Conținutul articolului
- Dinamica prețurilor
- Cele mai interesante clădiri noi – 2012
- Credit ipotecar
- „Noua” Moscova
- concluziile
- Prognozele pentru viitor
Rezumarea rezultatelor anului este deja o realitate, s-ar putea spune o tradiție de nezdruncinat și nu numai în țara noastră. În ajunul Anului Nou încep să apară mesaje „anul acesta a fost construit, completat, extras, vândut, primit …”. Dar ce pot spune, cu toții, într-un fel sau altul, spunându-ne la revedere din anul ieșit, începem să rezumăm – ce am reușit să facem, ce s-a întâmplat și ce va trebui să facem anul viitor.
Piața imobiliară, desigur, nu face excepție de la această tradiție. După sfârșitul unei perioade atât de importante, puteți compara volumul construcțiilor din acest an și anul trecut, prețurile pentru imobiliare rezidențiale și comerciale și încercați să evaluați perspectivele. Deci, ce interesant și semnificativ s-a întâmplat pe piața imobiliară din Moscova în 2012, care ne lasă? Care sunt prognozele experților pentru anul viitor?
Dinamica prețurilor
Deși nu s-au înregistrat creșteri puternice ale prețurilor imobiliare pe tot parcursul anului 2012 la Moscova, prețurile arată încă o tendință ascendentă puternică. Cel mai viu exemplu – dacă la începutul anului costul mediu imobiliar din capital a fost stabilit la 162 mii de ruble pe metru pătrat, atunci la sfârșitul lunii decembrie această cifră a crescut la 186 mii de ruble pe „pătrat”. Diferența depășește 20 de mii de ruble și este destul de semnificativă. În termeni dolari, diferența dintre prețul mediu pentru metri pătrați de la Moscova la începutul și sfârșitul anului este și mai evidentă – 5,29 mii USD în ianuarie și 6,07 mii dolari în decembrie. Deci, reperul de reper de șase mii, metrul pătrat „mediu” de locuințe din Capitală în acest an, a depășit totuși.
În ceea ce privește districtele Moscovei, situația arată așa: Arbat deține cu fermitate poziția de lider, dar candidații pentru locurile al doilea și al treilea s-au schimbat aproape în fiecare lună în cursul anului. La începutul lunii decembrie 2012, costul unui metru pătrat pe Arbat a ajuns la 9.382 de mii de dolari. Cu numai 11 luni în urmă, pentru un „pătrat” al unui apartament din centrul capitalului au cerut în medie 9.033 mii de dolari, astfel încât prețul a crescut cu 1,1%.
În 2012, Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka și Tverskaya s-au aflat în primii cinci lideri, care au ocupat rândurile pe locul doi și trei în clasamentul celor mai scumpe districte ale Moscovei..
Și dacă în ianuarie a acestui an, costul mediu al unui metru pătrat în niciunul dintre aceste raioane nu a ajuns la 9 mii USD, atunci până în decembrie prețul unui metru pătrat din districtul Tverskoy a depășit 9,09 mii USD, iar pe Ostozhenka s-a apropiat de această cifră și s-a ridicat la 8,97 mii de dolari.
Astfel, datele de rating indică faptul că prețul pentru Moscova de metri pătrați crește încet și constant. Mai mult, a crescut cel mai mult costul celor mai ieftine oferte ale „clasei economice” și „elitei” – cei mai scumpi metri pătrați..
Astfel, costul imobilelor rezidențiale de elită din capital a crescut cu 3,7% și a înregistrat o medie de 16,4 mii USD, conform datelor de cercetare ale ContactRealEstate. În total, mai mult de 800 de tranzacții au fost încheiate pe piața imobiliară de elită în 2012 (rezultatele anului 2011 – 657 de tranzacții de vânzare-cumpărare).
Interesant este că, dacă anul trecut printre cumpărătorii de locuințe de elită din centrul Moscovei, peste 60% au fost oficiali, anul acesta numărul funcționarilor publici dintre astfel de cumpărători a scăzut brusc la 5%, a declarat Anastasia Mogilatova, CEO al Welhome. Cu toate acestea, experții notează că acest lucru nu înseamnă o scădere a nivelului de venit al funcționarilor, cel mai probabil, având în vedere consolidarea luptei împotriva corupției, ei au decis pur și simplu să ascundă mai în mod sigur achizițiile lor. Acest lucru este confirmat de faptul că printre cumpărătorii „elitei” din 2012, aproape 10% sunt pensionari care nu lucrează. Cea mai mare cerere a fost pentru imobiliare de elită din districtele Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy și Presnensky din capitală.
