De ce o creștere accentuată a ritmului construcțiilor de locuințe noi nu este benefică pentru Rusia

Conținutul articolului

---

• Iar prețurile sunt din ce în ce mai mari
• La ce poate duce dezechilibrul ofertei și cererii pe piața internă?
• Concluzie

---

În ultimii ani, industria construcțiilor din Rusia se dezvoltă activ. Potrivit guvernului, rata de creștere a construcțiilor este mai mare decât rata creșterii PIB. În prezent, este una dintre cele mai dinamice ramuri ale industriei ruse..

Alături de alte segmente, dezvoltarea pieței imobiliare rezidențiale se desfășoară, de asemenea, într-un ritm destul de ridicat. Țara construiește activ noi locuințe. Potrivit experților, dezvoltatorii de anul trecut aproape au prins nivelul pre-crizei.

S-ar părea că acest lucru este bun: mai multă ofertă înseamnă locuințe mai accesibile pentru populație. Totuși, aici stă marea problemă..

Din păcate, cererea nu ține pasul cu creșterea ofertei, iar autoritățile din anumite motive au uitat sau au decis să ignore acest fapt. Guvernul implementează activ un program pentru creșterea volumului construcțiilor de clădiri rezidențiale din țară, dar nu ia măsuri pentru stimularea cererii. Drept urmare, tot mai puțini oameni își pot permite să cumpere locuințe oferite pe piață..

Autoritățile intenționează până în 2015 să crească volumul construcțiilor de locuințe la 90 de milioane de metri pătrați pe an

Volumul construcțiilor de locuințe în Rusia este în creștere semnificativă, de fapt, dezvoltatorii au reușit să se revină din criză și au început să lucreze activ. Dacă indicatorul maxim pentru punerea în funcțiune a imobilelor rezidențiale a fost înregistrat în 2008 și a fost de 64,1 milioane de metri pătrați, atunci anul trecut, constructorii au reușit să aducă pe piață 62,3 milioane de metri pătrați. Aceasta este cu 6,6% mai mare decât indicatorul înregistrat în 2010.

În 2012, potrivit ministrului Dezvoltării Regionale a Federației Ruse, Viktor Basargin, încă 67 de milioane de metri pătrați vor fi încărcați în Rusia. de locuințe. Adică, creșterea volumelor de construcții va fi de 7,5% față de 2011.

Ministrul a confirmat că au fost deja emise autorizații pentru construcția de noi clădiri de apartamente cu o suprafață de peste 55 de milioane de metri pătrați. Volumul rămas va fi obținut din proiecte individuale de locuințe, ținând cont de faptul că, potrivit oficialului, rezerva de construcții este de aproximativ 82 de milioane de metri pătrați..

În plus, timp de încă trei ani, autoritățile și-au stabilit obiectivul de a asigura o creștere a volumului construcțiilor imobiliare rezidențiale din Federația Rusă la 90 de milioane de metri pătrați m pe an.

Dacă luăm în considerare indicatorii de construcție din regiunile țării, atunci regiunea Moscova este în mod necondiționat în frunte, unde, potrivit rezultatelor anului 2011, au fost construite 13,2% din toate locuințele interne comandate. A doua poziție este ocupată de teritoriul Krasnodar (5,9%), a treia – Sankt Petersburg (4,3%). Moscova ocupă doar locul 8 pe această listă. Top 10 include, de asemenea, regiunile Tatarstan, Bashkortostan, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nizhny Novgorod și Novosibirsk.

Evaluarea regiunilor rusești după volumul locuințelor comandate în 2011

Cu toate acestea, industria are o serie de provocări majore. În primul rând, aceasta se referă la birocrație și la un număr mare de bariere administrative. De exemplu, pentru a înregistra un teren și pentru a obține o autorizație pentru construirea unei case noi, o companie dezvoltatoare trebuie să parcurgă 53 de proceduri de aprobare. Uneori este nevoie de constructorii mai mult de un an pentru a obține toate documentele necesare.

De exemplu, în ratingul Doing Business, Rusia se află pe locul 178 pe locul tuturor țărilor din lume în ceea ce privește ușurința de a face afaceri în industria construcțiilor..

Prin simplificarea și reducerea procedurii de aprobare, autoritățile ruse intenționează să crească volumul construcțiilor de locuințe noi în următorii ani..

Iar prețurile sunt din ce în ce mai mari

Până la sfârșitul primului trimestru al anului 2012, în urma rezultatelor celor 12 luni, Rusia a intrat în primele 10 țări fruntașe în ceea ce privește rata de creștere a prețurilor locuințelor. Analiștii Cavalerului Frank au acordat Rusiei locul 8 în clasamentul lor oficial al Indicelui prețurilor la casele globale, care include țările în care se remarcă cea mai mare rată de creștere a valorii imobiliare rezidențiale. În total în acest an, analiștii au examinat indicatorii a 53 de țări.

Cavalerul Frank a calculat că prețul mediu al unui metru pătrat de locuințe pe piața primară rusă a fost de 44.956 de ruble.

Potrivit experților, de-a lungul anului, locuințele din țara noastră au crescut în preț cu mai mult de 8%. Aceasta este cifra maximă din ultimii 3 ani. Este de remarcat faptul că mai devreme țara noastră nu a crescut peste poziția a 30-a în acest rating. În urmă cu un an, Rusia se situa pe locul 49 din 50 de țări.

Rio de Janeiro

Potrivit Knight Frank, cei trei lideri mondiali în creșterea prețurilor la locuințe sunt următoarele:

• Locul 1 – Brazilia (+ 23,5%);
• Locul 2 – Estonia (+ 13,9%);
• Locul 3 – India (+ 12%).

De asemenea, mai mult decât în ​​Rusia, prețurile pentru imobiliare rezidențiale au crescut de-a lungul anului în Germania, Austria, Turcia și Columbia..

Cercetările cavalerului Frank remarcă, de asemenea, că o dinamică și mai impresionantă a creșterii prețurilor în Rusia este observată în comparație cu nivelurile de acum 6 și 3 luni. De exemplu, dacă comparăm prețurile cu trimestrul III din 2011, atunci imobilele rezidențiale din țară au crescut prețul cu 4,8% (al 6-lea rezultat în lume). În comparație cu trimestrul IV 2011 – prețurile au crescut cu 2,9% (locul 5 în lume).

În clasamentul mondial al Lloyds TSB International, Rusia se află pe locul doi din 32 de țări din lume în ceea ce privește creșterea prețurilor proprietăților rezidențiale în ultimii 10 ani. Calculele experților arată că prețurile locuințelor din țara noastră pentru perioada 2001-2011 au crescut cu 209%. Rețineți că la calcularea dinamicii prețurilor, inflația a fost luată în considerare.

Primele trei din clasament sunt următoarele:

• Locul 1 – India (+ 284%);
• Locul 2 – Rusia (+ 209%);
• Locul 3 – Africa de Sud (+ 161%).

Analiștii Lloyds au remarcat că cele mai mari creșteri ale prețurilor locuințelor sunt observate în țările în care există cea mai mare creștere a PIB-ului. De exemplu, creșterea impresionantă a prețurilor pentru apartamente și clădiri rezidențiale din India reflectă în mod natural o creștere a PIB în ultimii 10 ani cu 280% (în medie de 14,3% pe an).

PIB-ul total al primilor zece lideri din rating, care a inclus și: Lituania, Hong Kong, Bulgaria, Franța, Noua Zeelandă, Australia și Norvegia, a crescut cu 155% în perioada analizată..

În același timp, prețurile locuințelor în Rusia și în al doilea trimestru al anului 2012 continuă să crească.

Potrivit unui raport publicat de Ministerul Dezvoltării Regionale, la sfârșitul lunii mai 2012, primele zece regiuni în ceea ce privește costurile pentru locuințe sunt următoarele:

Regiune	Cost mediu de 1 mp locuințe de mii de ruble	Creșterea valorii de la începutul anului
Moscova	147.7	2,9%
Soci	91,5	1,0%
St.Petersburg	78.1	2,3%
Regiunea Moscova	73.0	5,6%
Ekaterinburg	60.6	5,3%
Rostov-pe-Don	58.2	4,2%
Krasnodar	56.5	1,0%
Kaluga	55.0	5,8%
Samara	53.9	2,2%
Ufa	52.8	8,7%

Tabelul arată că prețurile cresc în toate regiunile în moduri diferite, dar dinamica pozitivă, conform prognozelor experților, va persista în toată țara în viitorul apropiat..

La ce poate duce dezechilibrul ofertei și cererii pe piața internă?

Autoritățile sunt sigure că, cu cât vor fi construite mai multe apartamente noi și vor intra pe piață, cu atât mai multe persoane vor putea să le cumpere..

Se planifică stimularea implementării de noi proiecte și atragerea de noi investitori în construcția de locuințe, prin partajarea costurilor infrastructurii de construcție. Este benefic pentru dezvoltatori, de exemplu, o companie construiește o clădire rezidențială sau un sat și dotările necesare infrastructurii sociale, iar statul alocă fonduri pentru construcția unui drum sau compensează dezvoltatorul pentru o parte din costurile infrastructurii de construcție..

