Se obișnuiește să ne referim la bunurile imobiliare din cea mai accesibilă și masă categorie, adică la locuințe din clasa economică, este obișnuit să includem apartamente și case în Kiev, al căror cost, indiferent de suprafața totală, nu depășește 100 de mii de dolari.
Alexander Lirner. Reminiscențe de la Kiev. 2000
Sau apartamente, costul unui metru pătrat în care este cuprins între 7,5 și 12 mii de grivne (de la 930 la 1,5 mii de dolari). Dezvoltatorii și agenții imobiliari insistă pe o astfel de evaluare a imobilelor de clasă economică din Kiev..
Dacă în 2003-2004, care reprezintă boomul construcțiilor din Ucraina, companiile de construcții s-au bazat în principal pe construcția de clădiri de apartamente de tip business și premium, care erau foarte mari la acea vreme. Locuințe accesibile în anii de dinainte de criză au fost prezentate mai ales pe piața imobiliară secundară din Kiev. După criza din 2008, când cererea pentru apartamente de clasă de afaceri a scăzut în capitala Ucrainei cu mai mult de 30%, iar cererea pentru apartamente accesibile a scăzut ușor, dezvoltatorii au început să ridice masiv noi clădiri din clasa economică.
Rezultatele primului trimestru 2011 au arătat clar că cea mai mare parte a potențialilor cumpărători imobiliari – 90%, sunt interesați de apartamente ieftine, cuprinse între 33 și 40 de metri pătrați, prezentate pe piețele primare și secundare..
Desigur, costul locuinței depinde în mare măsură de categoria căreia aparține clădirea de apartamente nou construită, ci și de locația apartamentului. Așadar, în mod tradițional, cele mai scumpe locuințe din Kiev se află în districtele centrale – Pechersky și Șevcenkovsky, în timp ce cele mai ieftine apartamente sunt prezentate pe piața imobiliară a districtelor Darnitsky și Desnyansky.
Pentru comparație, dacă costul mediu de 1 metru pătrat de locuințe de clasă economică în districtul Shnevchenskiy este de 2,2 mii USD, atunci în districtul Desnyanskiy prețul de 1 metru pătrat al unui apartament pătrat din aceeași clasă a fost stabilit la nivelul de 1 000 USD, iar în raionul Darnitskiy – 1,2 mii de dolari. Achiziționarea unui apartament în districtul Svyatoshinsky din Kiev nu va costa mult mai mult – costul mediu al unui metru pătrat de locuințe de clasă economică este de 1,4 mii de dolari. Apropo, districtul Svyatoshinsky este în prezent liderul numărului de complexe rezidențiale în construcție, cu apartamente accesibile în valoare de până la 75 de mii de dolari..
Puteți economisi la cumpărarea unui apartament achiziționând locuințe într-o casă care încă nu a fost comandată.
Costul locuinței este, de asemenea, influențat în mare măsură nu de districtul Kiev în sine, ci de disponibilitatea unui schimb de transport convenabil, în special, de apropierea de stația de metrou. Distanța de la metrou poate reduce costul locuinței cu 10%. De asemenea, puteți economisi la cumpărarea unui apartament achiziționând locuințe într-o casă care încă nu a fost pusă în funcțiune; potrivit dezvoltatorilor, locuințele din clasa economică dintr-o clădire nouă aflată în construcție vor fi mai ieftine decât cumpărarea unui apartament pe piața secundară, iar în momentul în care casa va fi pusă în funcțiune, locuințele vor crește la pret in medie cu 5-10%
Vitaly Petrovsky. 1999
Prețul unui apartament depinde și de podea – locuințele de pe primul și ultimul nivel costă în mod tradițional cu 10% mai puțin decât apartamentele de la alte etaje, această tendință este relevantă și pentru piața imobiliară secundară. Deși de curând ultimele etaje ale clădirilor noi au început să fie în mare căutare – potențialii cumpărători au devenit mai puțin temători de o defecțiune a ascensorului, de scurgeri de acoperiș și de lipsă de apă decât ultimele etaje ale clădirilor vechi păcătuiesc de obicei, iar avantajele unor astfel de locuințe „înalte” includ îndepărtarea de zgomotul străzii și lipsa vecinii pășind deasupra capului.
Conform ratingului compilat de agenții imobiliari, cele mai ieftine apartamente de vânzare în mai 2011 pe piața imobiliară secundară din Kiev au costat 30 de mii de dolari fiecare. Prima dintre ele este o „gostinka” cu o suprafață de doar 19 metri pătrați, situată pe strada Nikolsko-Slobodskoy din regiunea Nipru, iar a doua este un apartament cu o cameră cu o suprafață de 21 de metri pătrați – pe strada O. Teligi.
Cele mai rentabile și accesibile dintre ofertele cu două camere ale pieței primare în mai 2011 au fost apartamentele dintr-o clădire nouă din Poznyaki, al cărei cost a fost stabilit la 61,3 mii dolari, precum și pe strada Tampere, în valoare de 52 mii USD fiecare.
