Schimb de apartamente în conformitate cu schema „tranzacționare”: pro și contra

Conținutul articolului

• Particularități ale schimbului de apartamente „tranzacționare”
• Avantajele schimbului de apartamente în cadrul sistemului de tranzacționare
• Contra contra schimbului „tranzacționare”

Schema de încheiere a tranzacțiilor, denumită „tranzacționare” (tranzacționare), nu mai poate fi numită nouă pentru piața rusă, dar nu a devenit încă răspândită în comerțul imobiliar. Este posibil să se descrie principiul acestei scheme în acțiune – „cel vechi se predă în detrimentul achiziționării unui lucru nou”.

În ceea ce privește piața imobiliară, tranzacțiile în cadrul schemei de „tranzacționare” sunt rare, la Moscova și Sankt Petersburg astăzi doar câteva agenții imobiliare operează pe principiul „apartamentul tău în schimbul unei noi clădiri”. O astfel de schemă de schimb a devenit mult mai populară pe piața auto – multe dealeri auto oferă un serviciu foarte popular – „ne oferiți o mașină veche, vă vom oferi una nouă, cu o taxă suplimentară, desigur”..

Această formă de schimb, desigur, scurtează termenii tranzacției și permite cumpărătorului să obțină rapid un lucru nou, fără a pierde timpul în căutarea cumpărătorilor care încă nu au nevoie de proprietăți vechi. Dar dacă pe piața automobilelor totul este mai mult sau mai puțin clar și simplu, schema de „tranzacționare” pe piața imobiliară din Rusia a primit o serie de caracteristici și nu este întotdeauna cea mai bună opțiune pentru un cumpărător..

În acest articol vom încerca să luăm în considerare toate caracteristicile schimbului de apartamente pe principiul „tranzacționării”, avantajele și dezavantajele acestuia.

Particularități ale schimbului de apartamente „tranzacționare”

Este clar că un apartament este un lucru mult mai scump și necesar decât o mașină. Chiar și o „odnushka” obișnuită într-o clădire veche din Moscova poate costa câteva milioane de ruble, astfel încât atât cumpărătorii, cât și vânzătorii abordează tranzacțiile imobiliare cu o atenție deosebită și atenție..

În cazul unei tranzacții de tranzacționare, agentul imobiliar cumpără instantaneu apartamentul vechi al proprietarului, oferind în schimb locuințe în noua clădire, adică prin compensare. Aceasta este diferența principală între acest tip de tranzacție și vânzarea și cumpărarea alternativă cu achiziționarea spațiului rezidențial vechi, când o agenție imobiliară pur și simplu pune lotul propus pentru vânzare gratuită prin canalele sale, așteptând până la găsirea unui cumpărător.

Cele mai scurte termene posibile pot fi denumite principala caracteristică a tranzacției de tranzacționare – prin cedarea apartamentului vechi pentru a plăti o parte din costul noului, cumpărătorii se pot muta imediat într-un nou loc de reședință, tranzacția durează, de obicei, literalmente două-trei zile, ceea ce duce la verificarea documentelor din titlu și executarea contractelor.

În calitate de specialist în astfel de scheme de schimb, notează avocatul Oleg Sukhov, schema „tranzacționare” este folosită atât pe piețele imobiliare primare, cât și pe cele secundare. Ca exemplu, vom oferi o schemă de schimb de apartamente, de exemplu, în apropierea stației de metrou Skhodnenskaya, care are două camere de zi pentru un apartament mai spațios cu trei camere din Khimki. Prețul de piață al unui apartament cu două camere din această zonă este de aproximativ 6 milioane de ruble, deoarece agenția imobiliară cumpără locuințe cu reducere – în medie 25%, costul acestuia va fi stabilit la 4,5 milioane de ruble. Această sumă va merge spre achiziția de noi spații de locuit. Prețul mediu al unei note de trei ruble în Khimki este de 6,7 milioane de ruble, astfel încât noii proprietari vor trebui să plătească 2,2 milioane de ruble suplimentare.

