Investiții în imobiliare în străinătate. Unde și ce fel de proprietăți imobiliare este acum mai rentabil să cumpărați în Europa

Conținutul articolului

• Cea mai ieftină locuință în acest moment în Bulgaria și Estonia
• Nu este suficient să cumpărați. Cât costă întreținerea unei case în străinătate
• Rezumând

Recent, printre ruși, investițiile în imobiliare străine, inclusiv cele europene, au devenit tot mai populare. Mai mult, compatrioții noștri investesc în proprietăți rezidențiale și hoteliere, birouri și imobiliare.

Vincent van Gogh, Terasa de cafenea noaptea, 1888

Cea mai ieftină locuință în acest moment în Bulgaria și Estonia

Analizând situația pe piața imobiliară rezidențială din Europa, putem spune că cele mai accesibile locuințe pot fi acum achiziționate în Estonia și Bulgaria.

Conform celor mai importante agenții ruse care se oferă să cumpere imobile în Europa. În Bulgaria, cea mai ieftină cabană poate fi cumpărată pentru 100 – 150 mii de ruble. Pentru această sumă puteți cumpăra o casă cu o suprafață cuprinsă între 60 și 150 mp. În Estonia, un apartament de până la 50 mp pot fi cumpărate pentru 100 de mii de ruble.

Al doilea loc este luat de Lituania și Cehia, aici imobiliare rezidențiale pot fi achiziționate la un preț de 200 de mii de ruble. Așadar, într-un oraș ceh numit Teplice, un apartament cu două camere într-o casă cu panouri cu o suprafață de 53 mp. pot fi cumpărate pentru 207 mii de ruble.

Germania este pe locul trei în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor. Costul minim al unui apartament este de aproximativ 280 de mii de ruble. Astfel, în Saxonia puteți cumpăra un apartament mic de până la 38 mp. pentru 276 mii de ruble.

Italia, Finlanda și Muntenegru sunt următorii. Un apartament din zona stațiunii Scalea este vândut pentru 592 de mii de ruble. În Finlanda, în regiunea Punkaharju, o casă construită în 1950 este vândută pentru 750 de mii de ruble. Și în regiunea Chan din Muntenegru, o casă poate fi cumpărată pentru 769 de mii de ruble.

Investitorii din Rusia și țările CSI în acest an, potrivit previziunilor experților, vor achiziționa hoteluri din Europa pentru 500 de milioane de euro.

Potrivit experților agenției internaționale imobiliare Gordon Rock, la sfârșitul anului trecut, investițiile totale în imobiliare hoteliere din Europa s-au ridicat la 4,5 miliarde de euro. Ponderea investitorilor ruși a fost de aproximativ 8%. Conform prognozelor analiștilor, în 2011 volumul tranzacțiilor cu imobiliare hoteliere europene va crește cu cel puțin 20%, iar ponderea investitorilor din țările CSI, inclusiv din Rusia, poate crește până la 10%. Prin urmare, dacă calculăm valoarea investiției, se dovedește că în 2011 cetățenii Rusiei și din alte țări CSI vor achiziționa hoteluri din Europa în valoare de peste jumătate de miliard de euro..

În ultimii 2 ani, investitorii din Rusia și țările CSI au devenit unul dintre actorii cheie pe piața imobiliară hotelieră din Europa. Investitorii ruși sunt printre primii cinci investitori majori care achiziționează hoteluri în Europa.

Christian Jereczek, Scena de stradă

Alegerea țării în care imobilele sunt achiziționate de investitorii ruși depinde în principal de bugetul estimat pentru investiții:

• cu un buget de până la 2 milioane de euro, investitorii manifestă interes pentru mini-hoteluri (până la 25 de camere) din Bulgaria, Muntenegru, Republica Cehă, Germania și Turcia;
• cu un buget de 2 până la 7 milioane de euro, investitorii cumpără mini-hoteluri și hoteluri (până la 50 de camere) în Republica Cehă, Germania, Austria, Spania;
• cu un buget de peste 7 milioane de euro – cumpără hoteluri (peste 50 de camere) în Franța, Austria, Germania și Anglia.

