Conținutul articolului
Vânzarea sau schimbul unui apartament, precum și alte tranzacții imobiliare, în general, este unul dintre subiectele care provoacă cel mai mare număr de întrebări. Mai mult, atât vânzătorii înșiși, cât și, desigur, cumpărătorii se pot îngrijora de executarea corectă a tuturor documentelor care însoțesc tranzacția. Și cu cât valoarea tranzacției este mai mare, cu atât părțile se tem mai mult să devină victime ale fraudatorilor sau pur și simplu se confruntă cu nevoia de a reedita în mod corespunzător documente, de a colecta certificate și permise suplimentare..
În acest articol, nu vom vorbi în detaliu despre fiecare etapă a încheierii unei tranzacții pentru vânzarea și cumpărarea de bunuri imobiliare, ci vom atinge doar un punct important – drepturile copiilor înregistrați în acest spațiu de locuit sau care dețin o acțiune într-un apartament sau o casă..
Tema participării minorilor la diverse tranzacții imobiliare din țara noastră a devenit acută la începutul anilor 90 și nu și-a pierdut relevanța de atunci, ceea ce nu este surprinzător – potrivit statisticilor, în aproape 60% din tranzacțiile de pe piața imobiliară, unul dintre participanți este un copil – fie partea cumpărătorului sau a vânzătorului.
„Poveste de groază” pentru cumpărător
O frază tare și deja pișcată – „Copiii sunt totul!” – la înregistrarea unei achiziții sau schimburi a unui apartament, dobândește semnificație și semnificație specială. Minorii sunt cea mai neprotejată categorie, de aceea, tocmai pentru respectarea drepturilor lor, autoritățile statului sunt în special vigilente. Rețineți că legislația rusă este extrem de dură în ceea ce privește protecția drepturilor minorilor. Interesele și drepturile lor sunt practic ridicate la nivelul priorității absolute și sunt reglementate de numeroase acte legislative: Codul familiei Federației Ruse, Codul Civil, Legea privind privatizarea stocului de locuințe, Constituția, Codul locuinței și alte documente.
Totuși, aceeași situație s-a dezvoltat și în Ucraina vecină – acolo drepturile copiilor sunt protejate de Codul familiei, legile „Bazele protecției sociale a cetățenilor fără adăpost și a copiilor străzii” și „privind protecția copilului”, care reglementează strict procesul de vânzare și alte tranzacții cu imobiliare, pe care minori.
Conform legii, un copil, în condiții de egalitate cu adulții, are toate drepturile, atât de locuințe, cât și de proprietăți – poate moșteni sau dona bunuri imobiliare sau o parte din acesta, poate participa la privatizarea locuințelor etc. În același timp, în conformitate cu legislația rusă, chiar și părinții, precum și alți reprezentanți legali ai unui copil minor – tutorii sau părinții adoptivi, nu pot dispune de bunurile sale fără a obține acordul prealabil al autorităților oficiale de tutelă și tutelă..
Având în vedere această atitudine a legislației privind protecția drepturilor copiilor, potențialii cumpărători de bunuri imobiliare în care sunt înregistrați minori sunt cel mai înspăimântați de următorul moment: dacă instanța consideră că în urma tranzacției, drepturile tinerilor rezidenți înregistrați oficial pe zona vândută sau schimbată au fost încălcate , poate declara tranzacția invalidă.
Kuzma Petrov-Vodkin. În pepinieră. 1925
Mai mult, această regulă se aplică nu numai acelor apartamente unde minorii sunt proprietarii, dar și acelor obiecte imobiliare în care copiii sunt pur și simplu înregistrați. Cel mai important punct este că atunci când închei tranzacții cu obiecte imobiliare în care sunt înregistrați copiii, nu este necesară permisiunea autorităților de tutelă și tutelă în conformitate cu legislația în vigoare.
În același timp, Decretul Curții Constituționale din Rusia din 8 iunie 2010 nr. 13-P „Cu privire la verificarea constituționalității articolului 292 alineatul (4) din Codul civil al Federației Ruse” recunoaște că, dacă termenii tranzacției încalcă drepturile de locuință ale unui copil sub îngrijirea părinților, acesta este inclus în contradicție directă cu Constituția Federației Ruse. O astfel de contradicție – dacă copilul este fără adăpost sau a primit locuințe care nu îndeplinesc standardele sanitare sau de altă natură – poate deveni motivul invalidării tranzacției.
Pentru a evita o astfel de situație neplăcută din toate punctele de vedere, este posibilă numai prin obținerea consimțământului prealabil scris al autorităților de tutelă și tutelă la locul lor de reședință pentru externarea unui minor, precum și prin vânzarea sau schimbul de locuințe. Vânzătorul, adică proprietarul casei sau apartamentului în acest moment, se va ocupa de această problemă în timpul pregătirii documentelor pentru implementare. Și cumpărătorul trebuie să-și amintească că, atunci când studiază documentele pentru apartamentul care le place, merită să clarifice imediat dacă minorii sunt înregistrați pe acest spațiu de locuit, care este exact proprietarul fiecărei părți a locuinței și, de asemenea, necesită permisiunea consiliului de administrație. În caz contrar, adică în absența acestui document, tranzacția devine prea riscantă.
„Durere de cap” pentru vânzător
Imaginați-vă că nu sunteți un cumpărător care trebuie doar să verifice disponibilitatea tuturor actelor necesare, și anume un vânzător care dorește să vândă un apartament care vă aparține personal sau familiei dvs..
Ce pași trebuie să faceți pentru a obține bani profitabil și, de preferință, rapid? Veți spune – pentru a evalua apartamentul, adică pentru a monitoriza piața pentru astfel de obiecte imobiliare, pentru a colecta certificate de la ITI, biroul de pașapoarte, compania de administrare, plăti facturile de utilități ș.a. Cu toate acestea, dacă o parte a apartamentului aparține copilului prin moștenire, donație sau participare la privatizare, primul pas spre vânzarea apartamentului ar trebui să fie o vizită la autoritățile de tutelă și garanție..
Vânzătorul va trebui să-i convingă pe oficiali că, în urma vânzării apartamentului, interesele copilului nu vor fi afectate, adică nu va rămâne pe stradă, ci va primi în schimb un spațiu de locuit echivalent. În plus, părinții (tutorii, părinții adoptivi) vor trebui să demonstreze că, după vânzarea acestei locuințe, valoarea proprietății unui minor care deține o cotă într-un apartament sau o casă nu va scădea..
Boris Kustodiev. Copiii artistului. 1913
În această privință, pot apărea probleme, de exemplu, în cazul vânzării unui apartament la Moscova pentru achiziționarea ulterioară a unei case de țară în suburbii sau într-o altă regiune. Costul unui apartament obișnuit în centrul capitalei este de neconformitate cu prețurile imobiliare din orașele din apropierea Moscovei, ba chiar mai mult în alte regiuni. Așadar, chiar dacă vânzarea unui apartament cu două camere înghesuit vă va permite să achiziționați o casă spațioasă în care copilul va avea propria cameră, autoritățile de tutelă și garanție ar putea să nu elibereze autorizație din cauza faptului că prețul imobilelor noi este mult mai mic. În acest caz, părinții pot încerca să dea alte argumente – situația ecologică din centrul metropolei, apropierea de rude, un climat adecvat, condiții de viață îmbunătățite, prezența unui loc de muncă mai bine plătit pentru părinți, o școală și o grădiniță într-un loc nou, o mare suprafață de proprietăți imobiliare noi, etc. Cu toate acestea, agențiile guvernamentale își iau foarte puțin cuvântul pentru asta, iar cel mai bun argument ar fi să deschidă un cont curent în numele unui minor, pe care să fie pusă o parte din costul apartamentului vândut, datorită copilului, ca una dintre părțile la tranzacție. Un astfel de argument poate convinge funcționarii mai bine decât orice asigurare nefondată.
