Schema de tranzacționare. Cum să achiziționezi rapid locuințe într-o criză

Conținutul articolului

• Care este esența schemei de tranzacționare
• Ce proprietate poate fi schimbată
• Schema tranzacției. Comercializare clasică
• Schema de tranzacționare alternativă
• Ce să caute atunci când efectuezi o tranzacție de tranzacționare
• Avantajele și dezavantajele unor astfel de oferte
• Când este profitabil să folosiți schema de tranzacționare?

Care este esența schemei de tranzacționare

Schema de tranzacționare a fost inițial utilizată exclusiv în industria auto. A constat în faptul că puteți da mașina dvs. veche și, în schimb, cumpărați o mașină nouă la un preț mai mic, minus costul mașinii vechi.

Treptat, o schemă similară a început să fie utilizată în tranzacțiile imobiliare. De regulă, clienții lor sunt oferiți de dezvoltatorii care doresc să vândă rapid apartamente într-o clădire aflată în construcție. Uneori, agențiile imobiliare se oferă să cumpere un apartament în conformitate cu schema de tranzacționare.

Există două opțiuni pentru astfel de tranzacții:

1. Cel mai adesea, vorbind despre tranzacționare, se înțelege că un dezvoltator sau agent imobiliar își va cumpăra apartamentul de la proprietarul apartamentului, iar apoi fostul proprietar va achiziționa proprietăți imobiliare noi de la același dezvoltator sau agent imobiliar, de obicei pentru o sumă mai mare. Această proprietate este rezervată în prealabil pentru un membru al schemei de tranzacționare, astfel încât el nu va rămâne fără acoperiș peste cap. De obicei, cu astfel de tranzacții, intervalul dintre vânzarea unei case vechi și mutarea la una nouă nu durează mai mult de câteva zile. Aceasta este schema clasică de tranzacționare..
2. Al doilea tip de tranzacționare (denumit și tranzacție alternativă) este acela că proprietarul apartamentului încheie un acord cu dezvoltatorul sau agentul imobiliar, potrivit căruia locuințele sale sunt scoase la vânzare și un apartament este rezervat proprietarului proprietății, pe care îl va achiziționa în cadrul schemei de tranzacționare.

După ce propriul său imobil este vândut, primește banii cu care cumpără apartamentul rezervat. Astfel de contracte sunt încheiate pentru o anumită perioadă (de la una la câteva luni sau un an). Dacă în acest timp proprietatea nu este vândută, atunci tranzacția nu a avut loc.

Ce proprietate poate fi schimbată

Nu toate locuințele pot fi vândute în cadrul sistemului de comercializare. Există o serie de criterii pe care dezvoltatorii și agenții imobiliari le propun de obicei:

1. Proprietatea trebuie să fie amplasată în același oraș cu noua casă care urmează să fie achiziționată. În caz contrar, a doua parte a acordului va fi mai dificilă să o pună în aplicare și, odată cu tranzacționarea, viteza tranzacției este unul dintre cele mai importante criterii.
2. Nu trebuie să existe nicio îndoială că o persoană deține în mod legal apartamentul. În caz contrar, riscul crește că nu va exista cumpărător pentru locuință, ceea ce înseamnă că tranzacția nu va avea loc..
3. Locuința nu ar trebui să aibă o istorie lungă de schimbare a proprietății (de obicei, acestea sunt ghidate de o perioadă de posesie de trei ani). În caz contrar, riscul crește că vânzarea ar putea fi contestată de unul dintre proprietarii precedenți..
4. Proprietarul de locuințe trebuie să aibă vârsta legală. Conform legislației, este imposibil să vândă un apartament în numele unui minor până când nu se obține autorizația autorităților de tutelă și tutelă și se achiziționează o proprietate echivalentă în numele copilului, ceea ce contrazice logica schemei de tranzacționare.
5. Proprietatea ar trebui să intereseze o gamă largă de cumpărători potențiali. Nu puteți vinde un apartament comunal prin comercializare, deoarece este foarte dificil să găsiți cumpărători pentru acesta.
6. Apartamentul nu trebuie să aibă chiriași înregistrați. Acest lucru va complica din nou vânzarea unor astfel de locuințe..

Schema tranzacției. Comercializare clasică

1. Este selectat un agent imobiliar sau dezvoltator care cumpără apartamente conform schemei de tranzacționare.
2. Evaluarea apartamentului.
3. Sunt discutate toate detaliile tranzacției.
4. Un contract de rezervare este încheiat cu dezvoltatorul, potrivit căruia locuințele noi sunt rezervate proprietarului apartamentului.
5. Apartamentul este cumpărat de un agent imobiliar sau dezvoltator și aceiași bani sunt folosiți pentru achiziționarea locuinței rezervate.
6. Fostul proprietar al apartamentului oficializează proprietatea noii proprietăți.

