Ipoteca comercială în Rusia

Conținutul articolului

• Ipoteca comercială – un instrument pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pentru afaceri
• Aspecte legale ale ipotecii comerciale
• Piața modernă a ipotecilor pentru afaceri din Rusia
• Ce ne ține viitorul

Ipoteca comercială – un instrument pentru achiziționarea de bunuri imobiliare pentru afaceri

Ipoteca comercială este un împrumut emis de bănci pentru achiziționarea de spații nerezidențiale: spații de vânzare cu amănuntul, depozite, birouri și altele..

La fel ca rezidențialul, ipotecile comerciale sunt oferite împotriva securității bunurilor imobiliare achiziționate. Cu toate acestea, specificul acestei piețe este că acest tip de împrumut are scadențe destul de scurte și rate de dobândă relativ ridicate. Termenul de acordare a unui credit ipotecar pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale, de regulă, poate fi de maxim 10-12 ani, dar cel mai adesea băncile emit bani timp de 5-7 ani. De asemenea, un potențial debitor va trebui să efectueze o plată inițială între 30 și 40% din valoarea totală a proprietății.

Desigur, banca își verifică cu atenție clienții, cerințele minime pentru obținerea unei ipoteci comerciale sunt un sold profitabil și o perioadă de lucru pe piață de la 1 an.

Avantajele acestei metode de cumpărare a bunurilor imobiliare comerciale pentru afaceri sunt că obiectul este utilizat direct pentru profit (închirierea spațiilor, utilizarea pentru comerțul cu amănuntul, furnizarea de servicii etc.), astfel încât imobilul își plătește singur.

Aspecte legale ale ipotecii comerciale

În prezent, legislația federală nu prevede înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare comerciale greșite cu o ipotecă. Prin urmare, acordul de ipotecă în acest caz este încheiat pe baza regulilor generale ale Codului civil al Federației Ruse privind încheierea de acorduri, ținând cont de prevederile Legii federale „privind ipotecile (gajuri imobiliare)” din 16.07.1998 nr. 102-FZ. Rețineți că dreptul de a utiliza spații nerezidențiale ca garanție a fost stabilit prin această lege abia în 2009..

Conform cerințelor art. 9 din Legea federală nr. 102 din contractul de ipotecă trebuie să indice subiectul ipotecii, valoarea estimată a acesteia, esența, termenul și valoarea îndeplinirii obligației, care este garantată de ipotecă..

Există, de asemenea, un punct foarte important aici. Legislația actuală nu permite ipotecarea bunurilor imobiliare până la momentul achiziției sale. Prin urmare, imobilul trebuie achiziționat mai întâi (întocmește un contract de cumpărare și vânzare), după care poate fi folosit ca garanție pentru obținerea unui împrumut de la bancă.

Piața modernă a ipotecilor pentru afaceri din Rusia

Mulți experți consideră că împrumuturile ipotecare comerciale din țara noastră sunt încă un ostatic al reasigurarii băncilor: chiar și scăderea post-criză a ratelor dobânzilor nu a devenit încă un stimulent pentru creșterea volumului creditelor emise.

În general, piața este în continuare aceiași jucători principali – Sberbank, VTB 24 și RosEvroBank. Cu toate acestea, politica de creditare după criză a suferit modificări: cerințele băncilor către debitori s-au înăsprit serios. Ceea ce, desigur, nu contribuie la creșterea numărului de împrumuturi emise garantate de imobiliare comerciale.

Dave Knerler. Bancă. 2002

În ciuda tuturor, ipotecile comerciale din Rusia încep să se recupereze treptat. Ratele sunt acum la nivelul de 12-16%, ratele scad deoarece nimeni nu va lua pur și simplu un împrumut la un procent mai mare. Valoarea în avans este de 20-40%. Cele mai favorabile condiții în rata dobânzii Sberbank 8-16% pe an, tranșă 20%, termen maxim de împrumut 10 ani. Iar VTB 24 are cele mai stricte condiții – 18-26% și 50%.

Ratele dobânzilor la majoritatea băncilor au scăzut de aproape 2 ori în ultimul an și au ajuns aproape la nivelul de dinainte de criză. Cu toate acestea, cerințele mai stricte și o procedură de înregistrare dificilă încă sperie potențialii clienți..

