Conținutul articolului
Conform statisticilor publicate de Biroul Național al Rusiei, există o medie de 22,6 metri pătrați de locuințe pentru fiecare locuitor al țării noastre. După cum puteți vedea, statisticile sunt o știință foarte interesantă, deoarece, s-ar părea, astfel de date indică faptul că fiecărui rus li se oferă un spațiu de locuit normal. Nimic de genul acesta! Conform tuturor acelorași statistici, aproximativ 10% din familiile rusești sunt în linie pentru a obține un apartament sau pentru a participa la programul de stat „Locuințe accesibile”, iar 60% trebuie să își îmbunătățească condițiile de trai.
Cu toate acestea, rușii nu au deloc nevoie de publicarea datelor statistice pentru a declara în unanimitate că problema locuințelor din țara noastră este una dintre cele mai dureroase și acute. Un apartament propriu rămâne un vis pentru multe familii tinere care sunt obligate fie să solicite la bănci pentru o ipotecă, fie să închirieze un apartament.
Datele oficiale indică faptul că doar aproximativ 3% din familii închiriază locuințe de la persoane fizice. Desigur, de fapt, acest procent este mult mai mare, deoarece părțile la tranzacție nu formalizează întotdeauna contractul de închiriere. În același timp, după cum a menționat principalele bănci din Rusia, în 2011 numărul de contracte pentru achiziționarea de locuințe în condițiile unui credit ipotecar s-a dublat. Statisticile arată că aproximativ 19,8% din familiile care au nevoie de locuințe noi în ultimul an au achiziționat apartamente sau case private cu o ipotecă. Și numărul familiilor care își rezolvă problemele de locuință prin obținerea unui credit ipotecar crește în fiecare an – în 2015, potrivit experților, numărul acestora va crește până la 30%.
Putem spune cu încredere că locuințele de închiriere și creditele ipotecare rămân principalele opțiuni pentru rezolvarea „problemei locuinței”, aceasta este o alegere destul de dificilă care necesită calcule exacte și o abordare aprofundată. Să încercăm să aflăm în ce cazuri este mai rentabil să iei un credit ipotecar și să închiriezi o casă.
Inchirierea: avantaje, beneficii si riscuri
Deci, închirierea unei case este o tranzacție imobiliară în care sunt implicate două părți – proprietarul apartamentului și chiriașul. Proprietarul, care din anumite motive nu locuiește în prezent în apartamentul său, decide să câștige sau măcar să compenseze costurile de plată pentru utilități și oferă locuinței sale chiriașului în anumite condiții, principalele dintre acestea fiind plata în timp util și respectarea proprietății primite pentru chirie..
Desigur, costul închirierii unui apartament cu o cameră în diferite orașe din Rusia este foarte diferit. Așadar, dacă la Moscova pentru o chiriașă „Odnushka” închiriată va trebui să plătească în medie 31 mii de ruble (conform imobilelor RosRielt pentru aprilie 2012), la Sochi – 25 mii ruble, apoi la Sankt Petersburg – 17 mii, Săratov – 11 mii , Omsk – 10 mii și în Cheboksary doar 7 mii de ruble.
Experiența rusă arată că este cel mai rentabil să închiriați un apartament fără mobilier și electrocasnice (desigur, în acest caz, apar probleme atunci când vă deplasați, dar costul unui apartament „gol” este mult mai mic). Chiriașii găsesc de obicei cele mai favorabile oferte nu prin intermediul agențiilor imobiliare (care necesită și plata serviciilor lor), ci prin intermediul prietenilor, iar proprietarii înșiși preferă să-și încredințeze proprietatea prietenilor sau la recomandarea cuiva apropiat.
Cele mai bune opțiuni de închiriere sunt cazurile în care cumpărătorul unui apartament dintr-o clădire nouă îl oferă pentru o lungă perioadă de timp. Astfel de cazuri sunt departe de neobișnuit, probabil noul proprietar a decis pur și simplu să investească profitabil fondurile gratuite disponibile și a planificat imediat să închirieze apartamentul, sau circumstanțele familiei sale s-au schimbat. Nu este atât de important ce a provocat acest lucru – o moștenire neașteptată, o nuntă eșuată sau o mutare într-un alt oraș, dar un apartament vacant nu ar trebui să fie gol, proprietarul decide și începe să caute chiriași. Nu este neobișnuit să găsești astfel de apartamente în orașele mici, chiar și cu o chirie „ridicolă”, puțin mai mare decât facturile la utilități. Acest tip de închiriere este în final benefic atât pentru chiriașii înșiși cât și pentru chiriaș, care este sigur că locuința sa este în mâini bune..
