Cum se întocmește un contract de închiriere corect

Închirierea de apartamente prin agenții imobiliare de renume, chiriașii consideră că le este garantat ajutor în caz de conflicte cu proprietarii de case. Și sunt sever dezamăgiți: agenții refuză să participe la confruntările interne. Uneori se dovedește că promisiunile agenților imobiliari de a alege o altă locuință, dacă nu sunteți de acord cu proprietarii apartamentului, nu merită un preț – așa cum se întâmplă în cazul cititorilor „Bani” care au lăsat mesaje pe site-ul nostru. De fapt, numai cuvintele enunțate în contract sunt valoroase. Și nu cu agenția, ci cu proprietarul însuși.

Ferește-te, amantă rea

Nu poți ține un câine, apoi să fumezi, apoi să conduci fete – gama de pretenții pe care proprietarul apartamentului le-ar putea avea brusc împotriva chiriașului este izbitor. „Piața de închirieri imobiliare rezidențiale este cea mai controversată piață de servicii”, spune categoric Veronika Pankova, șefa Comitetului pentru protecția drepturilor consumatorilor de servicii imobiliare din cadrul Asociației Agenților Imobiliari din Moscova (IDA). „Recent am avut un astfel de caz: un tânăr a închiriat o cameră într-o” piesă kopeck „de la o bătrână, dar a putut să locuiască acolo doar o lună. Bunicuța i-a cerut să o maseze, apoi să meargă la băcănii, dar fetele nu i-au fost permise din gelozie”. Deseori, proprietarii de apartamente îi deranjează pe chiriași împotriva acordurilor la care s-a ajuns oral la semnarea contractului de închiriere. Familiile cu copii oferă o mulțime de motive pentru a jigni proprietarii răutăcioși: spun ei, fiica ta a pictat o față pe tapet – să renoveze întregul apartament. Sau, dimpotrivă, designul timpurilor de stagnare matură este atât de drag gazdei, încât ea refuză cu plăcere să schimbe tapetul ponositor. Motivul conflictului dintre cititorul „Bani” Elena Mikheeva, care a lăsat un mesaj pe site-ul nostru, iar proprietarul de metri pătrați pe care l-a închiriat a fost mobilierul: chiriașului i s-a interzis să-și importe propriul, ordonând să locuiască în ruinele locale. În sfârșit, se întâmplă ca totul să fie în ordine cu copiii, câinii și sertarele, dar proprietarul însuși se dovedește a fi un dezastru, care se crede că are dreptul să viziteze apartamentul închiriat de două ori pe săptămână, folosind cheia sa. Ca să nu mai vorbim de scheme frauduloase, când se dovedește că proprietarul de la care ați închiriat un apartament, de fapt, nu este, iar proprietarul real anunțat solicită eliberarea urgentă a metri pătrați.

O poveste similară s-a întâmplat cu clientul agenției „Defect” Maxim Komov. „Agentul meu a ridicat un apartament și împreună am mers să ne întâlnim cu proprietarul. El a arătat un pașaport cu permis de ședere și un document în care era înscris ca cumpărător al acestui apartament. Agentul s-a uitat la documente, deoarece în contractul meu cu” Defact „s-a declarat că ar trebui să verifice Au semnat contractul, am primit cheile, proprietarul a fost plătit cu două luni în avans, agentul a fost comandat în cuantum de 100% din chiria lunară ”, spune domnul Komov. Când chiriașul nefericit a ajuns la apartamentul închiriat o zi mai târziu cu lucruri, s-a dovedit că oamenii locuiau deja în el, care l-au închiriat printr-un alt agent de la aceeași persoană. S-a dovedit că proprietarul, ca și hârtiile arătate lui, nu era real: el însuși a închiriat un apartament de la proprietarul inițial în urmă cu o lună și jumătate și a falsificat documentele de titlu. Potrivit domnului Komov, agenția responsabilă de puritatea legală a tranzacției a recunoscut inițial vinovăția acesteia și a promis să compenseze costurile (în total, ele au însumat 90 de mii de ruble), dar nu s-a grăbit să restituie banii. Și la un moment dat clientului i s-a spus că „compania a fost închisă”..

