Cum este evaluarea imobilelor rezidențiale pentru un credit ipotecar – de ce este nevoie, documente și costuri

Conținutul articolului

• De ce ai nevoie de evaluare imobiliară pentru credite ipotecare
• Riscurile băncilor în împrumuturile ipotecare
• Protejarea intereselor împrumutatului
• Cine face evaluarea
• Cât costă o evaluare a unui apartament pentru un credit ipotecar?
• În cheltuiala căreia se efectuează examinarea
• Unde se poate comanda un rating de apartament
• Firmele independente
• Specialiști acreditați ai unei instituții de credit
• Persoane fizice
• Cum să alegeți un evaluator
• Pro și contra de cooperare cu evaluatorii recomandate de bancă
• Cum este evaluarea unui apartament cu o ipotecă
• Cerere de încheiere a unui contract de evaluare
• Semnarea contractului
• Ce documente sunt necesare pentru evaluarea imobilelor
• Metode pentru determinarea costului unui apartament
• Prețul pieței imobiliare
• Valoarea lichidului
• Ce trebuie să faceți dacă există o diferență semnificativă în costul apartamentului
• Raport de evaluare a proprietății
• Cerințe de autorizare
• Ce informații ar trebui să conțină în raport
• Timpul de pregătire și trimitere a raportului
• Perioada de evaluare a apartamentului

Cumpărarea de proprietăți rezidențiale cu un împrumut a devenit mai ușoară. Băncile oferă diverse programe de creditare cu condiția ca metri pătrați dobândiți să fie supuși gajului. Evaluarea unui apartament pentru o ipotecă este o condiție prealabilă și trebuie comandată de la un evaluator independent sau o companie înainte de a merge la bancă. Raportul rezultat vă va permite să determinați valoarea împrumutului, deoarece, dacă este necesar, obiectul poate fi vândut la cost real și rambursarea datoriei rezultate.

De ce ai nevoie de evaluare imobiliară pentru credite ipotecare

Evaluarea apartamentului la cumpărarea unei credite ipotecare este necesară pentru ambele părți la contractul de împrumut. Nu este doar o orientare pentru emiterea de fonduri împrumutate, ci și o anumită asigurare în caz de forță majoră. Cert este că prețul stabilit de vânzător poate fi prea mare și poate să nu corespundă pieței imobiliare. Dacă costul estimat este mai mic decât cel propus și nu este posibil să cadem de acord cu un proprietar, împrumutatul îl poate plăti suplimentar din fondurile proprii sau poate găsi un obiect nou pentru cumpărare..

Riscurile băncilor în împrumuturile ipotecare

Creditorul este interesat în primul rând de evaluarea apartamentului. Se realizează o analiză independentă pentru prevenirea fraudei din partea împrumutatului, deoarece poate, pentru câștig personal, să solicite mai mulți bani și să-i cheltuiască în alte scopuri. Prin emiterea unei sume mari către împrumutat pentru achiziționarea unui apartament, banca prezintă un risc, întrucât există întotdeauna riscul de neplată a creditului. Pentru a reduce pericolul, în primul rând, mărimea împrumutului nu se ridică niciodată la valoarea totală a prețului de achiziție, ci variază între 60–70%. În al doilea rând, proprietatea dobândită acționează neapărat ca garanție.

Protejarea intereselor împrumutatului

Întrucât instituțiile financiare și de credit încearcă să subestimeze suma fondurilor împrumutate, cumpărătorul are nevoie de o evaluare a apartamentului pentru o ipotecă. În acest fel, el poate argumenta suma solicitată de numerar. Cu cât este mai mare împrumutul pe care îl primește de la bancă, cu atât vor fi investiți mai puțin fondurile proprii. După o examinare independentă, împrumutatul poate vedea valoarea reală a proprietății cumpărate, și nu cea care i se potrivește vânzătorului.

Cine face evaluarea

Evaluarea locuințelor cu o ipotecă se realizează în etapa de pregătire a documentelor. Toate nuanțele sunt precizate în lege și în standardul federal de evaluare, potrivit căruia numai entitățile autorizate să facă acest lucru pot fi angajate în activități. Împrumutatul are dreptul de a alege în mod independent o organizație sau persoană fizică și poate utiliza evaluatorii care au acreditat la bancă, unde intenționează să împrumute.

Cât costă o evaluare a unui apartament pentru un credit ipotecar?

