț oferit, îl recomandăm … să nu vândă. Există motive să credeți că ați subestimat apartamentul și îl vindeți ieftin. Deși, poate ai avut doar noroc, iar aceasta este exact persoana care are nevoie de un apartament în acest loc anume, pentru acest preț. Acest lucru se întâmplă și el.

Dacă cumpărătorul a venit la vizionare cu un reprezentant al unei agenții imobiliare, aveți șansa de a primi o parte din servicii aproape gratuit. Un agent poate încerca să vă rezolve problemele în cadrul unei agenții imobiliare, așa că, de bună voie sau nu, vă aflați în serviciul unei anumite companii, care poate … factura pentru acest serviciu. De exemplu, pentru a spune că „… situația este mai mult decât gravă, ne angajăm să o rezolvăm și costă atât de mult”. Aveți dreptul să acceptați sau să nu acceptați condițiile oferite, puteți refuza serviciile și puteți începe să vindeți singur.

Un alt sfat: dacă un apartament este vândut fără participarea unei agenții, este mai bine ca vânzătorii să negocieze acasă sau la birou și pentru cumpărători acasă. În astfel de cazuri, există un element al teritoriului „lor”, în care o persoană se simte mai confortabilă, mai calmă, mai încrezătoare.

Acord cu vânzătorul (cumpărătorul)

Mulți vânzători, după o decizie aparent pozitivă exprimată în cuvinte, elimină o reclamă pentru un apartament, fără a presupune că cumpărătorul poate continua să caute o opțiune mai profitabilă. Prin urmare, după ce au ajuns la un acord, vânzătorii ar trebui să ridice problema unor plăți în avans pentru a asigura obligația de a-ți cumpăra apartamentul..

Sfătuim cumpărătorii să nu ridice această întrebare, să o lase pentru a putea fi liberi în acțiunile lor ulterioare. Cu toate acestea, în acest caz există riscul de a „pierde” apartamentul care vă place dacă vânzătorul găsește un client mai profitabil.

Ceea ce urmează este un moment destul de delicat. Să zicem că ați fost de acord că cumpărătorul oferă o anumită sumă de bani pentru a asigura achiziționarea apartamentului dvs. Cum se realizează acest lucru, cum se transferă bani, astfel încât în ​​viitor să nu existe probleme?

Există concepte legale: un contract de depozit și un acord în avans. Dacă dumneavoastră, în calitate de vânzător al apartamentului, ați semnat un acord de depunere, atunci trebuie să înțelegeți că rezilierea acordului de intenție, adică refuzul de a vinde apartamentul acestui cumpărător, poate atrage anumite sancțiuni. Întrucât, din punct de vedere legal, se citește ca „implicit al vânzătorului și restituirea sumei în valoare dublă”. Astfel, un cumpărător cu experiență și competent cu avocatul său te va pune cu ușurință în dependență financiară..

Pentru cumpărătorul unui apartament, pe lângă adresa, caracteristicile prețului și condițiile de vânzare, nu trebuie să uitați să negociați termenii legii (extras) și eliberarea fizică a apartamentului. Eliberarea fizică este îndepărtarea lucrurilor și a mobilierului din ea. Dacă condițiile nu sunt stipulate, cumpărătorul insistă adesea să elibereze apartamentul imediat după semnarea acordului notarial.

Verificarea, pregătirea tranzacției, colectarea documentelor

După ce toate lucrările au fost întocmite și plata în avans pentru apartament a fost acceptată, începe procedura de pregătire a tranzacției. Vânzătorii sunt responsabilitatea de a colecta un set complet de documente. Aceasta înseamnă nevoia de a parcurge toate instanțele și de a realiza, – subliniez, într-un anumit interval de timp – obținerea documentelor necesare. Aceasta este o procedură destul de complicată..

Pentru a vinde un apartament, trebuie să ai la îndemână următoarele documente:

1. Documente de titlu, în funcție de metoda de achiziție a apartamentului, de exemplu: Acord de transfer, Certificat de proprietate a locuinței, Certificat de cooperativă de locuințe despre cota plătită, certificat de înregistrare ITI, Certificat de dreptul la moștenire, contracte de vânzare, donație, schimb, chirie, decizia instanței. Dacă documentele pentru apartament sunt pierdute, atunci locuința poate fi vândută conform unui extras din registru, care este emis de Comitetul de înregistrare. Este adevărat, în acest caz, trebuie să țineți cont că, teoretic, un extract poate fi luat cel puțin în fiecare zi. Adică o situație este posibilă atunci când vânzătorul, după ce a acceptat plata în avans, își va vinde mâine apartamentul unui alt cumpărător. Prin urmare, în acest caz, vă sfătuim să acordați nu mai mult de 100-200 USD ca plată în avans pentru a reduce pierderile..

