Participarea și coproprietatea imobilelor – probleme și soluții

Conținutul articolului

• Proprietate comună asupra imobilelor
• Proprietatea fracțională asupra imobilelor
• Plata facturilor de utilități, impozitelor și împrumuturilor în cazul proprietății comune și comune a unui apartament sau a unei case
• Eliminarea bunurilor imobiliare comune și partajate: cumpărare, vânzare, schimb, înregistrare

Locuința proprie este visul și obiectivul vieții pentru mulți ruși, dar chiar și cei care dețin proprietăți imobiliare pot spune rareori cu încredere deplină: „Acest apartament este doar al meu”..

Adesea, obiectele imobiliare rezidențiale sunt deținute în comun sau împărțite în anumite acțiuni, adică aparțin mai multor proprietari simultan, care trebuie să rezolve toate problemele care apar împreună, de exemplu, să se pună de acord dacă să efectueze reparații acum sau dacă este în regulă, să plătești facturile de servicii publice etc. Și atunci când vindeți sau cumpărați astfel de apartamente sau case, apar o serie de probleme și nuanțe simultan, necesitând o atenție atentă și cunoașterea legislației actuale..

Care este diferența dintre coproprietate și proprietatea comună asupra unei proprietăți rezidențiale? Cum pot fi vândute sau schimbate astfel de proprietăți comune? Ce trebuie să știe coproprietarii pentru a nu ajunge într-o situație dificilă și pentru a nu fi atrași într-un proces îndelungat?

Proprietate comună asupra imobilelor

Caracteristicile proprietății comune și partajate asupra bunurilor imobiliare sunt reglementate de anumite părți ale articolului 244 din Codul civil al Rusiei. Conform prevederilor sale, proprietatea comună a imobilelor rezidențiale este posibilă pentru diferite tipuri de locuințe, în special:

• casa privata sau o parte din ea;
• apartament sau parte dintr-un apartament;
• o cameră separată.

Coproprietatea imobilelor poate rezulta din:

• primirea unui apartament sau a unei case ca moștenire, dacă, în conformitate cu legislația sau condițiile testamentului, mai mulți moștenitori pot solicita proprietatea deodată;
• cumpărarea sau schimbul comun de spații de locuit;
• privatizarea bunurilor imobiliare;
• acordarea unei părți dintr-un apartament sau casă unui cetățean conform unei hotărâri judecătorești.

De exemplu, dacă un apartament de stat a fost privatizat de unul dintre soți, locuința devine proprietate comună pe baza prevederilor Codului familiei din Rusia, care recunosc proprietățile dobândite în timpul căsătoriei ca proprietate comună a soților.

Vasily Maximov. Secțiunea de familie. 1876

Principala diferență între proprietatea comună și proprietatea comună este că, în acest caz, nu se specifică ce parte a spațiului de locuit pe care proprietarul îl deține. Așadar, dacă vorbim despre soți, atunci se consideră că locuința le aparține în condiții egale, adică în caz de divorț, proprietatea este împărțită pur și simplu la jumătate. Dacă există trei sau mai mulți moștenitori, atunci se consideră automat că dețin părți egale – o treime, o a patra și așa mai departe..

Proprietatea fracțională asupra imobilelor

În cazul proprietății fracționate a unei proprietăți rezidențiale, piesele aparținând proprietarilor sunt stabilite cu precizie. Deci, în timpul privatizării, la cererea participanților, acțiunile lor pot fi indicate imediat, de obicei egale, în funcție de numărul de cetățeni înregistrați într-o zonă rezidențială dată și care nu au scris un refuz de privatizare a cetățenilor.

Această diviziune trebuie să fie înregistrată în Certificatul de înregistrare a titlului la obiectul imobiliar. Dacă acest document spune că coproprietarii dețin o jumătate, o treime și așa mai departe, o parte din apartament, atunci această proprietate devine partajată. Dacă dimensiunea părții fiecărui proprietar nu este specificată, atunci această proprietate este comună.

