Ipoteci: 10 sfaturi și concepții greșite despre aceasta

În primul rând, obținerea unui împrumut înseamnă nevoia de a efectua plăți lunare (într-o zi strict definită) pentru plata principalului și a dobânzii la împrumut. În cele mai multe cazuri, puteți depune bani în numerar într-un cont la o sucursală a băncii creditoare sau prin transfer bancar de la o altă bancă (de exemplu, instruiți departamentul de contabilitate al angajatorului să transfere lunar o anumită sumă conform detaliilor specificate). Principalul lucru este că până în ziua următoarei plăți aveți suma necesară în contul curent. Dacă, de exemplu, trebuie să plecați mult timp, trebuie să depuneți o sumă suficientă pentru a plăti mai multe plăți lunare..

În caz de întârziere, se percepe o amendă (la diferite bănci 0,2-0,5% pentru fiecare zi de întârziere la plată). Cu toate acestea, dacă este nesemnificativ, se explică prin motive foarte bune, iar împrumutatul a fost distins anterior prin „disciplină de plată excelentă”, banca se poate descurca fără penalități.

10 sfaturi pentru obținerea unui împrumut

1. Evaluează-ți capacitățile.

În primul rând, stabiliți cât din împrumutul pe care îl puteți solicita și cât va costa în final apartamentul. Calculatorii de credit, care se găsesc pe site-urile multor bănci, vor ajuta acest lucru. Rețineți că, în cele mai multe cazuri, plata lunară nu poate fi mai mare de 40% din venituri, iar valoarea maximă a împrumutului este limitată, de regulă, la 70-80% din costul apartamentului achiziționat. Brokerii de credit pot ajuta, de asemenea, în alegerea unui program de credit ipotecar – agenții speciale destinate să acumuleze informații despre pachetele de servicii ipotecare, îl pot sfătui pe împrumutat și îl pot ajuta în colectarea documentelor și obținerea unui împrumut.

2. De acord cu șeful tău.

Aflați de la angajator dacă este de acord să vă confirme veniturile și în ce formă se va face (certificat sub formă de 2-NDFL, scrisoare în formă gratuită semnată de manager sau o conversație personală între șef și ofițerul de credite). Dacă compania dvs. nu este înclinată să furnizeze informații despre salariul real al angajaților săi, merită să căutați o bancă „loială” care să fie de acord cu o dovadă diferită de venit.

3. Rata dobânzii nu este totul.

Nu merită să fiți de acord cu un împrumut la peste 15% pe an în ruble și 12% pe an în valută. Cu toate acestea, rețineți că o bancă poate declara o rată a dobânzii scăzută, dar totuși percepe comisioane „compensate” destul de semnificative, cum ar fi o taxă anuală de administrare a contului sau rate crescute de la o companie de asigurări apropiate.

4. Nu fi viclean în interviu.

Veți fi în continuare scoși la vedere – ofițerii de împrumut au o idee bună despre cât costă babysitting, întreținere auto, etc. Și dacă totuși reușești să înșeli bancherii și să obții o sumă mare de împrumut, poți crea probleme pentru tine: lunar plățile către bancă pot fi copleșitoare pentru bugetul familiei.

5. Citiți cu atenție contractul.

Opțiunea ideală este să vă consultați cu un avocat despre punctele „subtile” ale contractului. Puncte care necesită o atenție specială – posibilitatea revizuirii condițiilor de acordare a unui împrumut, întreruperi în plăți, responsabilitatea împrumutatului în caz de întârziere etc..

6. Fii pregătit pentru neașteptat.

Este posibil ca obținerea unui împrumut să necesite investiții suplimentare de la dvs. pe lângă comisioane bancare. O sumă destul de importantă este de obicei costul găsirii unui apartament – serviciile unui agent imobiliar, colecția de documente etc. Aflați ce documente trebuie să prezinte băncii pentru a încheia un acord. Amintiți-vă că lista lor se poate extinde semnificativ în procesul încheierii unei tranzacții. Rețineți că unele bănci impun serviciile notarilor „lor” la rate umflate.

7. Decideți piața.

Rata pentru „primar” înainte de înregistrarea locuinței în proprietate în majoritatea băncilor este mai mare cu 2-3 puncte procentuale. Și ținând cont de ultimele modificări ale legislației, se preconizează că prețurile vor crește pe piața imobiliară primară. Cu toate acestea, în cazul achiziționării unui apartament nou, de obicei nu trebuie să cheltuiți bani pentru un agent imobiliar și nu este necesar să verificați puritatea legală a locuinței achiziționate. În plus, nu orice „locuință secundară” este potrivită pentru o ipotecă – casa nu trebuie demolată, în caz contrar, banca nu va fi de acord să împrumute un astfel de apartament..