Cu toate acestea, dacă este vorba în principal de cei care apelează la serviciile unor intermediari unici sau pseudo-agenții care intră în escroci, atunci clienții companiilor imobiliare cu nume mari nu sunt protejați de tirania proprietarilor de apartamente. Astăzi i-ai acordat agentului o sumă considerabilă – o taxă lunară pentru un apartament închiriat (costul închirierii unui „odnushka” mediu la Moscova se apropie deja de 1.000 de dolari), mâine ai avut o luptă cu proprietarul (care, apropo, a primit imediat, conform practicii comune, plata timp de două luni) ), mergeți la agenție – și aproape sigur obțineți o întorsătură de la poartă. Dacă nu ați fost vigilent la întocmirea contractelor, reticența agenților de a vă rezolva problemele este probabil legală, avertizează Veronika Pankova de la IDA.

Elaborarea detaliilor

Obligațiile agenților imobiliari sunt stabilite prin contractul de furnizare a serviciilor. Fiecare agenție are propria sa, dar puteți vedea o caracteristică comună care este foarte neplăcută pentru clienți: este extrem de rar ca un contract standard să conțină o clauză privind participarea agenților imobiliari în viitor (cea care începe a doua zi după ce părțile strâng mâinile într-un apartament selectat) soarta clienților lor. „Agentul imobiliar vă datorează exact cât a fost promis în contract. Multe agenții imobiliare nu doresc să fie arbitri în cazul unui conflict între proprietar și chiriaș”, spune Veronika Pankova. „Această poziție este parțial justificată, deoarece nimeni nu poate garanta asta va fi o înțelegere completă între chiriaș și proprietar „.

De obicei, setul de servicii prescrise în acordul cu agenția este minim: căutarea unui apartament în funcție de parametrii specificați de client și organizarea vizualizării acestuia. „Numărul de opțiuni pentru apartamente din viața reală pe care le putem oferi depășește semnificativ numărul de oferte pe care oamenii le pot găsi citind reclame pe stâlpi și în ziare”, spune Maria Zhukova, prim-director adjunct al Miel-Arenda. Se pare că, potrivit logicii agenților imobiliari, clienții lor plătesc bani în primul rând pentru accesul la bazele agenților și posibilitatea de a economisi timp care ar trebui cheltuit pe apeluri independente către proprietari. Cu toate acestea, bunul simț sugerează că, dacă astăzi se găsește un apartament pentru tine, iar mâine se dovedește că nu poți locui în el din propria voință, este la fel ca și cum nimic nu ar fi fost selectat pentru tine. Prin urmare, agenții imobiliari, de regulă, pe lângă acordul de agenție cu clientul lor, își asumă încă o obligație: ajută la întocmirea unui contract de închiriere care reglementează relația dintre proprietarul apartamentului și chiriașul său. Acest contract de muncă este cel care se dovedește a fi un obstacol atunci când vine vorba de situații de conflict..

Contractul de închiriere poate fi întocmit și cu proprietarul, pe care l-ați găsit fără ajutorul agenților imobiliari. Ajutorul unui avocat profesionist în întocmirea unei astfel de lucrări vă va costa aproximativ 3 mii de ruble, spune Bogdan Leskiv, avocatul companiei „Protecție juridică”. Agenții imobiliari nu solicită acești bani de la client: totul este inclus în comision. Prin urmare, este posibil ca uneori astfel de contracte pentru proprietățile consumatorilor să se asemene cu brânză gratuită inclusă în complexul de topuri. Cel mai adesea, un agent imobiliar se asigură că punctele principale sunt precizate în contractul de închiriere a modelului: termenul contractului, datele titlului faptei pentru locuință, procedura de plată, costul lunar al chirii, condițiile pentru majorarea acestuia pe durata contractului. Dar ce zici de fete, fumat, animale de companie și capacitatea de a-ți importa propriul mobilier? În acordurile de angajare standard nu există niciun cuvânt. „Am văzut contracte pe una sau două foi. Ce se poate scrie acolo?” Doamna Pankova este indignată. „Un contract normal are cel puțin patru pagini. Cu cât mai multe detalii, cu atât mai bine”.

„Pentru a evita posibile conflicte cu proprietarul, la prima întâlnire discutați cu el condițiile care sunt esențiale pentru dvs. și cereți să fie incluse în contractul de închiriere”, sfătuiește Maria Zhukova de la compania Miel-Arenda. Toate nuanțele sunt probabil imposibil de prevăzut. Printre principalii experți, se disting următoarele: numărul persoanelor îndreptățite să locuiască împreună cu dvs., procedura de vizitare a apartamentului de către proprietarul său, cazarea animalelor, efectuarea de reparații și rambursarea costurilor aferente, eliminarea și aducerea mobilierului, fumatul în interior, plata facturilor, răspunderea pentru daune și dezavantajele proprietății, numărul de oaspeți care pot fi în apartament în timpul zilei și noaptea. Pentru ca proprietarul să nu vă acuze că s-a deteriorat mobilierul său, este recomandat să atașați un inventar al bunului la contract, în care trebuie înregistrate toate pagubele observate..