Și totuși, chiar dacă chiriașii închiriază un apartament de la prieteni care nu le restricționează libertatea de acțiune, aceștia își ridică taxele doar în cazul creșterii taxelor de utilitate, iar termenul de închiriere este foarte îndepărtat – „până când copiii cresc și nu au nevoie de locuințe”, apartamentul închiriat rămâne un străin și efectuarea, de exemplu, a unor reparații majore trebuie coordonate cu proprietarul.
Apar mult mai multe probleme dacă părțile la tranzacție – proprietarul și chiriașul nu erau cunoscute anterior, iar proprietarul casei încearcă să controleze fiecare pas al chiriașului temporar, interzice, de exemplu, să aibă animale de companie și așa mai departe. În plus, dacă nu a fost încheiat un contract de închiriere formală, în care este indicată suma exactă a chirii, atunci chiriașii pot oricând să se aștepte la o surpriză foarte neplăcută – o creștere a plăților lunare. Și proprietarii pot, de asemenea, să „ceară” de la un apartament închiriat în orice moment (deși este acceptat oficial să dea chiriașului cel puțin o lună pentru a căuta o casă nouă).
Ipoteca: avantaje, beneficii și riscuri
Potrivit experților, piața creditelor ipotecare din țara noastră este foarte tânără și nu are încă douăzeci de ani, deci se dezvoltă și se îmbunătățește. După cum spun ei, rezultatele sunt deja „evidente” – numărul tranzacțiilor pentru achiziționarea de apartamente în condițiile unui împrumut ipotecar a crescut de zece ori de-a lungul anilor, iar ratele la creditele bancare scad constant (deși destul de lent)..
Astăzi, rata medie a ipotecilor în Rusia este de 11,8-12,2%. Costul pe metru pătrat în toată țara diferă foarte mult în funcție de oraș și este în concordanță cu situația de pe piața de locuințe de închiriere. Așadar, la Moscova pentru 1 metru pătrat de bunuri imobiliare rezidențiale, în medie, va trebui să plătiți aproximativ 160 de mii de ruble, la Sochi – 100 mii, la Sankt Petersburg – 85 mii, în regiunea Moscovei – 70 mii, în Ufa – 53 mii, și la Săratov – doar 32 de mii de ruble.
Pentru a compara plățile ipotecare cu plățile pentru închirierea unui apartament, puteți utiliza un calculator online (acum există altele similare pe aproape toate site-urile unei bănci mari) sau puteți face singuri calcule simple.
De exemplu, să luăm un apartament mic, cu o cameră, la Moscova, cu o suprafață de 40 de metri pătrați – 160 de mii de ruble * 40 = 6,4 milioane de ruble. Să luăm rata medie actuală a bancii – 12% pe an, să ne imaginăm că luăm un împrumut în condiții favorabile – pentru o perioadă de 20 de ani și chiar fără o plată inițială și vom primi o plată lunară de 70.469 ruble (în plată egală). În cazul plăților diferențiale, valoarea plăților lunare „începe” de la 90 666 ruble și până la sfârșitul celui de-al 20-lea an al creditării ipotecare se reduce la 26 933 ruble pe lună..
Ținând cont de chiria medie la Moscova (amintiți-vă – 31 de mii de ruble), închirierea unui „odnushka” în capitală este acum cu siguranță mult mai profitabilă decât cumpărarea pe credit.
În Saratov, cel mai ieftin dintre orașele rusești propuse, de exemplu, imaginea va fi, desigur, oarecum diferită. Pentru același apartament cu o cameră cu o suprafață de 40 de „pătrate” aici, va trebui să plătiți doar 40 * 32 mii ruble = 1,28 milioane ruble. Să luăm aceleași condiții destul de ușoare ale unui împrumut ipotecar – o perioadă de 20 de ani, nu există nicio plată în avans și rata băncii este de 12% și primim o plată lunară de 14.093 de ruble. Cu toate acestea, chiria din Saratov, după cum ne amintim, este de numai 11 mii de ruble, așa că aici ipoteca nu a devenit o soluție mai avantajoasă din punct de vedere economic..