Costul exact al serviciului poate fi aflat numai după consultarea unui specialist. În funcție de regiune, acesta poate varia semnificativ. Deci, la Moscova, prețul variază de la 5.000 la 10.000 de ruble în medie și depinde de locuințe. Este clar că, atunci când analizăm locuințele de elită, costul va fi mai mare decât atunci când experții pregătesc un raport despre Hrușciov în afara șoselei de centură din Moscova. Foarte des companiile organizează promoții și chiar și astăzi puteți găsi oferte începând de la 2500 de ruble.

În cheltuiala căreia se efectuează examinarea

Examinarea este supărătoare și necesită timp. Costul evaluării unui apartament pentru o ipotecă depinde nu numai de proprietatea ipotecară în sine, ci și de pachetul de hârtii necesar, de urgența lucrării. Toate aceste costuri sunt suportate de potențialul cumpărător. Banca nu participă la acest lucru, deoarece raportul este unul dintre documentele pe care împrumutatul trebuie să le atașeze listei de valori mobiliare necesare pentru obținerea unei ipoteci..

Unde se poate comanda un rating de apartament

Puteți comanda un document numai de la acei reprezentanți autorizați să desfășoare activități de evaluare – aceasta este legea. A te alege sau a recurge la o bancă recomandată este deja afacerea împrumutatului. Dacă o instituție de credit insistă să aleagă un evaluator doar din lista acreditată, este necesar să solicitați o explicație oficială a unei astfel de cerințe bancare, deoarece un astfel de comportament nu este legal.

Firmele independente

Astăzi nu este dificil să găsești o companie care să facă o evaluare obiectivă a unui apartament pentru o ipotecă. Alegerea potențialului, este necesară efectuarea unei analize comparative a serviciilor oferite și a vitezei muncii, dar și a costului. Iată doar câteva dintre ele:

• Independent Evaluation LLC;
• Biroul independent de evaluare a expertilor SRL;
• Compania independentă de evaluare GLOBAL.

Specialiști acreditați ai unei instituții de credit

Evaluarea pentru o ipotecă poate fi realizată nu numai de firme independente, ci și de companii acreditate de bancă însăși. Fiecare instituție bancară de pe portalul său Internet postează informații cu datele de contact ale fiecărei entități. Este important să înțelegem că creditorii nu lucrează cu unul sau doi evaluatori profesioniști. Puteți alege întotdeauna – în Sberbank de evaluatori autorizați singuri există aproximativ două sute și jumătate.

Persoane fizice

Legea nu interzice persoanelor care au dreptul să efectueze o evaluare. Acestea trebuie înregistrate ca antreprenor individual și trebuie să aibă o poliță de asigurare de răspundere civilă în valoare de cel puțin 300 de mii de ruble. Acest lucru va ajuta la recuperarea costurilor dacă este detectată o eroare din cauza incompetenței IP. Atunci când emiteți un credit ipotecar, nu va fi de prisos să coordonați candidatura unui expert independent la bancă.

Cum să alegeți un evaluator

Puteți evalua un apartament pentru o ipotecă în orice companie, dar acest lucru nu înseamnă că fiecare dintre acestea va efectua munca eficient și la un nivel ridicat. Revenind la un anumit evaluator, este important ca pachetul de documente pregătit să nu conțină erori, din cauza cărora va trebui să apelați la un nou expert pentru serviciu. Când plătiți din nou pentru evaluare, primul lucru de care trebuie să vă ghidați este recenziile unor persoane reale, cunoștințe mai bune care au avut contact direct cu un reprezentant al organizației.

Companiile care operează de mai bine de un an pe piață, care angajează doar specialiști cu înaltă calificare, sunt cele care trebuie să fie atenți. Nu urmăriți oferte ieftine, deoarece munca unui evaluator nu poate costa un ban. Atunci când alegeți o companie, este mai bine să acordați preferință celei a cărei locație a biroului se află în imediata apropiere a proprietății – acest lucru va ajuta la reducerea costurilor.

Pro și contra de cooperare cu evaluatorii recomandate de bancă

Dacă banca insistă pe persoana sa să efectueze operațiuni de evaluare la cumpărarea unui apartament, împrumutatul poate refuza sau accepta oferta. Principalul avantaj al colaborării cu o companie acreditată este luarea rapidă a deciziilor, deoarece rapoartele lor sunt acceptate cu aproape 100% aprobare. Această abordare poate să nu fie foarte benefică pentru împrumutat, deoarece există riscul de a subestima valoarea reală a proprietății dobândite. Pentru comparație, puteți comanda o examinare independentă suplimentară.

