Case de apartament: istorie și perspective de construcție în Rusia modernă

Conținutul articolului

---

• Clădiri de apartamente din Rusia modernă, de exemplu Moscova și Sankt Petersburg
• Clădiri de apartamente din Moscova din secolul XXI
• ?Clădiri de apartamente din Sankt Petersburg
• Experiență mondială
• Reînnoirea construcției clădirilor de apartamente în cadrul programului de capital „Locuințe”
• ??Perspective pentru clădirile de apartamente pe piața imobiliară rusă

---

Proiectele pentru construcția clădirilor de apartamente în Rusia, în special la Moscova, sunt discutate în mod activ de unii oficiali care încearcă să găsească o soluție optimă la problema furnizării cetățenilor de locuințe accesibile.

În general, chiriile din casele de clasă medie variau între 10 și 100 de ruble pe lună. Locuințele de elită din unele clădiri de apartamente costă mai mult de 1.000 de ruble pe lună. Cam atât a costat închirierea unui apartament în casa conacului prințului Șcherbatov, situat pe bulevardul Novinsky, 11.

Pentru comparație, în 1880, salariul mediu al unui muncitor în Rusia a fost de 30,38 ruble, iar în 1913 – 37,5 ruble. Și pentru 10 copecks puteți bea un pahar de votcă sau puteți mânca o plăcintă.

Era de prosperitate a clădirilor de apartamente din Rusia s-a încheiat la începutul secolului XX odată cu venirea la putere a bolșevicilor. După Revoluția din octombrie din 1917, locuințele cu locuințe și-au pierdut statutul din cauza naționalizării fondului locativ.

Clădiri de apartamente din Rusia modernă, de exemplu Moscova și Sankt Petersburg

Clădiri de apartamente din Moscova din secolul XXI

Ideea renașterii clădirilor de apartamente a început să răsune din gura autorităților capitalei în 1999. Dar implementarea acestui proiect la acea vreme a fost grav împiedicată de legea existentă privind politica locativă, care le-a permis chiriașilor de apartamente din clădirile de apartamente să privatizeze locuințele.

După ce au fost adoptate o serie de proiecte de lege care interziceau o astfel de privatizare, prima clădire de apartamente a fost construită în oraș, pe Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, această clădire de 47 de apartamente a fost ridicată de Departamentul de programe de investiții pentru construcții din Moscova (DIPS) și a fost adoptată în funcțiune în 2003.

Costul proiectului de construcție de apartamente DIPS a fost de 12,3 milioane USD. Această casă există și astăzi și a devenit un proiect destul de reușit. Rețineți că închirierea unui apartament aici este destul de costisitoare – de la 2,5 mii la 12 mii de dolari.

Cu toate acestea, în ciuda faptului că clădirea de apartamente din DIPS s-a dovedit a fi foarte solicitată (în prezent, este populată cu 98%, iar restul apartamentelor sunt închiriate regulat pentru o perioadă scurtă de timp), experimentul autorităților din Moscova nu a fost încă continuat. Cert este că autoritățile trebuie să concureze pentru clienții cu sectorul privat, care în capital reprezintă contul leului de apartamente de închiriat. În plus, administrarea unei case mari nu este, de asemenea, ușoară și scumpă..

Din aceste motive, în prezent, la Moscova, pe lângă clădirea de apartamente din Bolshoy Nikolovorobinsky Lane, a fost lansat doar 1 proiect cu drepturi depline, construit de o companie comercială.

La sfârșitul anului 2007, corporația Barkley a construit prima clădire de apartamente de elită din Capitală? „Barkli Plaza”, care este situat pe terasamentul Prechistinskaya – în zona cea mai scumpă a Moscovei.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Complexul rezidențial cuprinde 5 clădiri separate, a căror înălțime variază de la 5 la 7 etaje. Un centru de afaceri modern de clasă A este situat la primele etaje ale Barkley Plaza, în timp ce restul – apartamente de lux destinate închirierii. Prețurile confirmă statutul exclusiv al locuinței: pentru un apartament de 75 mp. m cu un dormitor va trebui să plătească de la 10 mii de dolari pe lună, iar pentru penthouse-uri și apartamente cu cinci camere peste 255 mp. m – de la 32 de mii de dolari pe lună.?

?Clădiri de apartamente din Sankt Petersburg

?Prima clădire de apartamente din modernul Sankt Petersburg a fost creată de un fond de pensii finlandez de investiții, care a cumpărat o parte a casei de pe Kolomyazhsky Prospekt.

Finlandezii sunt interesați de acest sector al pieței imobiliare, deoarece este practic absent în Rusia, în special în Sankt Petersburg. Prin urmare, investitorii se așteaptă să primească un venit decent, pe baza faptului că, cu deficitul existent de locuințe, apartamentele din clădirea lor de apartamente vor cere.

De asemenea, trebuie menționat că o altă companie finlandeză, care are aproximativ 23 de mii de case similare în patrie, intenționează să înceapă să construiască clădiri de apartamente în Sankt Petersburg..

Compania finlandeză deține 276 de apartamente la 15 perspective Kolomyazhsky, de la 1 la 3 camere, care sunt închiriate chiriașilor pentru o perioadă de 11 luni, cu posibilitatea reînnoirii contractului de închiriere. Conform acestui acord, chiriașilor li se interzice remodelarea apartamentului sau revopsirea pereților. Chiar și pentru a găuri o mică gaură în perete, de exemplu, pentru a atârna un ceas sau o imagine, rezidenții vor trebui să contacteze serviciul de întreținere a clădirii de apartamente. Proprietarii finlandezi explică reguli de ședere atât de stricte prin faptul că toate apartamentele lor sunt realizate în același stil, care nu pot fi încălcate.

Prețul de închiriere în singura clădire de apartamente din Sankt Petersburg depinde atât de zona apartamentului, cât și de podea (conform standardelor europene, cu cât este mai mare etajul, cu atât este mai scump apartamentul). Pentru un apartament cu 1 cameră cu o suprafață de aproximativ 37 mp. va trebui să plătesc 18 mii de ruble pe lună. Pentru un apartament cu 3 camere – de la 41 de mii de ruble pe lună.

Experiență mondială

În vest, pentru o perioadă foarte lungă de timp, construcția și întreținerea clădirilor de apartamente este o afacere profitabilă și de succes, care oferă proprietarilor unor astfel de case un venit stabil la nivelul de 10-12% pe an.

În marile orașe europene, ponderea clădirilor de apartamente reprezintă în prezent până la 30% din piața imobiliară rezidențială urbană. Multe familii tinere consideră că este mai rentabil să închirieze un apartament, decât să cumpere locuințe, chiar și prin utilizarea creditelor ipotecare.

Rețineți că, în conformitate cu Uniunea Internațională a Chiriașilor, acum în țările Europei de Est, care au intrat recent în UE, aproximativ 40% din populație închiriază locuințe. În Europa „veche”, cifrele sunt mai mari: de exemplu, în Olanda și Germania – 50%, în Elveția – 70%.

Marcia Baldwin. Case de rând din Olanda

Dacă luăm orașe europene individuale, atunci în unele majorități copleșitoare a populației trăiește în clădiri de apartamente. De exemplu, la Berlin, conform statisticilor, 90% dintre chiriași, iar la Stockholm – 100% (fapt este că în Suedia privatizarea apartamentelor este interzisă – ca urmare, în întreaga țară, doar aproximativ 10% din fondul de locuințe este deținut privat).

În ceea ce privește Statele Unite, aici cea mai mare parte a fondului de locuințe sunt casele private. Și doar 30% din imobiliare sunt închiriate. Totuși, acest lucru nu se aplică orașelor mari. În orașele mari, există un fond mare de clădiri de apartamente destinate închirierii. De exemplu, în San Francisco, 65% din fondul locativ este închiriat, iar în New York – 70%. În Montrealul canadian, aproximativ 50% din populație trăiește în apartamente închiriate.

Casele de apartamente din Europa și SUA sunt un tip de afaceri comun și răspândit care aduce venituri concrete.

În același timp, există și așa-numita locuințe sociale. Acest tip include clădiri de apartamente care sunt deținute de investitori privați, însă statul, în cadrul anumitor programe sociale, compensează proprietarii de apartamente pentru diferența dintre piață și prețurile de închiriere socială..

Faptul că este vorba despre locuințe sociale nu înseamnă deloc faptul că casele sunt situate în zone sărace sau că condițiile de trai sunt sărace. Casele pot fi amplasate în zone foarte decente, dar arată totuși ieftin și nu se pot lăuda cu finisaje scumpe. Dar, în general, condițiile de trai sunt decente. Acestea sunt apartamentele care sunt cele mai populare în rândul studenților și persoanelor cu un venit mediu..

Reînnoirea construcției clădirilor de apartamente în cadrul programului de capital „Locuințe”

Guvernul Moscovei încearcă să găsească o soluție la problema deficitului de locuințe la Moscova. Autoritățile au ridicat în mod repetat problema punerii în aplicare a unui program pentru construcția clădirilor de apartamente din oraș care ar putea ajuta la rezolvarea acestei probleme. Însă problema nu a ajuns încă la implementarea practică. Cu toate acestea, guvernul de la Moscova a aprobat recent programul Locuințe, dezvoltat pentru perioada 2012-2016, în care oficialii prevedeau reînnoirea clădirilor de apartamente din Moscova. În cadrul acestui program, vor fi construite case de două tipuri:

• ne subvenționate, a căror construcție este prevăzută de bugetul orașului;
• profitabil, care va fi construit în detrimentul investitorilor privați.

