Cum se înregistrează proprietatea

Din poveștile care se întâmplă cumpărătorilor de apartamente din clădirile noi din Moscova, puteți compune un manual instructiv. Unul dintre cele mai memorabile capitole ar trebui să fie dedicat problemei înregistrării dreptului de proprietate asupra locuințelor achiziționate. Această problemă se datorează în mare măsură funcționării mecanismului birocratic al capitalului. Există însă și alți factori care extind în mod serios intervalul de timp pentru obținerea documentelor de titlu, a căror absență limitează semnificativ libertatea cumpărătorilor.

Cum se înregistrează proprietatea

Distanța în ani

Care este intervalul de timp realist pentru obținerea drepturilor de proprietate? Ce oportunități are cumpărătorul de a dispune de bunuri în perioada cuprinsă între livrarea obiectului și primirea acestor documente? De exemplu, este posibil să vindeți, să donați, să moșteniți un apartament, să îl împărțiți sau să îl promiteți cu un împrumut? Este corect să începeți reparațiile într-un apartament? Cât costă designul în sine? Iată întrebările pentru a ne da seama.

Viktor Kozlov, director comercial al Augur Estate, povestește despre etapele implicate în procedura de înregistrare a drepturilor de proprietate: „Înregistrarea drepturilor de proprietate pentru cumpărătorii de apartamente în case nou construite este precedată de înregistrarea de către stat a drepturilor de proprietate a orașului asupra proprietății imobiliare și înregistrarea drepturilor investitorilor asupra proprietăților imobiliare.” Deciziile și decretele privind reducerea timpului necesar pentru înregistrarea proprietății orașului asupra spațiilor rezidențiale au fost luate de mai multe ori. Printr-un decret al guvernului de la Moscova din 2004, a fost înființat un birou specializat de recepție al Instituției de Justiție pentru înregistrarea de către stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Cu toate acestea, problemele existente nu au fost încă rezolvate..

„După semnarea protocolului de separare cu orașul, începe următoarea etapă – înregistrarea drepturilor investitorilor asupra imobilelor în Comitetul de Stat din Moscova pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta, – continuă Viktor Kozlov. Prin urmare, cerințele pentru înregistrarea documentelor se schimbă adesea. Companiile de dezvoltare sunt obligate să aducă documente în conformitate cu cerințele modificate de mai multe ori, astfel, perioada de 30 de zile alocată pentru înregistrarea drepturilor investitorilor la proprietatea imobiliară se extinde pe luni. Ultima etapă a procesului – – înregistrarea drepturilor de proprietate ale unei persoane fizice sau juridice, în conformitate cu legea „privind înregistrarea de către stat a drepturilor de proprietate imobiliară și a tranzacțiilor cu aceasta”; aceasta durează încă o lună. Timpul total cumulat petrecut în obținerea documentelor de proprietate la Moscova este de la un an la un an și jumătate, în cazuri speciale – până la trei x ani de la data livrării casei către comisia de stat „.

Șeful departamentului juridic al Agenției Imobiliare MIAN, Khaya Pleshitskaya, subliniază că măsurătorile efectuate de ITO necesită un timp semnificativ: documente pentru acceptarea și transferul apartamentelor și un pachet de documente este pregătit pentru finalizarea proiectului de investiții. Numai după aceea, adresa legală a casei este deschisă în Serviciul Federal de Înregistrare „..

Astfel, documentele care stabilesc drepturi de proprietate vor trebui să aștepte de la un an (în cel mai bun caz) la trei ani. Majoritatea specialiștilor imobiliari sunt de acord cu această concluzie..

Dezvoltatorii se spală pe mâini

Cine este vinovatul din spatele numeroaselor întârzieri în înregistrarea dreptului de proprietate asupra locuinței deja cumpărate? Ceea ce face ca autoritățile orașului să întârzie atât de mult procesul de înregistrare a drepturilor investitorilor și să nu semneze mult timp certificatele de acceptare?

Răspunsul este de fapt evident. „Autoritățile municipale așteaptă ca dezvoltatorul să-și îndeplinească integral toate obligațiile din contractul de investiții”, explică Vyacheslav Timerbulatov, vicepreședinte al grupului de companii Konti. locuințe pentru lista de așteptare etc. Astfel, de fapt, nu înregistrarea drepturilor de proprietate este cea care întârzie, ci semnarea actului privind implementarea contractului de investiții, care este încheiat între investitor și oraș. Procesul de acord și parcurgerea tuturor autorităților în mod obiectiv necesită timp „.