Sviblovo, Shchukino și Pokrovskoye-Streshnevo au fost recunoscute drept cele mai ieftine zone din Moscova în decembrie 2012, prețul unui metru pătrat aici a fost stabilit la 5,1 mii de dolari. Pentru comparație: în ianuarie a anului ieșit, cea mai ieftină zonă a capitalei a fost Strogino – 4,9 mii de dolari pe „pătrat”. Cu toate acestea, de-a lungul anului, costul pe metru pătrat în această zonă a crescut la 5,3 mii de dolari, ceea ce a permis Strogino să crească brusc în clasamentul districtelor din Moscova.
Cele mai interesante clădiri noi – 2012
În total, peste 1,1 milioane de metri pătrați de locuințe au fost construite în Capitală în cursul anului curent. Aceasta este cu aproape 20% mai mică decât în 2011.
În ratingul celor mai ieftine clădiri noi din Capitală în anul care a ieșit s-au numărat ZhKK „Vanil” situat în districtul administrativ sudic, în Moskvorechye-Saburovo, „Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC „Casa rezidențială MPI” – districtul Babushkinsky, „Zeleny Bereg” – Chertanovo Central , precum și „Zagorie” – de asemenea, Biryulyovo Vostochnoye.
Complexul rezidențial „Tsaritsyno” a devenit și cea mai mare clădire nouă din Moscova, costul mediu al apartamentelor aici a fost stabilit la 98 de mii de ruble (aproximativ 3,2 mii de dolari) pe „pătrat”.
Am scris deja despre cele mai remarcabile și interesante clădiri noi din capitală, așadar, aș dori doar să notez că în 2012, 71 de clădiri rezidențiale au fost puse în funcțiune în „Vechiul” Moscova. Prețul mediu al unui metru pătrat în clădirile noi din Moscova a crescut cu 9% și a fost stabilit la 171 de mii de ruble (aproximativ 5,6 mii de dolari). Prețul mediu oarecum prea scump în comparație cu cele mai accesibile oferte a fost format din cauza prețurilor ridicate pentru clădirile noi din Ostozhenka și Khamovniki. Aici, pentru un metru pătrat, ei cer adesea cel puțin 20 de mii de dolari, iar în unele case de tip club de elită – mai mult de 30-40 de mii de dolari.
Credit ipotecar
Anul de ieșire se încheie cu o creștere tangibilă a volumului creditelor ipotecare emise, care în comparație cu 2011 a crescut cu 30%. Cu toate acestea, creditele ipotecare pentru 2012 au devenit mai scumpe. Dacă în anul precedent băncile au emis în medie împrumuturi ipotecare la 12,5-13% pe an, atunci în 2012 această cifră a crescut la 13,5-14%.
Și la sfârșitul anului, multe instituții bancare, în special Sberbank, au anunțat deja că anul viitor ratele vor crește din nou și pot ajunge, potrivit experților, la 15% pe an..
Băncile erau mai dispuși să emită împrumuturi ipotecare pentru apartamente gata făcute pe piața secundară, este mai dificil să obții o ipotecă pentru locuințe într-un complex rezidențial neterminat. Iar ratele în acest caz sunt mai mari cu 1-3%, iar cerințele pentru împrumutați sunt mai stricte. Cu toate acestea, printre numeroasele oferte, puteți găsi cele foarte profitabile. Dacă banca cooperă activ cu dezvoltatorul, ca în cazul complexului rezidențial „Gorki-8”, atunci rata ipotecară poate fi redusă la 9-10% pe an. Astfel de oferte, desigur, sunt rare, alegerea obiectelor în acest caz este limitată, dar ratele sunt mult mai atractive decât media pe piața ipotecară..
„Noua” Moscova
Evenimentul cel mai semnificativ al anului care a ieșit a fost, desigur, anexarea teritoriilor așa-numitei „Noi” Moscova în capitală. Două cartiere noi au apărut în oraș – Novomoskovsky și Troitsky și au fost deschise perspective pentru dezvoltatorii unor teritorii destul de mari pentru dezvoltatori.