O nuanță importantă – proprietatea comună poate deveni partajată dacă coproprietarii doresc să clarifice care le împărtășește pe fiecare dintre ei și să întocmească documentele necesare.

Mai mult decât atât, cel mai adesea cota pentru un apartament sau o casă are o valoare foarte abstractă, este doar un procent sau o fracțiune specificată din suprafața totală a locuinței, și nu anumite metri pătrați de spațiu de locuit. Așadar, în cazul unei dispute între coproprietari, nu se poate vorbi despre asta sau acea cameră, de exemplu – „Dețin camera de zi, și deții dormitorul”. Pentru a obține proprietatea anumitor metri pătrați, trebuie să mergeți la instanță sau să fiți de acord cu restul proprietarilor cu privire la procedura de utilizare a unui apartament sau a unei case.

Merită să ne amintim că bucătăria, culoarul, baia și baia sunt considerate proprietate comună în orice caz, coproprietarii pot utiliza aceste spații în mod egal, iar aceste camere nu pot fi împărțite. Instanța poate aloca într-o proporție specifică doar metri pătrați în camere de zi separate. Dacă, pentru a împărți locuințele în părți separate, este nevoie de reamenajare și, în același timp, situația celorlalți proprietari se poate agrava, de exemplu, din cauza noului zid, partea lor din locuințe va deveni mai mică, instanța poate chiar interzice alocarea unei anumite camere ca partajare.

Plata facturilor de utilități, impozitelor și împrumuturilor în cazul proprietății comune și comune a unui apartament sau a unei case

În cazul proprietății comune asupra bunurilor imobiliare, când acțiunile proprietarilor nu au fost determinate, locuințele și întreprinderile comunale scriu o plată pentru un apartament sau o casă. Modul în care coproprietarii vor plăti facturile pentru energie electrică, apă și gaz este la îndemâna lor.

Dacă locuința este în proprietate comună, toți coproprietarii pot fi indicați în ordinul de plată, pot fi emise și mai multe documente de plată – pentru fiecare proprietar al unei părți din apartament. Dacă se emite o singură plată, atunci coproprietarii pot împărți suma totală datorată întreprinderilor de locuințe și servicii comunale pentru utilitățile furnizate în funcție de acțiunile lor, adică împărțiți în trei, patru sau mai multe părți.

În același timp, dacă unul dintre proprietari refuză să plătească utilitățile, restul va trebui totuși să plătească, întrucât responsabilitatea cade pe umerii tuturor coproprietarilor, iar dacă utilitatea de apă decide să oprească apa pentru neplată sau să oprească sistemul de canalizare, toți locuitorii apartamentului vor suferi, fără excepție – utilități rețelele sunt una obișnuită, precum o baie cu o baie.

Anna Șchegoleva. Vecini. 2010

Un împrumut ipotecar pentru un apartament în cazul proprietății comune este plătit și de toți proprietarii împreună. De acord că fiecare dintre ei își va plăti doar partea lor, va trebui să fie între ei, banca nu este adesea interesată de astfel de detalii, iar dacă, de exemplu, soții care dețin proprietatea comună în condiții egale, încetează să mai plătească împrumutul, instituția financiară are dreptul de a vinde întregul apartament.

În cazul proprietății fracționate, fiecare proprietar plătește un împrumut doar pentru partea sa de locuință. În acest caz, în cazul în care împrumutatul se dovedește a fi un defaulter rău intenționat, banca are dreptul de a impune o pedeapsă numai asupra cotei sale, fără a afecta proprietatea altor proprietari care au efectuat plăți în mod regulat. O instituție bancară poate vinde o acțiune într-un apartament deținut de un defaulter în condițiile de vânzare gratuită, cu toate acestea, trebuie să se ofere mai întâi să achiziționeze această parte a locuinței către alți proprietari, în conformitate cu dreptul de preempțiune actual de cumpărare, despre care vom vorbi mai jos.