Cu toate acestea, după cum se dovedește, nu este vorba doar de motive obiective. Iată ce a spus avocatul corporației „Inkom-imobiliar” Angelica Zharkova: „Dezvoltatorul, încheind un contract de investiții și obținând ulterior autorizații pentru construcția unei proprietăți rezidențiale, dobândește unele obligații față de oraș sub forma creării infrastructurii pe șantier, precum și pentru utilizarea comunicări – plata compensației către oraș. După finalizarea construcției unei case nou construite, când toate apartamentele sunt vândute deținătorilor de acțiuni și dezvoltatorul a obținut profit, el nu mai este interesat să-și îndeplinească obligațiile față de oraș. Acest lucru poate dura ani de zile, astfel încât documentul – actul privind punerea în aplicare a contractului de investiții, care este considerat cheie, nu este semnat de ei. Anume, acest document este baza pentru deschiderea unei adrese pentru un obiect nou creat și înregistrarea dreptului de proprietate „.

Relația dintre oraș și investitor este un subiect separat, foarte dureros și mare. Desigur, sarcinile impuse de autoritățile municipale constructorilor astăzi sunt foarte mari. În unele districte, așa-numita cotă a orașului ajunge la 40% din costul investiției al proiectului. Într-o astfel de situație, dezvoltatorii imobiliari încearcă prin cârlig sau prin escroc să scape de urât și, așa cum li se pare, o povară nejustificat de grea. Standoff-ul poate dura ani de zile și până la finalizarea jocului remorcher, cumpărătorul va aștepta.

Cu toate acestea, majoritatea dezvoltatorilor nu sunt de acord cu aceste concluzii. Vyacheslav Timerbulatov explică: „Este obiectiv neprofitabil ca un dezvoltator conștiincios să întârzie procesul de înregistrare a drepturilor de proprietate, deoarece, în acest caz, compania poate suporta pedepse grele”. „Nu este profitabil pentru dezvoltatori să întârzie înregistrarea drepturilor de proprietate asupra unui apartament, deoarece acestea suportă numeroase costuri”, a spus Serghei Lyadov, secretar de presă al companiei de investiții și construcții Oraș XXI. Ce fel de costuri vorbim? În primul rând, acestea sunt costuri de exploatare și de utilitate pentru întreținerea complexului după livrarea comisiei de stat. De fapt, în conformitate cu condițiile contractului, sarcina acestor plăți se încadrează cel mai adesea pe umerii cumpărătorilor, însă aceștia din urmă, după cum susțin aceiași constructori, refuză adesea să plătească pentru proprietăți care nu le aparțin încă legal. Deci, ce va depăși – capacitatea de a obține orice concesie din oraș sau economii la facturile de utilități? Întrebarea este probabil retorică.

Părţile contractante

Pe lângă dificultățile asociate cu punerea în aplicare a obligațiilor de investiții, există și o altă problemă extrem de dificilă în prezent. Aceasta este conexiunea casei la utilități. „În ultima etapă a implementării proiectului, această problemă este cea mai dureroasă”, spune Serghei Lyadov. „În cazul în care problema nu a fost rezolvată în detaliu în avans, atunci întârzierile la înregistrarea drepturilor în unele cazuri pot ajunge la câțiva ani.”.

Încetinirea angajaților ITP este un alt motiv al întârzierii în procesare. Cu toate acestea, situația nu se limitează la dificultățile descrise. După cum știți, pe lângă compania dezvoltatoare, mai mulți investitori sunt implicați adesea în implementarea unui proiect. Acestea din urmă atrag co-investitori, iar toți în viitor atrag persoane fizice – deținători de acțiuni către construcții. Problemele apar deoarece documentele privind finalizarea construcției unei case trebuie semnate de toți investitorii care sunt părți la contractul de investiții. Dar acest lucru nu se poate întâmpla până când nu s-au făcut toate calculele între investitori și dezvoltator, companii și creditori..