O atenție deosebită trebuie acordată și documentului care certifică dreptul de proprietate. Dacă indică faptul că purtătorul deține doar o parte din apartament, este necesară obținerea consimțământului (semnătură în contractul de închiriere sau consimțământ notarial) a celorlalți proprietari, precum și a tuturor persoanelor de peste 14 ani înregistrate în apartament. În caz contrar, o zi fină, una dintre ele poate apărea la ușa ta, să declare că nu are unde să locuiască și să stea legal în apartament. Contractul de muncă încheiat între două persoane este legitim fără notarizare, spun avocații: există suficiente date în pașaport și semnături ale părților în document. Dacă proprietarul îl acuză pe chiriaș că a încălcat contractul, acesta nu va acționa pentru evacuarea chiriașului fără luptă. „Toate litigiile din contract pot fi soluționate doar în instanță și durează în medie nouă luni”, spune Dmitry Nikolaev, avocatul Asociației Baroului de la Yurprofi din Moscova. Potrivit avocatului, este foarte probabil ca proprietarul apartamentului să fie nevoit să caute adevărul în instanță: polițistul nu-l va scoate din locatar pe contractul de închiriere în mână. „Ofițerul de poliție raională, cu excepția cazului în care este rudă a proprietarului apartamentului, nu va dori nici măcar să se afle în aceste probleme”, consideră avocatul. „Executorii sunt angajați în evacuări”..

Cu toate acestea, proprietarul apartamentului poate strica viața chiriașului fără a lovi pragul instanței: pur și simplu va începe să terorizeze chiriașul cu apeluri și vizite. În acest caz, zborul dvs. de la un proprietar inadecvat poate fi considerat înfrângerea dvs.: „Dacă decideți să vă mutați singur, se consideră că ați reziliat contractul de muncă din proprie inițiativă”, avertizează Dmitry Nikolaev. „Documentele oferite de agenție indică de obicei că în În acest caz, chiriașul nu are dreptul nici la o rambursare a sumei depozitului (cea de-a doua taxă lunară chiar plătită imediat după încheierea contractului: în cazul unei dezvoltări normale a evenimentelor, se merge către plata pentru ultima lună a șederii pe spațiul de locuit închiriat – „bani”) „.

Dar respingerea atacurilor nebunei fără a părăsi cetatea închiriată timp de un an nu este nici o opțiune plăcută. Ar fi ideal dacă serviciul pentru selecția unui apartament nu ar fi formal, ci de fapt furnizat. Adică într-un mod simplu, pentru a putea trăi în pace în apartamentul găsit de agenți. Potrivit Veronika Pankova, calea de ieșire a situației este utilizarea serviciilor agențiilor imobiliare, care garantează că, dacă nu ați reușit să evitați un conflict cu proprietarul, veți fi ales o altă opțiune pentru banii plătiți o dată.

Atacuri de publicitate

Unii agenți imobiliari vorbesc despre o garanție pentru serviciile lor. Adevărat, potrivit doamnei Pankova, astfel de agenții imobiliare din Moscova pot fi luate în calcul pe o singură mână. Practic, crede ea, acestea sunt agenții de nivel mediu, interesate să-și modeleze reputația. Dar cum rămâne cu cei care și-au stabilit de mult o reputație pe piață? Corespondentul „Deneg”, sub pretextul unui potențial client, a sunat agențiile din așa-numitele „Big Four”, care reprezintă partea leului din toate tranzacțiile: BEST, INCOM, MIAN și Miel. A existat o singură întrebare: garantați selecția unei alte locuințe pentru comisionul deja plătit dacă proprietarul primului apartament începe să mă supraviețuiască? În ultimele trei agenții, ei au promis că vor oferi o astfel de garanție, iar condițiile au fost numite aceleași: dacă, în termen de trei luni de la încheierea contractului de închiriere, clientul este obligat să părăsească apartamentul fără nicio vină a sa, atunci el caută noi locuințe gratuit.