Adică, pentru a concura cu locuințele de închiriat pe picior de egalitate, trebuie acordate credite ipotecare timp de cel puțin 30 de ani, iar dobânzile bancare la fondurile de împrumuturi nu trebuie să depășească 5% pe an (ceea ce, apropo, a fost promis nu cu atât de mult timp în urmă de Vladimir Putin). Abia atunci plățile ipotecare lunare pentru o „odnushka” din Saratov vor scădea la 6.871 ruble, iar la Moscova – la 34.356 de ruble, adică vor putea concura cu plățile de chirii..
Și, în orice caz, pe o ipotecă pentru o perioadă de împrumut de 20-30 de ani, se acumulează o sumă destul de solidă de plată în exces, care poate ajunge la 50, sau chiar la 100% din costul apartamentului în sine.
Cu toate acestea, acestea sunt doar numere, achiziția unui apartament pe o ipotecă este, în general, un proiect pe termen mai lung decât închirierea unei case – este destul de dificil să ne imaginăm un contract de închiriere pentru un apartament sau o casă, conceput pentru o perioadă de cel puțin 10-15 ani. În plus, ratele ipotecare sunt stabilite o singură dată – la momentul încheierii contractului și sunt de cele mai multe ori fixate, astfel încât surprizele neplăcute sub forma unei creșteri neașteptate și nerezonabile a ratei lunare nu amenință cumpărătorii. Și, desigur, nu este necesar să coordonați cu banca toate etapele lucrărilor de reparație, să raportați despre câinele apărut în familie ș.a..
În plus, se știe că costul locuințelor din țara noastră este în continuă creștere, ceea ce este benefic pentru cumpărătorii care au scos o ipotecă și poate deveni o problemă pentru chiriași..
Concluzie
| Chirie | |
| profesioniști | Minusuri |
| Taxe lunare mai mici | Plățile de închiriere pot varia în funcție de situația de pe piața imobiliară, creșterea taxelor de utilitate pentru energie electrică, apă, gaze și chirii și pur și simplu la cererea proprietarului |
| O gamă largă de oferte: în diferite părți ale orașului, piața imobiliară secundară, primară, cu mobilier, renovare și fără | Control strict asupra rezidenților temporari: interdicții asupra animalelor de companie, reamenajare, coordonarea tuturor lucrărilor de reparații și așa mai departe |
| Posibilitatea de a alege nu numai locația apartamentului, ci și vecinii | Amenințarea de a rămâne fără adăpost din cauza schimbărilor în circumstanțele proprietarului și nevoia forțată de a găsi o nouă casă potrivită literalmente în termen de o lună |
| Există o șansă, în caz de dificultăți financiare, pur și simplu să negociați cu proprietarul imobilului și să solicitați o prelungire | Pretenții nejustificate ale proprietarului locuinței cu privire la înlocuirea țevilor, comunicațiilor sau mobilierului pe care chiriașii ar fi zgâriați sau deteriorați |
| Nu există nicio plată în exces sub formă de dobânzi, penalități și amenzi. Singurul lucru care amenință un chiriaș care a întârziat la plată este o „expunere” cu proprietarul | Pericolul de a se confrunta cu fraude, de exemplu, de a fi sub-chiriaș, a deveni victima unui proprietar lipsit de scrupule care solicită plata unei scurgeri inexistente etc. |
| Nu este posibil să vă înregistrați într-un apartament închiriat, este necesar să vă înregistrați într-un alt loc, de exemplu, la rude |
| Credit ipotecar | |
| profesioniști | Minusuri |
| Apartamentul devine imediat proprietatea noului proprietar, el poate să se înregistreze aici și să-și înregistreze membrii familiei sale | Plățile lunare pot fi de două până la trei ori mai mari decât taxele de închiriere de apartamente |
| Nu este necesar să vă coordonați acțiunile legate de amenajarea apartamentului | Dacă, în cazul închirierii unei locuințe, este posibil să fie de acord cu proprietarul cu privire la împărțirea costurilor de reparație și dotare a unui apartament în acțiuni egale sau deducerea costurilor din chirie, atunci reparațiile unui apartament achiziționat în cadrul unei ipoteci devin o problemă personală pentru noul proprietar |