8. Alege un agent imobiliar.

Agentul imobiliar trebuie să fie fidel creditorului ipotecar. În caz contrar, el îți va repeta la nesfârșit că vânzarea „curată” a apartamentului ar fi mult mai rapidă, resentită când vei cere documente suplimentare și vei solicita plăți suplimentare. În plus, agentul imobiliar trebuie să ofere o garanție a curățeniei legale a apartamentului. Obținerea proprietarului de drept al casei dvs. după doi sau trei ani de decontare a împrumutului poate fi costisitoare. În acest caz, asigurătorul va plăti banca pentru dumneavoastră, dar banii cheltuiți nu pot fi returnati..

9. Verificați-vă rutele de evacuare.

Estimați cât de repede puteți găsi un nou loc de muncă cu un nivel acceptabil de venit pentru rambursarea împrumutului. Și dacă soțul dvs. acționează ca un co-debitor, înainte de a solicita un credit ipotecar, gândiți-vă să semnați un contract de căsătorie pentru a evita un număr semnificativ de probleme cu reînregistrarea datoriilor și împărțirea proprietății în caz de divorț.

10. Gândiți-vă din nou.

Potrivit majorității debitorilor, dacă este posibil să faci fără o ipotecă și să cumperi un apartament „curat” (de exemplu, primind un împrumut regulat), merită să îl folosești. Ținând cont de plățile de dobândă, costul apartamentului „ipotecar” crește cu 60-90%. În plus, până la rambursarea completă a împrumutului, nu veți putea dispune în mod liber de locuințe, orice tranzacție cu acesta trebuie să fie convenită cu banca ipotecară.

10 concepții greșite

Concepția greșită # 1: împrumuturile pentru achiziționarea unui apartament sunt emise de agenții imobiliare

Ciudat, această concepție greșită se confruntă în mod constant de agențiile ipotecare. Între timp, împrumuturile sunt emise de bănci, iar agențiile furnizează servicii intermediare – aceștia ajută potențialii debitori să aleagă o schemă ipotecară adecvată, să evalueze corect cererile, să strângă documente etc. Aproximativ 80% dintre debitori sunt persoane care își schimbă proprietatea pentru una mai bună folosind o ipotecă. Aceasta necesită, în primul rând, o evaluare a imobilului existent; în al doilea – dorințele clientului. În plus, băncile au cerințe speciale pentru un apartament achiziționat printr-o ipotecă. Găsirea unei proprietăți potrivite, ținând cont de condițiile băncii – este și sarcina unui agent imobiliar.

Concepția greșită # 2: banca nu impune cerințe speciale asupra veniturilor debitorilor, deoarece apartamentul achiziționat este gajat, ceea ce înseamnă că banca nu riscă nimic

Când cumpărați un apartament printr-o ipotecă, proprietatea achiziționată este lăsată drept gaj – aceasta este o garanție pentru bancă. Totuși, obiectivul băncii nu este să restituie banii investiți, ci să obțină profit din ei (adică dobândă la împrumut). Prin urmare, anumite cerințe sunt impuse la nivelul veniturilor împrumutatului. Suma împrumutului depinde direct de mărimea salariului. La cererea băncii, valoarea plăților lunare pe împrumut nu trebuie să depășească 35-40% din veniturile lunare (oficiale sau neoficiale). Pe baza veniturilor împrumutatului, suma maximă a plăților lunare este calculată pentru el, iar suma maximă a împrumutului pe care banca este gata să o acorde clientului depinde de acesta. În același timp, schema ipotecară vă permite să creșteți venitul, ținând cont de veniturile totale ale soților.

Concepția greșită # 3: la cumpărarea unui apartament pe credit, apartamentul este deținut de bancă

Această eroare apare din cauza faptului că oamenii confundă ipoteca și proprietatea. Într-adevăr, un apartament achiziționat printr-o ipotecă este gajat la o bancă. Cu toate acestea, gajul este doar o greutăți. Împrumutatul devine proprietarul apartamentului achiziționat și imediat. Împrumutatul poate locui într-un apartament, înregistra toți membrii familiei sau chiar închiriază un apartament (cu permisiunea băncii). Singura obligație (este înregistrată la RRB) este că, până când cumpărătorul nu rambursează împrumutul, el nu poate nici să vândă, nici să schimbe apartamentul.

Concepția greșită nr. 4: la cumpărarea unui apartament pe piața primară, ipoteca este apartamentul neterminat achiziționat

Acest lucru nu este în întregime adevărat. Un apartament poate deveni un obiect de ipotecă numai după ce proprietatea este înregistrată – în cazul unui apartament neterminat, acest lucru este imposibil. Când lucrează cu piața primară, băncile folosesc două scheme. Când lucrează conform primei scheme, clientul însuși alege compania dezvoltatoare și obiectul în care cumpără un apartament. Cu toate acestea, având în vedere riscurile ridicate în domeniul participării la capitaluri proprii, banca solicită împrumutatului să gajeze apartamentul pe care îl are deja. După finalizarea construcției și apariția dreptului de proprietate al noului apartament, banca elimină garanția pentru apartamentul vechi și o ia pe cea nouă ca garanție. În a doua schemă, banca acredită mai multe companii de construcții care au trecut auditul financiar. În acest caz, numărul de companii și obiecte pe care îl poate alege împrumutatul este limitat, însă nu este necesară o garanție sub forma unui apartament existent..