Un punct important – având în vedere cerințele de mai sus, poate părea că părinții vor trebui să cumpere locuințe noi și nu mai rău decât cea veche, chiar înainte de vânzarea apartamentului. În practică, o astfel de transformare a evenimentelor este adesea pur și simplu nerealistă – încasările obținute din vânzare sunt achiziționate de obicei o casă sau un apartament nou. Prin urmare, autoritățile de tutelă necesită cel mai adesea achiziția simultană de locuințe noi cu aceeași sau mai mare suprafață..
Dacă copilul nu a fost proprietarul căminului, ci a fost înregistrat pur și simplu în zona vândută și supusă schimbului, atunci autoritățile de tutelă îi vor cere imediat să se înregistreze într-un nou spațiu de locuit – achiziționat sau deținut deja de unul dintre părinți (tutori, părinți adoptivi). De fapt, în acest caz, biroul pașaportului nu va scrie pur și simplu minorul din apartament fără permisiunea autorităților de tutelă și garanție.
Alte câteva nuanțe
Un punct important se referă la privatizarea locuințelor în care copilul este înregistrat – părinții nu pot scrie refuzul de a participa la privatizare pentru un minor, astfel încât, în orice caz, cota corespunzătoare dintr-un apartament sau o casă ar trebui să devină proprietatea unui copil înregistrat în zona rezidențială privatizată..
Autoritățile de tutelă cer de obicei ambilor părinți să apară pentru permisiunea de a descărca sau de a vinde „acasă cu un copil”. Dacă unul dintre ei este situat în străinătate sau într-o altă regiune, este necesar să se acorde permisiunea sa în scris pentru a efectua o tranzacție imobiliară, certificată de un notar sau la consulat. Același lucru este valabil și pentru un părinte care nu poate veni personal la autoritățile de tutelă din cauza unei boli grave. În cazul în care locul părintelui „risipitor” nu este cunoscut la momentul obținerii permisiunii, va trebui să declarați o listă dorită și să așteptați până la găsirea „pierderii”. Permisiunea celui de-al doilea părinte nu este necesară doar în cazul privării drepturilor părintești, recunoașterea de către instanță ca lipsă, moarte sau dacă tatăl a fost înregistrat doar din cuvintele mamei.
Dacă unul dintre părinți ignoră în mod deliberat invitația de a apărea în autoritățile tutelare pentru a obține permisiunea de a vinde apartamentul și de a descărca copilul, necesită bani pentru semnătura sa, al doilea poate dovedi răutatea acțiunilor sale, furnizând martori și informând cu sinceritate toate circumstanțele vieții sale de familie reprezentanților consiliului de administrație. Decizia în acest caz va fi luată individual – dacă autoritățile tutelare recunosc că tranzacția este în interesul copilului și, în consecință, condițiile sale de viață vor fi îmbunătățite sau valoarea proprietății va fi crescută, atunci permisiunea poate fi eliberată fără acordul celui de-al doilea părinte, care obstrucționează din motive personale..
Nikolay Bogdanov-Belsky. Copii în fereastră
Obținerea permisiunii de la autoritățile tutelare pentru vânzarea sau schimbul de locuințe, cota în care aparține copilului, este necesară chiar dacă în acest moment minorul nu locuiește în acest apartament, dar este înregistrat pe o altă zonă și chiar într-o altă regiune sau stat..
Înregistrarea unui copil cu vârsta sub 10 ani este posibilă numai la locul înregistrării unuia dintre părinți, astfel încât nu va funcționa să înregistreze un copil la prieteni și cunoscuți, pentru a obține permisiunea de a-l extrage din apartamentul vândut..
Dacă capacitățile financiare ale părinților le permit să achiziționeze mai întâi locuințe noi și apoi să vândă apartamentul vechi, este mai convenabil să înregistrezi imediat proprietatea numai pentru ei înșiși și după aceea aloți cota corespunzătoare minorului. În caz contrar, apare o situație atunci când copilul deține două părți în apartamente diferite și va fi dificil să obțină permisiunea autorităților de tutelă pentru a-l priva pe un minor de una dintre ele – nu va fi nimic de oferit în schimb.
