Perspective pentru împrumuturi ipotecare rezidențiale pentru 2011

Conținutul articolului

• Interes redus și alte surprize
• Bancherii dau avansul …
• Plata în avans pentru o ipotecă
• Cererea ipotecară
• La ce să vă așteptați din 2011

Reînnoirea generală a situației macroeconomice din Rusia în 2010 a dus la stabilizarea prețurilor locuințelor și reînnoirea creditelor ipotecare ca principală componentă a creditării la cumpărarea de bunuri imobiliare.

În cazul în care situația cu ipoteca în 2008 și 2009 ar putea fi descrisă pe scurt cu un citat de film înaripat: „Pacientul este mai probabil mort decât viu …”.

Interes redus și alte surprize

Declinul ratelor dobânzilor la creditele ipotecare nou emise a devenit principalul eveniment pentru atragerea de noi debitori. Conform unui sondaj realizat de LEVADA Center (noiembrie 2010), caracteristica cea mai definitorie la deschiderea unei ipoteci pentru 35% dintre respondenți a fost tocmai rata dobânzii scăzută. Locurile al doilea și al treilea au fost ocupate de termenul de împrumut (31%) și mărimea primei tranșe (29,5%).

Prima organizație care a anunțat în februarie 2010 despre o scădere a ratelor dobânzii ipotecare a fost Agenția pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe (AHML), care a anunțat apariția în gama sa de produse de credit la 9% pe an (Novostroyka, etc.).

În aprilie, o greutate atât de iconică a sistemului financiar rusesc ca Sberbank a anunțat o reducere a ratelor. În cadrul programelor de împrumut oferite de Sberbank, „Standardul ipotecar” și „Ipoteca +”, ratele au fost reduse de trei ori pe parcursul anului. Potrivit lui N. Karaseva, care conduce departamentul de creditare cu amănuntul la Sberbank, „Rata minimă la împrumuturile la ruble la sfârșitul anului este de 9,5%”. Adevărat, un astfel de minim este disponibil numai pentru împrumuturi pe o perioadă de cel mult 10 ani și numai pentru clienții corporativi ai Sberbank, dar și pentru alți clienți care nu sunt incluși în această categorie, dobânda la împrumuturile ipotecare Sberbank a scăzut destul de semnificativ din 2009.

Scăderea ratelor dobânzii a afectat în principal împrumuturile ipotecare la rubla.

Băncile comerciale au trebuit, de asemenea, să decidă reducerea ratelor la creditele ipotecare. De exemplu, Raiffeisenbank a redus ratele dobânzii de trei ori în 2010 „Banca noastră emite dobânda pentru creditele ipotecare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pe piața secundară a locuințelor, începând cu 11,75%” – spune Andrey Stepanenko, șeful departamentului pentru deservirea persoanelor fizice la Raiffeisenbank CJSC.

Calculat de Kreditmart în noiembrie 2010, nivelul minim al dobânzii pentru toate creditele ipotecare (pentru piața imobiliară secundară) a fost de 11,86% pentru împrumuturile la rubla și de 9,6% pentru împrumuturile în dolari. Dinamica ratei medii de piață a produselor ruble ipotecare, potrivit „Kreditmart”, este pentru noiembrie 2010 – octombrie 2010 – octombrie 2009, un lanț elocvent de 15,19 – 15,71 – 18,68%, respectiv.

Potrivit majorității experților, reducerea ratei a afectat în principal creditele ipotecare la rubla. Directorul general al IPOTEK.RU D. Ovsyannikov solicită reducerea ratei anuale cu aproape un procent – de la 14,6 la 13,7%. Potrivit șefului Rusipoteka A. Ippolitov, declinul este și mai mare – 12,7%. Având în vedere că nivelul minim pentru creditele ipotecare din istoria modernă a Rusiei a fost înregistrat în martie 2008 la nivelul de 12,4%, atunci putem afirma comparabilitatea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare la sfârșitul anului 2010 cu nivelul lor înainte de criză. În 2011, dacă ar trebui să ne așteptăm la o scădere suplimentară a nivelului ratelor de plată ipotecare (în forma medie interbancară), atunci este nesemnificativ.

Anularea completă sau reducerea parțială a taxelor bancare atunci când solicitați o ipotecă este, de asemenea, o veste pozitivă în 2010 pentru noii debitori. În aprilie, Sberbank a anulat o astfel de plată indirectă pentru împrumuturile sale ipotecare. Unele bănci comerciale (de exemplu, Flexinvest) i-au urmat exemplul. Acele instituții bancare financiare care au redus comisionul în loc să îl anuleze complet, au încetat să mai plătească amenzi pentru rambursarea anticipată a împrumuturilor (același Raiffeisenbank etc.)