Cum este evaluarea unui apartament cu o ipotecă

În primul rând, trebuie să decideți organizația sau individul care va conduce procesul de evaluare. Pentru a face acest lucru, trebuie să negociați cu reprezentantul toate condițiile pentru efectuarea lucrărilor și costul serviciului. Dacă candidatul selectat nu este inclus în lista băncilor acreditate, este necesar să îl coordonezi pentru a evita problemele în viitor. După aceea, puteți completa o cerere și încheia un contract de muncă.

Cerere de încheiere a unui contract de evaluare

Înainte ca un expert să evalueze un apartament pentru o ipotecă, trebuie să completați o cerere. De regulă, acest lucru se poate face pe site-ul propriu al companiei și trebuie să specificați un minim de date. Acestea includ numele clientului, locația obiectului de evaluat și câteva informații despre acesta. După examinarea aplicației, specialistul va contacta clientul pentru a stabili ora semnării contractului.

Semnarea contractului

Se încheie un acord sub forma companiei în două exemplare pentru fiecare dintre părți. Dacă este necesar, puteți face întotdeauna modificări în document dacă clientul dorește să adauge anumite puncte. Asigurați-vă că includeți informații despre client, informații despre evaluator, calificările acestuia și disponibilitatea răspunderii civile. În plus, sunt furnizate informații cu privire la proprietatea garanției și în ce scop este efectuată o evaluare. Drepturile și obligațiile fiecăreia dintre părți sunt indicate. Data este stabilită, semnăturile și toate acestea sunt sigilate.

Ce documente sunt necesare pentru evaluarea imobilelor

Pentru a încheia un contract și a evalua apartamentul pentru o ipotecă, trebuie să aduceți un număr mare de documente. Primul lucru de care ai nevoie este un pașaport. Dacă, în numele cetățeanului, vorbește un reprezentant de încredere, va fi necesară o împuternicire pentru dreptul de a desfășura activități. În plus, trebuie anexate următoarele documente:

• certificat de proprietate asupra imobilului.
• documente de titlu (acord de cadou, vânzare, privatizare etc.);
• plan tehnic;
• pașaport cadastral sau tehnic;
• explicația podelei.

Metode pentru determinarea costului unui apartament

O abordare integrată în activitatea organizațiilor de evaluare include mai multe proceduri obligatorii, ceea ce sugerează că această lucrare nu este una ușoară. Aceasta include colectarea documentelor, procesul de inspecție a obiectului și analiza acestuia cu pregătirea raportării detaliate. În funcție de obiectivul urmărit se utilizează diferite metode. Profitable ajută la determinarea beneficiilor care pot fi obținute din proprietatea sau revânzarea închirierii. Atunci când îl utilizați, multe ipoteze sunt permise, deci nu reflectă întotdeauna cu exactitate starea reală a lucrurilor.

Metoda costurilor utilizează practic starea reală a locuințelor evaluate. Sunt luate în considerare costurile necesare pentru construcția unei instalații similare. Pentru aceasta, este necesară o estimare, fără de care informațiile exacte despre apartament sunt imposibile. În metoda comparativă, se realizează o paralelă între obiecte egale vândute sau scoase la vânzare. Există o generalizare a informațiilor, o evaluare se face folosind tot felul de coeficienți. Metoda oferă cea mai precisă idee despre valoarea reală a căminului..

Prețul pieței imobiliare

În termeni simpli, valoarea reală de piață a locuințelor este suma pentru care cumpărătorul este gata să achiziționeze un apartament, iar vânzătorul este de acord să îl vândă. Analiza prețului de piață al unui apartament este posibilă numai în studierea ofertelor existente pe piață. Apartamentele de calitate similară a consumatorului sunt luate în considerare. Cu cât sunt prezentate mai multe opțiuni pentru caracteristica comparativă, cu atât va fi mai precisă cifra finală..

Valoarea lichidului

Pe lângă valoarea de piață a apartamentului, creditorul ține cont de lichidare. Acesta este costul pentru care puteți vinde imobiliare în cel mai scurt timp posibil, cu un efort minim. Pentru a obține un credit ipotecar, este extrem de important să se stabilească cu exactitate prețul de piață al apartamentelor similare, deoarece prețul lichidului diferă de acesta într-o direcție mai mică și se ridică la aproximativ 70–80%. Banca va emite un împrumut împrumutatului pe baza prețului de lichidare.

