Istoricul dezvoltării creditelor ipotecare

Conținutul articolului

• Ipoteca în Evul Mediu
• Istorie recentă – epoca de aur a creditelor ipotecare
• Experiență americană
• Piața modernă a creditelor ipotecare

Ipoteca … Un cuvânt care a devenit atât de strâns încorporat în viața noastră de zi cu zi, încât este perceput ca ceva foarte familiar, familiar, desigur, provocând opinii și critici ambigue, dar, în același timp, a devenit o parte integrantă a vieții multor ruși, chiar și mai mulți europeni și marea majoritate. americani.

Cu toate acestea, Solon și-a propus folosirea bunurilor mobile și imobile valoroase ale cetățeanului ca atare gaj. Și pentru a certifica tranzacția pe terenul împrumutatului, a fost instalat un post special pe care s-au indicat numele creditorului și al împrumutatului, valoarea datoriei și starea – este interzisă scoaterea și vânzarea proprietății de pe acest site până la rambursarea datoriei. Acesta este, în principiu, principalele puncte ale unui contract de împrumut modern apărute deja atunci.

Un astfel de stâlp „vorbitor” a fost numit „ipotecar” – „ipotecă”, care s-a tradus în rusă înseamnă „sprijin, sprijin”.

Desigur, în viitor, utilizarea pilonilor a fost abandonată, în locul lor au apărut cărți speciale, numite „ipotecare”, însă chiar principiul împrumutului asigurat de proprietățile imobiliare (și nu numai) a prins rădăcină și a primit o nouă dezvoltare deja în timpul Imperiului Roman.

Apropo, în republicile Greciei Antice, sistemul de credite ipotecare era destul de deschis și fiecare creditor putea oricând să se familiarizeze cu starea parcelei sau a clădirii care i-a fost oferită drept garanție. Împrumutatul, pe de altă parte, ar putea fi sigur că condițiile împrumutului sunt finale și, în caz de hărțuire și cereri noi din partea creditorului, va putea depune o plângere la autorități. Cu toate acestea, condițiile ipotecare din Grecia Antică erau destul de stricte – creditorul avea toate drepturile de a vinde proprietatea primită drept garanție dacă i se oferea un preț mai mare, deci în multe privințe un astfel de sistem se bazează pe relațiile personale și încrederea dintre părți. Astfel de tranzacții de credit au fost numite „fiduciarii”.

În Imperiul Roman, deja în secolul I d.Hr., au fost deschise primele instituții ipotecare, iar în timpul domniei împăratului Anthony Pius, în secolul II d.Hr., a fost dezvoltat un sistem de acte legislative care reglementa activitățile unor astfel de instituții de credit.

Este interesant faptul că primele programe de stat, conform cărora împrumuturile pentru segmente deosebit de nevoiașe ale populației – orfani și văduve, au fost emise la rate preferențiale, au apărut în Roma antică, sub împăratul Traian. La acel moment, rata preferențială era de 5% pe an.

Eugeniu Ferdinand Victor Delacroix. La justice de Traian. 1840

În același timp, o tranzacție de împrumut cu gaj sub formă de bunuri imobiliare a suferit modificări – creditorul avea acum dreptul să vândă proprietatea gajată numai dacă împrumutatul nu își îndeplinea obligațiile de a plăti în timp util garanția. Această înțelegere a fost numită „pygnus” – un gaj informal.

Concomitent cu dezvoltarea creditelor ipotecare, au apărut primii escroci – unii proprietari imobiliari și-au ipotecat proprietatea de mai multe ori și astfel au primit o sumă mult mai mare decât valoarea reală a unei case sau a unui teren..

După căderea Imperiului Roman, creditele ipotecare au așteptat o perioadă de oarecare uitare, până la apariția unor state suficient de dezvoltate ale Europei Medievale. Cu toate acestea, tranzacțiile în care împrumutul a fost garantat de bunurile imobiliare ale împrumutatului și în special bunurile de valoare au fost efectuate în toate secolele, fără nicio intervenție a autorităților statului..

