Cum se schimbă un apartament

Conținutul articolului

---

• Ce ai
• Schimb de apartamente privatizate
• Documente
• Cât este
• Ofertă alternativă
• Fii atent
• Bursa de locuințe municipale
• Și din nou despre documente

---

Schimbul unui apartament este una dintre cele mai complexe tranzacții imobiliare, deoarece, de fapt, include elemente ale unei tranzacții consumatoare și de vânzare a unui apartament care consumă foarte mult timp. Pentru a vă pregăti în mod corespunzător pentru această tranzacție, este util să vă familiarizați mai întâi cu conținutul articolelor referitoare la achiziționarea și vânzarea apartamentelor, pe care le veți găsi pe acest site..

Când faceți un schimb, o persoană care dorește să-și schimbe locuința pentru altul, echivalent, mai bun sau mai economic, acționează inevitabil atât ca „vânzător”, cât și „ca cumpărător”. Este obligat să-și pregătească apartamentul pentru schimb, făcându-i o prezentare. El trebuie să colecteze și să restaureze multe documente asupra proprietății sale. Și, în același timp, trebuie să verifice schimbul apartamentului contrapartidei sale, atât pentru curățenie în sensul literal al cuvântului, cât și pentru curățenie în sensul său legal.

În mod natural, el poate angaja o companie imobiliară, care se va ocupa de toate problemele legate de verificarea documentației pentru apartament, care este la dispoziția omologului său. Compania imobiliară va verifica autenticitatea documentelor din titlu, va stabili dacă spațiul de locuit oferit pentru schimb are vreo greutăți și dacă această opțiune este plină de surprize neplăcute, cum ar fi un marginal neașteptat, care a venit din locuri de închisoare și care pretinde „propriul său colț”.

Totuși, hai să lăsăm agenții imobiliari leneși.

Aici vom vorbi despre cum poți schimba un apartament pe cont propriu. Vă vom dezvălui „regulile jocului” și vă vom instrui cum să le urmați pentru a obține spațiul de locuit dorit ca urmare a tranzacției și, în plus, pentru a putea calcula fericit cât ați economisit pe serviciile imobiliare și ce puteți cumpăra cu acești bani pentru mobilarea unui apartament nou.

Ce ai

În primul rând, gândiți-vă la ce oferiți voi în schimb. Casa dvs. este privatizată sau este proprietate municipală? Dacă da, asigurați-vă că îl privatizați. Cert este că este mult mai dificil, și uneori chiar imposibil, schimbul unui spațiu de locuit care este deținut în baza unui contract de închiriere socială, iar prețul său pe piața imobiliară în timpul tranzacțiilor de cumpărare și vânzare este semnificativ mai mic. În consecință, cu caracteristici de calitate egală ale apartamentelor, este posibil ca un apartament ne privatizat să fie schimbat cu o taxă suplimentară.

Dar chiar și atunci când schimbați un apartament privatizat, există multe nuanțe care ar trebui să fie luate în considerare. Situația schimbului unui apartament privat pentru un apartament privat este, ca atare, o imagine în oglindă. Pentru că ceea ce se va discuta acum se aplică în mod egal pentru apartamentul dvs. și pentru apartamentul persoanei cu care intenționați să faceți schimb.

Schimb de apartamente privatizate

Dacă nu locuiești singur sau dacă domiciliul altor persoane este înregistrat în apartament, atunci va trebui să atașezi un acord scris din partea tuturor acestor persoane la pachetul general de documente necesare pentru înregistrarea tranzacției. Acest document trebuie întocmit și semnat în prezența unui notar, care le va certifica semnăturile.

Consimțământul la schimb trebuie obținut de la toate persoanele care sunt înregistrate pe acest spațiu de locuit, nu contează deloc dacă sunt rude sau nu. De asemenea, consimțământul trebuie să fie obținut de la persoane care nu locuiesc în acest apartament, dar prin lege am orice drepturi asupra acestuia. În special, acesta este un soț divorțat, orice alt coproprietar care se află în serviciul militar urgent sau într-o călătorie lungă de afaceri.

Autorizația de schimb ar trebui obținută de la autoritățile de tutelă și tutelă în cazul în care reședința persoanelor incapacitate sau parțial capabile, precum și a minorilor, este înregistrată în apartament. Totodată, autoritățile de tutelă și tutelă au dreptul de a nu elibera o astfel de autorizație dacă, după schimbul apartamentului, condițiile de viață ale minorilor și ale altor persoane aflate sub tutelă se agravează..