„Dacă„ proprietarul ”se dovedește a fi un escroc, iar un angajat al companiei noastre nu a reușit să identifice acest fapt atunci când încheie un contract de închiriere, selectăm gratuit un nou apartament pentru client și returnăm întreaga sumă de comision”, adaugă Maria Zhukova de la Miel-Arenda.

Dacă nu vorbim despre fraudă, atunci agentul imobiliar, desigur, este mai profitabil să aplaneze conflictul părților decât să încurce din nou cu selecția de locuințe. Potrivit doamnei Zhukova, agenții reușesc adesea să rezolve probleme: „Există argumente pentru fiecare situație”. „Proprietarul poate fi aproape întotdeauna intimidat de poliție sau inspecția fiscală – nimeni nu plătește impozite”, un agent al unei mici companii imobiliare și-a împărtășit experiența cu Dengami în condiții de anonimat.

De remarcat este faptul că specialistul companiei „BEST-Real Estate”, care a răspuns apelului corespondentului „Bani”, a fost foarte surprins de problema obligațiilor de garanție, a spus că nu au nimic de acest fel și, în plus, astfel de promisiuni ale concurenților sunt doar o cascadă publicitară..

Cazul cititorului „Bani” Elena Mikheeva, din păcate, confirmă această teză. Potrivit acesteia, în timpul negocierilor din cadrul companiei „INKOM-imobiliare”, i s-a promis că va ridica gratuit locuințe noi în caz de conflict cu proprietarul apartamentului în primele trei luni de reședință. Dar, deși cearta s-a întâmplat aproape a doua zi după sosire, agentul a spus că și-a făcut deja treaba. Ca răspuns la plângerile orale, susține cititorul nostru, șeful departamentului companiei a sfătuit-o politicos să meargă în instanță. La solicitarea corespondentului „Deneg”, Elena Mikheeva a verificat dacă în acordul său cu agenția există o clauză de garanție care să facă posibilă speranța la succesul unui astfel de proces: s-a dovedit că nu s-a înregistrat nimic de acest fel. Agentul i-a dat garanții doar prin cuvinte, așa că cererile împotriva lui nu pot fi doar în sfera moralității, dar nu și a legii.

„În fiecare lună, la o ședință a comisiei, avem în vedere cererile împotriva diferitelor agenții”, notează Veronika Pankova de la IDA. Concluzia nu este dificilă: orice îți promite agentul, trebuie să-i ceri să o arate pe hârtie.

În același timp, potrivit doamnei Pankova, dacă vorbim despre agenții imobiliari care lucrează de mult timp pe piață, atunci în jumătate din cazuri conflictele sunt soluționate în cadrul companiilor. Principalul lucru este să aduci managementul de top în cursul problemei tale. Cel mai simplu mod de a face acest lucru este prin trimiterea unei scrisori certificate cu notificare adresată managerului. De asemenea, Veronika Pankova sfătuiește să influențeze agențiile cu ajutorul unor organizații publice, din care face parte departamentul ei. „Uneori, liderii companiei acceptă să ajute doar atunci când încep să vorbesc cu ei în numele comitetului”, notează ea și face imediat o rezervare, „deși acceptăm reclamații împotriva tuturor companiilor care operează în Moscova, în breasla rusă a agenților imobiliari sau a Asociației agenților imobiliari din Moscova (aproximativ 200 de agenții) „. Potrivit doamnei Pankova, într-un sfert din cazuri părțile ajung la un acord pe cale amiabilă. Restul cazurilor sunt soluționate în egală măsură în favoarea unuia dintre ele. „Dacă decizia noastră nu se potrivește părților, atunci acestea sunt în instanță. Dar aceasta este doar aproximativ 5% din cazuri” – a spus reprezentantul IDA.

Puțini ajung cu adevărat în instanță, este de acord avocatul Dmitri Nikolaev. „Timpul mediu pentru o cauză civilă în instanță este de nouă luni. Procedura de executare este și mai lentă. Timpul, banii și nervii cheltuiți nu vor plăti”, explică el. Agenții imobiliari înțeleg că nu toți clienții lor sunt activiști sau litiganti pentru drepturile omului și, prin urmare, le oferă atât de ușor să se întâlnească în instanță. Așadar, este mai bine să nu o aducem la acest lucru, fără a depune niciun efort pentru a transfera în acordul cu agenția toate obligațiile de garanție ale acesteia, iar în acord cu proprietarul – numărul maxim de nuanțe referitoare la stilul dvs. de viață. Întrucât prețul minim al emisiunii se apropie deja de 3 mii de dolari, oboseala nu mai arată deloc.