Atunci când emite o ipotecă comercială, băncile rusești pot solicita o garanție care depășește suma furnizată de 2, și uneori de 3 ori mai mult ca garanție pentru împrumut. În plus, instituțiile de credit, în conformitate cu condițiile acordului, controlează în totalitate cheltuielile fondurilor primite de împrumutat. În același timp, băncile autohtone vor să atragă clienți cu un buget de achiziție imobiliară de peste 10 milioane de dolari, însă ei înșiși nu sunt pregătiți să-și înmoaie condițiile..

Cu toate acestea, de la începutul anului 2011, a existat o ușoară creștere a cererii de la IMM-uri pentru credite ipotecare comerciale. În același timp, aproximativ jumătate din toate cererile sunt asociate cu dorința de a cumpăra un birou, 30% – spațiu de vânzare cu amănuntul. Chestia este că este practic imposibil pentru antreprenorii ruși să cumpere o proprietate cu fonduri proprii. Mai mult, nu este posibilă obținerea unei licențe pentru anumite tipuri de activități dacă întreprinderea nu are premisele corespunzătoare în proprietatea sa. În consecință, pentru ei, o ipotecă este singurul instrument disponibil pentru continuarea activității lor, ceea ce confirmă necesitatea dezvoltării în continuare a ipotecii comerciale..

Ce ne ține viitorul

Evident, din moment ce există o cerere pentru bunuri imobiliare comerciale, inclusiv achiziționarea acesteia în cadrul unei ipoteci, care va crește treptat, pe măsură ce afacerea câștigă avânt după criză, atunci ipoteca comercială devine una dintre zonele promițătoare ale pieței creditelor ipotecare ruse. Este, de asemenea, evident că dezvoltarea economiei țării și îmbunătățirea climatului de afaceri depind în general de disponibilitatea și masa acestor împrumuturi..

Este foarte dificil să faci previziuni cu privire la dezvoltarea ipotecii comerciale în prezent..

Cu toate acestea, chiar și cu o nevoie atât de evidentă de bunuri imobiliare în rândul antreprenorilor autohtoni, viitorul ipotecii comerciale în Rusia este clar incert. Mulți experți sunt de acord că este foarte dificil să faci previziuni cu privire la dezvoltarea ipotecilor comerciale în acest moment. Cu un anumit grad de încredere, putem spune doar că cererea pentru acest produs va crește, dar modul în care vor reacționa instituțiile de credit din Rusia este complet imprevizibil..

Bancherii interni nu le place să-și asume riscuri și se tem de tranzacțiile dificile, de regulă, băncile nu încearcă să arunce bani, ci așteaptă clienți solvenți, oferindu-le condiții standard. În țara noastră, creditele ipotecare comerciale sunt încă multe companii mari care au o anumită stabilitate financiară și garanții, întreprinderile mai mici sunt adesea ignorate pur și simplu de către bănci. Dacă băncile nu vor mai avea încredere în afaceri, acest sector al creditării ipotecare va rămâne nemișcat mult timp..

Băncile occidentale sunt mai active în acest domeniu, au mai multă încredere în întreprinderile mici și mijlocii. Acest lucru se datorează faptului că companiile occidentale își declară oficial toate veniturile, prin urmare, este mult mai ușor pentru instituțiile de credit să obțină informații fiabile despre situația financiară a unui potențial debitor. În acest caz, transparența activității de afaceri este cheia succesului, iar acest lucru ar trebui să se străduiască și în Rusia..

De asemenea, trebuie menționat că dezvoltarea pieței ipotecare comerciale pentru spații nerezidențiale este îngreunată de faptul că programele de credit oferite de băncile interne sunt adesea pe termen scurt. Acest lucru se datorează în primul rând lipsei resurselor financiare pe termen lung ale băncilor. În consecință, pentru dezvoltarea pieței, este necesar ca băncile să strângă activ fonduri de pe piața de capital. Acest lucru va ajuta la rezolvarea treptată a acestei probleme, precum și la simplificarea obținerii unui împrumut și a deveni un stimulent pentru acest sector al creditării comerciale..