Documente

Și acum vom enumera documentele care trebuie furnizate pentru schimbul unui apartament privatizat și, de asemenea, dacă contrapartida dvs. are și un apartament privatizat, ar trebui să le solicitați de la el.

Încă o dată, vă atragem atenția asupra faptului că schimbul de apartamente privatizate implică acțiuni oglindă ale părților. Desigur, pot exista câteva nuanțe și detalii, dar principiul general rămâne neschimbat.

Deci, documentele …

În primul rând, este vorba de o cerere de la proprietar la autoritatea locală pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta sub forma propusă de această autoritate. Există, de asemenea, documente privind titlul apartamentului, un extras din cartea de casă, un certificat al absenței arieratelor la plata facturilor de chirie și utilități, un certificat al autorităților fiscale privind absența arieratelor la impozitele pe proprietate, documentele sunt prezentate de la ITT, în special un pașaport tehnic, un plan de lucru și o explicație.

Înainte de a trimite documentele, va trebui să plătiți o taxă de stat pentru înregistrarea tranzacției. Cel mai bine este să aflați detaliile de plată și valoarea plății direct la biroul autorității locale, atunci când înregistrați drepturi la proprietăți imobiliare și tranzacții cu acesta. Atașați originalul de plată a datoriei de stat la setul de documente.

Autoritatea de înregistrare, pe baza documentelor prezentate, înregistrează acordul de schimb, pe care părțile la tranzacția de schimb de apartamente îl semnează în prezența unui notar.

Un acord de schimb de probe este ușor de găsit pe Internet. În plus, aproape toate birourile notariale oferă un serviciu pentru întocmirea unui astfel de acord..

Acordul de schimb trebuie să indice prețul ambelor apartamente. Cu toate acestea, există o singură subtilitate aici..

Cât este

Și într-adevăr, cât sunt apartamentele?

Cert este că atunci când oamenii schimbă apartamente, ei par să admită că aceste apartamente au o valoare egală. Sunt astfel pentru ei, din punct de vedere al calităților consumatorilor, altfel schimbul nu ar avea sens.

Cu toate acestea, foarte rar apartamentele schimbate au aceeași valoare de piață..

Un evaluator profesional și autorizat poate fi invitat pentru a determina valoarea de piață a apartamentelor. Astfel, puteți afla diferența dintre costurile apartamentelor și determinați plata suplimentară.

Dar, de cele mai multe ori, participanții la schimb sunt de acord cu privire la plata suplimentară pe cont propriu, determinând-o ca „prin ochi”. Acesta este exact cazul în care „consimțământul este un produs cu nerezistență reciprocă a părților”.

Cu toate acestea, în contract costul apartamentelor este indicat ca același. Acest lucru este convenabil și astfel încât partea care primește plata suplimentară nu va plăti impozit pe această sumă. Este un truc normal și nevinovat atunci când se face o plată suplimentară după ce tranzacția este făcută de la mână la mână, dar, de regulă, în prezența unui notar.

Cu toate acestea, în această situație, puteți suprapune din greșeală. Cert este că organismul de înregistrare, care analizează documentele, poate ajunge la concluzia că valoarea de piață a apartamentelor schimbate diferă semnificativ și, pe această bază, recunoaște acordul de schimb ca fiind invalid.

Din momentul înregistrării de stat a contractului, proprietatea apartamentelor provine de la ambele părți la tranzacție.

Ofertă alternativă

Uneori, una dintre părțile la o tranzacție de schimb de apartamente nu are un apartament de schimb în momentul pregătirii tranzacției.

Ce înseamnă?

Aceasta înseamnă că cineva este foarte interesat să cumpere un apartament ca al tău. El este mulțumit de apartamentul în sine, de zona în care este amplasat și de preț. Dar el nu are nimic de oferit în schimb. Adică nu are un apartament echivalent. Prin urmare, pe cheltuiala sa, el achiziționează un apartament egal cu cel pe care îl ai. În acest caz, zona locației sale și alte alte condiții sunt de acord cu dvs..

Această operațiune se numește comerț alternativ sau schimb ascuns..

Trebuie admis că această metodă de schimb este foarte convenabilă, deoarece reduce timpul necesar pentru a selecta opțiunea dorită, creează condiții optime pentru efectuarea tranzacțiilor de schimb în mai multe etape.

O tranzacție alternativă este formalizată prin încheierea unui contract de vânzare. În mod firesc, la fel ca un acord de schimb, un contract de vânzare-cumpărare este înregistrat la autoritatea locală pentru înregistrarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta..