În ceea ce privește cererea totală a investitorilor din Rusia și țările CSI, ponderea cererii pentru hoteluri în valoare de până la 2 milioane de euro este de 60%, pentru hoteluri în valoare de până la 7 milioane de euro – 25%, iar pentru hoteluri mai scumpe de 7 milioane de euro – 15%.

Trebuie menționat că hotelurile din Karlovy Vary, Baden-Baden și Praga au fost în cea mai mare cerere în rândul investitorilor ruși în ultima perioadă. Este interesul sporit al investitorilor ruși, ucraineni și kazahi care a influențat o creștere semnificativă a prețurilor hotelurilor din aceste orașe. Așadar, în ultimii 2 ani, prețurile au crescut în medie de 1,5 ori. În consecință, perioada de rambursare a investițiilor în achiziționarea de imobiliare hoteliere în aceste orașe a crescut în acest moment și poate fi de până la 20 de ani. Acest lucru este semnificativ mai mult decât rentabilitatea investițiilor, de exemplu, atunci când cumpărăm hoteluri din Austria, Londra, Hamburg sau Munchen, perioada de rambursare fiind de aproximativ 12 ani.

Potrivit lui Stanislav Singel, directorul agenției Gordon Rock, acum există o creștere semnificativă a dobânzii din partea investitorilor ruși pentru achiziționarea de hoteluri străine cu venituri garantate. Particularitatea lor este că astfel de hoteluri sunt vândute cu un acord de management pe termen lung, care, de regulă, se încheie cu unul dintre lanțurile hoteliere de top din Europa. Contractul este de obicei încheiat pe 15-20 de ani, iar venitul garantat este de 6-8% pe an și este plătit de către compania de management către proprietarul hotelului.

Rămâne de menționat că multe bănci europene sunt încântate să împrumute la achiziționarea unor astfel de proprietăți hoteliere. Împrumuturile sunt emise în sumă de până la 65% din costul total al obiectului, în timp ce rata este de la 3,2%. Se pare că randamentul investițiilor în astfel de imobiliare poate ajunge la 11-12% pe an.

Nu este suficient să cumpărați. Cât costă întreținerea unei case în străinătate

Mulți investitori care cumpără proprietăți în străinătate nu știu întotdeauna cât le poate costa întreținerea unei case din Alpi sau a unui penthouse din Londra. Cu toate acestea, atunci când planificați cheltuielile, trebuie să luați în considerare nu numai costul obiectului în sine, ci și impozitele, taxele, facturile de utilități, asigurările și alte costuri.

Companie de management. Dacă doriți ca casa dvs. de țară să fie păstrată curată, atunci ar trebui să luați în considerare angajarea unei societăți de administrare. Gestionarea imobilelor de lux în Europa vă va costa foarte mult. De regulă, va trebui să plătiți companiei de administrare pentru servicii suplimentare – factura poate include: curățarea piscinei, întreținerea grădinii și multe altele. De exemplu, în Franța, Spania și Germania, serviciile unei companii care administrează o vilă cu o grădină și o piscină vor costa proprietarul său aproximativ 2-3 mii de euro pe an. Responsabilitățile companiei includ vizitarea conacului o dată pe săptămână, recrutarea și contractarea întregului personal necesar și menținerea conturilor. Curățarea săptămânală, de exemplu, costă 60 de euro, întreținerea piscinei pe lună va costa 800 de euro, cam cât trebuie să cheltuiți pentru serviciile unui grădinar. Deci se scurge o sumă foarte decentă.

Impozite imobiliare. În majoritatea țărilor europene, proprietarii trebuie să plătească impozitul pe proprietăți anual. Impozitul este calculat în funcție de valoarea evaluată a proprietății, care este de obicei mult mai mică decât valoarea de piață și variază de la 0,1 la 3,5%.