2. În ITT este necesar să se obțină: un certificat (formularul 11-A, valabil 1 lună); plan etaj, explicație (valabil 1 an).

Pentru a colecta aceste lucrări, veți avea nevoie de originalele documentelor din titlu în sine, de pașaport și de aproximativ 150 de ruble.

3. În PRUE trebuie să luați:

– un extras din cartea casei – la biroul de pașapoarte;
– o copie a contului financiar și personal și un certificat de absență a arieratelor de chirie – în departamentul de contabilitate.
Toate aceste certificate sunt valabile timp de 1 lună. Pentru a le colecta, veți avea nevoie de o carte de închiriere, pașaport sau procură (dacă nu sunteți proprietarul).

4. Consimțământ notarial al soțului (respectiv al vânzătorului sau al cumpărătorului) de înstrăinare (achiziționare) a unui apartament.

5. Permisul autorităților de tutelă și tutelă, dacă sunt implicați copii minori în tranzacție.

6. Certificate de la biroul fiscal, dacă apartamentul a fost primit ca dar sau moștenire, sau este situat în regiunea Moscova.

7. Fapta de transfer, dacă apartamentul a fost înstrăinat după 01/01/96.

După ce toate documentele de mai sus au fost colectate, este imperativ să le verificați pentru corespondența numelor, adreselor, datele, semnăturile și decriptarea acestora, dimensiunea tuturor zonelor în cauză. Până în prezent, am numărat aproximativ 20-22 de tipuri de documente pentru un apartament, care pot fi doar. Subliniez – nu 2, nu 5, nu 8, ci 22! Prin urmare, vă recomandăm cu tărie să primiți consultanță juridică în această etapă. Cumpărătorii unui apartament – pentru a înțelege modul în care aceste documente respectă cerințele legii. Vânzătorului – pentru a fi sigur că este posibil să vândă apartamentul folosindu-le în intervalul de timp specificat. Adesea, există o situație în care vânzătorul, crezând că deține documente suficiente pentru tranzacție, ia o depunere în termenele clare de acord pentru înregistrare, dar nu le poate suporta. Dintr-o dată se dovedește că unul dintre proprietari a murit, iar moștenirea nu a fost deschisă, deoarece oamenii credeau că este inutil. Drept urmare, un astfel de apartament nu poate fi vândut până când nu sunt soluționate toate formalitățile legale..

Banca, notarul, înregistrarea

Dar, să presupunem, toate documentele pentru apartament sunt în regulă și a sosit momentul să discutăm probleme de așezări reciproce, unde și cum să le facem. Cea mai obișnuită modalitate este să vă stabiliți printr-un seif în baza unui contract de vânzare a unui apartament înregistrat pe numele cumpărătorului. Vă sfătuim să fiți foarte atenți atunci când alegeți o bancă. Dacă cumpărătorul oferă o bancă specifică, argumentând că banii i se păstrează acolo, iar președintele consiliului este cel mai bun prieten al acestuia, vă recomandăm să nu fiți de acord cu această opțiune. În această situație, tot felul de abuzuri asupra poziției clientului sunt destul de acceptabile. Trebuie să existe un teritoriu neutru care să se potrivească ambelor părți. Prin urmare, problema decontărilor reciproce trebuie discutată în avans, chiar și în momentul transferului (sau primirii) depozitului.

După ce ați depus banii, va trebui să notificați (la cererea dvs.) executarea contractelor sau să trimiteți imediat documente pentru înregistrarea de stat.

Scutire legală și fizică, certificat de acceptare

Când veți primi în sfârșit contracte înregistrate pentru vânzarea și cumpărarea unui apartament cu certificate de înregistrare a drepturilor de stat, veți avea o eliberare legală (anulare) și fizică (înlăturarea lucrurilor) a apartamentului. Și dacă nu ați fost de acord cu privire la întârzierea banilor înainte de transferul apartamentului în baza actului (întocmit în scris simplu la momentul transferului cheilor apartamentului și cărți pe facturile de utilități), vă va fi problematic să controlați procesul.

Acestea sunt, în termeni generali, regulile de bază pe care trebuie să le urmați pentru a cumpăra sau a vinde un apartament. Dacă sunteți serioși cu privire la sfaturile și dorințele noastre, studiați cu atenție procedura de înregistrare și pregătirea documentelor relevante, puteți continua cu siguranță tranzacția. Dacă aveți întrebări, vă rugăm să ne contactați. Compania noastră desfășoară în mod regulat seminarii gratuite pentru populație pe probleme imobiliare (vezi materialele acestui număr) și are peste o sută de puncte de consultanță în toată Moscova.