Căutare și cumpărare de bunuri imobiliare în Italia

Conținutul articolului

---

• Procedura pentru găsirea și cumpărarea de bunuri imobiliare italiene
• Cum se caută
• Înregistrarea imobilelor
• Impozite, cheltuieli
• In cele din urma

---

În centrul Mediteranei, decolând de-a lungul versanților alpini, aplecându-se în Câmpia Padova, umplând Peninsula Apenină, răspândit cu multe insule mici din Marea Mediterană, se află frumoasa Italia – obiectivul a milioane de turiști din întreaga lume.!

Italia este cunoscută a fi cel mai mare centru de turism internațional. Peste 50 de milioane de oameni se adunează aici în fiecare an pentru a arunca o privire asupra patriei culturii și artei europene, renumită pentru talentele sale..

Datorită climatului divers al acestei țări, determinat de lungimea sa teritorială, toată lumea are dreptul să aleagă un loc de vacanță pe placul lor: fie că este vorba de Alpii înzăpeziti și Apenini sau de pe litoralul confortabil. Sau poate vrei să rămâi aici pentru totdeauna? Ce zici de o casă de țară sau o vilă mică pe coasta Adriaticii?

De regulă, istoria imobilelor italiene, NUMELE acesteia, este cea care atrage aici mulți cumpărători străini. În plus, Italia are un număr foarte mare de site-uri istorice unice, care, combinate cu plaje aurii magnifice și o industrie de divertisment și agrement de primă clasă, fac din această țară un loc minunat pentru a investi în imobiliare..

Locuințele necostisitoare din Italia „pe viață” pot fi achiziționate doar în nordul țării. Aici, spre deosebire de zona zgomotoasă a stațiunii, prețurile vor fi cât mai accesibile. În general, având în vedere criza, valoarea imobilelor din orașele din nordul Italiei a scăzut cu o medie de 5-10%. În plus, cererea de proprietăți imobiliare, de exemplu, la Genova, Verona, Torino și Palermo a scăzut cu 12-15%. Acum, prețul unui apartament bugetar cu două camere în Italia, la 70 de mii de euro, a devenit destul de obișnuit.

Michael Longo. Palermo. 2009

Imobiliarele suburbane italiene, situate pe coastele confortabile ale Mării Mediterane, continuă să fie într-o cerere specială în rândul cumpărătorilor străini. Acest lucru se datorează prezenței unei rețele de transport rutier foarte dezvoltate și a unei infrastructuri de înaltă calitate din zonele stațiunii italiene. Orice agent imobiliar (chiar și cu puțină experiență) vă va sfătui să cumpărați imobiliare în Italia, situate pe coastă, și anume în provinciile de sud ale țării și în largul coastei Siciliei. Locuințele din aceste locuri au atras întotdeauna oamenii de afaceri care doresc să investească profitabil banii lor.

Cetățenii bogați ai țării noastre au reușit să aprecieze toate avantajele investirii de bani în imobiliare italiene, poate că este timpul să faceți și acest lucru?

Procedura pentru găsirea și cumpărarea de bunuri imobiliare italiene

Cum se caută

Deci, să ne imaginăm că ați decis să cumpărați imobiliare italiene. Primul lucru care să vă sfătuiască, dacă nu vorbiți italiană și nu știți deloc „de unde să începeți” – contactați „agenția noastră” imobiliară, care, în același timp, trebuie să fie o sucursală a uneia dintre companiile sau agențiile italiene de construcții. Pentru serviciile unei astfel de companii, va trebui să plătiți un comision mult mai mic decât pentru activitatea agențiilor „pur rusești”, care, în plus, s-ar putea dovedi a fi escroci obișnuiți.

Condițiile create de astfel de companii pentru cumpărătorii ruși de imobiliare italiene sunt cât se poate de confortabile și sigure. Vă puteți familiariza cu oferte interesante chiar înainte de a face o călătorie în străinătate, alegând în același timp o opțiune demnă pe placul dvs. și proporțional cu bugetul dvs..

Specialiștii agențiilor imobiliare vă vor consulta și veți primi informații legale și de altă natură despre obiectul care vă interesează. Iar după cunoștința inițială cu proprietatea, mergi în Italia. Nu uitați că vă plătiți singur biletele de avion și cazare la hotel (cu viză de turism), deși unele agenții își asumă toate aceste responsabilități, cu toate acestea, aceste servicii nu sunt prea ieftine.

Daniel Wall. Manarola Italia

Într-un loc convențional, veți fi întâmpinat de un manager vorbitor de limbă rusă al companiei italiene selectate, care vă va aranja să vizualizați obiectele imobiliare preselectate și vă va oferi, de asemenea, asistență completă în realizarea acestei achiziții semnificative..

Întrucât achiziția de bunuri imobiliare se realizează exclusiv într-o formă fără numerar, pentru a accelera procesul de cumpărare a „contorilor” italieni, cât mai curând posibil, vă faceți griji cu privire la deschiderea unui cont curent personal la una dintre băncile europene (de preferință în italiană).