| Plăți lunare clar fixate, care nu depind de modificările de pe piața imobiliară | Suprataxă asociată cu plata dobânzilor bancare. Poate atinge și chiar depăși costul apartamentului în sine |
| Posibilitatea de a alege unul dintre tipurile de plăți: în rate egale, atunci când plățile lunare nu se modifică pe întregul termen al creditului ipotecar, diferențial – inițial plățile sunt mai mari, dar scad treptat până la sfârșitul termenului de împrumut | Prezența penalităților și amenzilor în cazul întârzierii plăților lunare. Instituțiile bancare monitorizează cu strictețe acuratețea efectuării plăților, iar dacă împrumutatul nu a plătit contribuții timp de două sau trei luni la rând și nu a încercat să explice băncii de ce este asociată o astfel de întârziere, există posibilitatea evacuării |
| Posibilitatea de a alege dintre mai multe oferte ale băncilor diferite – puteți lua în considerare mai multe opțiuni cu dimensiuni diferite ale ratei de plată și a ratei dobânzii | Prezența unei plăți inițiale în sumă de 10 până la 50%, care devine adesea principalul obstacol pentru cumpărători, întrucât suma poate fi destul de mare și mai trebuie găsită sau salvată undeva |
| Posibilitatea de a rambursa împrumutul înainte de termen, ceea ce va reduce cantitatea de plată excesivă la împrumuturile bancare | Cerințe suplimentare ale băncilor și costurile aferente, de exemplu, necesitatea de a asigura imobilul achiziționat sau propria viață și sănătate |
| În timp, un apartament achiziționat pe o ipotecă crește prețul, iar inflația reduce ratele fixe la dobânzile bancare |
O astfel de comparație arată clar că închirierea unui apartament și a unui credit ipotecar au propriile avantaje și dezavantaje, ca să spunem sigur – totul, doar locuințe închiriate, bine, această ipotecă, nu se poate face și invers.
Se pare că ambele opțiuni pentru soluționarea problemei locative au dreptul să existe și să ofere publicului țintă. Este clar că apartamentele sunt închiriate mai des de oameni ușor – studenți, cetățeni care au ajuns într-un oraș străin pentru a câștiga bani, tineri care tocmai au început să locuiască împreună și nu au avut încă copii, etc. Dar pentru cuplurile căsătorite de mult timp, încărcate de copii și de proprietățile care s-au acumulat de-a lungul anilor de a trăi, „rătăcirea” în apartamentele închiriate este o opțiune aproape inacceptabilă, literal, un caz extrem (deși – oamenii trăiesc așa de ani și zeci de ani, copiii schimbă școlile în cazul mutării, creșterii și achiziționează „propriile”, de obicei, de asemenea, locuințe închiriate).
Principalul obstacol pentru ca împrumuturile ipotecare să devină o opțiune mai profitabilă decât locuințele de închiriere sunt ratele ridicate ale împrumuturilor, prezența unei plăți în avans și termeni de împrumut scurt. Dacă tendința descendentă a ratelor dobânzilor la împrumuturile din țara noastră continuă, programul de a oferi familiilor tinere împrumuturi ipotecare preferențiale începe în sfârșit să funcționeze, atunci ipotecile vor avea șansa de a deveni mai frecvente în orașele rusești decât locuințele de închiriere. În timp ce chiria este în mod clar liderul.
Atunci când faceți o alegere între închirierea unui apartament și solicitarea unui credit ipotecar, merită să ne amintim că instabilitatea economiei, crizele economice mai frecvente, probabilitatea pierderii unui loc de muncă cu remunerații mari și alte circumstanțe neprevăzute fac din ipoteca pe termen lung o afacere destul de riscantă cu o bancă. Așadar, propriul dvs. apartament este, desigur, foarte fain și plăcut, dar trebuie să aveți încredere fermă în fiabilitatea sursei de venit pentru a nu vă regăsi fără o locuință atât de râvnită..
Care sunt avantajele și dezavantajele de a închiria o locuință în comparație cu a cumpăra una prin ipotecă? Vreau să aleg opțiunea care mi se potrivește cel mai bine, dar nu sunt sigur de care variantă este mai avantajoasă în termen lung. Aștept păreri și experiențe personale pentru a lua o decizie înțeleaptă. Mulțumesc!