...

Riscuri și beneficii ale achiziționării unui apartament ipotecat

Conținutul articolului



În primul rând, să definim terminologia – în acest articol, cumpărarea unui apartament ipotecar înseamnă achiziția de bunuri imobiliare atât de la proprietarii destul de „prosperi” de apartamente ipotecare, cât și de la debitorii ipotecari nefericiți obligați să vândă locuințe sub presiunea circumstanțelor de viață sau achiziția unui apartament care a fost deja confiscat de la o bancă.

Riscuri și beneficii ale achiziționării unui apartament ipotecat
Edvard Munch. Creeperul din Virginia Roșie. 1898-1900

Există o părere larg răspândită în societate cu privire la marele beneficiu al unor astfel de tranzacții pentru apartamente neplătite – posibilitatea de a economisi aproape de două ori bugetul personal comparativ cu prețurile pieței. Ca compensare pentru acest beneficiu ipotetic, circulă o opinie la fel de stabilă despre riscurile mari ale unor astfel de tranzacții asociate cu obligațiile neîndeplinite ale proprietarului anterior, fiabilitatea juridică insuficientă etc..

Agențiile imobiliare și băncile care acordă împrumuturi ipotecare nu păstrează statistici generale privind vânzarea apartamentelor ipotecate. Volumul acestui sector pe piața imobiliară poate fi estimat din comentariile mai multor specialiști în domeniul imobiliar din Rusia. Dacă șeful departamentului imobiliar de elită al grupului A-Realty A. Ryumin apelează numărul de astfel de tranzacții în compania sa la cel mult 3% din numărul total, atunci șeful serviciului ipotecar al RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina exprimă cifra de 7% … Potrivit directorului regional al INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie, numărul de astfel de tranzacții în compania sa s-a ridicat anul trecut la 9% din total, șeful departamentului secundar de locuințe al BEST-Nedvizhimost E. Bulychev a estimat ponderea tranzacțiilor cu locuințe securizate la 20 de ani. %. Y. Lurie declară că „agenții imobiliari vând în mod constant proprietăți imobiliare, care sunt în gaj bancar”, adică cota sa de piață poate fi considerată semnificativă. După cum explică E. Bulychev, cele mai multe astfel de tranzacții „au loc pe liberul arbitru al proprietarilor – de exemplu, vânzarea unui apartament cu o cameră pentru achiziționarea unui apartament cu două camere după nașterea unui copil etc.”

Vânzarea forțată, în opinia unanimă a tuturor experților, este cel mai mic segment în tranzacțiile pentru apartamente ipotecate.

Majoritatea proprietarilor de imobiliare imobiliare, în imposibilitatea de a-și plăti împrumutul, apelează la firme imobiliare chiar înainte ca băncile din instanță să le forțeze să vândă. M. Markarova, partenerul manager al MAYFAIR Properties, estimează numărul de astfel de vânzări „cu adevărat implicite” în compania ei la 20-25% din numărul total de apartamente ipotecate vândute. Vânzarea sub acțiune, conform opiniei unanime a tuturor experților, este cel mai mic segment în tranzacțiile pentru apartamente ipotecate. Șeful departamentului de credite ipotecare al companiei „NDV-Real Estate” A. Vladykin explică acest lucru prin faptul că astfel de cazuri apar numai după o întârziere lungă a plăților – cel puțin 6 luni. „Băncile încearcă să rezolve problema” în mod pașnic „, oferind amânări, reducând plățile lunare și decid să dea în judecată numai după ce limita de răbdare a fost epuizată”.

Riscuri și beneficii ale achiziționării unui apartament ipotecat
Kugach Yuri Petrovich, Din trecutul recent

Un punct foarte important asupra tranzacțiilor cu bunuri imobiliare „implicite” este explicat de I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): „Presiunea agresivă asupra proprietarului unui apartament ipotecar de la creditori, colecționari, agenți imobiliari și alte persoane pentru a-l obliga să-și vândă proprietatea fără o hotărâre judecătorească. se încadrează la articolul 179 din Codul civil al Federației Ruse ”. Să explicăm cititorilor noștri că acest articol din Codul civil tratează ilegalitatea unei tranzacții efectuate sub influența amenințărilor și a circumstanțelor dificile, în termeni extrem de nefavorabili. Astfel, potrivit lui I. Kazhikina, astfel de tranzacții „au toate șansele de a fi invalidate în instanță în viitor”. A. Saprykina, șeful adjunct al Delta Estate, adaugă că achiziționarea unui apartament ipotecar printr-o licitație (după o hotărâre judecătorească) impune cumpărătorului „necesitatea de a se asigura că nu există nicio contestație împotriva deciziei judecătorești a fostului proprietar”. În caz contrar, „litigiile ulterioare pentru noii proprietari pot deveni foarte probabil, iar rezultatul va fi dificil de calculat în avans”.