Pentru apartamentele care participă la tranzacții de tranzacționare, agențiile imobiliare specializate prezintă o serie de cerințe:

• spațiul de locuit ar trebui să fie situat exclusiv pe teritoriul Capitalei. Apartamentele din regiunea Moscova sau, de exemplu, din regiunea Leningrad, nu participă în prezent la astfel de tranzacții. Acest lucru se datorează cererii relativ mici pentru astfel de tranzacții în alte orașe, și cu o diferență mare în costul locuinței – suma de plată suplimentară pentru un apartament dintr-o clădire nouă din Moscova, primită în schimbul locuințelor undeva în Elektrostal sau Dolgoprudny, va fi prea mare. În același timp, în schimbul unui apartament cu un „permis de ședere din Moscova”, dezvoltatorii și agenții imobiliari pot oferi nu numai locuințe într-una dintre numeroasele clădiri noi din capitală, ci o căsuță de țară sau o casă din orașul din unul dintre satele din apropierea Moscovei. Totul depinde de ce fel de obiecte construiește dezvoltatorul și de alegerea disponibilă astăzi;
• apartamentul trebuie să fie în proprietatea vânzătorului și nu este închiriat, deși pe termen lung, documentele titlului sunt verificate de specialiști cu atenție și scrupule;
• agențiile imobiliare iau în considerare numai apartamentele, o cameră dintr-un dormitor familial, un apartament comunal sau cota unei persoane din spațiul de locuit total în tranzacții conform schemei de „tranzacționare” nu pot participa;
• sunt prezentate cerințe speciale pentru „curățenia” apartamentului, este foarte nedorit dacă unul dintre proprietarii de locuințe este minor și este nevoie de permisiunea consiliului de tutelă și de tutelă pentru a încheia o tranzacție. În acest caz, agenția imobiliară va refuza cel mai probabil vânzătorul..

Avantajele schimbului de apartamente în cadrul sistemului de tranzacționare

Principalul avantaj al schimbului de locuințe vechi cu unul nou în conformitate cu această schemă este urgența și eficiența. Acesta este cel mai rapid mod de a vă muta în apartamentul sau cabana preferată, mult mai confortabilă, fără a aștepta vânzarea vechii zone rezidențiale, obținerea unui credit ipotecar ș.a..

În plus, în cazul unei tranzacții de tranzacționare, agenția imobiliară are grijă de toate problemele și problemele asociate cu documentația și suportul legal pentru schimbul de spații de locuit. Vânzătorul unui apartament nu va trebui să cheltuiască bani pentru publicitate, publicarea de anunțuri, colectarea documentelor, cheltuirea banilor pentru o evaluare a experților și așa mai departe..

Contra contra schimbului „tranzacționare”

În ciuda avantajelor incontestabile, sistemul de schimb de locuințe „de credit” are și o serie de dezavantaje, ceea ce a dus la scăderea popularității sale pe piața imobiliară. Principalele dezavantaje ale unui astfel de schimb includ:

