Piața imobiliară comercială pe fondul schimbării granițelor Moscovei

Conținutul articolului

• Dezvoltatori la răscruce
• Condiții generale de piață
• Dezvoltatorii se mută în alte segmente funcționale
• Noi proiecte intră pe piață

La începutul lunii iulie 2011. Duma regională din Moscova a semnat un acord privind schimbarea granițelor Moscovei și a regiunii Moscova. Acest document este destinat să stabilească legislativ frontierele, care s-au schimbat foarte mult în ultimele decenii, dar nu au fost oficializate până acum..

Serghei Ivanovici Smirnov. Târg în ziua patronală. 2007

Unirea de noi teritorii la Moscova va avea, fără îndoială, un impact asupra pieței imobiliare a capitalului. După cum remarcă mulți experți, perspectivele dezvoltării pieței imobiliare comerciale din capital nu sunt la fel de strălucitoare ca la începutul anului. Reînnoirea acestui segment de piață, remarcată în prima jumătate a anului, după schimbări atât de grave poate încetini. Dezvoltatorii nu sunt siguri cum se vor dezvolta evenimentele în continuare, deoarece nu există planuri clare pentru dezvoltarea de noi teritorii. Redistribuirea loturilor de teren va afecta, în orice caz, structura pieței, aceasta se aplică tuturor tipurilor de bunuri imobiliare comerciale: birouri, centre comerciale, depozite și alte obiecte.

Dezvoltatori la răscruce

După cum știți, conform acordului semnat, 102 loturi noi cu o suprafață totală de 723 hectare se alătură Moscovei, inclusiv câmpurile de aerare Lyubertsy (578 hectare). Regiunea Moscova va primi, de asemenea, noi terenuri – 328 hectare, inclusiv 216 hectare din satul Tolstopaltsevo.

Acestea sunt teritorii destul de mari care impun autorităților să elaboreze un plan urbanistic complet, care să asigure construcții administrative, construcții sociale (centre educaționale și științifice, locuințe), precum și construcția de noi centre de afaceri. Iar soluția acestor sarcini poate dura mai mult de un an..

Redistribuirea teritoriilor afectează direct construcția imobilelor comerciale.

Din cauza acestei incertitudini, mulți dezvoltatori au fost confuzați. Acest segment al pieței imobiliare tocmai a început să se recupereze din consecințele crizei globale și câștigă avânt, iar aici autoritățile capitalei le-au prezentat o nouă „surpriză”. Cert este că redistribuirea teritoriilor afectează în mod direct construcția imobilelor comerciale. În plus, dezvoltatorii autohtoni sunt foarte dependenți de situația politică internă din țară, iar deseori succesul este determinat de capacitatea de a ghici direcția acțiunilor viitoare ale autorităților..

Desigur, pentru dezvoltatorii capitalului, noile teritorii nedezvoltate sunt perspectiva începerii construcției de noi proiecte, creșterea lucrărilor și, în consecință, a veniturilor. Cu toate acestea, pentru aceasta este încă necesară câștigarea unei licitații de construcție, care nu este întotdeauna ușoară și poate cauza unele probleme noi..

Acum, constructorii sunt la răscruce, se confruntă cu sarcina de a încerca să ghicească ce noi districte se vor muta acum (dacă, desigur, o fac) autorități federale și regionale; câte spații de birou vor fi necesare pentru companiile care doresc să se afle în vecinătatea autorităților; dacă Centrul financiar internațional va fi construit de la zero. Dezvoltatorii au o mulțime de întrebări, dar încă nu există răspunsuri.

Ce să spun despre bunurile imobiliare comerciale, care se referă la infrastructura socială, în cazul în care autoritățile nu au decis încă programul de locuire în teritoriile anexate.

Condiții generale de piață

În total, în prima jumătate a anului 2011, au intrat pe piață aproximativ 330.000 mp. m de spații noi de birouri (cifra a scăzut cu 15% față de anul trecut) și 165.000 de metri pătrați. m. de spații de depozitare noi (indicatorul a crescut de aproape trei ori față de prima jumătate a anului 2010, din cauza punerii în funcțiune a instalațiilor anterior înghețate).

Mikhalchuk Natalia. Constructie. 2008

Oferta totală de spații de birouri de înaltă calitate din Capitală la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al acestui an s-a ridicat la aproximativ 13 milioane de metri pătrați. m.

