La ce să vă așteptați pentru piața imobiliară în 2015: tendințe, riscuri și prognoze de preț

Conținutul articolului

• Riscuri de cumpărare de bunuri imobiliare într-o criză
• Scăderea rentabilității locuințelor de închiriere
• Riscul de a cumpăra apartamente în cadrul unor contracte de construcție partajate
• Dificultatea de a achiziționa imobiliare cu o ipotecă
• Ce va afecta prețul
• Creșterea impozitului imobiliar
• Fluctuațiile cursului de schimb al rublei
• Nivelul venitului populației
• Creșterea ratei reducerii Băncii Centrale la 17%
• Ce fel de locuințe este mai profitabil să cumperi în criză
• Tipul de proprietate
• Locație
• Segment de preț
• Timp de achiziție

Riscuri de cumpărare de bunuri imobiliare într-o criză

La prima vedere, investiția în imobiliare într-o criză pare o idee sensibilă, însă rușii care vor recurge la o astfel de metodă de investiție ar trebui să țină cont de toate riscurile posibile..

Scăderea rentabilității locuințelor de închiriere

Potrivit portalului Rosrielt, doar în decembrie 2014, ratele medii de închiriere pentru apartamentele cu 2 camere în majoritatea marilor orașe rusești au scăzut semnificativ: la Moscova – cu 13,5%, la Vladivostok – cu aproape 30%, în Tyumen – cu 16% , în Belgorod – cu 11%.

În 2015, experții prezic o scădere și mai mare a prețurilor de închiriere, întrucât solvabilitatea rușilor va scădea, iar numărul de apartamente închiriate va crește inevitabil din cauza imobilelor dobândite pentru a păstra economiile. Cele mai mari pierderi vor fi suportate de proprietarii de apartamente de elită, prețuri pentru care, conform unor prognoze, vor scădea cu aproape 40%.

Alături de o scădere a veniturilor în 2015, cheltuielile locatorilor vor crește și din cauza creșterii planificate a impozitului pe proprietate de aproximativ 3 ori..

Riscul de a cumpăra apartamente în cadrul unor contracte de construcție partajate

Acționarii riscă să rămână fără un apartament dacă dezvoltatorul nu finalizează construcția casei și returnează banii clienților. În contextul creșterii ratei de actualizare a Băncii Centrale la 17%, probabilitatea apariției unor astfel de situații crește de mai multe ori, deoarece un număr imens de clădiri noi ruse sunt construite pe bani împrumutați. Așa că, de exemplu, la doar câteva săptămâni după creșterea ratei de reducere, marea companie de construcții Morton a anunțat că în 2015, producția de noi proiecte va fi redusă cu 35%.

Dificultatea de a achiziționa imobiliare cu o ipotecă

Conform unor date, ponderea apartamentelor achiziționate cu credite ipotecare pe piața rusă este de 30%, pentru imobiliare în clădirile noi această cifră este chiar mai mare – 50%. Acest instrument financiar a fost principala „forță motrice” a creșterii construcției de locuințe.

În 2015, pentru mulți ruși, această opțiune de cumpărare de bunuri imobiliare va deveni pur și simplu insuportabilă, deoarece după ce Banca Centrală va crește rata de actualizare, dobânda pentru creditele ipotecare la băncile rusești se va ridica la 18-20%. Și este puțin probabil ca subvențiile guvernamentale, care sunt restante pentru multe categorii de debitori ipotecari, să afecteze într-un fel radical situația..

Ce va afecta prețul

Este foarte dificil să faceți prognoze exacte asupra modului în care se vor comporta prețurile imobiliare în Rusia în 2015, dar există mai mulți factori care vor influența formarea prețurilor locuințelor pe tot parcursul anului..

Creșterea impozitului imobiliar

Acest factor va duce la o scădere a cererii pentru locuințe de capital, deoarece apartamentele din Moscova, de regulă, au o valoare cadastrală foarte ridicată, iar din acest indicator se calculează valoarea impozitului pe proprietățile imobiliare..

Fluctuațiile cursului de schimb al rublei

Prețurile apartamentelor depind direct de cursul de schimb al rublei. Se așteaptă ca, în viitorul apropiat, cursul de schimb să se stabilizeze, deoarece măsurile guvernului au început deja să acționeze, care au fost luate pentru susținerea monedei naționale. Acest fapt a fost recunoscut chiar de reprezentanții FMI într-o declarație făcută acum câteva zile..