Fii atent

Atât la încheierea unui acord de schimb, cât și la încheierea unui acord de vânzare-cumpărare, examinați cu atenție documentele pentru apartament și documentele proprietarului său. Meticulozitatea și excesivitatea „excesivă” în astfel de chestiuni nu vor strica. Dacă omologul tău este o persoană conștiincioasă, el va înțelege totul corect și, evident, va arăta o atenție similară documentelor transmise de tine..

Dacă părțile au îndoieli, contactați agenții imobiliari profesioniști sau avocații specializați în tranzacții imobiliare. În plus, notarul care vă certifică semnăturile în baza acordului este obligat să verifice documentele pe baza cărora se face această tranzacție. Aceasta servește ca o garanție suplimentară a „purității” tranzacției.

Bursa de locuințe municipale

Acordul privind schimbul de locuințe municipale se realizează într-un mod diferit.

Ar trebui făcută imediată o rezervare că este practic imposibil să schimbați direct locuințe privatizate cu locuințe municipale. În primul rând, apartamentul municipal va trebui privatizat.

Dar este posibil să schimbați un apartament municipal cu alt apartament municipal, dar numai cu acordul proprietarilor acestor spații rezidențiale pentru acord. În același timp, există multe motive pentru care finalizarea acestei tranzacții va deveni imposibilă..

Un apartament municipal nu poate fi schimbat cu un apartament similar dacă se solicită chiriașului său să rezilieze sau să modifice contractul de închiriere socială a apartamentului.

O astfel de tranzacție nu va fi de asemenea nulă în cazurile în care se impune arestarea asupra apartamentului, dacă este subiect de gaj, dacă dreptul de a o utiliza este contestat în instanță.

Un apartament care aparține unui fond departamental special sau este un apartament într-o pensiune nu poate fi schimbat.

Nu poate participa la o tranzacție de schimb pentru o premisă declarată improprie pentru locuință sau dacă casa în care se află este supusă demolării, renovării sau destinată altor scopuri.

Autoritatea de înregistrare nu va emite o tranzacție dacă condițiile sale implică o deteriorare semnificativă a condițiilor de viață ale uneia dintre părți, sau una dintre părți, după finalizarea acesteia, va trebui să își îmbunătățească condițiile de trai.

Și din nou despre documente

În cazul în care nu există astfel de obstacole pentru schimbul de două apartamente municipale, atunci autoritățile de înregistrare trebuie să fie prezentate următoarele documente:

• O declarație a chiriașului de locuințe publice (chiriașul responsabil), care trebuie semnată de toți membrii familiei care au împlinit vârsta majorității, inclusiv de cei care nu locuiesc în prezent în acest apartament, pentru a semna acordul lor pentru tranzacție.
• Originalele și copii ale ordinului și contractului de închiriere socială a apartamentului municipal.
• Un extras din cartea casei cu informații despre toate persoanele care locuiesc în prezent în acest apartament.
• Un certificat de la ZhEK sau echivalentul său, despre absența arieratelor la plățile pentru locuințe și servicii comunale.

Ca și în cazul schimbului de locuințe privatizate, pentru a finaliza tranzacția, este necesar să se acorde consimțământul autorităților de tutelă și tutelă dacă persoanele incapacitate, persoane cu capacitate juridică limitată și minori locuiesc în apartamentul municipal schimbat.

La realizarea unui schimb, condițiile de viață ale acestor categorii de cetățeni nu pot fi agravate.

Atunci când toate documentele de mai sus sunt colectate și sub rezerva condițiilor de mai sus, părțile schimbătoare (angajatorii) semnează un acord de schimb. Acest acord este înaintat de fiecare dintre chiriași proprietarului lor pentru a obține aprobarea pentru schimb.

Proprietarul este de acord sau refuză în scris să aprobe cererea depusă de solicitant. Conform legii, proprietarul are zece zile pentru a examina o astfel de cerere. Prin urmare, nu ezitați și grăbiți-i pe oficialii stângaci dacă timpul începe să se „înroleze” dincolo de limitele decenței.

În momentul obținerii unei astfel de aprobări, fiecare dintre persoanele care fac schimb de apartamente municipale încheie un contract de închiriere socială cu noul proprietar, după care schimbul este considerat complet.

După schimb, acordul de schimb ar trebui înregistrat la autoritatea locală pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta.

În acest moment, procedura de schimb de apartamente este considerată completă, iar, în cazul apartamentelor privatizate, părțile devin proprietarii noii locuințe, iar persoanele care își folosesc apartamentele în baza contractului de închiriere socială devin chiriași de locuințe noi..