Piața imobiliară de birouri – rezultatele primului trimestru 2011

Conținutul articolului

• Cererea de birouri din Moscova a crescut cu mai mult de o treime pe parcursul anului
• Oferta de birou nu a revenit încă la nivelurile anterioare crizei
• Prețurile pentru achiziția și închirierea de birouri au crescut ușor

Rezumând rezultatele din primul trimestru al anului 2011 în domeniul imobiliar de birouri din capital, trebuie menționat că principalele tendințe ale acestui segment de piață în perioada analizată, potrivit celor mai mulți experți, sunt revenirea naturală a potențialilor locatari pe piață, precum și creșterea continuă a deficitului de ofertă de calitate..

Jacob Lawrence. Producători de cabinet. 1946

Cererea de birouri din Moscova a crescut cu mai mult de o treime pe parcursul anului

Față de aceeași perioadă din 2010, cererea de birouri din capital a crescut în medie cu 30-40%, ceea ce se datorează, fără îndoială, creșterii generale a activității economice din țară și îmbunătățirii climatului de afaceri față de anii precedenți..

A fost o creștere a activității de închiriere de birouri în rândul companiilor străine și a marilor operatori bancare. Este demn de remarcat faptul că, în acest moment, potențialii chiriași sunt deja pregătiți să ia în considerare ofertele de spații de birou fără finalizare. Față de anul trecut, agențiile metropolitane spun că numărul de spații de birouri închiriate este limitat&miezul (pereții goi și tavanul) a crescut cu peste 30%.

Potrivit lui Maxim Zhulikov, specialistul principal al departamentului imobiliar al biroului de la Penny Lane Realty, în primele trei luni ale acestui an, cererea pentru achiziția unei afaceri de închiriere gata a crescut vizibil din partea chiriașilor. El a menționat, de asemenea, că printre potențiali cumpărători există în principal investitori privați autohtoni. Investitorii străini, chiar dacă sunt pregătiți să achiziționeze obiecte, de multe ori pur și simplu nu au timp să reacționeze la timp la o situație de schimbare a pieței foarte rapidă.

Consecințele interdicției autorităților din Moscova asupra construcției de clădiri de birouri în cadrul celui de-al treilea inel de transport sunt resimțite din ce în ce mai mult..

Trebuie menționat, de asemenea, că în perioada ianuarie-martie 2011, a existat o cerere destul de mare și stabilă pentru achiziționarea de birouri din clasa A și B. De regulă, marile companii și-au manifestat interesul pentru astfel de obiecte pentru a-și localiza structurile aici. Astfel, de exemplu, în februarie au existat informații conform cărora Raifaisen Bank și Rostelecom doreau să cumpere un centru de afaceri. Un alt exemplu viu sunt negocierile dintre reprezentanții Alfa-Bank și AFI-Development cu privire la achiziționarea centrului de afaceri Aquamarine..

O altă tendință din primul trimestru al acestui an este că consecințele interdicției autorităților din Moscova de a construi clădiri de birouri în cel de-al treilea inel de transport sunt din ce în ce mai resimțite. Dezvoltatorii de capital, în căutare de noi șantiere, au început să arate un interes activ pentru fostele zone industriale din centrul orașului.

Wassily Kandinsky. Moscova 1.1916

Reabilitarea va permite companiilor de construcții să vândă în mod profitabil aceste obiecte. De exemplu, Sminex continuă să dezvolte activ acest segment de piață. Foarte curând, zonele complet reînnoite ale fostei fabrici de salut vor intra pe piața de capital. Recent, au apărut informații despre achiziția de către aceeași companie de construcții a fostei zone industriale, situată la Prospect Mira, 102.

De asemenea, remarcăm că cea mai mare cerere din primul trimestru al anului 2011 a fost observată pentru spațiile de birouri din centrele de afaceri situate în districtul administrativ central al Moscovei. Creșterea cererii pentru birourile din clasele A și B + este confirmată de faptul că, potrivit rezultatelor primelor trei luni ale acestui an, rata de ocupare a centrelor de afaceri din categoria A este de la 90% la 95%, în categoria B + – de la 80% la 90% … Ca exemplu de centre de afaceri solicitate, se poate cita: BC „Orlikov”, BC „Arca lui Noe”, BC „Usadba”, BC „Casa Alexandru”.

Oferta de birou nu a revenit încă la nivelurile anterioare crizei

În primul trimestru al acestui an, mai multe propuneri noi au intrat pe piață pe segmentul imobiliar de birouri. În primul rând, creșterea spațiului oferit s-a datorat facilităților construite în 2010. Astfel, volumul de noi oferte de spații de birouri în primele trei luni ale anului 2011 a crescut cu peste 200 de mii mp..

Cu toate acestea, dacă comparăm oferta cu nivelul de dinainte de criză, ar trebui să remarcăm activitatea extrem de scăzută a dezvoltatorilor din Moscova. Practic, în acest an, se vor efectua lucrări de finalizare a lucrărilor de construcție la instalațiile care au fost începute în perioada 2008-2010. Dezvoltatorii metropolitani moderni sunt foarte serioși cu privire la evaluarea perspectivelor și a riscurilor potențiale ale noilor proiecte, în special în segmentul imobiliar comercial. De exemplu, unele centre de afaceri aflate în construcție, care erau încă într-un stadiu incipient de construcție, au fost reamenajate și au fost construite apartamente la locul lor. Deci, suprafața totală a proiectelor care vor deveni acum proprietăți imobiliare rezidențiale datorită reamenajării este de aproximativ 1 milion de metri pătrați. m.