„Drept urmare, deținătorii de capitaluri proprii”, spune Anzhelika Zharkova, „Permiteți-mi să vă dau un exemplu. Casele de pe Proletarsky Avenue, posesiunile 51a și 51b au fost acceptate de comisia de stat în aprilie 2005; casele au fost comandate și populate. proprietatea, deoarece există mulți investitori și deconturile între ei nu au fost făcute în totalitate. Trebuie spus că deconturile dintre investitori și co-investitori nu sunt întotdeauna rezolvate în mod voluntar, uneori – și mai recent – apar litigii între ei, care sunt soluționate doar În consecință, nu se poate pune problema niciunei documente cu privire la punerea în aplicare a contractului de investiții. Și acționarul așteaptă să fie rezolvate toate aceste litigii. unul dintre ei a intentat un proces, dar deținătorii de capitaluri sociale nu au așteptat, au mers în instanță cu cereri pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra apartamentelor și în instanță au obținut recunoașterea dreptului lor de proprietate „.

Mulți avocați sunt convinși că în situațiile în care înregistrarea drepturilor de proprietate este întârziată, cel mai eficient mod de a-și proteja drepturile este instanța. Precedente similare există astăzi..

Pro și contra de spânzurare

Tot timpul, în timp ce sunt efectuate acțiunile de mai sus, cumpărătorul noii clădiri se află în limbo. Poziția sa este cea mai dezavantajată și nemiscată, aceasta este poziția unei persoane care a devenit ostatică în confruntarea dintre funcționari și constructori, constructori și ingineri electrici, investitori și co-investitori. Cu toate acestea, un cumpărător care are drepturi reale, dar nu legale, asupra proprietății achiziționate are și unele opțiuni..

„După ce a primit permisiunea dezvoltatorului, cumpărătorul poate începe reparațiile în apartament înainte de înregistrarea drepturilor de proprietate, deoarece de obicei companiile sunt dispuși să se întâlnească cu cumpărătorii”, spune Sergey Lyadov. Dar, în acest caz, viitorul proprietar al apartamentului are restricții semnificative. De exemplu, nu poate afecta caracteristicile de proiectare ale apartamentului și fațadei clădirii, pentru că atunci vorbim despre reamenajare, care, în principiu, este interzisă până la înregistrarea dreptului de proprietate.
Cumpărătorul are, de asemenea, dreptul de a lega un apartament care nu a fost încă executat legal, întrucât o astfel de acțiune este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse (potrivit legii, este posibil să moară nu numai proprietatea pe care testatorul o are în momentul întocmirii testamentului, dar și cea care va apărea în viitorul său). Khaya Pleshitskaya explică: „Este posibilă moștenirea, chiar dacă nu există voință. În acest caz, moștenitorul primește un certificat al dreptului de moștenire și se aplică organizației care efectuează înregistrarea sau organizației cu care a fost încheiat un acord pentru apartament, astfel încât apartamentul este deja înregistrat pentru el „.

Trebuie să se distingă o voință de o donație, care în acest caz este imposibilă. În principiu, cumpărătorul poate vinde apartamentul înainte de înregistrarea drepturilor de proprietate, cu toate acestea, în acest caz, se va folosi schema de atribuire a drepturilor de creanță, care, desigur, este justificată doar în caz de forță majoră.

Posibilitățile dobânditorului unei clădiri noi neînregistrate legal, de fapt, sunt limitate la repararea, moștenirea și cesiunea drepturilor de creanță. Sunt excluse toate celelalte etape de punere în proprietate. Deci, cumpărătorul nu se poate înregistra într-un astfel de apartament, deoarece baza pentru înregistrare la locul de reședință (înregistrare) este un certificat de proprietate. „În cazul în care un divorț al soților are loc înainte de înregistrarea dreptului de proprietate, este imposibil de împărțit apartamentul în sine, deoarece încă nu aparține soților”, spune Khaya Pleshitskaya. „În consecință, banii plătiți pentru achiziția apartamentului sunt împărțiți.” Apartamentul nu poate fi angajat împotriva unui împrumut, deoarece nu există o proprietate ca atare.

Un dezavantaj semnificativ al „perioadei de tranziție” – și a facturilor de utilități ridicate datorită faptului că subvențiile orașului pentru această perioadă nu sunt valabile.