Ce trebuie să faceți dacă există o diferență semnificativă în costul apartamentului

Costul estimat poate fi semnificativ mai mic decât cel oferit pe piață. Puteți acoperi diferența cu banii proprii sau puteți solicita un împrumut pentru consumator, cu toate acestea, acesta va fi emis la un procent mai mare. Puteți oferi un depozit suplimentar la bancă. Acest lucru va ajuta la creșterea sumei estimate a tranzacției ipotecare. Este permisă contactarea unui expert independent pentru o evaluare suplimentară, deoarece nu pot fi luate în considerare nuanțele care afectează costul locuinței, de exemplu, o clădire nouă de la constructor, disponibilitatea reparațiilor în cameră, locația din apropierea stației de metrou..

Raport de evaluare a proprietății

În urma lucrărilor de evaluare, se întocmește documentul principal, care va ghida banca în stabilirea valorii împrumutului. Acesta este un raport care are forță juridică și îndeplinește cerințele obligatorii ale clientului. La baza sa, raportarea este o dovadă, ca să spunem așa, o justificare a motivului pentru care proprietatea are un astfel de preț. Este permisă întocmirea unui document pentru specialiștii care au toleranțe ale unei organizații de autoreglementare și au asigurat responsabilitatea lor.

Cerințe de autorizare

Întrucât raportul are forță juridică, acesta trebuie întocmit corect. Multe bănci își pot prezenta propriile cerințe suplimentare pentru documentație, așa că trebuie să știți despre acest lucru în avans, deoarece documentul poate să nu fie acceptat pentru examinare. Toți evaluatorii acreditați de o anumită bancă sunt la curent cu termenii și condițiile prezentate, prin urmare, nu există reclamații împotriva declarațiilor întocmite de aceștia..

În plus, orice raport pregătit trebuie să respecte cerințele Asociației Băncilor din Rusia (ARB) și a Asociației de împrumuturi ipotecare pentru locuințe (AHML):

• au un aspect tipărit;
• datele pot fi prezentate în formă tabulară sau descriptivă;
• conține toate datele necesare pentru calcularea unui împrumut;
• numărul de pagini nu trebuie să depășească 30.

Ce informații ar trebui să conțină în raport

Întrucât evaluarea unui apartament pentru o ipotecă de la o bancă se bazează pe un raport întocmit de un expert, documentul ar trebui să conțină date complete. Asigurați-vă că furnizați informații despre client și contractant. Include date despre obiectul de analizat, sarcinile și metodele de justificare a costurilor. Analiza locației, a perspectivelor de dezvoltare. Sunt oferite fotografii ale casei, intrarea, apartamentul în sine sau cota sa. Sunt descriși parametrii apartamentului (podea, suprafață, înălțimea tavanului etc.)

Toate caracteristicile obiectului sunt prezentate în comparație cu locuințe similare, reamenajarea efectuată este luată în considerare. Calculul costului pe metru pătrat în apartamentele comparate este dat cu coeficienți descrescători și în creștere. Se determină valoarea de piață și lichidarea apartamentului. Pe lângă toate aceste informații, raportul este completat cu aplicații, acte, copii ale documentelor și alte fotografii ale obiectului.

Timpul de pregătire și trimitere a raportului

În funcție de complexitatea și calificările expertului, pregătirea raportului poate dura diferite. Poate dura două zile până la muncă, dar poate fi mai lung, dar, de regulă, timpul mediu pentru întocmire nu depășește cinci zile lucrătoare. După ce raportul este gata, clientul primește o notificare cu privire la faptul că documentul poate fi ridicat. Dacă raportul a fost întocmit într-o companie neacreditată, este necesar să se urmărească disponibilitatea copiilor documentelor care confirmă legalitatea companiei.

Perioada de evaluare a apartamentului

Datorită faptului că bunurile imobiliare se pot modifica în preț, iar starea acestuia se deteriorează, perioada de valabilitate a raportului în condițiile legii este de 6 luni. Acest lucru se face astfel încât clientul să poată solicita altor instituții de creditare dacă primește un refuz al unui împrumut. După șase luni, dacă nu era posibil să obții un împrumut, o reevaluare a apartamentului pentru o ipotecă.