Ipoteca în Evul Mediu

O nouă rundă de dezvoltare a creditelor ipotecare a început în Evul Mediu, când sistemul de sclavi a început să renunțe la pozițiile sale, iar furnizarea de terenuri pentru închiriere a devenit mai răspândită. Inițial, subiectul cel mai frecvent al gajului au fost instrumentele de muncă și apoi bunurile imobiliare.

Este interesant faptul că, de exemplu, în Germania, ipotecile ca atare au apărut în secolul al XIV-lea, însă primele instituții ale statului care ofereau oficial împrumuturi asigurate de bunuri imobiliare deschise abia în secolul al XVIII-lea. Adică, inițial, cetățenii obișnuiți au încheiat tranzacții de împrumut pentru securitate fără nicio coordonare cu agențiile guvernamentale. Pe viitor, rolul autorităților în reglementarea sistemului de creditare a crescut semnificativ, au apărut creditele ipotecare, limitate în timp, condițiile corespunzătoare au început să fie înscrise în cărțile ipotecare, precum și împrumuturile, împărțite în funcție de gradul de importanță, datorită cerințelor legislației.

În Franța, împrumuturile ipotecare s-au răspândit puțin mai târziu – abia în secolul al XVI-lea și atunci încă nu era public, nu a fost reglementat de stat și s-a bazat în cea mai mare parte pe relațiile de încredere între părți.

În Rusia, prima mențiune a acordării unui împrumut cu titlu de garanție datează din secolul al XIII-lea, statul la acea vreme nu reglementa nici condițiile tranzacțiilor..

Se datorează lipsei de interferență în relațiile de credit ale autorităților și lipsei legilor relevante, deja în secolul al XVI-lea, au apărut primele mențiuni de fraudă – la fel ca în antichitate, unii proprietari au ipotecat parcele de mai multe ori.

Ilya Repin. Barge Haulers de pe Volga. 1870-1873

În anunțurile și documentele din acea perioadă, puteți găsi referiri la transferul proprietății gajate către „alte mâini”, pe gajarea unui complot „deja gajat mai devreme”, ceea ce indică o creditare ipotecară pe scară largă și apariția diverselor opțiuni de tranzacție..

Istorie recentă – epoca de aur a creditelor ipotecare

Creșterea popularității creditelor ipotecare și dezvoltarea sistemului de reglementare de stat a început în a doua jumătate a secolului al XVIII-lea. Prima bancă de stat, care a acordat împrumuturi proprietarilor de terenuri cu privire la securitatea parcelelor, s-a deschis în 1770 în Silezia, după trei ani de funcționare, când sistemul și-a dovedit eficiența și rentabilitatea, instituții similare au fost deschise în Prusia.

În Austria, prima bancă specializată în acordarea de împrumuturi garantate prin imobiliare a fost deschisă în 1811, în Franța – în 1852. Apropo, prima bancă ipotecară franceză – „Credit foncier de France” funcționează cu succes până în zilele noastre.

În Rusia, primele bănci nobile care au acordat împrumuturi pentru securitatea moșiilor și conacelor au fost deschise în timpul domniei Elisabeta Petrovna, în 1754. Au creditat doar straturile superioare ale societății – exclusiv aristocrația. Câțiva ani mai târziu, la Consiliul pentru comerț și în portul St. Petersburg, primele bănci ipotecare au fost deschise pentru clasa de comercianți, iar în 1786, împărăteasa, prin decretul ei, a unit toate aceste instituții într-o singură bancă de împrumut de stat..

Alexandru Grigorievici Varnik. Contele Mihail Mikhailovici Speransky. 1824

Deja la începutul secolului al XIX-lea, Mikhail Speransky, un celebru om de stat din epoca lui Alexandru Primul, a elaborat o lege detaliată a gajului, ale cărei prevederi principale erau incluse în Codul de drept civil..

Până în 1870, 11 bănci funcționau deja în Imperiul Rus, cu filiale deschise în toată țara. Băncile ipotecare de stat au oferit împrumuturi țăranilor pentru a cumpăra terenuri de la proprietari după abolirea iobăgiei, astfel încât rolul acestor instituții în istoria țării noastre nu poate fi subestimat..

