Tot ceea ce trebuie să știți despre actul de acceptare și transfer al locuințelor

Conținutul articolului

---

• Valoarea certificatului de acceptare pentru cumpărător
• Valoarea certificatului de acceptare pentru vânzător
• Reguli pentru întocmirea unui act
• Decât amenințarea refuzului de a semna certificatul de acceptare de către dezvoltator
• Caracteristici de acceptare a unui apartament de la un dezvoltator
• notificări
• Reguli de inspecție
• Reparație de garanție
• Trucuri utilizate de dezvoltatori la semnarea faptei de acceptare și transfer de bunuri imobiliare
• Caracteristici ale primirii unui apartament la cumpărare

---

Actul de acceptare și transfer către mulți participanți la tranzacțiile imobiliare pare a fi o hârtie nesemnificativă, a cărei înregistrare nu merită să pierzi timpul. Dar dacă actul nu este semnat sau executat incorect, acest lucru poate provoca probleme grave. Luați în considerare semnificația și caracteristicile pregătirii acestui document.

Valoarea certificatului de acceptare pentru cumpărător

Pentru cumpărătorul unui apartament, un act de acceptare și transfer, care este adesea numit act de transfer, este extrem de important din mai multe motive:

1. Fapta indică starea tehnică a apartamentului în momentul achiziției. Dacă se dovedește că acesta nu respectă condițiile contractului, cumpărătorul va avea foarte puține șanse să oblige vânzătorul să corecteze deficiențele existente fără o faptă semnată. Acest lucru este valabil mai ales în cazurile în care locuințele sunt achiziționate de la un dezvoltator. Dacă cumpărătorul vede că apartamentul are o pardoseală strâmbă sau fisuri în pereți, cel mai rău lucru pe care îl poate face este să scrie în fapta de transfer că nu există pretenții asupra stării tehnice a proprietății.
2. Dacă obligația de a semna certificatul de acceptare este specificată în contract, angajații Rosreestr pur și simplu nu vor elibera cumpărătorului un certificat de proprietate. Dacă acordul nu prevede semnarea unui act, atunci nu sunt prevăzute probleme de înregistrare a dreptului de proprietate.
3. Fără un act, nu va fi posibilă primirea unei deduceri fiscale. Acest document va fi cu siguranță solicitat de către funcționarii fiscali.

Valoarea certificatului de acceptare pentru vânzător

La prima vedere, se pare că vânzătorul nu are nevoie deloc de act de acceptare și transfer, dar acest lucru nu este în întregime adevărat. Dacă un apartament deja vândut, în timpul căruia a fost semnată fapta de transfer, inunda sau există un incendiu în el, cumpărătorul poate încerca să oblige vânzătorul la plata cheltuielilor de reparație. Într-adevăr, potrivit legii, transferul unui apartament se realizează tocmai conform acestui document. Nu există niciun act – nu există nicio dovadă că vânzătorul l-a predat efectiv cumpărătorului, ceea ce înseamnă, din punctul de vedere al legii, vânzătorul gestionează încă apartamentul și trebuie să plătească reparațiile sale.

Desigur, dacă cazul este trimis în instanță, puteți găsi martori care vor arăta că cumpărătorul a dispus deja proprietatea în momentul dezastrului, dar este mult mai ușor să semnați și să păstrați o copie a faptei de transfer. Acest lucru face viața mai ușoară atunci când apar astfel de situații și evită o birocrație judiciară îndelungată..

Reguli pentru întocmirea unui act

În legislație nu există cerințe clare pentru proiectarea acestui document. Dar, pe baza scopului certificatului de acceptare, indic de obicei următoarele informații:

1. Numele documentului.
2. Data și locul semnării.
3. Date semnatare.
4. Descrierea proprietății care este transferată (la ce adresă se află, la care etaj etc.).
5. Fișa de inspecție: este un atașament la act. Acesta descrie în detaliu starea tehnică a proprietății în momentul transferului. Pentru a înregistra cu exactitate starea apartamentului, pe lângă descrierea textului, puteți face fotografii, care vor fi, de asemenea, atașate la act.
6. Informații despre prezența sau absența părților care au semnat documentul revendicărilor una împotriva celeilalte.
7. Detalii despre contractul la care este atașată fapta de transfer.
8. Semnături ale părților cu decodare obligatorie.