• lipsa multor alegeri. De regulă, o anumită agenție imobiliară sau un anumit dezvoltator oferă numai apartamente în complexul lor rezidențial pentru încheierea tranzacțiilor în cadrul sistemului de tranzacționare, prin urmare, nu este întotdeauna oferită posibilitatea de a alege zona de reședință sau locația clădirii;
• prețul unui apartament vechi care participă la schimbul de schimb va fi în orice caz mai mic decât în ​​cazul vânzării sale pe piața liberă. Toți dezvoltatorii și agențiile de dezvoltare achiziționează apartamente cu o reducere, care poate atinge 20-25% din prețul pieței, care, ținând cont de prețurile capitalului, este plin de o pierdere de 1-1,5 milioane de ruble din costul locuinței. Fondurile nu sunt plătite vânzătorului, dar sunt creditate imediat în contul dezvoltatorului ca principală plată pentru noul spațiu de locuit;
• Nu întotdeauna proprietarii de case care au luat parte la o tranzacție conform unui sistem de „credit” li se oferă posibilitatea de a se muta imediat într-un apartament nou, confortabil. Adesea, dezvoltatorii oferă spații de locuit în case care sunt încă în construcție, așa că trebuie să așteptați finalizarea lucrărilor și punerea în funcțiune a casei. În plus, noul apartament ar putea avea nevoie de renovare, ceea ce va amâna, de asemenea, momentul unei căldări fericite pentru o lungă perioadă de timp. Toată această perioadă – înainte de a vă deplasa într-un apartament nou și de a finaliza lucrările de reparație și finisare a acestuia, va trebui fie să vă îmbrăcați cu rudele, fie să închiriați o casă, din moment ce vechiul apartament a devenit deja proprietatea unei agenții imobiliare sau a unui dezvoltator și de multe ori a reușit deja să găsească noi proprietari. Astfel de costuri și inconveniente suplimentare privează tranzacția de tranzacționare de avantajul principal – viteza de deplasare către locuințe noi;
• probabilitatea de a întâlni agenții lipsite de scrupule care oferă o schemă pe care Oleg Samoilov, directorul general al Relight Real Estate, o numește „fals comercial”. În acest caz, dezvoltatorul înregistrează un apartament nou doar pentru o anumită perioadă, asumându-și responsabilitățile pentru această perioadă de a vinde locuințele vechi. Dacă nu este posibilă vânzarea apartamentului înainte de perioada convenită, se exercită presiune asupra vânzătorului, forțând să scadă prețul. Astfel, singurul avantaj al unei astfel de scheme este rezervarea garantată a unui apartament nou construit, însă, stabilirea unui termen pentru vânzarea unui apartament secundar anulează și acest avantaj, astfel încât experții nu văd niciun punct într-un astfel de serviciu de agenții imobiliari..

Pentru prima dată, tranzacțiile de tranzacționare au apărut pe piața imobiliară rusă în 2009, când criza a dus la o scădere semnificativă a cererii de apartamente și case de țară pe piața primară. Cu ajutorul unei astfel de scheme de schimb „de rețea”, dezvoltatorii au căutat să atragă atenția potențialilor cumpărători asupra clădirilor noi și să crească vânzările.

Și totuși, așa cum arată practica, în ultimii trei ani, o astfel de schemă nu a devenit la cerere, iar dacă vânzătorul intenționează să compenseze o parte din costul unui apartament nou, prin vânzarea celui vechi, în 90% din cazuri, se utilizează o schemă alternativă de achiziție și vânzare dublă, atunci când este expusă locuința secundară de vânzare de către agenția imobiliară.

Experții sfătuiesc în unanimitate să utilizeze scheme de schimb de tranzacționare numai dacă riscul de a pierde un apartament dintr-o clădire nouă este prea mare, iar complexul rezidențial în sine a fost deja pus în funcțiune.

În toate celelalte opțiuni, este mai bine să vă gândiți de mai multe ori – merită să pierdeți o parte semnificativă din costul apartamentului propriu și în grabă. Potrivit unor experți, cea mai bună alternativă la schema de tranzacționare este un credit ipotecar cu posibilitatea de a-l rambursa în viitor, în detrimentul fondurilor primite din vânzarea spațiului rezidențial. În acest caz, vânzătorul poate colecta încet documente și căuta cumpărători, nu reduce prețul pentru a vinde apartamentul de urgență și, în același timp, datorită rambursării rapide a ipotecii, nu va plăti prea mult dobânda..

Desigur, sistemul de credite ipotecare din țara noastră are și o serie de deficiențe și nu poate fi numit perfect, cu toate acestea, există mai multe dezavantaje la schimbul unui apartament în conformitate cu schema de tip tren-in decât avantaje, de aceea este puțin probabil să devină mai popular pe piața imobiliară a țării noastre în viitorul apropiat. … Pe lângă lipsurile vizibile care reduc atractivitatea unei astfel de scheme pentru vânzători, dezvoltatorii în ziua de azi nu au nevoie să atragă cumpărători cu ajutorul unui sistem de „credit” – cererea pentru clădiri noi din Moscova este stabilă și nu va scădea în viitorul apropiat..