Dezvoltarea și aprobarea proiectului unei clădiri rezidențiale individuale

Actul normativ de bază în domeniul construcțiilor și arhitecturii este Codul de urbanism al Federației Ruse. În special, această lege codificată reglementează relațiile juridice și delimitează responsabilitățile diferitelor autorități cu privire la planificarea teritorială, reglementarea tehnică a urbanismului, examinarea de stat a proiectelor relevante și supravegherea construcțiilor de stat. Cu toate acestea, pentru a intra cu îndrăzneală în birourile funcționarilor, cunoscând îndatoririle și drepturile lor, este necesar să studieze o cantitate mai semnificativă de informații de reglementare..

Mulți proprietari de terenuri care încep construcția unei clădiri rezidențiale individuale, s-au familiarizat cu articolul 3 paragraful 3 din Codul de urbanism al Federației Ruse, care prevede că pregătirea documentației proiectului pentru construcții individuale cu locuințe joase nu este necesară, nu consideră importantă procedura de dezvoltare și aprobare a proiectului..

Cu toate acestea, de fapt, această normă legală îi induce în eroare doar pe dezvoltatori, deoarece Codul de reguli pentru proiectare și construcție „Dezvoltare, coordonare, aprobare, compoziție a documentației de proiectare și planificare pentru dezvoltarea zonelor de locuințe joase” (SP 11-111-99) completează cerințele p 3 linguri. 48 din Codul de urbanism, inclusiv stabilirea unei liste de documente necesare pentru ca construcția să fie legală. În același timp, normele SP 11-111-99 nu contrazic în mod direct normele Codului de urbanism, ceea ce exclude posibilitatea invalidării acestora.

Orice construcție începe nici măcar cu un proiect arhitectural, ci cu achiziționarea unui teren.

În același timp, merită să ne amintim că, în limitele orașului, orice construcție se realizează în conformitate cu documentația urbanistică, prin urmare, pentru construcții individuale joase, doar acel teren este adecvat, care, conform schemei de dezvoltare teritorială a unei așezări, documentația urbanistică și alte acte ale administrației entității constitutive a Federației și a autorităților locale, sunt atribuite ca teritoriu pentru construcții înalte.

Informații cu privire la loturile de teren libere și scopul prevăzut al acestora pot fi obținute de la consiliul local. Dacă vorbim despre zone suburbane, atunci orice astfel de șantier în scop de construcție poate fi folosit pentru construcții individuale.

Articolele 7 și 8 din Codul de urbanism vor ajuta la înțelegerea organismelor competente în ceea ce privește alocarea parcelelor, precum și la eliberarea de autorizații de construcție pe aceste parcele și la punerea în funcțiune a obiectelor construite: organele locale de autoguvernare ale așezărilor și cartierelor municipale sunt autorizate în problemele de mai sus dacă vorbim despre parcele și obiecte de pe teritoriul așezărilor și cartierelor municipale, iar în cazul zonelor suburbane este necesar să contactăm autoritățile executive locale.

În conformitate cu Codul Regulilor SP 11-111-99, construcția pe un anumit șantier este posibilă numai după acesta compensare geodezică și fixându-și limitele pe teren conform proiectului de sondaj funciar. Aceste acțiuni sunt realizate de numeroase companii private și persoane fizice care dețin licențe adecvate. Implementarea acestor acțiuni este formalizată printr-un act de acceptare și transfer.

Conform clauzei 4.2 din SP 11-111-99, este necesar să se înceapă elaborarea documentației proiectului, având la îndemână decretul autorității executive locale privind autorizația de construcție sau proiectare. De asemenea, veți avea nevoie aprobare de selecție a terenurilor. Proiect de casă, a cărui suprafață depășește 500 mp m. , ar trebui să fie proiectat în conformitate cu atribuție de arhitectură și planificare, cererea pentru care este depusă comitetului de arhitectură din zona dvs. Atribuirea arhitecturală și de planificare include aproximativ două duzini de puncte, ale căror cerințe stau la baza dezvoltării proiectului (condiții naturale, cerințe arhitecturale, îmbunătățiri de teren etc.).