Finalizarea construcției unor proiecte mari a influențat creșterea cu 17% a ponderii spațiilor de birou vacante în această perioadă. Spațiile libere sunt reprezentate în principal de noi proiecte care pur și simplu nu au avut încă timp să-și găsească chiriașii, precum și clădiri care nu sunt foarte atractive (cu locație incomodă, unele dificultăți tehnice și alte caracteristici care reduc competitivitatea obiectelor).

De asemenea, trebuie menționat că, în funcție de rezultatele din prima jumătate a anului 2011, a existat o creștere a cererii de spații de înaltă calitate pe piața imobiliară de birouri și depozite, ceea ce a afectat reducerea ponderii spațiilor vacante. Mulți experți subliniază dinamica pozitivă moderată a indicatorilor de piață.

Dezvoltatorii se mută în alte segmente funcționale

Situația schimbată în capitală, noile frontiere și teritoriile anexate, obligă companiile de construcții să caute noi opțiuni de dezvoltare. Unii dezvoltatori, care au fost anterior concentrați exclusiv pe piața imobiliară comercială, fac acum declarații deschise despre modificarea funcționalității proiectelor lor în construcție..

De exemplu, în locul unor clădiri de birouri planificate, Promsvyaznedvizhimost urmează să construiască clădiri rezidențiale. În prezent, compania explorează potențialul de conversie în proprietăți rezidențiale și în unele dintre alte site-uri..

Reprezentanții Coalco Development au anunțat o schimbare a scopului funcțional al proiectului Crystal Towers, în cadrul căruia era planificat construirea a aproximativ 160.000 mp. m de spațiu de birouri pentru apartamente. Deși astfel de exemple pe piața imobiliară comercială a capitalului sunt sporadice, cu toate acestea, dacă astfel de declarații continuă să sune în continuare, va fi posibil să vorbim despre formarea unei noi tendințe de piață. Și acest lucru poate duce deja la un deficit de birouri.

Noi proiecte intră pe piață

În ciuda schimbărilor recente, unii dezvoltatori își asumă în continuare riscuri și declară despre reluarea proiectelor lor înghețate în timpul crizei. Astfel, compania Sistem-Hals a anunțat reluarea construcției unui centru de afaceri clasa A SkyLight, a cărui suprafață totală este de aproximativ 111.000 mp. m. Compania intenționează să finalizeze lucrările în trimestrul II 2012.

De asemenea, rețineți că unele companii și-au exprimat interesul pentru construcția de centre de birouri pentru plasarea proprie. De exemplu, World Wildlife Fund (WWF) a prezentat recent un proiect pentru noul său birou, care va apărea în zona metroului Taganskaya, probabil anul viitor. De asemenea, a fost anunțată începerea construcției unei clădiri de birouri pentru Robert Bosch în Khimki, Regiunea Moscova, cu o suprafață totală de aproximativ 57.000 mp. m. Se preconizează că clădirea va fi finalizată până la sfârșitul anului 2013 și va găzdui birouri, depozite și un centru de pregătire pentru companie.

„Hypercube” va deveni primul centru-transformator de birouri din țară.

Recent, a fost semnat un acord între conducerea fundației Skolkovo și compania de construcții Aurora Group cu privire la construcția primei instalații din orașul inovator rus. „Hypercube” – acesta este numele dat obiectului, va reprezenta Centrul de Dezvoltare Urbană al complexului inovator „Skolkovo”. Va fi primul centru de birouri în transformare din țară.

Unicitatea proiectului este că clădirea va oferi posibilitatea înlocuirii independente a funcțiilor și va avea capacitatea de a mări suprafața totală a spațiului de 1,5 ori. Dezvoltatorul va începe construcția centrului de inovare în această vară, iar punerea în funcțiune a „Hypercube” este programată pentru februarie anul viitor..

În general, piața imobiliară comercială din Moscova poate suferi modificări grave ca urmare a acestor inovații. Companiile de construcții nu doresc să își asume riscuri și nu se grăbesc să implementeze proiecte, ceea ce înseamnă că în viitorul apropiat poate exista o penurie de bunuri comerciale, în mare parte birouri, imobiliare în capitală.

Întrucât autoritățile nu au decis încă planurile de dezvoltare a noilor zone metropolitane, dezvoltatorii acționează în pericol și riscul lor, încercând să ghicească ceea ce va fi mai profitabil ca urmare..