Potrivit companiei „Azbuka Housing”, în 2012 costul mediu pe metru pătrat în Moscova „Novaya” a crescut cu 6,3% și în prezent se ridică la 83 de mii de ruble (aproximativ 2,7 mii de dolari). Rata creșterii prețurilor s-a dovedit a fi mai mică decât cea prevăzută de agenții imobiliari la începutul anului, previzând o creștere accentuată a cererii de apartamente în districtele administrative nou create.
Dacă în partea istorică a orașului, cu cât noua clădire este mai aproape de șoseaua de centură din Moscova, cu atât prețul pe metru pătrat este mai ieftin, atunci în Moscova „Nouă” situația este opusă – acestea sunt situate pe „părțile opuse ale baricadelor”, iar valoarea imobilelor aici crește brusc pe măsură ce se apropie de șoseaua de centură din Moscova.
Experții numesc complexul rezidențial „Moscova A101”, unde un apartament cu o cameră poate fi achiziționat pentru trei milioane de ruble, complexul rezidențial „Noul Vatutinki” și complexul rezidențial „Prestige” ca fiind cele mai accesibile clădiri noi ale „Noii” Moscova. Complexul rezidențial „Vatutinki” este, de asemenea, numit cel mai ambițios proiect din teritoriile recent anexate – aici peste 1,6 mii de apartamente sunt prezentate în atenția cumpărătorilor. „Vatutinki” este un microdistrict întreg la doar 14 kilometri de centura Moscovei, cu două școli și trei grădinițe.
Costul mediu al unui metru pătrat pe piața secundară a „Noului” Moscova ajunge astăzi la 96 de mii de ruble, ceea ce reprezintă în medie cu 17,4% mai mult decât în regiunea Moscova, potrivit unui studiu realizat de compania „Peresvet-Invest”. Deci, aderarea la capital pe piața imobiliară a acestor teritorii a avut, desigur.
concluziile
Astfel, 2012 pentru imobiliare Moscova s-a dovedit a fi în general destul de stabil și calm, fără fluctuații și salturi puternice ale prețurilor. Cererea a crescut, numărul ofertelor de pe piața primară și cea secundară a crescut, costurile tuturor categoriilor de imobile rezidențiale au crescut ușor. În medie, prețul pentru Moscova de metri pătrați a crescut cu 1,5-2% lunar. Cea mai vizibilă scădere a prețurilor a fost înregistrată în octombrie, însă vara piața a avut un calm sezonier ca întotdeauna.
Dintre cele mai interesante puncte, aș dori din nou să notez o creștere a vânzării și achiziționării de apartamente de lux, o creștere a interesului pentru apartamentele cu mai multe camere, precum și o creștere tangibilă a volumului de credite ipotecare..
Potrivit agenților imobiliari, cumpărătorii sunt interesați din ce în ce mai mult de apartamente cu trei camere, care anul trecut au pierdut în mod clar în zone rezidențiale mai compacte din punct de vedere al numărului de tranzacții. Dar interesul pentru apartamentele și micuțele „odnushki”, dimpotrivă, a scăzut.
Cumpărătorii preferă din ce în ce mai mult să cumpere apartamente în clădiri monolitice sau cu panouri, iar „stalinkele” prea scumpe astăzi pot fi numite străini de pe piață – interesul pentru aceștia a scăzut vizibil.
În 2012, autoritățile nu au reușit să rezolve problema cu deținătorii de capitaluri fraudate – situația în acest domeniu încă nu se dezvoltă în cel mai bun mod pentru co-investitori, iar legile actuale nu le pot proteja interesele. Mulți experți apelează la propunerea de a introduce asigurarea obligatorie a primelor de capitaluri proprii pentru locuințe ca încercare de a „muta costurile bugetului pe umerii companiilor de asigurări” și prezic că noua lege va duce la o creștere a costurilor apartamentelor în clădirile noi..
Prognozele pentru viitor
Experții promit în unanimitate că anul viitor nu vor exista schimbări puternice ale situației pe piața imobiliară a capitalului.
Ratele ipotecare, în ciuda reclamațiilor recente ale președintelui, care a menționat că creditele ipotecare nu sunt disponibile pentru majoritatea rușilor, vor continua să crească, a declarat Andrei Vladykin, șeful departamentului de credite ipotecare și împrumuturi de la NDV Real Estate. Nu există premise pentru o scădere a ratelor ipotecare, așa că nu trebuie să vă așteptați la oferte mai favorabile de la bănci.