Eliminarea bunurilor imobiliare comune și partajate: cumpărare, vânzare, schimb, înregistrare

Să lămurim imediat că coproprietarii nu pot dispune în mod liber partea lor în proprietatea în comun a obiectului imobiliar. De exemplu, dacă doi moștenitori au primit un apartament, iar acțiunile fiecăruia dintre ei nu sunt determinate cu precizie, adică moștenirea a devenit proprietate comună, ei sunt pur și simplu obligați să negocieze între ei. Este imposibil să-ți vinzi partea din imobil, fără acordul celuilalt moștenitor, rămâne fie prin intermediul instanței să-ți determine cota și, astfel, să transformi proprietatea comună într-o proprietate comună sau să negociezi cu al doilea moștenitor cu privire la condițiile de vânzare sau schimbul de locuințe.

De asemenea, într-un apartament care este o proprietate comună, nu puteți înregistra pe cineva fără acordul celui de-al doilea proprietar, de asemenea, nu va funcționa pentru a vinde sau schimba astfel de locuințe fără acordul scris al celorlalți coproprietari. Adică putem spune că un apartament comun este într-adevăr comun și toți proprietarii vor trebui să-și decidă soarta doar împreună. Sau alocați acțiuni specifice din spațiul de locuit total care poate fi eliminat independent.

Puteți dispune de cota dvs. într-un apartament sau o casă aproape liber – schimbați-o cu o altă locuință, înregistrați pe cineva din partea voastră, închiriați-o, folosiți-o ca garanție, vindeți-o, lăsați-o ca moștenire sau donați. Merită clarificat faptul că coproprietarii de acțiuni în imobiliare pot modifica dimensiunea acțiunilor lor de comun acord.

Practic, singura restricție privind libera cedare a acțiunilor cuiva este dreptul preventiv la cumpărare. Esența sa constă în faptul că proprietarul uneia dintre acțiuni, înainte de a pune partea sa din casă pentru vânzare gratuită, trebuie să anunțe proprietarii celorlalte acțiuni despre planurile sale. Și după ce decid să cumpere o a doua parte a locuinței pentru prețul specificat sau să renunțe la dreptul lor la o achiziție de primă prioritate, proprietarul poate oferi partea sa terților.

Astfel, algoritmul de acțiuni la vânzarea unei acțiuni într-o casă sau apartament arată astfel:

1. Proprietarul acțiunii, care a decis să-și vândă partea din proprietate, notifică în scris celorlalți coproprietari. O astfel de notificare trebuie trimisă sub forma unei scrisori, chiar dacă proprietarii altor acțiuni locuiesc în camera alăturată. Scrisoarea conține nu numai informații despre vânzarea acțiunii, dar indică și valoarea acesteia, astfel încât coproprietarii pot decide dacă această opțiune le convine sau nu. Este mai bine și mai sigur să trimiteți o astfel de scrisoare ca o scrisoare recomandată cu un aviz de primire, caz în care coproprietarii care împiedică vânzarea uneia dintre acțiuni nu vor putea declara că nu au primit scrisorile și nu au știut despre vânzarea unei părți din locuință.
2. Proprietarul așteaptă exact o lună din momentul în care proprietarii celorlalte acțiuni primesc o notificare scrisă. După aceea, el are dreptul de a dispune în mod liber de partea sa din imobil, chiar dacă nu a urmat nicio acțiune din partea altor proprietari – consimțământul de a cumpăra sau renunțarea scrisă la dreptul de preempțiune. Se consideră că, fără a notifica în scris proprietarul acțiunii scoase la vânzare cu privire la consimțământul său de a o achiziționa la prețul indicat, au renunțat automat la dreptul lor la achiziție prioritară. O nuanță importantă – proprietarul este obligat să-și vândă partea către terți la prețul indicat în anunțul scris trimis restului proprietarilor. În caz contrar, proprietarii altor acțiuni pot contesta tranzacția, considerând că au fost înșelați și nu au furnizat informații complete și exacte..
3. Dacă nu s-au găsit cumpărători pentru acțiunea din apartament pentru prețul oferit, iar proprietarul a decis să reducă costul, este din nou obligat să anunțe în primul rând proprietarii cu privire la alte acțiuni. Poate că de data aceasta vor decide să-și exercite dreptul la cumpărare preventivă. Adică este trimisă din nou o scrisoare și se așteaptă o lună, care este dată coproprietarilor pentru a lua o decizie..