Există o opinie că rata de schimb a rublei față de dolar se va consolida pe parcursul anului 2015, ceea ce va duce la scăderea prețurilor imobiliare la rubla cu peste 10%.

Nivelul venitului populației

Reducerea veniturilor rușilor, care este de așteptat în 2015, va duce la o scădere semnificativă a cererii de locuințe. Potrivit personalului centrului analitic Est-a-Tet, scăderea cererii poate fi de 30%, iar dacă situația economică din țară rămâne instabilă mult timp – cu 40-60%. Mai mult, cererea pentru imobiliare de lux va scădea cel mai mult. Ponderea achizițiilor de locuințe bugetare se va scufunda mult mai puțin, deoarece mulți ruși aflați în criză investesc în imobiliare, care pot fi vândute cel mai rapid.

Creșterea ratei reducerii Băncii Centrale la 17%

Acest factor va afecta prețurile clădirilor noi construite cu bani de credit. Acum, plățile către dezvoltatori cu împrumuturi bancare vor fi mult mai mari și, în mod natural, acest lucru va fi compensat prin creșterea costurilor pentru locuințe. Astfel, conform prognozelor partenerului companiei de dezvoltare „Khimki Group”, prețurile pot crește cu 8-12%.

Ce fel de locuințe este mai profitabil să cumperi în criză

Tipul de proprietate

Cele mai promițătoare locuințe în timp de criză sunt apartamentele de pe piața secundară, construite în perioada 2005-2010. Avantajele lor sunt evidente: astfel de case nu sunt foarte diferite de clădirile noi din punct de vedere al uzurii, apartamentele din ele pot fi cumpărate cu o reducere mare și, în afară de aceasta, această locuință are un finisaj gata, deci proprietarii săi nu vor trebui să trăiască într-o stare de renovare constantă.

De asemenea, în acest an merită să fim atenți la imobiliare din clădirile noi. Din cauza scăderii veniturilor populației și a ratelor ipotecare ridicate, apartamentele în astfel de case nu vor fi vândute prea repede, iar dezvoltatorii le vor vinde cel mai bine cu reduceri mari. Dar este prea riscant să cumpărați locuințe în case în stadiul zero, opțiunea ideală sunt clădirile noi în stadiul final de construcție. În acest caz, se poate spera că dezvoltatorul va avea suficiente fonduri pentru a finaliza construcția casei. De asemenea, ar trebui să acordați atenție participării la construcția companiilor de stat. Acest lucru crește probabilitatea finalizării construcției în termen..

Un alt tip interesant de proprietăți imobiliare sunt duplexurile și casele din segmentul prețurilor mijlocii și bugetare. O astfel de locuință câștigă din ce în ce mai multă popularitate cu locuitorii megacităților rusești în fiecare an. Prin urmare, după câțiva ani, cel mai probabil va fi vândut la un preț mai mare..

Locație

Cel mai bine este să cumpărați locuințe în locuri de dormit obișnuite. Astfel de apartamente vor fi solicitate în orice situație economică și pot fi ușor vândute sau închiriate. De asemenea, este necesar să se acorde atenție infrastructurii din zonă: metrou, magazine, piețe, grădinițe, școli – toate acestea afectează atractivitatea locuințelor pentru potențialii cumpărători.

Segment de preț

Desigur, ar trebui să acordați preferință locuințelor din clasa economică, care pot permite cel mai mare număr de ruși. Ar trebui să acordați atenție proprietăților imobiliare de lux doar dacă apartamentul este considerat o investiție pe termen lung. Poate fi dificil să îl vindeți în următorii ani, iar rentabilitatea aferentă închirierii va fi scăzută, însă criza economică se va termina mai devreme sau mai târziu și atunci prețul unei astfel de locuințe va începe inevitabil să crească.

Timp de achiziție

Nu trebuie să vă grăbiți să cumpărați o casă. Cererea de pe piață și capacitatea de plată a populației, de care depinde prețul imobilelor, vor scădea treptat. În consecință, cel mai optim moment pentru cumpărarea unui apartament este a doua jumătate a anului sau chiar sfârșitul anului 2015..