Potrivit Departamentului pentru Calitate și Marketing Strategic al Societății Generale Bank, în 2010 termenul mediu pentru emiterea de împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe a crescut în medie în Rusia de aproape 2 ori față de 2009 (22,5 ani în loc de 13). Produse de împrumut complet noi au apărut cu o perioadă de valabilitate de 30 și chiar 50 de ani. Gama de credite ipotecare s-a extins foarte mult. După cum mărturisește directorul general al NBIK („Biroul independent de împrumuturi ipotecare”), E. Taubkina, pe lângă posibilitatea de a lua o ipotecă în trei tipuri de monede (ruble, dolari, euro), există programe reale pentru familii tinere, debitori de încredere și clienți obișnuiți – inclusiv banci comerciale. E. Taubkina vorbește, de asemenea, despre apariția în 2010 a programelor ipotecare, potrivit cărora la momentul închiderii complete a împrumutului, împrumutatul responsabil poate avea 75 de ani. Acum un an și jumătate, acest lucru era pur și simplu de neconceput..

Bancherii dau avansul …

Ultimul 2010 a fost marcat de o scădere semnificativă a cerințelor pentru debitorii din structurile bancare. Categoria potențialilor clienți ipotecari include atât cetățenii cu puțină experiență de muncă (la multe bănci, un an de angajare este suficient la ultimul loc de muncă), cât și proprietarii de afaceri (chiar și antreprenori individuali). Numărul refuzurilor bancare a scăzut, cerințele birocratice pentru înregistrarea documentelor privind veniturile s-au redus. Șeful departamentului de locuințe secundare din agenția „Kutuzovsky Prospect” A. Devyatykh anunță întoarcerea pe piața produselor de credit cu pachetul minim de documente, a cărui considerare se realizează într-un mod accelerat. Directorul regional al DeltaCredit pentru Districtul Federal Central N. Konyakhina remarcă în același timp marea grijă și profesionalismul angajaților băncii atunci când iau în calcul cazuri de credit. „Analiza creditului a devenit mai riguroasă și detaliată. Întârzierile la împrumuturile anterioare – în special cele rău intenționate – sunt probabil un motiv de refuz „, spune N. Konyakhina.

Soliditatea plății în avans confirmă competența debitorului în planificarea cheltuielilor și gestionarea propriului buget….

Un nou fenomen al creditării ipotecare post-criză a fost atenția bancherilor la numărul persoanelor dependente din familia împrumutatului responsabil (până în 2008, practic nu a fost luat în considerare). După cum explică D. Ovsyannikov (directorul general al IPOTEKA.RU), pentru fiecare membru al familiei care nu lucrează, el reduce suma împrumutului garantat lunar cu 5-10 mii de ruble. Luând în considerare durata creditului ipotecar, valoarea totală a împrumutului poate scădea foarte semnificativ – de la o jumătate de milion la un milion de ruble sau chiar mai mult, iar aceste cifre sunt doar pentru un singur dependent.

În ansamblul Rusiei, raportul ipotecar „plată / venit” a crescut în comparație cu indicatorul de dinainte de criză și este de 40%. „Există, desigur, bănci unde această cifră atinge 70%, dar majoritatea preferă cifrele reale ale sumelor pe care debitorii sunt capabili să cheltuiască pentru a rambursa împrumutul”, a spus D. Ovsyannikov..

Plata în avans pentru o ipotecă

Acest parametru al unui credit ipotecar este inclus într-un capitol separat datorită dinamicii opuse în raport cu alte caracteristici ale creditării pentru locuințe. Dacă, în general, pentru 2010 se poate afirma o înmuiere necondiționată a condițiilor de creditare, atunci o ipotecă fără plata în avans a încetat să fie chiar un „cântec publicitar”, ce rol a fost pregătit înainte de criză la unele bănci. În 2010, practic nu există un astfel de produs de împrumut pe piața creditelor ipotecare. Așa o explică șeful adjunct al departamentului RosEvroBank L. Pestretsova: „Ipotecile fără avans sunt cele mai puțin atractive pentru bănci, în principal datorită neseriozității acestei categorii de debitori chiar și în perioadele de stabilitate macroeconomică, fără să mai vorbim de anii de criză”. Menținerea unei ipoteci fără o plată în fiecare bancă individuală poate fi clasificată drept declarativă – dobânda la acestea începe de la 17% pe an, în plus, numai pentru emiterea unui astfel de împrumut, se percepe un comision bancar de 7% sau mai mult..

„În general, nivelul procentual al primei tranșe a devenit mult mai realist pentru debitori, scăzând până la sfârșitul anului 2010 la nivelul de 20-30% din valoarea totală a ipotecii și chiar la 10% (oferta specială a Sberbank)”, notează E. Makhota, vicepreședinte Promsvyazbank. Cei mai mulți experți spun că o scădere de cel puțin 20% din costul locuinței este optimă (de exemplu, E. Taubkina, NBIK sau B. Rotenstein, 100Creditov.ru). Potrivit NBIK, dobânda pentru prima tranșă de 10% este de 13,85% (în cel mai bun caz!), Iar prima tranșă de 20% vă permite să contați pe o rată de maximum 12% pe an. Pentru dobânzile ipotecare, aproape două puncte reprezintă o diferență uriașă atât în ​​valoarea finală a plății excedentare, cât și în ceea ce privește valoarea plăților lunare.