Factori care determină prețul apartamentelor ipotecate

Relația dintre împrumutat și bancă

Criticitatea relației financiare în perechea debitor-bancă. Cu cât situația de credit este mai aproape de expresia manualului „Y – y, cum se desfășoară totul …”, cu atât este mai mic prețul pentru „un apartament implicit”. O sumă totală mare de datorii, împreună cu penalități și dobânzi, împreună cu o perioadă lungă de ignorare a plăților din partea debitorului, permite băncii să dicteze termenii importanți ai tranzacției. T. Vorobyova, șeful adjunct al Agenției Imobiliare din Moscova, vorbește despre o înregistrare în practica ei „cifră de 25% din diferența de preț dintre apartamentul ipotecar și prețul de piață pentru acesta”. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) consideră prețul scăzut „principalul factor care determină interesul cumpărătorilor potențiali în apartamentul ipotecar” Cu toate acestea, A. Bannikov, șeful departamentului imobiliar secundar la Azbuka Zhilya, reamintește că majoritatea vânzărilor de apartamente ipotecate apar după un acord „amiabil” între bancă și împrumutat, iar „satisfacția ambelor părți cu acest acord nu permite să se bazeze pe o reducere semnificativă a prețului unui apartament ipotecat în raport cu prețul mediu de piață. indicator „.

Abilitate de agent imobiliar

Abilitatea unui agent imobiliar poate afecta semnificativ prețul unui apartament ipotecar. Acest factor este bine ilustrat de exemplul a două tranzacții specifice Moscovei din toamna anului 2010, citate de Yu. Lurie. În primul caz, achiziția unui apartament ipotecar cu trei camere în apropierea stației de metrou Polezhaevskaya a fost efectuată de un agent imobiliar la un preț cu 800.000 de ruble mai mic decât următoarea ofertă similară cea mai ieftină de pe piață. Un alt episod este vânzarea de către un agent imobiliar cu experiență a unui apartament cu două camere din Domodedovo. După ce l-a interesat în mod rezonabil pe agentul său în prețul maxim, împrumutatul a primit valoarea de piață a apartamentului – adică a fost vândut chiar mai scump decât prețul mediu!

Caracteristicile apartamentului

Caracteristicile consumatorului apartamentului ipotecar vândut pot crește semnificativ valoarea acestuia. A. Ryumin („A-Realty Group”) atestă marea cerere de apartamente bine situate, cu reparații de înaltă calitate: „pentru astfel de obiecte, o anumită teamă a cumpărătorilor cu privire la tranzacțiile care implică banca este mai mult decât compensată de comoditatea și confortul lor”.

Riscuri și beneficii ale achiziționării unui apartament ipotecat
Vincent Van Gogh. Camera lui Vincent van Gogh din Arles. 1888

„Caracteristicile de înaltă calitate ale consumatorului apartamentului ipotecar permit împrumutatului să se aștepte în mod rezonabil să vândă la un preț comparabil cu media pieței”, adaugă E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Plăți de credit insuportabile

Plăți lunare insuportabile către bancă, combinate cu perioada limitată de vânzare. Un factor inerent într-o măsură mai mare în segmentul de elită a imobiliarelor imobiliare. Un exemplu concret este dat de A. Ryumin cu privire la vânzarea unui penthouse de elită Arbat în septembrie 2010. „În ciuda valorii de piață de 6,2 milioane de dolari, a fost necesitatea de a plăti băncii 100 000 USD lunar, care a fost principalul motiv pentru„ marcarea „penthouse-ului la 5,5 milioane de dolari.” Puteți considera acest articol ca un caz special al articolului 1, atunci când banca în sine este interesată să „conducă” situația cu apartamentul ipotecar într-un „impas al datoriei” și să îl răscumpăreze independent la un preț actualizat.