În prezent, guvernul lucrează la măsuri care să ajute la atragerea întreprinderilor autohtone să participe la acest program. Mulți experți consideră că un astfel de program ar fi trebuit adoptat cu mult timp în urmă. În opinia lor, Rusia are acum toate condițiile necesare pentru crearea unei piețe civilizate de locuințe de închiriere. În prezent, piața internă de închirieri este într-un haos complet. Puțini dintre proprietari oficializează oficial relațiile cu chiriașii, ceea ce uneori duce la probleme grave atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș.

Construirea clădirilor de apartamente va permite creșterea nu numai a numărului de apartamente disponibile pentru populație, ci și îmbunătățirea calității serviciilor oferite. Cetățenii vor putea închiria un apartament nu de la „comercianți privați”, ci de la o organizație. Lăsați un apartament într-o clădire de apartamente să coste ceva mai mult, dar chiriașului li se va garanta condiții normale de viață, o gamă completă de servicii de întreținere a locuințelor, precum și un acord oficial care stabilește drepturile și responsabilitățile părților.

??Perspective pentru clădirile de apartamente pe piața imobiliară rusă

Așa cum am menționat mai sus, piața clădirilor de apartamente funcționează de mult timp în străinătate, iar acest tip de locuințe este destul de familiar pentru populație. În vest, există și un cadru legal necesar pentru funcționarea eficientă a clădirilor de apartamente..

În Rusia modernă, spre deosebire de țările occidentale, construcția clădirilor de apartamente nu a devenit încă răspândită datorită rentabilității lor scăzute. Investitorii ruși consideră un randament acceptabil la nivelul de 7-10%, care este de două ori cel existent pe piață, iar 4% din profit este considerat normal pentru Europa. În plus, în țara noastră astăzi conceptul de „clădire de apartamente” este absent în legislație, prin urmare, nu există o reglementare legală a relațiilor în acest sector al pieței imobiliare.

Pentru implementarea cu succes a proiectelor clădirilor de apartamente și dezvoltarea ulterioară a acestei zone în Rusia, este necesară consolidarea statutului unei clădiri de apartamente la nivel legislativ..

De asemenea, este necesar să se dezvolte un sistem de interacțiune între investitori și stat. Experții remarcă faptul că statul ar trebui să dezvolte măsuri de stimulare a afacerilor, precum și să ofere anumite garanții și protecție împotriva rea-credinței a unor participanți..

?Printre măsurile de stimulare a statului care vor contribui la dezvoltarea eficientă a acestui domeniu pe piața de proprietăți de închiriere, se poate evidenția:

• asigurarea unui ordin de prioritate de examinare de către autorități cu privire la problemele legate de construcția clădirilor de apartamente;
• desfășurarea ofertelor unde vor fi oferite terenuri de închiriat pentru construcția caselor de locuințe;
• introducerea unei tarife de închiriere preferențiale pentru loturile de teren prevăzute pentru construcția unei clădiri de apartamente pe acestea pentru perioada construcției sale, precum și pentru o anumită perioadă după punerea în funcțiune a unei clădiri de apartamente etc..

Anumite condiții pot fi utilizate ca garanții de stat care vor fi obligatorii în timpul licitației, de exemplu:

• Parcelele scoase la licitație ar trebui să combine loturile pentru construcția de clădiri de apartamente și economie și clasa de afaceri;
• Terenurile de teren sunt scoase la licitație numai cu condiția ca dezvoltatorul (investitorul) să fie obligat să ofere o anumită parte din numărul total de apartamente dintr-o clădire de apartamente pentru închiriere către anumite categorii de cetățeni de către stat. Acest lucru va ajuta la implementarea unui program de locuințe sociale similar cu cel occidental, când statul va compensa investitorul pentru o parte din chiria acordată segmentelor de populație neprotejate social (sărace) ale populației.

De asemenea, trebuie menționat că construcția clădirilor de apartamente poate fi utilizată eficient nu numai în capitală, ci și în regiuni. Se remarcă aici și condiții mai favorabile pentru construcția lor: un aparat birocratic mai puțin greoi și un număr mai mare de zone libere potrivite pentru construcție.

În concluzie, aș dori să spun că construcția clădirilor de apartamente este o direcție promițătoare pentru Rusia. Cu toate acestea, pentru ca acest sector să aibă oportunitatea de a se dezvolta activ, în acest stadiu, în primul rând, este nevoie de sprijin de stat..