Program de demolare pentru clădiri cu cinci etaje

Conținutul articolului



Programul guvernului de la Moscova pentru demolarea clădirilor cu cinci etaje se poate confrunta cu o serie de probleme. În cadrul programului pentru reconstrucția fondului de cinci etaje, calculat până în 2010, autoritățile din Moscova intenționează să demoleze aproximativ 6 milioane de metri pătrați. m de carcasă dărăpănată. Cu toate acestea, în ciuda interesului unui număr de dezvoltatori mari în contractele de investiții pe scară largă, dezvoltatorii acordă tot mai multă atenție amplasării loturilor pentru dezvoltarea ulterioară și a clasei de case în curs de construire. Potrivit experților, problemele cu punerea în aplicare a programului pot apărea într-o serie de facilități, în special în raioanele „prestigioase” estice și de sud-est.

Program de demolare pentru clădiri cu cinci etaje

Poveste cu cinci povești

Începutul reconstrucției masive a fondului de locuințe de cinci etaje din Moscova a fost dat în 1995 printr-un decret corespunzător al guvernului de la Moscova. Cu toate acestea, decretul guvernului de la Moscova din data de 20 ianuarie 1998 „Cu privire la progresul reconstrucției fondului de locuințe cu cinci etaje și dărăpănate al orașului până în 2000” a devenit documentul fundamental care a determinat strategia și tactica de lucru pentru reconstrucția clădirilor cu cinci etaje. Drept urmare, deja în 1998, 335,7 mii de metri pătrați au fost demolate. m de case cu cinci etaje și 933,5 mii de metri pătrați au fost comandate. m de spațiu rezidențial nou.

În 1998, peste 6 mii de familii au fost mutate din clădirile demolate. În același timp, pentru perioada 1997-98, ponderea orașului în cadrul contractelor de investiții a crescut de la 29% la 32%.

De atunci, ca parte a programului, guvernul de la Moscova a adoptat o serie de ordine pentru creșterea volumului de reconstrucție, iar în vara anului trecut a apărut un program pentru reconstrucția fondului cu cinci etaje până în 2010. Potrivit companiei Novaya Ploschad, din 2000 până în 2010 este planificată demolarea unui fond de locuințe cu cinci etaje în valoare de 6 milioane de metri pătrați. m.

Potrivit lui Erast Zhiryakov, șeful proiectelor de construcții ale ZAO MIAN-Development, în primul rând, panoul „Hrușciov” urmează să fie demolat, a cărui durată de viață de 25 de ani a expirat de mult..

În plus, din cauza reinstalării forțate, clădirile „mai tinere” de cinci etaje au fost și ele demolate. O astfel de situație, de exemplu, s-a dezvoltat pe șantierele celui de-al treilea inel de transport și în zonele în care sarcinile strategice ale orașului erau rezolvate. „Clădirile care împiedică dezvoltarea orașului sunt demolate”, spune Zhiryakov.

Potrivit lui Dmitry Popov, șeful departamentului de analiză din Novaya Ploschad, programul se dezvoltă în prezent cel mai activ în zonele în care, în loc de clădiri cu cinci etaje, dezvoltatorul are posibilitatea să construiască locuințe de elită și case de clasă de afaceri. „Cel mai strălucit exemplu este„ Kvartal pe Leninsky ”, care a fost vândut de compania„ Kvartal ”de mai mulți ani.

Dar în zonele rezidențiale îndepărtate, în special în cele mai prestigioase cartiere de sud-est și de est, unde rentabilitatea reconstrucției este mult mai mică, problemele cu implementarea demolării clădirilor cu cinci etaje sunt destul de probabile „, – Dmitry Popov prezice.

Capriciile dezvoltatorilor

Pentru dezvoltatori, participarea la proiecte de reconstrucție poate fi profitabilă din punct de vedere economic datorită costurilor dezvoltării de noi teritorii, construirii drumurilor și a noilor comunicații. „Fiecare exemplu specific ar trebui luat în considerare separat, dar din punct de vedere comercial, contractele de investiții pentru reconstrucția unui fond cu cinci etaje nu aduc încă profituri super dezvoltatorului, ci mai degrabă, este o oportunitate pentru o companie mică să intre pe piață și să-și” lumineze „numele”, spune Penny, șeful departamentului imobiliar de lux. Lane Realty Alexander Ziminsky.

Cu toate acestea, majoritatea proiectelor de reconstrucție a fondului de cinci etaje sunt implementate de mari dezvoltatori: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 și SU-155, cu participarea unor companii precum MFS-6 și MSM-5, care nu au propriile lor instalații de producție de panouri. Reinstalarea și demolarea sunt efectuate de către „Kvartal”, „Don-Stroy”, „Krost” și alții..

„Proiectele de renovare atrag în primul rând investitori serioși cu resurse proprii pentru construcții. Doar companii suficient de mari pot gestiona astfel de volume, deoarece vorbim despre investiții de capital considerabile. La urma urmei, acesta nu este doar o construcție de case, ci un proiect care implică demolarea, construcția, organizarea de relocări a rezidenților”, – spune Erast Zhiryakov. „Pentru un dezvoltator, implementarea unor astfel de proiecte este o oportunitate de a„ lucra pentru buget „, adică pentru bani„ scurti „care vin întotdeauna la timp. În plus, acestea sunt volume suplimentare pe care nimeni nu le refuză acum”, este de acord directorul general adjunct al grupului de companii. SU-155, directorul departamentului de construcții Valery Grachev.