Schema de tranzacționare alternativă

1. Căutăm agenții imobiliare sau dezvoltatori care să poată vinde locuințe în cadrul schemei de tranzacționare.
2. Evaluare imobiliara.
3. Toate documentele necesare pentru vânzarea de bunuri imobiliare sunt colectate.
4. Examinarea legală a documentelor colectate este efectuată.
5. Proprietatea proprietarului este scoasă la vânzare.
6. După ce un cumpărător este găsit pentru apartament și efectuează o plată în avans, un contract de rezervare este încheiat cu dezvoltatorul. Acest lucru vă permite să rezervați locuințe, care vor fi mutate în curând de către proprietarul apartamentului.
7. După vânzarea locuinței, proprietarul apartamentului încheie un acord de echitate regulat cu dezvoltatorul.
8. Proprietatea de locuințe noi este în curs de oficializare.

Ce să caute atunci când efectuezi o tranzacție de tranzacționare

Evaluarea proprietății

Este important ca un evaluator independent să determine costul unui apartament. Dacă aceste acțiuni sunt realizate de specialiști ai unei companii de dezvoltare sau imobiliare, valoarea estimată a imobilului va fi foarte probabil subestimată.

Costul fix al apartamentului care urmează să fie cumpărat

Atunci când alegeți o companie cu care să efectuați o tranzacție de tranzacționare, este important să acordați atenție unei singure condiții: dacă va exista un preț fix pentru apartamentul care va fi cumpărat. La urma urmei, dacă apartamentul participantului la tranzacție este vândut abia după șase luni și până la acel moment valoarea imobilului rezervat pentru el a crescut cu 10-20%, pur și simplu nu poate avea suficienți bani pentru a-l cumpăra. Drept urmare, el poate fi lăsat fără apartamentul său și fără o casă nouă..

Dacă agenții imobiliari sunt implicați în tranzacție – numai un contract de servicii

Dacă proprietarul apartamentului nu va cumpăra proprietăți noi direct de la dezvoltator, ci printr-o agenție imobiliară, este necesar să se asigure că acordul dintre proprietar și agenție se numește acord de serviciu și nu un contract de agenție. Conform legislației, acordul de agenție poate fi reziliat unilateral.

Avantajele și dezavantajele unor astfel de oferte

Dezavantaje:

1. Oricare ar fi opțiunea de tranzacționare pe care proprietarul imobiliar o alege, el va fi obligat să vândă apartamentul cu o reducere semnificativă. În unele cazuri, poate ajunge până la 30%.
2. Perioada din momentul în care părăsiți casa dvs. până la achiziționarea de bunuri imobiliare este cea mai periculoasă perioadă pentru un proprietar de apartament. De fapt, rămâne pe stradă.
3. Cel mai adesea, schema de tranzacționare este utilizată de dezvoltatori pentru a vinde rapid apartamente în clădirile aflate în construcție, astfel încât un participant la această schemă va trebui să aleagă locuințele dintr-un număr limitat de opțiuni.
4. Cu opțiunea de tranzacționare alternativă, cel mai adesea este necesar un depozit pentru o casă nouă. Dacă apartamentul vechi nu este vândut în termenul convenit, atunci depozitul va fi pierdut.

Beneficii:

1. După vânzarea de bunuri imobiliare, proprietarul său are dreptul de a cumpăra locuințe noi la un preț fix (dacă este prevăzut prin contractul de rezervare). Acesta este un avantaj serios, deoarece, de multe ori, după ce a petrecut un an vânzându-și casa, fostul său proprietar vede că prețurile pe piața imobiliară s-au schimbat, iar un apartament nou va costa mult mai mult decât plănuise.
2. În opțiunea clasică de tranzacționare, tranzacția este realizată aproape instantaneu. Acesta este un caz puternic pentru această schemă pentru persoanele care au nevoie urgentă de locuințe noi..
3. Un proprietar de locuință nu trebuie să aloce mult timp și eforturi căutând cumpărători și efectuând o tranzacție pentru a-și vinde proprietatea. Sau va fi cumpărat imediat de a doua parte a tranzacției de tranzacționare sau a doua parte va prelua toată dificultatea vânzării apartamentului.

Când este profitabil să folosiți schema de tranzacționare?

Iată doar câteva situații în care un sistem de tranzacționare poate fi benefic pentru ruși:

1. Proprietarul apartamentului dorește să achiziționeze rapid locuințe mai scumpe, dar nu este în măsură să ia o ipotecă pentru a o cumpăra.
2. Proprietarul unui apartament din oraș vrea să se mute într-o comunitate de cabane aflate în construcție în suburbii. Dar, în timp ce își vinde casa pentru a salva suma necesară, construcția satului va fi finalizată, iar prețurile imobiliarelor vor crește brusc.
3. O familie care deține mai multe apartamente vrea să le schimbe pentru o casă de țară mare, dar nu vrea să-și piardă timpul căutând cumpărători pentru toate apartamentele lor.

Astfel, o schemă de vânzare-cumpărare a locuințelor poate fi o salvare reală într-o criză și instabilitate a prețurilor imobiliare..