Nu este un secret faptul că tranzacțiile imobiliare sunt un mod destul de profitabil de a investi bani. Cum să folosești profitabil proprietatea deținută? Cui să dai preferință: vânzarea clădirii sau închirierea acesteia? Ce să cauți la întocmirea unui contract de vânzare sau închiriere? Avocatul M2 răspunde la aceste întrebări. În primul rând, să analizăm modalitățile de a obține un profit din imobiliare. Cea mai ușoară opțiune din punct de vedere legal este construcția unei clădiri cu vânzarea ulterioară. Simplu, deoarece nu este nevoie să verificați „puritatea” legală a obiectului. În plus, cumpărătorii preferă să se ocupe cu primul proprietar, dacă se dovedește a fi un dezvoltator – și mai bine. Este adevărat, există unele dificultăți. De exemplu, mai întâi trebuie să găsiți o sumă semnificativă necesară pentru construcție – poate fi fie un împrumut bancar sau fonduri ale investitorilor.
Unii oameni își doresc totul dintr-o dată…
Majoritatea celor care câștigă bani pe imobiliare operează conform schemei: construite – proiectate – vândute. Concluzia este că o firmă de construcții, după ce a ridicat o clădire, o vinde pregătită părților interesate. Atunci când încheie un contract de vânzare de bunuri imobiliare, părțile trebuie să verifice dacă locația obiectului este indicată corect, dacă planurile și documentele pentru terenul sunt atașate la contract. De asemenea, este necesar să măsurați cu atenție camera și să indicați zona exactă a acesteia. Dacă vorbim despre o parte a unei clădiri, ar trebui să fie notat pe planul care este partea care va fi vândută.
După colectarea tuturor documentelor necesare (cu copii), puteți merge la un notar. Cel mai probabil, acesta va fi interesat doar de contractul de vânzare. După înregistrarea tranzacției cu un notar, înregistrarea de stat trebuie efectuată. Lista documentelor necesare pentru aceasta poate fi clarificată la locul înregistrării. În orice caz, trebuie să vă aprovizionați cu trei copii ale contractului de vânzare (una pentru fiecare dintre părți și pentru autoritatea de înregistrare). De asemenea, copiile notariale ale acordului și toate documentele constitutive nu vor fi de prisos.
documente ale părților. După achitarea taxei de stat și înregistrarea contractului, tranzacția poate fi considerată finalizată.
Obiectul în sine este transferat în funcție de actul de acceptare și transfer, unde trebuie indicată data transferului clădirii și starea acesteia. Dacă părțile au pretenții una cu cealaltă referitoare la calitatea obiectului sau la plata acestuia în cadrul contractului, acest lucru trebuie reflectat în act..
În plus, există o perioadă în care vânzătorul este obligat să garanteze cumpărătorului calitatea mărfii. Dar, de fapt, dacă, de exemplu, o clădire se prăbușește și o examinare de specialitate arată că vinovății sunt proiectanții sau constructorii, ei vor fi trași la răspundere. Dacă se găsesc defecte ascunse, cumpărătorii vor contacta și vânzătorul.
-Și unele – în anumite părți
Proprietarii, care, în loc de o sumă forfetară mare, preferă să primească bani relativ puțini în fiecare lună (an), închiriază clădirea construită. Cererea pentru toate tipurile de imobiliare comerciale (birouri, spații de vânzare cu amănuntul, depozite, etc.) este acum destul de mare, de aceea, de regulă, până la punerea în funcțiune a obiectului, toate spațiile sunt deja distribuite între chiriași.
La înregistrarea unui contract de închiriere, este necesar să se întocmească în mod corect un contract. La ce ar trebui să conțină acest document și la ce puncte ar trebui să acorde atenție la semnarea acestuia? Este obligatoriu să verificați dacă detaliile părților sunt indicate corect: nume, adrese, TIN, detalii bancare, date de pașaport (dacă partea contractuală este o persoană fizică) etc..
Un element important al contractului de închiriere este actul de acceptare și transfer al spațiului, atașat contractului. În ea, trebuie să indicați starea camerei în momentul transferului și să notați ce comunicații sunt conectate și funcționează (cablu telefonic, alimentare cu apă și canalizare, rețea de încălzire etc.).
Următorul punct important este chiria, a cărei valoare trebuie negociată de părți în contract. Se poate calcula pentru 1 mp. m pe an sau pentru întregul spațiu pe lună. În plus, este necesar să se stabilească modul în care va avea loc plata: dacă în ruble, atunci dimensiunea ratei de închiriere este indicată, dacă este în dolari sau euro, atunci trebuie menționat că plățile se fac în ruble la rata stabilită de părți. Cel mai adesea este echivalat cu rata Băncii Centrale a Rusiei. Atunci când se stabilește valoarea chirii, este necesar să se indice dacă include facturi de utilități. În unele cazuri, proprietarul își rezervă dreptul de a emite chiriașului facturi separate pentru utilitățile de bază și serviciile suplimentare, care includ, de exemplu, colectarea gunoiului, comunicații telefonice, internet etc. contractul de închiriere nu este un transfer de proprietate asupra acestuia.
Când un contract de închiriere este încheiat pe o perioadă mai mare de un an, acesta este supus înregistrării de stat. Având în vedere faptul că cererea de bunuri comerciale comerciale este în prezent destul de mare, precum și faptul că un număr de chiriași încheie un contract de închiriere pe termen lung, autoritățile de înregistrare din Moscova au creat o „fereastră” specială în care toate contractele pot fi depuse pentru înregistrare. Cu toate acestea, un funcționar nu va accepta mai mult de 10 cazuri (acorduri separate), de aceea va fi dificil să înregistreze mai multe dintre ele în același timp. Prin urmare, multe organizații au responsabilitatea de a înregistra drepturile de închiriere pe termen lung chiriașilor. Dacă părțile nu doresc să parcurgă această procedură, pot încheia un contract pentru o perioadă mai scurtă și pot prevedea posibilitatea prelungirii acestuia. În plus, nu puteți specifica deloc termenul în contractul de închiriere: în acest caz, este considerat nedeterminat și nu necesită înregistrare.
Dacă intenționați să închiriați spații de vânzare cu amănuntul și depozite în același timp, este recomandat să încheiați un singur contract pentru ambele spații. Mai mult, contractul trebuie să indice exact unde va fi amplasat pavilionul și unde vor fi depozitate mărfurile..
Ceea ce este mai profitabil?
Deci, ar trebui să vindeți clădirea sau să o închiriați? Fiecare caz are propriile sale avantaje și dezavantaje. Vânzarea vă permite să câștigați o sumă semnificativă la un moment dat, când închirierea investiției va plăti treptat, dar clădirea aduce un venit stabil.
În orice caz, problemele cu înregistrarea drepturilor dvs. vor trebui soluționate. Singura diferență este că, atunci când înregistrați și înregistrați un contract de închiriere pe termen lung, va trebui să plătiți o taxă (este, de asemenea, taxat atunci când faceți orice modificări sau completări la contract). Nu uita de taxe.
În orice caz, dacă imobilul este deținut, acesta poate fi vândut sau ipotecat. Mai mult decât atât, ipoteca nu va afecta relația dintre locator și chiriași, deoarece atâta timp cât imobilul va rămâne în proprietatea locatorului, toate plățile de chirie vor merge la el, ca și înainte.
Este greu de spus care este mai profitabil din punct de vedere al afacerilor. Orice imobil este un activ invariabil lichid care poate fi vândut întotdeauna.
Care sunt cele mai mari provocări în ceea ce privește investițiile în imobiliare și cum puteți obține profitul maxim din aceste investiții?