Potrivit lui A. Stepanenko (Raiffeisenbank), „soliditatea plății inițiale confirmă competența debitorului în planificarea cheltuielilor și gestionarea propriului buget, care, la rândul său, confirmă bonitatea sa”

Cererea ipotecară

În 2010, cererea de credite ipotecare a crescut de mai multe ori. Conform datelor de la dispoziția Băncii Societe Generale Vostok, în decembrie 2010 au fost emise împrumuturi de trei ori mai mult decât în ​​ianuarie. AHML oferă statistici privind emiterea de 187,3 mii împrumuturi ipotecare în valoare de peste 234 miliarde ruble în primele trei trimestre ale anului 2010, care este de 2,6 ori mai mare decât același indicator temporar pentru 2009.

Acum, majoritatea investitorilor în mod deschis speculativ au părăsit piața financiară pentru împrumuturile ipotecare – revânzarea din ultimii ani nu a fost deosebit de profitabilă (și uneori chiar neprofitabilă). Potrivit lui A. Devyatykh („Kutuzovsky Prospect”), „cererea de produse ipotecare este limitată de temerile debitorilor în repetarea crizei”. Potrivit lui B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), „nivelul de cerere pre-criză pentru împrumuturi ipotecare nu va fi realizabil în anul viitor în mod sigur. O creștere a prețurilor locuințelor nu este de așteptat, iar ratele împrumuturilor, în ciuda scăderii, sunt încă semnificative. „

Majoritatea experților asociază creșterea cererii de credit cu un mediu de prețuri favorabil pe piața imobiliară din toată Rusia și cererea amânată din 2009. Potrivit RossReestr, pentru prima dată în ultimii ani, piața creditelor ipotecare din 2010 nu a prezentat fluctuații sezoniere (care s-au înregistrat atât în ​​anii de dinainte de criză, cât și în 2008-2009). Potrivit lui N. Konyakhina (DeltaCredit), acesta este „un semn clar de stagnare ca precursor al stabilității”..

Această evaluare este confirmată de opinia populară: sondajul din noiembrie al Centrului LEVADA a dat o cifră elocventă de 84,7% (!) Dintre respondenți care consideră că creditele ipotecare sunt o afacere riscantă. Până în prezent, un astfel de procent din concetățenii noștri nu sunt siguri nici de propria lor bunăstare financiară, nici de stabilitatea economiei în ansamblu, există cineva care să crească în credite ipotecare – dar cu condiția obligatorie de dezvoltare favorabilă a țării lor native …

La ce să vă așteptați din 2011

Majoritatea experților prevăd o creștere semnificativă a cererii de credite ipotecare în 2011. Promstroybank (conform lui E. Makhota) intenționează să „restabilească volumul creditelor ipotecare la nivelul premergător crizei până la sfârșitul anului 2012”. Centrul de analiză Rusipoteka oferă cifre și mai optimiste de 600 de miliarde de ruble din volumul total al noilor împrumuturi ipotecare din Rusia în 2011, care este comparabil cu prosperul 2007 (720 de miliarde de ruble).

Cei mai dezirați clienți pentru bănci vor fi debitorii care planifică achiziții solide cu un istoric de credit pozitiv..

Experții prevăd că scăderea ratelor dobânzilor ipotecare va fi lentă și nesemnificativă. Potrivit lui D. Ovsyannikov – „IPOTEK.RU” (cu care majoritatea experților sunt de acord) „ratele ipotecare medii până la sfârșitul anului 2011 se vor ridica la 12,5%”. O reducere mai semnificativă a ratelor mai mare de 1% pe an, exprimată de Rothenstein (100Creditov.ru), este posibilă numai dacă inflația este diminuată și „scăderea sub nivelul actual de 8%, ceea ce este puțin probabil”.

Deci putem presupune cu un grad înalt de certitudine următoarele:

1. 2011 va fi anul unei adevărate reînvieri a creditelor ipotecare în Rusia în ansamblu, gama de produse ipotecare și numărul de bănci care operează în acest sector financiar vor fi semnificativ extinse.
2. Reducerea ratelor dobânzii și creșterea loialității bancare va duce la o creștere semnificativă a numărului de împrumutați. Condițiile ipotecare pentru un anumit cetățean au atins deja aproape nivelul de favorabilitate din perioada anterioară crizei, iar în anul următor nu se vor îmbunătăți decât.
3. Concurența interbancară pentru a atrage clienți se va exprima, în primul rând, printr-o scădere a plății ipotecare inițiale (cu condiția ca prețurile imobiliare să fie stabile)
4. Cei mai dezirați clienți pentru bănci vor fi debitorii care planifică achiziții solide cu istoric de credit pozitiv, precum și participanți la proiecte „salariale”..
5. Tot ceea ce s-a spus la alineatele 1-4 este posibil numai în condițiile unei dezvoltări stabile a economiei ruse și a absenței de revolte politice și sociale în țara noastră..