Vânzare de apartamente simulată

Imitarea unei vânzări de către împrumutat este un factor destul de rar atunci când prețul unui apartament ipotecat este determinat de către împrumutat cu un exces deliberat al prețului pentru a reduce riscul vânzării sale. După cum explică gena. Director al „IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, astfel de cazuri sunt înregistrate uneori ca „o metodă a unui împrumutat fără scrupule pentru a evita presiunea băncii atunci când plățile sunt întârziate pentru o perioadă mai mică de 6 luni”. Pentru a evita „presiunea” bancară psihologică sub formă de apeluri telefonice, scrisori poștale etc. cu cereri de rambursare a datoriei, deținătorul creditului ipotecar furnizează băncii dovezi ale activității sale în vânzarea apartamentului ipotecar, dar prețul stabilit de el determină în cel mai bun caz cumpărători în rândul potențialilor cumpărători. Potrivit lui D. Ovsyannikov, cunoaște un caz în care prețul este cu 35% mai mare decât media pieței. Dezvoltarea ulterioară a unei astfel de situații este posibilă fie spre articolul 1, fie pentru reluarea plăților ipotecare. Potrivit lui S. Ivanova, adjunct. Președintele Consiliului de administrație al CB Agropromcredit: „Astfel de acțiuni nu numai că vor strica istoricul creditului împrumutatului, dar pot induce și banca să inițieze proceduri legale cu severitatea maximă a eventualelor creanțe împotriva clientului său”

Cumpărarea unui apartament ipotecar „implicit” de la o bancă

Acele obiecte imobiliare care sunt vândute „cu forță”, după o hotărâre judecătorească, sunt vândute la licitații, iar costul este determinat exclusiv de bancă. Și tocmai pentru astfel de tranzacții prețul poate fi într-adevăr semnificativ mai mic decât prețul de piață – dar numai acesta poate, ceea ce nu se întâmplă întotdeauna în practică. Dacă gena. directorul companiei „Finnesco” N. Mozgalevskaya estimează prețul acestor apartamente cu cel puțin 10% mai mic decât nivelul mediu al pieței, în timp ce șeful „Rusipoteka” A. Ippolitov numește o cifră mult mai modestă de 5 – 6%. Potrivit directorului IPOTEK.RU D. Ovsyannikov, ofertele pentru apartamente ipotecate cu un preț de vânzare „sub 25% din prețul pieței sunt extrem de rare”. Băncile care au primit dreptul de a dispune de apartamentul implicit nu au dreptul să vândă astfel de obiecte imobiliare pe cont propriu și să atragă o companie imobiliară pentru aceasta, ceea ce crește costurile și, ca urmare, prețul final al apartamentului ipotecar..

Legea stabilește că, în primul rând, fondurile din vânzarea apartamentelor de licitație se duc la bancă, împrumutatul poate conta doar pe soldul acestora. Mai mult, după cum spune Andrey Bannikov (Azbuka Zhilya): „Dacă fondurile de licitație primite nu sunt suficiente pentru a acoperi cheltuielile bancare, partea rămasă este recuperată de la fostul proprietar al apartamentului, iar un nou proces poate fi înaintat de instituția bancară aproape imediat după licitație.”.

În timpul unei perioade de scădere a prețurilor imobiliare (sezoniere sau criză), împrumutatul se poate găsi într-o situație în care valoarea de vânzare reală a apartamentului ipotecar nu va acoperi împrumutul. După cum explică T. Vorobyova („Agenția imobiliară din Moscova”), astfel de situații sunt reglementate de regulă printr-un contract de împrumut atunci când este semnat, iar băncile includ în textul standard o clauză privind responsabilitatea financiară a împrumutatului cu toate proprietățile pe care le are. „O astfel de clauză a contractului de împrumut devine o surpriză foarte neplăcută pentru proprietarii de apartamente ipotecate – până la urmă, cei mai mulți cred că, dacă nu pot rambursa împrumutul, riscă doar imobiliare ipotecate.”.

Scheme de decontare pentru apartamente ipotecate

Legea federală a Federației Ruse „Cu privire la credite ipotecare” reglementează tranzacțiile cu locuințe ipotecare în detalii suficiente. Aproape toți experții afirmă într-o manieră consolidată că principala dificultate a acestui tip de tranzacții imobiliare nu este asociată cu „puritatea juridică” dubioasă a tranzacției, ci cu dificultatea de a sincroniza acțiunile tuturor părților interesate – cumpărător, vânzător, bancă, notar, camera de înregistrare etc..

Riscuri și beneficii ale achiziționării unui apartament ipotecat
B. M. Kustodiev Comerciant. Bătrân cu bani. 1918

Cele mai frecvente scheme de decontare a apartamentelor ipotecate includ:

  1. Vânzătorul primește de la cumpărător o plată în avans egală cu suma datoriei sale față de bancă – ipotecarul (sau mai multe), și cu executarea obligatorie a unui acord preliminar (sumele sunt destul de mari!). După cum spune M. Markarova („Proprietățile MAYFAIR”), după ce a primit suma datoriei în întregime, banca emite împrumutatului o notificare a consimțământului său de a înstrăina apartamentul ipotecat. Cu acest document în mână, vânzătorul și cumpărătorul semnează un acord de vânzare-cumpărare obișnuit, care trebuie să fie înregistrat (și cu atât mai bine cu cât mai bine) să se înregistreze la Rossreestr și să primească un extras din Registrul unificat de drepturi imobiliare de stat (USRR) privind scoaterea sarcinii datoriei din apartament.
  2. Utilizarea celulelor bancare – în ziua tranzacției, suma pe care debitorul a plătit-o deja băncii este gajată într-o singură celulă, iar vânzătorul va avea acces la aceasta la prezentarea unui acord notificat de cumpărare și vânzare și a unui extras din USRR privind scoaterea de grevări din fostul său apartament. După cum explică E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), „termenul mediu pentru eliminarea obligațiilor în camera de înregistrare este de trei zile lucrătoare, astfel încât cumpărătorul să nu riște nimic”. Suma soldului împrumutului este plasată într-o altă celulă, iar vânzătorul îl transferă băncii – ipotecarul în ziua înregistrării tranzacției. Suma de bani care depășește datoriile de credit ale apartamentului ipotecar este transferată de către vânzător cumpărătorului direct, fără servicii bancare, după finalizarea „operațiunii cu celule”.
  3. Cumpărătorul apartamentului ipotecar poate semna un act adițional la contractul de împrumut, potrivit căruia devine garantul vânzătorului. Acest statut oferă cumpărătorului apartamentului ipotecat o oportunitate legală de a achita datoria împrumutatului, după care banca emite un aviz privind consimțământul său pentru înstrăinarea planificată a apartamentului. În plus, în Rossreestr, înregistrarea transferului de proprietate, înregistrarea contractului de cumpărare și vânzare și eliminarea obligațiilor au loc simultan. Experții recomandă să descrie o astfel de schemă cât mai clar și în detaliu posibil în contractul preliminar..

Costurile legale ale tranzacțiilor cu apartamente ipotecate sunt mai mari decât în ​​cazul imobilelor convenționale și pot varia foarte mult în funcție de taxele notarilor autorizați. Aproape toate acordurile ipotecare existente conțin o clauză privind penalitățile pentru rezilierea anticipată a unui împrumut – aceste penalități vor trebui plătite. În medie, pentru compania „BEST-Real Estate” E. Bulychev oferă o cifră pentru costul retragerii din cauțiune de 200 USD – include înregistrarea și taxele de stat.

Experții de pe piața imobiliară sunt înclinați să considere riscurile achiziționării de apartamente ipotecate ca fiind extrem de exagerate. T. Vorobyova („Agenția imobiliară din Moscova”) vorbește despre temeinicia specială a verificărilor acestor tranzacții de către toate tipurile de autorități de reglementare (până la parchet și la Camera de conturi): verificări probabile și repetate ale acestor tranzacții pe piața imobiliară în viitor. ” M. Markarova („Proprietățile MAYFAIR”) adaugă că respectarea legală competentă a Legii federale „privind ipoteca” și articolele corespunzătoare din Codul civil al Federației Ruse „reduce riscul de invalidare a tranzacțiilor în apartamente gajate la aproape zero”..

rezumat

Vânzarea apartamentelor acordate ipotecare este un segment vizibil pe piața locuințelor și datorită semnelor clare de reînviere a creditelor ipotecare are perspective de creștere. Problemele cu acest tip de tranzacție sunt mai probabil asociate cu o complexitate birocratică ridicată decât cu riscuri legale potențial ridicate. Majoritatea covârșitoare a apartamentelor ipotecate sunt vândute la prețuri destul de mari. Probabilitatea de a cumpăra un obiect imobiliar implicit ieftin este destul de comparabilă cu probabilitatea de a cumpăra un apartament „obișnuit” cu aceeași reducere, în niciun fel implicat în ipotecă. Experții imobiliari notează că decizia de a cumpăra un anumit apartament ipotecar este luată, de obicei, ținând cont de întregul set de parametri – adică prețul, locația, calitatea reparației și disponibilitatea infrastructurii. Această abordare aduce în continuare sectorul „ipotecar” imobiliar la propunerile generale de vânzare a apartamentelor..

Evaluează acest articol
( Încă nu există evaluări )
Violetta Сonsilier
Recomandări și sfaturi în orice domeniu al vieții
Comments: 1
  1. Florin Nica

    Care sunt riscurile și beneficiile achiziționării unui apartament ipotecat? Cât de mare este riscul de a pierde apartamentul în cazul în care rambursarea ipotecii nu este realizată în mod corespunzător? Există măsuri de precauție pe care ar trebui să le iau în considerare atunci când achiziționez un apartament ipotecat? Mulțumesc anticipat pentru informații!

    Răspunde
Adaugă comentarii