Gestionarea clădirilor de apartamente – care este cel mai bun mod de a alege

Conținutul articolului

• Managementul direct al locuitorilor casei
• Formarea unui parteneriat sau a unei cooperative de proprietari
• Compania de administrare în baza unui acord cu chiriașii casei

Legislația rusă permite trei opțiuni principale pentru gestionarea clădirilor cu mai multe apartamente. Luați în considerare caracteristicile, avantajele și dezavantajele fiecăruia dintre ele, precum și situațiile în care fiecare dintre aceste tipuri de control va fi cel mai preferabil..

Timpurile în care toate problemele unei clădiri de apartamente au fost rezolvate de biroul de locuințe trec treptat în trecut. În 2005, noul Cod al Locuințelor al Federației Ruse a decis că, în termen de un an de la data adoptării acestui document, rezidenții trebuie să decidă cine va gestiona casa:

• o întreprindere privată care își va desfășura activitățile pe bază de plată în baza unui acord cu chiriașii;
• Asociația proprietarilor de locuințe (HOA), în care casa este administrată direct de reprezentanții chiriașilor;
• rezidenții înșiși sub forma unui management direct.

Dar, în multe case, în locul unei asociații de proprietari, există ZhSK (cooperativa de construcții de locuințe), ZhNK (cooperativa de acumulare de locuințe) sau alte tipuri de asociații de rezidenți.

Astfel de cooperative nu sunt o formă separată de conducere, marea majoritate a acestora au fost create încă din vremea sovietică și, în ciuda vârstei formării, activitățile lor în practică nu sunt diferite de HOA și nu contravin Codului Locuințelor..

Luați în considerare principalele avantaje, dezavantaje și caracteristici ale acestor trei forme de management.

Managementul direct al locuitorilor casei

Conform Codului Locuințelor, doar locuitorii caselor în care numărul apartamentelor nu depășește șaisprezece pot alege această formă de administrare. În acest caz, toate întrebările cu privire la gestionarea casei sunt decise în adunarea generală a proprietarilor de case. Cu privire la aceasta, chiriașii sunt de acord cu distribuirea responsabilităților de conducere și aleg persoane care vor reprezenta întreaga casă atunci când încheie contracte cu terți. În același timp, acești reprezentanți ai chiriașilor trebuie să lucreze gratuit, altfel vor trebui să schimbe modul în care administrează casa. Fiecare locatar încheie contracte cu utilități pentru alimentarea cu gaz, furnizarea de energie electrică și furnizarea apei în numele său..

Beneficii:

1. Managementul direct salvează chiriașii de cheltuieli inutile. La urma urmei, dacă casa a fost administrată de o organizație terță parte sau HOA, ar trebui să plătiți lunar pentru serviciile lor.
2. Încheierea contractelor cu utilități în nume propriu permite fiecărui locatar să înțeleagă ce și cât ar trebui să plătească.

Dezavantaje:

1. Cu cât sunt mai mulți chiriași în casă, cu atât este mai dificil să ajungem la un acord cu privire la orice problemă. Este foarte probabil ca discuția despre alegerea unei organizații care va fi implicată în reparațiile de capital sau o estimare pentru amenajarea zonei locale să dureze mai mult de o lună.
2. Conform legii rusești, prin administrarea directă a casei, rezidenții nu au dreptul să primească fonduri pentru reparații majore de la un fond special pentru reforma locuințelor și serviciilor comunale.

Managementul direct ar fi ideal pentru locuințele cu un număr mic de rezidenți.

Formarea unui parteneriat sau a unei cooperative de proprietari

În acest caz, chiriașii creează o asociație de proprietari și aleg persoane responsabile (președinte și membri ai consiliului de administrație) care, pe bază de plată, se ocupă de întreținerea și exploatarea casei în numele tuturor proprietarilor de apartamente. Adică, încheierea de contracte cu utilități publice sau contractori care efectuează o singură activitate, este vorba despre HOA sau cooperativa de locuințe și nu orice locatar individual angajat.

Asociațiile de acest tip sunt persoane juridice și au toate caracteristicile (charter, înregistrare obligatorie la biroul fiscal, prezența unui cont bancar etc.).

Beneficii:

1. Întrucât membrii consiliului de administrație și președintele HOA sau HCC sunt rezidenți ai casei, aceștia nu sunt indiferenți față de soarta sa, iar probabilitatea de a-și neglija îndatoririle este extrem de mică.
2. Dacă rezidenții ajung la concluzia că persoanele responsabile nu își îndeplinesc treaba, aceștia pot fi întotdeauna reelegi.
3. Cheltuielile fondurilor comune de către președinte și de membrii consiliului de administrație pot fi monitorizate de comitetul de audit.

Dezavantaje:

1. Dacă persoanele responsabile se dovedesc a fi necinstite, pot risipi o parte semnificativă din fonduri pentru unirea chiriașilor, iar în acest caz, o procedură de reelecție îndelungată (de acord cu data și ora întâlnirii, notificarea tuturor proprietarilor de apartamente din casă etc.) reprezintă un dezavantaj semnificativ..

Este logic să creăm un HOA în case mari cu un număr semnificativ de chiriași, cu condiția ca printre proprietarii de apartamente să existe persoane care vor să fie membre ale consiliului de administrație HOA și să aibă experiența necesară.

Compania de administrare în baza unui acord cu chiriașii casei

Această opțiune prevede gestionarea proprietății comune a unei clădiri de apartamente de către o organizație specializată care operează pe baza unui contract de plată. În acest caz, contractele pentru furnizarea de utilități în astfel de case sunt încheiate de către organizația de management, care acționează în numele proprietarilor de locuințe. Și lucrările unice la repararea clădirii, amenajarea teritoriului adiacent sau îmbunătățirea acesteia pot fi efectuate atât de angajații companiei de management, cât și de specialiști terți care vor fi angajați de către compania de management.

Beneficii:

1. Proprietarii de apartamente sunt aproape complet eliberați de grijile asociate cu administrarea casei.
2. Specialiștii companiilor de conducere își vor îndeplini cu siguranță îndatoririle mai mult profesional decât rezidenții implicați în consiliul de administrație al HOA.
3. Companiile de administrare elimină mai întâi deficiențele existente pe cheltuiala proprie (revopsirea pereților, repararea cablurilor etc.) și abia apoi solicită chiriașilor sumele necesare pentru a acoperi costurile suportate..

Dezavantaje:

1. Angajații societăților de administrare nu sunt rezidenți ai casei, prin urmare nu au niciun interes personal în menținerea acesteia în stare bună.
2. Atragerea companiilor de administrare este cea mai costisitoare cale pentru rezidenți de a gestiona o clădire de apartamente.

Merită să închei acorduri cu societățile de administrare în cazurile în care nu s-au găsit persoane printre chiriașii unei clădiri mari de apartamente care să fie de acord să administreze activitatea HOA.

Astfel, nu există o modalitate ideală de a gestiona o clădire de apartamente. Atunci când alegeți o formă de conducere, este necesar să se țină seama de numărul de rezidenți, de prezența persoanelor dintre aceștia care sunt dispuși să își asume responsabilitatea pentru întreținerea clădirii, precum și de gradul de complexitate al sarcinilor pe care managerul le va trebui să facă față.