Cu toate acestea, potrivit lui, există adesea cazuri în care contractele de investiții pentru dezvoltatori devin pur și simplu neprofitabile, „de exemplu, locația obiectelor este neatractivă pentru viitorii chiriași sau necesită instalarea scumpă a ingineriei complexe”..

Motivele principale

În general, pentru dezvoltator, principalul factor determinant în calculul costurilor și rentabilității proiectului este volumul acestuia: odată cu creșterea zonelor ocupate, profitabilitatea generală a proiectului crește și ea. Din acest motiv, dezvoltatorii sunt atrași de proiecte de anvergură cu reconstrucția blocurilor de zeci de case. „Acest lucru se explică și prin faptul că, de regulă, costurile angajărilor pentru reconstrucția unui fond de cinci etaje se ridică la 50-60% din totalul investițiilor, astfel profitul companiei crește proporțional cu creșterea volumului de reconstrucție”, adaugă Dmitry Popov.

Astfel, astăzi pe piață cele mai interesante sunt contractele de investiții pentru site-uri din districtul administrativ central (CAD) și în zonele în care există posibilitatea de a construi clădiri de înaltă clasă de afaceri. Beneficiul dezvoltatorului în raportul de zonă depinde de capacitățile locului vacant: de la 1: 3 pentru zonele rezidențiale unde nu există restricții privind numărul de etaje, până la 1: 1 sau mai puțin pentru districtul administrativ central, cu construcția ulterioară a locuințelor de elită. În plus, contractele de investiții cu o pondere minimă a orașului sunt foarte solicitate în rândul dezvoltatorilor, al căror volum este determinat de documente de reglementare. „De exemplu, în unele cazuri, pentru fiecare rezident reinstalat, orașul a alocat investitorului 25 m din suprafața totală a cotei sale. În altele, implementarea relocării efectuată de dezvoltator a acoperit cota orașului..

Dar sunt cunoscute și cazuri în care, după relocare, orașul a rămas dator dezvoltatorului, în urma căruia acesta din urmă a primit suprafețe pentru construirea în alte zone „, spune Erast Zhiryakov. Cu toate acestea, acum practica arată că ponderea orașului variază de la 30% pentru zonele rezidențiale suburbane la 50%. în CAD cu construcția ulterioară a locuințelor de lux.

Problema relocării

De obicei, relocarea chiriașilor se realizează prin metoda „val”: mai întâi, o casă „de pornire” este construită pe un amplasament liber, unde prima clădire cu cinci etaje este reinstalată, apoi clădirea reinstalată este demolată și o a doua casă este construită la locul ei. Dacă sunt prevăzute mai multe clădiri cu cinci etaje pentru demolare, acesta poate deveni și un punct de plecare, dar dacă reconstrucția se află în stadiul final, poate fi deja o clădire comercială. „Înainte de a reloca chiriașii într-o casă„ de pornire „din aceeași zonă, de regulă, se încearcă mutarea în zone îndepărtate – acum Kozhukhovo este utilizat în mod activ în astfel de scopuri. Ca urmare, cu cât rezidenții se dovedesc a fi evacuați mai departe, cu atât va fi mai eficient proiectul. cum va deveni un număr mai mare de noi zone din zona reinstalată „, – Dmitry Popov.

Cu toate acestea, problema relocării are întotdeauna o soluție individuală. Dacă vorbim despre proiecte la care participă orașul, este mult mai ușor să reinstalăm rezidenții, deoarece resursa administrativă permite dezvoltatorului să rezolve această problemă cât mai eficient. Cu toate acestea, în cazurile în care relocarea este realizată exclusiv de dezvoltator, problemele de soluționare trebuie soluționate nu numai cu rezidenții, ci și cu orașul. „De obicei, contractele sunt încheiate cu întreprinderi unitare de stat (de exemplu,„ Mospereselenie ”), adică orașul este implicat în relocare.

O astfel de soluție este eficientă cu condiția ca locatarii să fie relocați. Situația cu proprietarii de case este mult mai complicată, deoarece metodele administrative nu le sunt aplicabile ”, spune Erast Zhiryakov.

Potrivit șefului sectorului juridic al Agenției Imobiliare MIAN Khaya Pleshitskaya, rezidenții caselor destinate demolării au posibilitatea de a primi nu un apartament, ci o compensație monetară. „Această practică nu este foarte populară, însă, în conformitate cu articolul 32 din Codul locuinței, prețul de răscumpărare al unei locuințe, termenii și alte condiții de răscumpărare sunt determinate printr-un acord cu proprietarul locuinței. Adică, teoretic, suma din acord poate fi chiar mai mare decât prețul de piață al unui apartament. și toate compensațiile suplimentare evaluate. Dacă nu se ajunge la niciun acord, problema este analizată în instanță.

Dar, ținând cont de posibila durată a procesului, litigiul nu este profitabil pentru dezvoltator, de aceea, în majoritatea cazurilor, părțile pur și simplu sunt de acord între ele „, rezumă Pleshitskaya.

Evaluează articolul
( Nu există încă evaluări )
Distribuie prietenilor
Recomandări și sfaturi în orice domeniu al vieții
Adauga un comentariu

Dând clic pe butonul „Trimiteți comentariul”, sunt de acord cu prelucrarea datelor cu caracter personal și accept politica de confidențialitate