Înainte de revoluție, împrumuturile ipotecare în Rusia s-au dezvoltat nu mai puțin și deseori într-un ritm mai rapid decât în ​​Europa. Dar după 1917, un împrumut garantat în țara noastră a fost consemnat nu doar uitării – a fost interzis oficial. Așadar, în anii 90, Rusia a trebuit să își reconstruiască sistemul de creditare ipotecară..

Experiență americană

Interesul pentru sistemul ipotecar al Statelor Unite ale Americii a crescut brusc după criza financiară din 2008, pentru că, după cum știți, recesiunea economică care a măturat aproape întreaga lume a început tocmai odată cu criza creditelor ipotecare din Statele Unite..

Între timp, un astfel de sistem pe scară largă și influentă a început să se formeze nu cu mult timp în urmă, înainte de Marea Depresiune, guvernul Statelor Unite nu era foarte interesat de sistemul de garanții de credit, iar creditele ipotecare din America au fost emise în principal de băncile private mici, iar sistemul în sine nu a fost foarte eficient și de multe ori a trecut prin perioade de criză..

În 1934, guvernul Theodore Roosevelt a ajuns în sfârșit să înțeleagă cât de eficient ar putea fi utilizate creditele ipotecare pentru a reînvia economia țării. A fost creată Administrația Federală a Locuințelor, care a standardizat condițiile de acordare a împrumuturilor, sub influența sa, a început să se formeze o piață de creditare secundară. Creditele ipotecare în sine au fost clasificate drept investiții cu risc scăzut, ceea ce a contribuit la creșterea popularității acestora în diferite segmente ale populației..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

În 1938, a apărut Asociația Federală de Creditare Ipotecară sau „Fannie Mae”, cu participarea sa a fost posibil să se stabilească un sistem de creditare în care riscurile sunt transferate de la creditor investitorului care cumpără acțiuni și titluri de garanție..

În 1970, a fost fondată Comisia Federală pentru Creditele Ipotecare, mai bine cunoscută sub numele de „Freddie Mac”. Ambele organizații sunt instituții private, agenții guvernamentale precum Departamentul de Dezvoltare Urbană și Locuință sunt, de asemenea, implicate în domeniul creditării ipotecare..

Răspândirea masivă a împrumuturilor ipotecare în Statele Unite a fost cauzată de disponibilitatea acestora, însă, în final, când Rezerva Federală a fost forțată să crească ratele și ipotecile au început să crească prețul, mulți americani nu au putut să plătească plățile împrumuturilor la timp, ceea ce a dus la final la criza financiară.

Piața modernă a creditelor ipotecare

Astăzi Rusia aparține țărilor cu un sistem ipotecar destul de slab. Pentru comparație: doar 10% dintre ruși au solicitat instituțiilor bancare pentru a obține un împrumut garantat de imobiliare, în țările europene această cifră ajunge la 40-50%, iar în SUA peste 90% dintre cetățeni au experiență în obținerea unui credit ipotecar..

În ceea ce privește ratele ipotecare medii, în Japonia puteți cumpăra un apartament sau o casă la numai 2% pe an, în Germania și Franța dobânda la împrumuturile garantate de imobiliare este de 4-5%, în patria ipotecii, în Grecia rata medie a dobânzii. s-a stabilit la 6% pe an, iar în Statele Unite – 3,2-3,5%.

În ceea ce privește plata inițială, SUA au acceptat, în general, practica înainte de criză, furnizarea unei ipoteci fără o plată inițială, în Japonia și țările UE cel mai adesea împrumutatul trebuie să plătească 10% din valoarea imobilului în prima plată, băncile rusești furnizează cel mai adesea împrumuturi ipotecare supuse unei plăți inițiale. în valoare de 30% din valoarea obiectului de împrumut.

După cum puteți vedea, ratele ipotecare rusești sunt încă de câteva ori mai mari decât dobânda la împrumuturile din alte țări dezvoltate, iar plata inițială este destul de mare, această situație determină popularitatea creditelor ipotecare în rândul populației țării noastre..