Vincent Van Gogh, Casa Albă noaptea, 1890

Dacă luăm țări specifice, cota impozitului pe proprietatea imobiliară este următoarea: în Spania – 0,4% pentru imobiliare urbane și 0,3% pentru rural; în Muntenegru, cota de impozitare depinde de suprafața bunurilor impozabile și variază între 0,08 și 0,8%; în Germania, impozitul se plătește cu o rată medie de 1,9%, în timp ce bunurile imobiliare în valoare de sub 120 de mii de euro pentru persoane fizice și mai puțin de 20 de mii de euro pentru persoanele juridice nu sunt impozitate.

În Franța, de exemplu, există două tipuri de impozit pe proprietate: taxe de locuire (se percepe doar o clădire) și taxe fonciere (o casă cu un teren). Suma impozitului depinde de zona obiectului. Deci, pentru un apartament cu o suprafață totală de 90 mp. m va trebui să plătesc aproximativ 400 de euro pe an, pentru o casă de 120 mp. m de la 100 mp. m de teren – 1 mii de euro.

În unele țări europene – de exemplu, în Croația, impozitul pe proprietate nu este plătit.

În Spania, împreună cu impozitul pe proprietatea imobiliară, proprietarii de case și apartamente vor trebui să plătească o taxă pe avere, a cărei rată variază de la 0,2% (valoarea proprietății până la 193 mii de euro) la 2,5% (proprietatea este mai scumpă de 12 316 mii de euro).

Facturi la utilități – acestea vor trebui, de asemenea, să fie plătite. Cu toate acestea, cantitatea facturilor de utilitate depinde de consum. Contoarele sunt instalate în aproape toate casele. Observăm doar că în țările Europei de Vest, plata pentru apă, gaze și electricitate este mai mare decât în ​​sud..

Dacă luăm în calcul toate costurile totale pentru întreținerea unei case sau apartamente, atunci una dintre cele mai scumpe țări este Franța. Întreținerea locuințelor implică aici aproximativ 2-3% din valoarea totală a proprietății, inclusiv impozitele pe proprietatea locală, facturile la utilități și asigurarea. Dacă comparați, de exemplu, în Marea Britanie, costurile sunt de aproximativ 1%. În Germania, întreținerea locuințelor este, de asemenea, destul de costisitoare datorită ratelor ridicate de utilități. Întreținerea locuințelor în Croația, Muntenegru și Finlanda va fi mult mai ieftină.

Rezumând

Piața imobiliară europeană este în prezent foarte atractivă pentru investitorii ruși. Prețurile pentru apartamente și case în multe țări europene sunt mult mai mici decât în ​​Moscova. De aceea, mulți potențiali investitori dedică fonduri semnificative pentru achiziționarea de bunuri imobiliare străine. Și conform prognozelor multor experți, investițiile vor continua să crească și să câștige avânt. Motivul principal pentru aceasta este că prețurile imobiliare din Europa nu ar trebui să crească în viitorul apropiat și, probabil, prețurile vor scădea chiar și în unele regiuni..

Isaac Levitan, lângă Bordighera. Nordul Italiei, 1890

Cumpărarea hotelurilor din Europa, care în ultimii ani a devenit un tip popular de investiții în rândul compatrioților noștri, va câștiga doar popularitate. Acest lucru este valabil mai ales pentru achiziționarea de imobiliare hoteliere cu un venit garantat. La urma urmei, prezența unui venit garantat face posibilă chiar și pentru un investitor care nu are experiență în afaceri hoteliere să facă investiții fără riscuri în imobiliare hoteliere din Europa.

Cu toate acestea, dacă intenționați să investiți în achiziționarea de bunuri imobiliare în Europa, înainte de aceasta, cu siguranță, trebuie să acordați atenție costurilor menținerii acestui obiect. Întrucât întreținerea locuințelor în multe țări nu este cea mai ieftină plăcere.

În general, putem spune cu încredere că, în cazul în care doriți să faceți o investiție pe termen lung, achiziția de bunuri imobiliare în Europa în acest moment este o investiție destul de bună. În viitorul apropiat, probabil că nu va fi posibil să obțineți un venit semnificativ din astfel de investiții, iar în viitor este foarte probabil să obțină un profit..