Concepția greșită # 5: obținerea unui împrumut nu costă nimic

Din păcate, acest lucru nu este adevărat. La obținerea unui împrumut ipotecar, împrumutatul trebuie să fie pregătit pentru plăți importante ale sumelor forfetare. De exemplu, numai pentru examinarea cererii de către comisia de credit (fără o garanție a rezultatului), va trebui să plătiți aproximativ 100 USD. După selectarea obiectului, va trebui să plătiți pentru evaluarea sa independentă (de către evaluatorul băncii) – 100-150 USD. Pentru deschiderea unui cont bancar, aceștia plătesc de la 0,75% la 1% din suma împrumutului. După achiziție, trebuie să plătiți și prime de asigurare – 1,5-1,8% din suma împrumutului.

Concepția greșită # 6: fără bani pentru o plată în avans, nici nu ar trebui să vă gândiți la o ipotecă

Plata inițială (adică suma care trebuie plătită pentru achiziționarea unui apartament) este în diferite bănci de la 20-30% din costul apartamentului. Există două modalități de a face fără o plată anticipată. Primul este obținerea unui împrumut în scopuri de consum (suma primită este investită în achiziționarea unui apartament). A doua modalitate este disponibilă, cu condiția ca împrumutatul să aibă deja un fel de bunuri imobiliare. În acest caz, tranzacția poate fi realizată în cadrul schemei de schimb ipotecar. Banii primiți din vânzarea proprietății existente vor fi creditați ca o plată inițială.

Concepția greșită # 7: dacă banca acordă împrumutatului permisiunea pentru o anumită sumă, clientul îl va primi, indiferent de costul apartamentului

Dacă banca a emis un împrumut către împrumutat, să spunem, în 30.000 USD, împrumutatul se așteaptă exact la această sumă. Cu toate acestea, banca prevede că împrumutul emis nu va depăși 80% (sau 70% – în funcție de bancă) din valoarea apartamentului. Adică, dacă împrumutatul găsește un apartament în valoare de 35.000 de dolari, banca nu îi va acorda nu 30.000 de dolari promiși, ci doar 28.000 de dolari (80% din costul apartamentului). Există, de asemenea, o situație în care apartamentul ales de client este evaluat sub valoarea sa de piață (cerințele vânzătorului) la o evaluare independentă a băncii. În acest caz, banca va fi de acord să acorde un împrumut doar în cuantum de 80% (70%) din valoarea evaluată. Apoi, împrumutatul trebuie să caute banii care lipsesc pentru achiziția de unul singur sau să caute un alt apartament.

Concepția greșită # 8: toate riscurile împrumutatului sunt asigurate

Aceasta este o concepție greșită comună că fiecare tranzacție ipotecară este neapărat asigurată. Atunci când cumpără un apartament printr-o ipotecă, băncile necesită următoarele tipuri de asigurare: asigurarea drepturilor de proprietate, a proprietății, precum și viața și capacitatea de muncă a împrumutatului. Toate costurile asigurării sunt suportate de către împrumutat. În același timp, nu sunt asigurate riscurile debitorului, ci riscurile băncii, iar în cazul unui eveniment asigurat, toate plățile vor fi efectuate către bancă. Dacă dorește, împrumutatul își poate asigura propriile riscuri, dar va trebui să plătească pentru aceasta separat.

Concepția greșită # 9: dacă banca falimentează, creditorii băncii vor obliga împrumutatul să plătească întreaga datorie deodată

Nu este adevarat. Dacă o bancă falimentează, activele acesteia se duc către creditori. Dar acest lucru nu afectează soarta împrumutatului. Împrumutatul schimbă pur și simplu beneficiarul, în favoarea căruia plătește suma și dobânzile rămase. Indiferent de modificarea creditorului, condițiile contractului de împrumut nu pot fi revizuite în niciun caz.

Concepția greșită # 10: dacă, după câțiva ani de rambursare a împrumutului, împrumutatul nu mai poate plăti suma necesară, banca va lua totul.

Nu este adevarat. Plătind dobândă pentru un împrumut timp de câțiva ani, o persoană reușește să ramburseze o parte din împrumut către bancă. În plus, mai există bani contribuiți ca plată. Această cotă din apartament aparține împrumutatului. Dacă împrumutatul nu mai poate plăti ratele la împrumut, se schimbă apartamentul cumpărat. Pentru împrumutat, locuința este achiziționată pentru suma pe care a plătit-o, iar plata suplimentară se duce la rambursarea datoriei către bancă.

Evaluează acest articol
( Încă nu există evaluări )
Adaugă comentarii

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: