De ce locuințele din Moscova devin mai scumpe

Conținutul articolului

• Cererea crescută pentru locuințe
• Disponibilitatea programelor de credit și împrumuturi
• Posibilitatea unei repetări a crizei financiare
• Extinderea granițelor Moscovei
• Interzicerea construcției în cel de-al treilea inel și reducerea zonelor de construcție din alte districte ale Moscovei
• Rata de schimb și inflația în dolari
• alegeri

Numai în ultimele 9 luni ale acestui an, în astfel de cartiere din Moscova precum Krasnoselsky și Cheryomushki, prețul unui metru pătrat al imobilelor rezidențiale a crescut cu peste 34%. Aceste informații au fost furnizate de centrul analitic „Indicatori ai pieței imobiliare” și au constituit baza pentru evaluarea districtelor capitalei, costul apartamentelor în care a crescut la cele mai mari rate.

Specialiștii, inclusiv reprezentanții Ministerului Dezvoltării Regionale, au reușit să identifice patru motive pentru creșterea prețurilor la materialele de construcție:

• depășirea cererii peste ofertă, în special în acele regiuni în care sunt implementate proiecte de construcție de capital cu importanță federală;
• o creștere a prețului de vânzare a materialelor inerte: nisip, piatră zdrobită, argilă extinsă și ecranări;
• o creștere a tarifelor pentru transportul de marfă, care este, de asemenea, asociată cu creșterea costului benzinei în țara noastră;
• creșterea prețurilor la energie.

Potrivit reprezentanților companiilor producătoare de beton, costul materialelor inerte, care sunt una dintre componentele principale ale amestecului de beton, a crescut de 7 ori singur în ultimele șase luni și, ca urmare, a crescut cu aproape 15-20%. Dezvoltatorii notează că, de la începutul anului, costul construcției a crescut în medie cu 6-8%, iar până la sfârșitul anului poate crește cu 20%.

Cererea crescută pentru locuințe

Desigur, este imposibil de „compensat” creșterea cererii de apartamente din Moscova doar în vizitatori ai lucrătorilor de petrol și gaze, care constituie de fapt doar un procent mic din numărul total de cumpărători imobiliari. Cu toate acestea, experții notează în unanimitate că anul acesta cererea pentru locuințe a crescut cu cel puțin 25%.

Cea mai mare cerere este pentru clădiri noi, costul a 1 metru pătrat de locuințe în care nu depășește 170 de mii de ruble, precum și apartamente în case vechi de cărămidă și clădiri monolitice de „a doua prospețime”, adică ridicate acum 3-5 ani.

Cererea pentru apartamente relativ ieftine, cu o și două camere, în clădiri cu panouri și apartamente minuscule, „cu un dormitor”, economice, dintr-o suprafață mică, situate în cartiere „bune”, prestigioase ale capitalei, este stabilă.

Disponibilitatea programelor de credit și împrumuturi

Acest motiv al creșterii prețurilor locuințelor în capitală este, desigur, nu direct, ci printr-o creștere a cererii. Potrivit analiștilor, un număr tot mai mare de ruși își pot permite creditele ipotecare, dobânda căruia a scăzut la 11,9% în ultimul an. Conform rezultatelor unui studiu realizat de centrul analitic Penny Lane Realty, acesta este un minim istoric pentru întreaga perioadă de observare. Pentru comparație, în ultimul an, rata medie a dobânzii la creditele ipotecare a fost de 14-15%.

Interesul pentru creditele ipotecare emise în monedă străină a scăzut, deși nu atât de semnificativ – de la 10,5% la 10,4%.

Desigur, băncile nu se grăbesc să reducă ratele la împrumuturile acordate pe termen lung – 15-20 de ani, dar este în continuare sigur să spunem că numărul de ruși care consideră creditele ipotecare ca singura modalitate de a achiziționa locuințe este în creștere lentă, dar constant.

Mulți dezvoltatori imobiliari atrag cumpărători cu posibilitatea de a achiziționa locuințe în rate, interesul pentru care a scăzut și în ultimele luni..

La rândul său, guvernul promite că până în 2030, 60% din familiile tinere care au nevoie de condiții de locuință mai bune vor putea achiziționa un apartament pe o ipotecă preferențială, prevăzută de programul de stat. În această privință, analiștii reamintesc situația care s-a dezvoltat în capital în 2007-2008, când introducerea de împrumuturi nerambursabile fără o plată și creșterea accentuată a cererii pentru locuințe a dus la faptul că costul unui metru pătrat a crescut în medie cu 2 mii de dolari.

Cu toate acestea, unii experți nu consideră că reducerea ratelor ipotecare și a creditelor este un factor atât de important în creșterea costurilor pentru locuințe. Potrivit experților, chiar dacă rata creditului ipotecar este zero, majoritatea covârșitoare a muscovenilor care primesc salarii sub medie nu își vor permite încă să cumpere „metrii pătrați” Moscova prea scumpi.

Posibilitatea unei repetări a crizei financiare

Nu este un secret faptul că cele mai recente știri, nu prea optimiste ale pieței financiare ale Uniunii Europene și creșterea datoriei publice în Statele Unite au făcut ca experții să vorbească despre posibilitatea unei noi runde de criză care a lovit economia mondială în 2008.