Înregistrarea imobilelor

De îndată ce ați decis asupra alegerii bunurilor imobiliare și sunteți gata să contactați vânzătorul, atunci trecem la primul pas al „Trattativa” – negocieri și negocieri.

Filiala rusă a agenției imobiliare italiene, în calitate de reprezentant al intereselor dvs., trimite o scrisoare („Proposta d’acquisto” – o ofertă de cumpărare irevocabilă) către sediul din Italia, care indică prețul pentru care doriți să achiziționați această sau acea proprietate. Apoi, în Italia, se formează un document în care sunt prescrise toate caracteristicile proprietății care vă interesează, locația, prețul, procedura de achiziție și condițiile, precum și condițiile de plată..

Dacă confirmați gravitatea intențiilor dvs. de a cumpăra acest obiect, împreună cu o scrisoare către agenția italiană, lăsați „Caparra” – un depozit, un avans, a cărui valoare, de regulă, nu depășește 5% din valoarea declarată a mărfurilor. Adică scrieți un cec în numele vânzătorului (proprietarul proprietății), în timp ce banii nu au fost încă transferați în contul său.

După efectuarea unui depozit, agenția italiană coordonează cu proprietarul imobilului oferta dvs. de achiziționare, pe baza căreia aveți dreptul de a decide dacă sunteți mulțumit de răspunsul vânzătorului sau nu.

Dacă aveți nevoie de ceva timp pentru a vă gândi, atunci puteți „rezerva” obiectul, adică scoateți-l din vânzare pentru o perioadă scurtă (nu mai mult de 10 zile). Pentru aceasta, agenției imobiliare i se plătesc o anumită sumă de bani. La sfârșitul mandatului, dacă nu v-ați răzgândit cu privire la achiziționarea proprietății, proprietarul acesteia semnează oferta și primește cecul pe care l-ați scris. Dacă vânzătorul nu este mulțumit de ceva, de exemplu, prețul, condițiile sau modalitatea de plată, atunci are dreptul să solicite modificări în Proposta d’acquisto.

Dan Bozich. Un sat italian

Cumpărătorul are dreptul de a decide dacă acceptă sau nu condițiile vânzătorului. În cel de-al doilea caz, depozitul îi este returnat integral. Dacă proprietarul obiectului imobiliar este de acord cu oferta declarată și a semnat deja documentele necesare, dar cumpărătorul s-a răzgândit în ultimul moment, atunci cecul nu îi va fi returnat.

Dacă părțile ajung la un acord reciproc, atunci cel de-al doilea pas pe calea de cumpărare a proprietății va fi „Preliminare di compravendita” sau „Preliminare di vendita” – un contract preliminar (primar) certificat de un notar, precum și plata către proprietarul proprietății 5-30% din valoarea proprietății ( depinde de mulți factori).

Apropo, în această etapă se plătește TVA și serviciile de agenții imobiliare (în Italia, valoarea remunerației către agenție pentru munca depusă, de regulă, nu depășește 3-5% din valoarea proprietății). Preliminare di compravendita prescrie informații despre părți și condițiile tranzacției (date personale ale părților, caracteristicile proprietății, valoarea acesteia, procedura și condițiile de plată). În plus, documentul indică data contractului final. Din momentul încheierii Preliminare di vendita, dreptul exclusiv de a cumpăra bunuri imobiliare este atribuit cumpărătorului, iar din acel moment această proprietate este retrasă oficial din vânzare.

În cazul în care cumpărătorul abandonează brusc achiziția de bunuri imobiliare în timpul executării contractului final, el pierde complet suma de bani (depozit) plătită anterior, însă, dacă tranzacția devine imposibilă din vina vânzătorului, atunci trebuie să plătească cumpărătorului suma depozitului plătit în dublu (!).

Derek McCrea. Peisaj italian. 2009

Executarea contractului final (pregătirea și controlul documentelor) durează aproximativ o lună.

Veți avea doar timp suplimentar pentru a deschide un cont la o bancă italiană, desigur, dacă nu ați avut grijă inițial de acest lucru. Cumpărătorul trebuie să transfere restul sumei de bani neplătite în contul său personal la o bancă europeană și să nu uite de costurile suplimentare (impozitele).

Și în final, după pregătirea și verificarea minuțioasă a documentelor, cel de-al treilea pas în calea primirii mult așteptate a proprietății este Atto notarile di compravendita – un contract final notarial semnat în prezența părților, un reprezentant al agenției, doi martori și un interpret. În conformitate cu contractul, dreptul de proprietate este transferat integral cumpărătorului.

După ce traducătorul face cunoștință cumpărătorului cu actul în „limba sa maternă” și acordă notarului că potențialul proprietar al proprietății a înțeles conținutul, părțile semnează contractul. Vânzătorul primește un cec pentru restul sumei, iar cumpărătorul plătește pentru serviciile notariale (1-2% din prețul de vânzare), ia o copie a faptei, cheile și devine proprietarul real al proprietății. Cu toate acestea, el va deveni un proprietar integral numai după ce acest act este înregistrat în Departamentul de înregistrare a proprietății, iar cumpărătorul primește un extras din Registrul de proprietăți. Această procedură durează de obicei nu mai mult de 45 de zile..