O altă limitare se aplică în cazul închirierii unei părți dintr-un apartament. În acest caz, proprietarul care dorește să-și închirieze chiriașii trebuie să obțină consimțământul scris al celorlalți proprietari. Pot fi scrise în formă gratuită, principalul lucru este să păstrezi sensul unui astfel de consimțământ – „nu mă deranjează să închiriez locuințe”. O indicație similară cu semnăturile tuturor coproprietarilor poate fi pusă și pe un contract de închiriere sub forma unei mărci la acordul acestui acord cu alți proprietari de acțiuni într-un apartament sau o casă.

Cu toate acestea, înainte de a dispune în mod liber de cota sa, proprietarul trebuie să meargă în instanță pentru a o specifica. Fără o astfel de „alocare a unei cote în natură”, adică o instrucțiune documentară, vânzarea unei „părți terțiale” virtuale într-un apartament cu două camere este foarte problematică. Desigur, pot exista cumpărători pentru astfel de oferte, dar prețul unei acțiuni care nu este alocat în natură va fi de câteva ori mai mic decât valoarea de piață a metri pătrați, deoarece cumpărătorul cunoaște de obicei bine ce fel de „bătălii” se va confrunta cu alți coproprietari..

Este posibilă alocarea unei părți specifice într-un apartament fără a merge la instanțe dacă coproprietarii încheie voluntar Acorduri privind alocarea reală a unei acțiuni. Apropo, de regulă, instanța ia o decizie cu privire la utilizarea în comun a unui apartament, în special, a zonelor comune – un coridor, o baie și așa mai departe, și stabilește procedura pentru o astfel de utilizare. Adesea, dacă coproprietarii nu pot fi de acord pașnic, instanța poate chiar să stabilească timpul pentru utilizarea băii și bucătăriei pentru fiecare proprietar al unei părți separate.

Vasily Maximov. Toate în trecut. 1889

În cazul alocării unei părți în natură într-o casă privată sau cabană, problema poate fi rezolvată mai ușor – este amenajată o ieșire separată și o casă se transformă într-un dublet sau o casă de primărie, adică două case cu ieșiri proprii și teritorii adiacente, având un perete lateral comun. În acest caz, există și unele restricții – atunci când casa este împărțită, nu ar trebui să i se producă daune ireparabile, iar toate spațiile trebuie să rămână rezidențiale, adică proprietarul acțiunii nu va putea deschide un magazin în partea sa din cabană dacă nu și-a coordonat acțiunile cu restul proprietarilor..

După cum puteți vedea, proprietatea fracțională oferă drepturi mult mai vaste decât proprietatea comună. Este posibil să transferați în orice moment un apartament partajat la categoria de proprietate fracționată, dar chiar și atunci, cota virtuală nu se transformă întotdeauna în metri pătrați reali care aparțin doar proprietarului. Și puteți merge să cumpărați o acțiune într-un apartament sau o casă, realizând doar clar cât de dificil va fi să vă împărtășiți bucătăria și baia cu străini complet. Desigur, unii cumpărători fac o astfel de achiziție pentru a răscumpăra toate acțiunile dintr-un apartament sau o casă dată, cu toate acestea, de asemenea, nu este posibil să fie de acord cu toți coproprietarii în toate cazurile, deoarece de obicei este nerealist să cumpărați o locuință cu drepturi depline pentru fondurile primite din vânzarea unei acțiuni, desigur, dacă nu este cota unui apartament din centrul Moscovei.