Pentru a înregistra un copil într-un apartament în care una dintre acțiuni aparține mamei sau tatălui său, nu este necesar acordul celorlalți acționari.
Un apartament sau o casă care aparține prin moștenire sau ca urmare a privatizării orfanilor sau copiilor rămași fără îngrijire părintească și trimiși la internatele și orfelinate pentru sprijin complet de stat, este atribuit proprietarilor minori, iar siguranța acestuia este supravegheată de autoritățile de tutelă și garanție. Orice tranzacție cu astfel de locuințe se efectuează exclusiv cu acordul lor. Comanda corespunzătoare este semnată de către autoritățile locale și trimisă HOA la locația locuinței, a societății de administrare, a ITI și a Serviciului Federal de Înregistrare.
Documente
Pentru a obține permisiunea de la autoritățile de tutelă și tutelă pentru vânzarea sau schimbul de locuințe, a cărei cotă aparține unui minor, următoarele documente trebuie prezentate comisiei:
- o declarație semnată de ambii părinți;
- consimțământul copilului (dacă are deja 14 ani);
- extras din cartea de casă și contul personal – trebuie să fie originale;
- copia certificatelor de naștere ale proprietarului minor. De asemenea, este necesar să se demonstreze originalul acestui document;
- documente care confirmă proprietatea asupra tuturor spațiilor rezidențiale implicate în tranzacție. Ele pot fi un certificat de proprietate asupra unei locuințe, un contract de vânzare sau schimb, un certificat al dreptului la moștenire etc.
- Certificate BTI, unde va fi indicat costul spațiului de locuit;
- plan de locuințe cadastrale (etaj);
- dacă unul dintre părinți nu poate fi prezent în persoană, sunt necesare documente care să confirme consimțământul său – o autorizație notarială sau un certificat al morții sale, declarația persoanelor dispărute etc.
- un certificat de la biroul fiscal privind absența restanțelor de impozite pe locuințe.
Adesea, autoritățile de tutelă pot solicita documente suplimentare, de exemplu, un certificat de la EIRT despre restanțele pentru un apartament, un certificat privind starea tehnică a locuinței și documente pentru casa sau apartamentul cumpărat..
Toate documentele de mai sus trebuie executate corect și nu au expirat la locul cererii.
Comisia autorităților de tutelă are în vedere fiecare caz în parte și poate face adesea concesii dacă consideră că tranzacția este în interesul copilului (de exemplu, în locul unui apartament din oraș, o casă este achiziționată într-o zonă rurală, deoarece copilul are astm și are nevoie de aer curat). Sau, dimpotrivă, să prezinte cerințe suplimentare în caz de îndoieli cu privire la onestitatea și adecvarea părinților.
Balthus. Copii. 1937
După cum puteți vedea, prezența unui proprietar minor într-un apartament sau casă, precum și înregistrarea acestuia complică semnificativ procesul de încheiere a tranzacțiilor de cumpărare și vânzare. Pe de o parte, poate părea că astfel de cerințe stricte nu sunt necesare – există atât de multe probleme din cauza unui copil! Cu toate acestea, dacă vă amintiți câți părinți destul de responsabili au căzut victime fraudei atunci când au încheiat tranzacții imobiliare, câți părinți au încercat pur și simplu să-și rezolve problemele financiare prin vânzarea unui apartament, fără a se gândi la ce va rămâne copilul în viitor, dacă socotim numărul de familii disfuncționale în care se află unul dintre părinți. suferă de dependență și poate decide să vândă locuințe pentru a răspunde nevoilor sale – participarea autorităților de tutelă și garanție nu arată deloc ca o măsură inutilă pentru protejarea drepturilor și intereselor copiilor.
Ce drepturi au copiii în ceea ce privește vânzarea și schimbul apartamentelor?