Impozite, cheltuieli

Puteți cumpăra imobiliare atât de la proprietarul direct (piața secundară a clădirilor noi), cât și de la o organizație de construcții (piața primară) care vinde imobiliare. Dacă vă place prima opțiune, atunci va trebui să plătiți taxe precum taxa de timbru (7%), impozitul cadastral (1%) și să efectuați o plată suplimentară pentru rescrierea proprietăților imobiliare în Registrul proprietarilor (2%). Aceasta înseamnă că, în total, 10% din valoarea proprietății va trebui să fie plătită în favoarea statului.

Dacă alegerea ta a căzut pe a doua opțiune, atunci ține cont de faptul că va trebui să plătești o taxă cadastrală fixă, o taxă ipotecară fixă ​​și o taxă de timbru – toate cele trei taxe te vor costa jumătate de mie de euro, pe lângă aceasta, trebuie să plătești TVA în valoare de 10% din prețul de vânzare a imobilului. Adică puteți cumpăra imobiliare de pe piața primară a clădirilor noi pentru 500 de euro, plus 10% din prețul de vânzare.

Ryan Radke. Piața italiană

Astfel, înregistrarea obiectelor imobiliare în proprietate, indiferent de opțiunea de piață, ținând cont de serviciile notariale, vă va costa 10-12% din prețul imobilului, plus plata pentru serviciile unei agenții imobiliare. Adesea, agenția negociază comisionul pentru muncă chiar înainte de achiziția de bunuri imobiliare de către un potențial proprietar. Aceasta include, de asemenea, servicii de traducere și transport pentru vizualizarea proprietății. Remunerația pentru activitatea agenției este plătită direct la semnarea contractului de vânzare preliminar (primar).

Pentru informații, în agențiile imobiliare italiene, mărimea comisionului este negociată în avans, dar în același timp nu trebuie să depășească 5% din valoarea de vânzare a proprietății, în plus, valoarea TVA este de 20% din valoarea comisionului..

Pe lângă impozitele guvernului și alte plăți, legislația italiană prevede plăți anuale:

• „Imposta Comunale sugli Immobili” sau „I.C.I.” – Taxa municipală (locală). Având drept scop plata serviciilor precum colectarea gunoiului și aplicarea legii. Această taxă trebuie plătită în valoare de 0,7% din valoarea cadastrală a proprietății.
• În cazul în care imobilul este închiriat, este necesar să plătiți impozitul Irpef, a cărui sumă este de 30% din venitul anual al proprietății închiriate.

Trebuie menționat că impozitul de stat perceput de un notar poate fi plătit în moduri diferite, în funcție de proprietatea dobândită:

• terenurile arabile (agricole) sunt supuse impozitului de 18% pe valoarea vânzărilor;
• la cumpărarea unei case de vara sau a unei vile, impozitul va fi de 10% din valoarea cadastrală.

Nu uitați că puteți obține cel mai mare beneficiu și beneficiați de prestații fiscale numai după ce ați obținut un permis de ședere în Italia – atunci va trebui să plătiți doar 3% din valoarea de vânzare a proprietății.

In cele din urma

Nu uitați că achiziția de bunuri imobiliare în Italia vă va facilita deschiderea unei vize, dar nu în niciun fel obținerea unui permis de ședere, a cetățeniei sau a dreptului de ședere permanentă în țară..

Ryan Radke. Turistii din Italia

Dacă nu sunteți cetățean italian și dobândiți legal dreptul de proprietate asupra unui obiect imobiliar italian, Ambasada Italiei vă va oferi următoarele avantaje:

• Eliberarea și prelungirea (extinderea) anuală a unei multivise de tip Schengen, primite pe care le puteți sta timp de 3 luni din fiecare jumătate a anului, nu numai în Italia, ci și pe teritoriul altor țări participante la acordul Schengen.
• Pentru a obține un permis de ședere în Italia, trebuie să vă înregistrați propria companie pe teritoriul acestei țări, care este destul de simplu de deschis. În plus, un singur angajat poate lucra la personalul companiei (adică tu).

Încercați să fiți vigilenți în găsirea unui intermediar!

Aproximativ 80% dintre agenții imobiliari italieni sunt escroci sau, cu alte cuvinte, „brokeri negri”. De fapt, aceștia sunt aceiași agenți imobiliari, dar nu au o licență corespunzătoare eliberată de Camera de Comerț italiană și funcționează singuri. Brokerii negri oferă gama obișnuită de servicii pentru închirierea și vânzarea de bunuri imobiliare, cu toate acestea, deseori nu garantează îndeplinirea obligațiilor lor. Puteți „lua” pe astfel de „lucrători” dacă decideți să recurgeți la serviciile unei agenții imobiliare care oferă servicii aproape „gratuit”.

Puteți verifica fiabilitatea oricărei companii imobiliare aflând în prealabil numărul licenței care i-a fost eliberat de Camera de Comerț italiană și să specificați care dintre agenții și în ce oraș a fost eliberată această licență.