Laszlo Moholy Nagy. Constructie. 1923

Formarea acestei tendințe, în primul rând, a fost influențată de anularea construcției unor proiecte mari de renume, precum și de punerea în aplicare a revizuirii aprobărilor și autorizațiilor care au fost emise anterior de administrația metropolitană anterioară. În acest moment, se știe oficial despre anularea construcției imobilelor comerciale, a căror suprafață totală este de aproape 900 de mii de metri pătrați. m.

Dacă avem în vedere furnizarea de birouri pe piața secundară, mulți experți notează o revenire la modelul de vânzări „virtuale” tipic perioadei anterioare crizei. Vânzătorii își oferă activele de vânzare numai pentru a afla cât au crescut proprietățile. De asemenea, trebuie menționat că prețurile ofertelor față de anul trecut au crescut cu peste 30%, cu toate acestea, toate tranzacțiile cu imobiliare comerciale sunt acum realizate în cadrul pieței. În general, numărul de obiecte de birou oferite de vânzare a scăzut brusc, comparativ cu 2008-2010..

Unul dintre cele mai interesante și promițătoare noi proiecte care au intrat pe piață la începutul anului 2011 este centrul de afaceri Barclay Plaza. Acesta este un complex modern de afaceri din clasa B +. Suprafața totală a instalației este de aproximativ 47 de mii de metri pătrați. Are o infrastructură bine dezvoltată (recepție, restaurant, sala de mese separată pentru angajați, galerie comercială, centru de fitness și piscină), precum și acces ușor la toate liniile de transport majore ale orașului.

Prețurile pentru achiziția și închirierea de birouri au crescut ușor

Față de aceeași perioadă din 2010, tarifele de închiriere și prețurile de vânzare pentru imobiliarele de birouri din Moscova au crescut cu 15-20%, în funcție de locația și clasa obiectului. Dacă luăm creșterea prețurilor pentru imobiliare birouri în perioada ianuarie-martie 2011, atunci a fost de aproximativ 2-3%, în funcție de obiecte.

Creșterea prețurilor a avut loc din mai multe motive. Pe de o parte, prețurile au fost influențate de previziunile unei reduceri semnificative a construcției de noi imobiliare comerciale și de un ritm foarte lent de lansare a proprietăților anunțate anterior pe piață. Pe de altă parte, scăderea ponderii spațiilor de birou vacante de înaltă calitate, cu finisaje complete.

Creșterea semnificativă a prețurilor a fost facilitată și de creșterea puterii de cumpărare a investitorilor privați..

Tarifele medii de închiriere pentru birourile metropolitane de clasa A din primul trimestru au variat de la 700 $ la 1100 USD pe metru pătrat, pentru birourile de clasă B + și B – de la 300 USD la 950 dolari pe metru pătrat. De asemenea, trebuie menționat că nivelul prețurilor pentru spațiul de vânzare cu amănuntul din centrul Moscovei este în mod natural ceva mai ridicat și variază de la 1000 la 4000 USD pe metru pătrat. Conform rezultatelor primului trimestru 2011, cele mai scumpe străzi ale Moscovei includeau: Tverskaya, Pyatnitskaya, banda Stoleshnikov, liniile Petrovskie, banda Kamergersky, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky majoritatea, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Rezumând rezultatele generale ale primului trimestru 2011, se poate susține că, în viitorul apropiat, piața imobiliară comercială, inclusiv piața de birouri din Moscova, se va aștepta la o creștere a tarifelor și a prețurilor de închiriere. În plus, se poate presupune că creșterea activității cererii în acest sector va continua. În același timp, cele mai populare și promițătoare birouri vor rămâne probabil clasa A și B +. Se poate spune, de asemenea, că tendința clară a creșterii deficitului unui astfel de spațiu de birouri pe piața apărut în primul trimestru va continua până la sfârșitul acestui an. În urmă cu un an, în categoria birourilor din centrele de afaceri din clasele A și B +, puteau fi găsite gratuit pe piață până la 10 oferte adecvate. În acest moment, numărul de birouri oferite în acest segment a scăzut la 1-2.

În ciuda creșterii notabile a activității pieței în primul trimestru al acestui an, potrivit experților, piața imobiliară a biroului din Moscova va reveni cel mai probabil la indicatorii de dinainte de criză abia în 2012-2013.

În al doilea trimestru al acestui an, mulți experți prezic o ușoară creștere a ratelor de închiriere la nivelul de 2-3%, ceea ce se va datora în principal creșterii sezoniere a cererii și dorinței potențialilor cumpărători și chiriași de a finaliza toate tranzacțiile înainte de începerea vacanțelor de vară. De asemenea, experții prezic că în cursul anului 2011 oferta de înaltă calitate a spațiului de birouri va scădea într-un ritm ridicat, iar până la sfârșitul anului, capitalul se va confrunta cu o deficiență severă de facilități în acest segment de piață..