Desigur, guvernul încearcă prin orice mijloace să rezolve în primul rând problema deficienței de locuințe. Într-adevăr, potrivit statisticilor, oferta medie a populației cu locuințe în Rusia în acest moment este de aproximativ 21 de metri pătrați. m de persoană. Mai mult, chiar și din acești metri pătrați, aproximativ 40% se încadrează pe locuințe în stare de avarie și de urgență. Pentru comparație, în China, această cifră este de 23 de metri pătrați. m pe cap de locuitor, în SUA – 65 mp. m., în Olanda – 74 mp. m.

Cu toate acestea, soluționând problema unei locuințe de calitate insuficiente, autoritățile nu au luat în considerare necesitatea stimulării cererii. Oricât de greu ar încerca să facă locuințele mai accesibile, din păcate, se observă imaginea opusă. Din cauza creșterii prețurilor, mulți pur și simplu nu își pot permite luxul unui apartament nou..

Da, există mai multă ofertă, dar cererea eficientă nu ține pasul cu ea. Drept urmare, mulți experți sunt de acord că în câțiva ani (poate chiar în 1,5-2 ani), dacă politica nu se schimbă și nu sunt luate măsuri suplimentare, cererea efectivă va fi epuizată. Această problemă va fi deosebit de acută la Moscova, regiunea Moscovei și o serie de alte orașe mari..

Și aici piața se confruntă cu o altă problemă. În caz de suprasaturare, prețurile vor scădea în mod natural și, potrivit unor analiști, în această situație, Rusia ar putea deja să se confrunte cu o prăbușire a pieței imobiliare rezidențiale, ruina multor dezvoltatori, înghețarea construcției și alte consecințe negative..

Autoritățile trebuie să țină seama de acest lucru și să urmărească o politică eficientă care să contribuie la menținerea unui echilibru pe piață. Până acum, din păcate, se iau doar decizii unilaterale care nu sunt în măsură să rezolve în mod cuprinzător problema existentă..

Concluzie

În concluzie, aș dori să spun că problema lipsei de locuințe în țara noastră este încă una dintre principalele. Guvernul a spus în mod repetat că soluția acestei probleme este unul dintre domeniile prioritare ale politicii de stat, milioane de fonduri bugetare sunt alocate pentru aceasta..

Cu toate acestea, nu este suficient să construim multe case. Este necesar să vă asigurați că cetățenii care au nevoie de locuințe noi sau de condiții mai bune de locuit pot achiziționa un apartament nou. Între timp, piața nu vede o imagine foarte favorabilă, când mai puține persoane își pot permite acest lux..

Alături de punerea în aplicare a programului pentru creșterea volumului construcțiilor, autoritățile federale și regionale ar trebui să acorde o atenție specială modului de a face ca locuințele noi să fie mai accesibile.

Pe de o parte, acest lucru se poate realiza datorită faptului că vor fi construite mai multe case de clasă economică. În prezent, există o mare nevoie de locuințe de dimensiuni mici în țară. Mulți cetățeni sunt gata să cumpere un mic apartament nou la un preț minim. Odată „Hrușciovii” au ajutat la rezolvarea problemei locative a milioane de oameni. Totul se duce la faptul că, chiar și în condiții moderne, este vorba de locuințe de dimensiuni mici, ieftine, care vor avea o cerere mare. Mulți oameni vor să aibă propriul apartament separat. Deși mic, dar nou și al tău.

Pe de altă parte, este necesar să se utilizeze măsuri suplimentare pentru subvenționarea populației. Avem deja o experiență destul de bună în implementarea unui program de furnizare a locuințelor pentru familiile tinere. În plus, până în prezent, continuă implementarea programului federal „Locuințe accesibile pentru o familie tânără”, care prevede emiterea de împrumuturi ipotecare ieftine. Desigur, pentru a participa la un astfel de program, trebuie să îndepliniți anumite condiții și să strângă destul de multe documente, dar acest lucru oferă puțelor familii o anumită șansă să-și cumpere propria lor casă..

În plus, este necesar să continuăm să lucrăm în această direcție, precum și să dezvoltăm noi mecanisme de asistență a populației..

Din păcate, situația pieței este de așa natură încât fără sprijin financiar direct din partea statului, nu va fi posibil ca locuințele să fie accesibile în Rusia. Doar un control strict, o politică competentă și un sprijin de stat pot rezolva această problemă.

Anna Belova, rmnt.ru