O creștere a ratelor la 15% va duce, fără îndoială, la o scădere a cererii pentru imobiliare – nu toți cumpărătorii vor fi gata să obțină un împrumut ipotecar în asemenea condiții. În plus, dacă ratele ipotecare ajung la 19% (și există astfel de prognoze pesimiste), atunci majoritatea cumpărătorilor potențiali de imobile vor prefera să obțină împrumuturi în valută. Rata dobânzii la creditele ipotecare în dolari este probabil să rămână la nivelul de 9-10% pe an. Cu toate acestea, o ipotecă în dolari este emisă, în primul rând, pentru o perioadă de până la 15 ani, și în al doilea rând – aproape întotdeauna numai pentru locuințe secundare.
Moscova „nouă” va începe să fie dezvoltată activ de dezvoltatori. Potrivit lui Sergei Sobyanin, primarul Capitalei, se preconizează o dezvoltare masivă în zonele situate în imediata apropiere a șoselei de centură din Moscova. În general, autoritățile au emis deja autorizații pentru construirea a cel puțin 30 de milioane de metri pătrați de locuințe în „Noul” Moscova, astfel încât districtele Novomoskovsk și Troitsky așteaptă cu siguranță un boom de construcție. Cu toate acestea, așa cum a promis Serghei Sobyanin, o zonă de clădiri cu înălțimi joase va apărea în jurul Troitsk, iar zonele îndepărtate de oraș vor deveni zone naturale, piețe și parcuri.
Se preconizează că în 2013 locuințele din capital vor crește prețul la aceeași rată a inflației, adică adăugând 0,5-1-2% lunar, ceea ce va duce la creșterea prețurilor cu 7-10% pe an..
Spre deosebire de previziunile unor analiști, o nouă criză financiară nu a izbucnit în 2012, iar șocurile puternice nu sunt așteptate în 2013. Prețurile imobiliare în dolari pot chiar scădea, ceea ce va fi facilitat și de o scădere a cererii. În viitorul apropiat, experții prevăd un exces de ofertă pe piață peste cerere – nu există condiții preliminare pentru o creștere a veniturilor gospodăriilor și, având în vedere creșterea ratelor ipotecare, marea majoritate a rușilor nu are unde să împrumute fonduri pentru a cumpăra apartamente în capitală. Așadar, nu ar trebui să ne așteptăm la o mare activitate din partea cumpărătorilor, vara anului 2013 poate deveni un sezon complet „mort”, iar în perioadele de așteptare a schimbărilor din economie sau după știri negative din arena politică, cererea poate scădea la zero, prezice Oleg Repchenko, șeful centrului analitic „ Indicatori ai pieței imobiliare IRN.RU „.
Printre alte inovații care vor avea un impact asupra pieței imobiliare în 2013, putem remarca introducerea unei taxe pe lux promisă de Vladimir Putin, inclusiv pentru apartamentele de lux. Nu se știe încă care va fi rata acestei taxe, dar se pare că cererea pentru apartamente scumpe din centrul capitalei nu va scădea oricum..
În plus, reevaluarea valorii cadastrale a terenurilor din Moscova va duce, fără îndoială, la o creștere a valorii bunurilor imobiliare – dezvoltatorii vor plăti acum în medie de 1,5 ori mai mult pentru parcelele de teren..
Autoritățile vor continua să demoleze clădiri degradate cu cinci etaje: în 2012, doar 30 de astfel de case au fost demolate, iar în viitor este planificat relocarea și demolarea a cel puțin 88 de clădiri cu cinci etaje în diferite districte ale Capitalei.
Prețul imobilelor din „Noul” Moscova va continua să crească, iar decalajul din restul regiunii Moscova va deveni din ce în ce mai tangibil. Pe piața secundară a noilor districte metropolitane, costul unui metru pătrat va depăși 100 de mii de ruble, pe piața primară se va apropia de această marcă.
Și primăria va continua să repare autostrăzile de ieșire și să construiască noi schimburi de transport, va continua să lupte în mod activ cu blocajele de trafic și se vor deschide noi stații de metrou la Moscova. Cum va afecta aceasta piața imobiliară a capitalului – se va arăta deja atât de aproape 2013, rezultatele pe care le vom rezuma și în 12 luni. Felicitari de sarbatori!
Ce rezultate au avut în domeniul imobiliar în anul 2012 în Moscova?