Autorizatie de constructie un obiect individual de clădire este emis de autoritatea executivă locală. Este necesar să contactați departamentul (departamentul) de arhitectură și urbanism. Arhitectul-șef al orașului sau districtului este autorizat să certifice autorizația și este aprobat de șeful administrației locale. Un permis de construire este emis pe baza unei cereri, care este însoțit de documente de titlu (decret privind furnizarea unui teren pentru construcția de locuințe individuale, un acord privind acordarea drepturilor de construcție), un plan director al unui teren, un pașaport al unui teren, un pașaport al unui proiect de casă, un act privind stabilirea limitelor naturale ale unui teren și defalcări ale structurilor, axelor și liniilor roșii ale clădirii. Dacă o firmă de construcții va fi implicată direct în aprobare, la pachetul de documente trebuie adăugată o licență pentru dreptul la activitate de construcție.

Pașaport arhitectural al proiectului o clădire rezidențială individuală necesară pentru obținerea unui permis de construire este comandată oricărei organizații care este autorizată să furnizeze astfel de servicii. Pașaportul arhitectural trebuie să includă în mod necesar un plan de acoperiș, planșe, fațade colorate, tăieturi axiale și fațade axiale, însoțite de o notă explicativă generală. De asemenea, o copie a licenței dezvoltatorului de proiect trebuie inclusă în pașaportul arhitectural al proiectului..

După cum puteți vedea, procesele de proiectare și aprobare sunt interrelaționate și este cel mai rațional să le efectuați în paralel, pe cât posibil, deoarece același pașaport arhitectural este cel mai ușor de comandat de la dezvoltatorul proiectului, în plus, pentru a obține o autorizație de construcție, trebuie să aveți materiale de proiectare de bază. cum ar fi planurile de podea, planurile de fațadă etc..

Serviciile pentru dezvoltarea de proiecte pentru case private astăzi sunt furnizate de multe organizații. Lucrările de proiectare sunt realizate pe baza acestora ordin de contract pentru implementarea documentației proiectului. Nu ar trebui să neglijați niciodată pregătirea unui astfel de contract, deoarece acesta poate deveni garanția principală și principalul argument în caz de reclamații împotriva dezvoltatorului de proiect. Comanda contractului pentru implementarea documentației proiectului indică informații despre părți: date personale ale clientului (numele complet, adresa de reședință, seria și numărul pașaportului) și numele organizației în care este comandată lucrarea de proiectare și / sau numele complet și detaliile executantului direct al proiectului. Conform contractului, antreprenorul se angajează să finalizeze proiectul în conformitate cu toate SNiP-urile (codurile și reglementările de construcție) și GOST-urile (standardele de stat) și să le elibereze clientului în numărul de exemplare specificat, iar clientul se obligă să plătească pentru lucrările de proiectare înainte ca acestea să înceapă și să apară pentru aprobările interimare ale proiectului și să accepte versiunea sa finală.

Deja în faza încheierii unui contract pentru implementarea documentației proiectului, trebuie să decideți în sfârșit dacă doriți să încredințați aprobarea proiectului dezvoltatorului său sau să treceți prin conductele de foc, apă și cupru ale tuturor autorităților. Această alegere este puțin probabil să vă vină cu ușurință – serviciile de coordonare sunt foarte costisitoare, iar pentru a legitima proiectul și construcția în mod independent, va dura mult timp și efort, și cel mai important – cunoștințe (sperăm că în ceea ce privește cunoașterea veți găsi acest articol util în special). Dacă decideți să comandați servicii pentru aprobarea proiectului de la dezvoltator, atunci acest lucru trebuie indicat într-o clauză separată din contract, cu listarea organismelor în care dezvoltatorul se angajează să convină asupra proiectului. De asemenea, o condiție importantă a contractului este obligația contractantului de a elimina pe cheltuiala sa toate deficiențele proiectului care au apărut din vina sa. Vorbim în primul rând despre comentariile autorităților de aprobare, care se referă la diverse omisiuni din proiect, de exemplu, despre nerespectarea anumitor documente de reglementare. În plus, este necesar să se stabilească în contract care dintre părți se angajează să aprobe proiectul cu arhitectul șef al orașului sau districtului. Contractul semnat de părți trebuie să fie convenit cu șeful departamentului (departamentului) de urbanism al administrației locale.