În același timp, este practic nerealist să găsești o casă privată în limitele Kievului, al cărei cost ar fi mai mic de 100 mii de dolari, adică ar putea concura cu prețul apartamentelor din clasa economică. Deși încă mai există zone cu clădiri private în capitala Ucrainei, costurile clădirilor care nu se dilată sunt în medie de 150.000 de dolari, iar limita superioară poate ajunge la 7 milioane de dolari.
Desigur, puteți găsi, de exemplu, în cartierul Svyatoshinsky, în grădinile Învierii și Rusanovsky, case rurale obișnuite cu facilități și apă în curte, al căror preț va fi de la 70 la 100 de mii de dolari, cu toate acestea, astfel de clădiri sunt adesea pur și simplu demolate, adică proprietarul este de fapt plătește costul unui teren pe care vor crește noi locuințe în viitor.
Tendințe de dezvoltare și prognoze pentru viitor
După criza din 2008, analiștii se tem să facă previziuni pe termen lung în ceea ce privește dezvoltarea pieței imobiliare, inclusiv clasa economică. Cu toate acestea, analiștii sunt de acord asupra unui lucru – în viitorul apropiat – până la sfârșitul anului 2011 – nu se așteaptă sărituri puternice pe piața imobiliară de la clasa economică la Kiev.
Conform celor mai recente date, în luna iunie a acestui an, costul unui metru pătrat de locuințe din clasa economică a crescut în medie în capitala Ucrainei cu doar 2 dolari. Inclusiv în districtul Shenchenkovsky – cu 0, 09%, în districtele Pechersky și Darnitsky – cu 0,07%, în Desnyanskiy – cu 0,14%. Astfel, putem vorbi despre o creștere a costului efectiv de rata inflației.
Pavel Vitanovsky. Embankment. 2005
Experții nu prevăd, de asemenea, scăderea costului locuințelor la prețuri accesibile, întrucât cererea pentru apartamente din clasa economică este destul de stabilă, iar în toamna anului 2011 experții se așteaptă la o reînviere tradițională sezonieră a pieței.
De exemplu, în complexul rezidențial „Poarta de Sud, care se află în microdistrictul Osokorki din districtul Darnytskyi din Kiev și oferă apartamente standard cu o suprafață de 33-40 de metri pătrați la un preț de 1,3 mii de dolari pe metru, peste 80% din apartamente au fost deja vândute, în ciuda faptului că că încă nu a fost pus în funcțiune complexul.
De asemenea, nu există premise pentru o creștere semnificativă a costului locuințelor la Kiev – astăzi există mai mult decât suficiente oferte de clasă economică pentru a satisface cererea, doar în 2011 va fi finalizată construcția a 12 complexe rezidențiale în diferite districte ale capitalei. În plus, chiar și costul locuințelor din categoria cea mai accesibilă depășește semnificativ salariul mediu la Kiev. Astfel, salariul mediu din capital la începutul anului 2011 a fost fixat la 3,5 mii grivne (aproximativ 450 dolari), astfel încât chiar și cumpărarea unui apartament mic de clasă economică se transformă într-un obiectiv de neatins pentru majoritatea familiilor. De aceea, în ultimul an, mai mult de jumătate din toate tranzacțiile de pe piața imobiliară din clasa economică au fost achiziții de apartamente pe un credit ipotecar..
Primul ministru al Ucrainei, Mykola Azarov, și viceprim-ministrul Republicii pentru afaceri economice, Serhiy Tigipko, au anunțat anterior modificări ale Legii „Dezvoltării urbane”, care ar trebui să simplifice în mod semnificativ procedura de obținere a unei autorizații pentru construcția de complexe rezidențiale de clasă economică. Autoritățile ucrainene intenționează astfel să reducă cu aproape o treime costul pe metru pătrat al spațiului de locuit, potrivit lui Azarov, prețul de 1 metru pătrat la Kiev ar putea scădea la 500-800 USD. Cu toate acestea, până în prezent doar dezvoltarea modificărilor legislației este în curs de desfășurare și perspectivele adoptării amendamentelor sunt în prezent vagi. Mulți experți consideră că nu se poate aștepta o reducere semnificativă a costului locuinței, chiar și după simplificarea procedurii pentru obținerea autorizațiilor de construcție.
Care sunt tendințele actuale pe piața imobiliară rezidențială de clasă economică din Kiev? Sunt prețurile locuințelor accesibile pentru majoritatea oamenilor? Ce factori influențează această piață și ce se așteaptă în viitorul apropiat?
În prezent, pe piața imobiliară rezidențială de clasă economică din Kiev, se observă o tendință ascendentă a prețurilor locuințelor. Cu toate acestea, prețurile rămân accesibile pentru majoritatea oamenilor, având în vedere nivelul de trai din Ucraina și câștigurile medii ale populației. Factorii care influențează această piață includ: creșterea cererii de locuințe la prețuri mai mici, urbanizarea accelerată, creșterea salariilor și îmbunătățirea accesului la creditare ipotecară. În viitorul apropiat, se așteaptă ca piața să mențină această tendință ascendentă, deoarece cererea continuă să fie ridicată și urbanizarea se intensifică. Cu toate acestea, este posibil ca ritmul de creștere să se tempereze pe măsură ce se înregistrează o ajustare a cererii și posibile restricții la creditul ipotecar.