Cumpărătorul va plăti pentru tot?

Cu termenele existente pentru înregistrarea drepturilor de proprietate, un cumpărător rar de bunuri imobiliare în clădiri noi nu ia măsuri pentru a intra în drepturile lor.

Procesul de punere în posesie poate fi accelerat, dacă nu legal, atunci cel puțin de fapt. Și iată cum. „După ce casa este predată comisiei de stat, prin decizia prefectului districtului administrativ, casa trebuie transferată în soldul organizației de exploatare. Cumpărătorul unui apartament, care nu dorește să aștepte câțiva ani pentru obținerea drepturilor de proprietate, poate încheia un acord cu organizația care își operează casa și poate proceda la repararea și înregistrarea parțială a documentelor pentru aprobare reamenajare, – sfătuiește Viktor Kozlov. – Dar în această situație, trebuie avut în vedere faptul că din acel moment, toate cheltuielile pentru întreținerea obiectului, alocate anterior contractantului general și din momentul acceptării de către stat de către comisie – către investitor, vor fi acum percepute de către chiriași a încheiat un acord cu organizația de operare „.

O altă întrebare foarte dificilă se referă la costul serviciilor pentru înregistrarea legală a dreptului de proprietate asupra unui apartament. Toți cei care au avut vreodată să înregistreze dreptul de proprietate asupra imobilelor la Moscova știu prin ce cercuri ale iadului viitorii proprietari vor trebui să treacă. Colectarea de numeroase documente, cozi de mai multe zile, refuzuri – toate aceste costuri sunt explicate de angajații Comitetului de înregistrare din Moscova prin elaborarea insuficientă a cadrului legislativ și prin faptul că, în prezent, structura pur și simplu nu poate face față fluxului în continuă creștere a clienților acestei organizații. Care sunt costurile cumpărătorului într-o astfel de situație? Opiniile experților în această chestiune sunt foarte ambigue..

Khaya Pleshitskaya consideră că cheltuielile pentru înregistrarea tranzacției nu sunt obligatorii: „Banii pentru înregistrarea la achiziționarea unui apartament nu sunt întotdeauna luate. Acest lucru se întâmplă, de regulă, când primii pași pentru înregistrare sunt deja făcuți în faza achiziției. De exemplu, nu există încă o casă (ciclu zero ), dar documentele (contracte, acorduri suplimentare) trebuie să fie făcute. Pentru aceste tipuri de muncă, banii sunt taxați „.

Vyacheslav Timerbulatov descrie situația puțin diferit: „Costul serviciului pentru înregistrarea unui apartament în proprietate este de obicei determinat ca procent din costul unui apartament pentru comoditatea clienților și agenției. În plus, este determinat luând în considerare locația casei, etapa de pregătire a documentelor pentru înregistrare și o serie de alți factori. De exemplu, în compania noastră, costul înregistrării este inclus în prețul de achiziție al unei locuințe. Alți dezvoltatori pentru acest serviciu iau o sumă care nu depășește 1000 USD, doar pentru asistență legală. Moscova, în regiune – aproximativ 2-2,5%. Unele companii care sunt intermediare și au cumpărat apartamente în baza unui acord de agenție de la un investitor, preiau până la 3% din suma contractului. La această sumă trebuie să adăugați și costurile taxelor de stat și plata diferitelor certificate. care a costat clientul în medie de 500 $ „.

În prezent, puteți găsi o mulțime de anunțuri în care reprezentanții diferitelor companii oferă să înregistreze dreptul de proprietate asupra clădirilor noi. De regulă, costul unui astfel de serviciu este aproximativ același 1000 USD. Astfel de anunțuri sunt mai triste decât încurajatoare. La urma urmei, se dovedește că întârzierile birocratice pot fi eliminate și ceea ce părea a fi o afacere dificilă și întocmită, se dovedește, se poate realiza într-o lună sau două. Dacă există un interes material.

Evaluează articolul
( Nu există încă evaluări )
Distribuie prietenilor
Recomandări și sfaturi în orice domeniu al vieții
Adauga un comentariu

Dând clic pe butonul „Trimiteți comentariul”, sunt de acord cu prelucrarea datelor cu caracter personal și accept politica de confidențialitate