Decât amenințarea refuzului de a semna certificatul de acceptare de către dezvoltator

Un dezvoltator care vinde bunuri imobiliare, pentru refuzul de a semna certificatul de acceptare, plătește cumpărătorului apartamentului 1/300 din rata Băncii Centrale din prețul contractului. De exemplu, dacă un apartament costă 5 milioane de ruble, va trebui să plătească 2.500 de ruble zilnic pentru refuzul de a semna actul. Astfel, în câțiva ani, valoarea penalităților poate fi egală cu valoarea imobilelor. Dar valoarea penalităților nu poate depăși valoarea imobilelor..

În cazul vânzării și cumpărării obișnuite, se aplică răspunderea stabilită prin contract. De regulă, părțile stabilesc o penalitate care este legată de prețul contractului. Dacă acordul nu prevede penalități, partea care se sustrage semnării nu ar trebui să plătească nimic..

Caracteristici de acceptare a unui apartament de la un dezvoltator

Luați în considerare toate aspectele acestei proceduri.

notificări

Dezvoltatorul este obligat să transfere apartamentul cumpărătorului în termenul specificat în contract, nu sunt permise abateri de la această dată. Dacă termenul de punere în funcțiune a clădirii este întârziat, dezvoltatorul este obligat să trimită o scrisoare cumpărătorului cu două luni înainte de data semnării prevăzută de contract, cu o propunere de modificare a acordului.

Dacă, după două luni, clădirea nu este încă pusă în funcțiune, iar dezvoltatorul nu transferă apartamentul cumpărătorului, el plătește cumpărătorului penalitatea deja menționată în valoare de 1/300 din rata de reducere a Băncii Centrale a prețului contractului pentru fiecare zi de întârziere. Cumpărătorul are dreptul de a colecta o penalitate în instanță.

Dezvoltatorul este obligat să anunțe cumpărătorul că construcția este finalizată cu o lună înainte de încheierea lucrărilor.

Reguli de inspecție

La semnarea faptei, reprezentantul dezvoltatorului arată apartamentul cumpărătorului. Dacă se găsesc defecte minore, amovibile, acestea sunt înregistrate pe foaia de inspecție. De asemenea, este necesar ca reprezentanții companiei de vânzare să indice în acest document perioada de timp în care deficiențele vor fi eliminate..

Cumpărătorul nu ar trebui să semneze raportul de inspecție până când dezvoltatorul nu a adus proprietatea în stare corespunzătoare. Dacă deficiențele constatate sunt ireparabile (podele inegale, probleme cu ventilația etc.), este mai bine ca cumpărătorul să refuze să cumpere un apartament cu totul.

Reparație de garanție

Există, de asemenea, un lucru ascuns – rezultatul lor nu poate fi verificat în timpul primei inspecții a apartamentului (de exemplu, starea cablajului). Dezavantajele unor astfel de lucrări apar după un anumit timp, după ce cumpărătorul a acceptat apartamentul..

Trebuie amintit că, în conformitate cu legea, dezvoltatorul este obligat să elimine astfel de defecte în perioada de garanție, care este stabilită prin contract (conform legii, nu poate fi mai mic de trei ani, de obicei 5 ani).

Dacă se constată un defect, proprietarul apartamentului trebuie să trimită o scrisoare dezvoltatorului care să descrie problema. Reprezentantul dezvoltatorului este obligat să viziteze apartamentul în termen de 5 zile, să inspecteze defectele descrise în scrisoare și să întocmească un act care va descrie natura problemelor și momentul eliminării acestora..

Este necesar să se demonstreze că defectul a apărut tocmai din vina dezvoltatorului, pentru aceasta se dispune o examinare specială, în urma căreia, pe baza SNIP-urilor și GOST-urilor actuale, se dă o opinie cu privire la motivele care au condus la defecte..

De exemplu, există cazuri în care o examinare a arătat că matrița care a apărut într-un apartament dintr-o casă recent comandată s-a datorat unui acoperiș care se scurge, ceea ce este vina dezvoltatorului. În acest caz, cumpărătorul a avut șansa de a transmite companiei dezvoltatoare cheltuielile de corectare a acestei deficiențe..