După încheierea contractului pentru implementarea documentației proiectului, atribuire proiectare o clădire rezidențială privată și, dacă este necesar, construcții. Pe baza acestei misiuni, contractantul va dezvolta un proiect. Lucrarea indică baza proiectării (contract pentru implementarea documentației proiectului), stadiul dezvoltării proiectului; numărul de etaje, suprafață și alte caracteristici principale ale viitoarei case; Cerințele dvs. pentru soluții constructive, inginerești și de planificare arhitecturală, precum și pentru îmbunătățirea întregului teren. După ce aprobați misiunea, aceasta trebuie să fie coordonată cu departamentul (departamentul) de arhitectură și urbanism din orașul / raionul dvs..

După aceea, organizația executantă în perioada specificată dezvoltă un proiect, care trebuie să respecte normele Codului de urbanism al Federației Ruse, Rezoluțiile Guvernului Federației Ruse, precum și seturi de reguli (SP) și foarte multe SNiP și GOST, inclusiv:

• „Cu privire la compoziția secțiunilor din documentația proiectului și cerințele pentru conținutul acestora”
• „La sondajele de inginerie pentru pregătirea documentației de proiectare, construcție, reconstrucția instalațiilor de construcții de capital”
• „La aprobarea regulilor de depunere a documentației de proiectare pentru instalații, construcție, reconstrucție, a căror revizuire se presupune a fi efectuată pe terenurile din zone naturale special protejate pentru expertiză de stat și expertiză de mediu a statului”
• „Planificarea și dezvoltarea teritoriilor pentru construcții de locuințe cu venituri reduse”
• SNiP 2.01.15-90 „Protecția tehnică a teritoriilor, clădirilor și structurilor împotriva proceselor geologice periculoase”
• SNiP 2.08.01-89 „Clădiri rezidențiale”
• SNiP 3.05.04-85 „Rețele externe și structuri de alimentare cu apă și canalizare”
• SNiP 21-01-97 „Securitatea la foc a clădirilor și structurilor”

Proiect finalizat constă din numeroase documente, inclusiv un plan situațional, sondajul topografic al unui teren și planul său principal, planurile pentru un subsol, subsol sau subteran tehnic, planuri, planuri pentru fațade, pardoseli și acoperiri, secțiuni caracteristice, un plan al sistemului de acoperiș de acoperiș, un plan de fundație cu secțiunile sale și noduri și detalii caracteristice, desene ale rețelelor de inginerie, precum și o notă explicativă și indicatori tehnici și economici de bază. În plus, documentația de proiectare poate include o estimare a construcției, cu toate acestea, în practică, o estimare detaliată este comandată de la contractant, nu atât de des datorită costului ridicat..

Vor fi prezentate cerințe separate pentru proiectul dvs. sanitare și epidemiologice, inspecția la incendiu și Ministerul Situațiilor de Urgență, prin urmare, proiectul va fi coordonat în aceste organisme.

Pentru conectarea la diverse rețele de inginerie (electricitate, alimentare cu apă și separare de apă) sunt necesare condiții tehnice, care sunt emise de utilitățile relevante. Procedura de eliberare a specificațiilor tehnice este reglementată de actele de reglementare ale organismelor administrației publice locale.

Pentru a trece de la stadiul de proiectare la stadiul de construcție a unei clădiri rezidențiale individuale, aveți nevoie trimiteți un pachet complet de documentație de proiectare finalizată autorităților locale de arhitectură, după care aceleași organe, conduse de arhitectul șef al districtului, încep să pregătească o autorizație, care este aprobată de șeful administrației locale. Trebuie să transferați o copie a documentației de proiectare finală comitetului local pentru arhitectură, despre care este întocmit un act adecvat.

Amintiți-vă că în caz de abatere de la cerințele legislației în elaborarea și aprobarea proiectului unei clădiri rezidențiale individuale, există riscul recunoașterii viitoarei case ca „construcție neautorizată”, ceea ce poate duce la amenzi monetare semnificative și chiar la dezmembrarea clădirii. Dar nici această responsabilitate administrativă nu scapă de consecințele legale civile, care pot fi corectate numai prin înregistrarea ulterioară corespunzătoare a proiectului și obiectului de construcție. Conform consecințelor dreptului civil, ne referim la incapacitatea de a întreprinde orice acțiune în legătură cu bunurile imobiliare „ilegale”, de la vânzare la testament.