LeRoy Neiman. Bursa americană. 1986

Amintirile privind o creștere accentuată a cursului de schimb în dolar și instabilitatea generală sunt încă prea proaspete, iar posibilitatea însăși a unei repetări a situației a obligat mulți investitori, incerti cu privire la starea viitoare a burselor, în instituțiile bancare și la creșterea cotațiilor de valori mobiliare, să investească în achiziția unui preț atât de fiabil și în creștere. imobiliare cu ritm rapid.

Astfel, dacă în perioada crizei în sine, în 2009, costul locuințelor la Moscova a scăzut ușor, atunci în așteptarea unei noi perioade de criză, prețurile încep să crească din nou..

Extinderea granițelor Moscovei

Experții se așteaptă deja la o creștere accentuată (cel puțin 20-25%) a valorii bunurilor imobiliare din districtele administrative din sudul și sud-vestul, care, după extinderea capitalei, va deveni centrală.

Cu toate acestea, mulți analiști prognozează o creștere a costului locuințelor în districtele centrale ale capitalei, care în viitorul apropiat va fi împărțit în „vechi” și „noi”. Mai mult decât atât, creșterea prețurilor a început cu mult înaintea începerii oricărei activități de construcție pe teritoriile nou anexate, iar odată cu începutul dezvoltării „noi” Moscova, saltul prețurilor poate deveni și mai semnificativ..

Interzicerea construcției în cel de-al treilea inel și reducerea zonelor de construcție din alte districte ale Moscovei

În luna martie a acestui an, noul primar al Capitalei, Serghei Sobyanin, a anunțat posibilitatea introducerii unei interdicții pentru construcția de noi clădiri în cel de-al treilea inel de transport. Și deși în prezent, autoritățile nu vorbesc despre o interdicție completă, ci despre introducerea restricțiilor, o astfel de decizie a cauzat deja o creștere a cererii pentru apartamente în districtele centrale ale capitalei, deoarece în viitorul apropiat oferta poate scădea semnificativ..

În prezent, Comisia de amenajare a teritoriului și a teritoriului examinează contractele care au fost deja semnate cu dezvoltatorii și doar o parte dintre acestea vor fi supuse reînnoirii, restul, care nu satisfac autoritățile din Moscova dintr-un motiv sau altul, vor fi reziliate. Primăria subliniază că acest lucru se realizează pentru comoditatea rezidenților capitalei, pentru a preveni compactarea ulterioară a clădirilor.

În orice caz, teritoriile care pot fi folosite ca șantier la Moscova rămân tot mai puțini, astfel încât nu există niciun motiv să se bazeze pe dezvoltarea masivă și apariția unui număr mare de noi propuneri pe piață..

Rata de schimb și inflația în dolari

Există încă doi factori complet obiective care afectează creșterea valorii imobiliare nu numai în capitală, ci în toată țara. Deoarece costul de metri pătrați este cel mai adesea exprimat în dolari, apoi cu o creștere a cursului de schimb al monedei americane, prețurile imobiliare cresc și ele. Este adevărat, acest lucru se aplică numai prețurilor în ruble.

În Statele Unite, în septembrie, rata inflației a fost de 3,9%, iar economiștii au început deja să vorbească despre situația economică care se înrăutățește.

Toți experții numesc o creștere a valorii imobiliare la rata inflației destul de normală și chiar necesară. Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că rata inflației ruse, care în acest an poate fi de 5-7% conform prognozelor finanțatorilor, ar fi considerată extrem de ridicată pentru Europa și Statele Unite. De exemplu, în Statele Unite, în septembrie, rata inflației a fost de 3,9%, iar economiștii au început deja să vorbească despre agravarea situației economice. Și în Uniunea Europeană, rata inflației la sfârșitul lunii octombrie a fost de doar 2,1%.

alegeri

Mulți experți cred că în ajunul alegerilor prezidențiale, imobiliarele încep să crească prețul mai repede decât de obicei. Cel mai probabil, o astfel de conexiune se bazează pe așteptarea unor schimbări care vor avea loc cu siguranță odată cu schimbarea puterii în țară. O situație similară a fost observată în Rusia de fiecare dată înainte de alegerile prezidențiale, astfel încât experții vorbesc deja cu încredere despre tendința actuală..

Mikhail Natarevich. Alegerile din sat. 1975

Potrivit experților, campania electorală este o perioadă de „defilare” a multor bani, precum și a instabilității, ceea ce provoacă o creștere a activității pe piața imobiliară. În plus, dorind să atragă alegători, autoritățile încep imediat să pună în aplicare programe sociale, inclusiv furnizarea de locuințe pentru familiile tinere, categoriile privilegiate de cetățeni și cei de pe lista de așteptare..

Și deși actuala campanie prezidențială a pierdut deja intriga principală, unii analiști cred în continuare că schimbarea liderului țării va avea un impact asupra costului locuinței. Doar pentru că noul președinte va trebui să ia o decizie cu privire la impozitul pe proprietatea imobiliară.

După cum vedeți, există o mulțime de factori care influențează creșterea valorii imobiliare din Moscova. Nu toate pot fi considerate obiective, multe se bazează doar pe așteptări și prognoze pesimiste..

În orice caz, oricare ar avea un astfel de impact asupra formării prețurilor locuințelor, guvernul ar trebui să se gândească: în orice altă țară dezvoltată din lume, o creștere a costurilor de metri pătrați în capitală (și în orice alt oraș) cu peste 5-6% ar provoca panică și măsuri imediate din partea autorităților, iar la Moscova, o creștere a prețurilor locuințelor cu 34% din anumite motive nu este surprinzător și este considerat destul de acceptabil.