Un alt caz semnificativ: în 2014, un rezident din Krasnoyarsk a putut să-l dea în judecată pe dezvoltator pentru 15% din valoarea proprietății din cauza defectelor găsite în aceasta. Ea a comandat o expertiză în construcții, care a evidențiat pereți inegali, podele și plafoane strâmte și alte deficiențe care au apărut în timpul lucrărilor de finisare. Instanța a decis să-l oblige pe dezvoltator să plătească proprietarului apartamentului 300.000 de ruble pentru a elimina deficiențele existente și 80.000 de ruble cu amendă statului.

Este de remarcat faptul că, în acest caz, proprietarul apartamentului a semnat mai întâi certificatul de acceptare și a apelat la dezvoltator, care a refuzat să corecteze deficiențele, întrucât în ​​act nu a fost indicat niciun comentariu cu privire la starea proprietății. Însă instanța nu a ținut cont de această împrejurare, deoarece nimeni nu a anulat perioada de garanție.

Dar totuși, este mai bine să nu semnați actul dacă există un defect grav în apartament și dacă acestea sunt nesemnificative, măcar marcați defectele identificate în foaia de inspecție și obligați reprezentantul dezvoltatorului să indice intervalul de timp pentru corectarea acestora.

Este extrem de descurajată să efectuați reparații într-un apartament tocmai primit de la dezvoltator, deoarece după finalizarea acestuia va fi foarte dificil să se demonstreze că orice defecte ale apartamentului au apărut prin nicio vină a constructorilor angajați..

De asemenea, potrivit legii, există o serie de alte cazuri în care dezvoltatorul nu este obligat să efectueze reparații în garanție și să corecteze defectele apărute:

• uzura naturală a clădirii;
• funcționarea necorespunzătoare a zonelor comune;
• defecțiuni ale sistemelor de inginerie care au apărut din vina rezidenților;
• încălcarea regulilor de funcționare a electrocasnicelor și a instalațiilor sanitare;
• repararea, încălcarea sau înlocuirea de către rezidenți a structurilor și echipamentelor apartamentului, transferate acestora sub certificatul de acceptare de către dezvoltator.

Trucuri utilizate de dezvoltatori la semnarea faptei de acceptare și transfer de bunuri imobiliare

Reprezentanții dezvoltatorilor sunt foarte reticenți să-și pună semnătura sub actul deficiențelor identificate. Tactica lor favorită este să refuze să semneze actul în timpul examinării și apoi să joace timp sub orice pretext. Într-adevăr, potrivit legii, dacă cumpărătorul nu semnează certificatul de acceptare în termen de două luni, dezvoltatorul îl poate face singur.

Dacă vânzătorul folosește astfel de tactici, este necesar să semnați singur fapta de transfer, apoi să trimiteți o cerere către dezvoltator, în care va exista o cerință de a corecta toate deficiențele și de a semna fapta de transfer, altfel cumpărătorul va merge în instanță..

Dacă un astfel de document este disponibil, cumpărătorul are toate șansele să oblige dezvoltatorul să corecteze defectele din apartament și să semneze certificatul de acceptare..

Caracteristici ale primirii unui apartament la cumpărare

La cumpărarea unui apartament, legea nu prevede termene pentru semnarea faptei de transfer. Părțile nu trebuie să-și trimită notificări între ele, cu excepția cazului în care acest lucru este prevăzut, desigur, prin contract.

De obicei, nu există nici o perioadă de garanție. Desigur, părțile pot indica o astfel de condiție în contract, dar, întrucât, în practică, este foarte dificil să forțezi vânzătorul să corecteze eventualele defecte ale apartamentului (uneori este chiar dificil să îl găsești), nu are sens să adăugați o astfel de clauză la acord..

Cumpărătorul trebuie doar să inspecteze cu atenție starea tehnică a apartamentului: pereți, ferestre, tavane, contoare etc., iar în lipsa unor comentarii semnificative, semnează un act.

Nu toată lumea are cunoștințe și experiență pentru a efectua corect o astfel de inspecție. Prin urmare, cumpărătorul ia adesea un expert cu el care poate observa toate deficiențele..

• Certificat de acceptare a apartamentului de la dezvoltator – descărcați în format .doc
• Certificat de acceptare la cumpărarea unui apartament – descărcați în format .doc
• Fișa de inspecție – descărcați în format .doc