Cum se finalizează achiziționarea unei case de țară

Conținutul articolului

---

• Colectarea și pregătirea documentelor
• Contract preliminar pentru vânzarea și cumpărarea unei proprietăți
• Încheierea unui contract de vânzare
• În concluzie, notăm următoarele.

---

Agitația, viața de zi cu zi, zgomotul și praful, care stau ca un stâlp pe străzile marilor orașe, mai devreme sau mai târziu ne împing la ideea de a achiziționa propriile noastre locuințe suburbane. În ultimii ani, cererea rușilor pentru construcția și achiziționarea de bunuri imobiliare suburbane a crescut cu aproape 40%, ceea ce indică, în general, o creștere a nivelului de trai al populației și dezvoltarea economiei țării noastre..

Atunci când cumpărăm o casă de țară, ar trebui în primul rând să decidem pentru ce tip de cazare va fi proiectată – permanentă sau sezonieră. În funcție de aceasta, costul, locația și prezența sau absența anumitor comunicări inginerești pot varia..

Indiferent dacă intenționați să locuiți în noua dvs. casă permanent sau în excursii scurte, un mare plus al unei astfel de locuințe va fi infrastructura dezvoltată a satului în care se află. Așadar, atunci când cumpărați o casă în afara orașului, trebuie acordată o atenție deosebită comodității liniilor de transport, disponibilității drumurilor de acces către casă, alimentării cu apă pe tot parcursul anului, prezenței gărzilor în sat și, cel mai important – să aveți răbdare, deoarece în practică, achiziționarea de bunuri rezidențiale este departe de cel mai rapid proces..

Cumpărarea unei case de țară poate fi împărțită aproximativ în 3 etape.

Colectarea și pregătirea documentelor

Cumpărarea unei case de țară, ca orice altă tranzacție, începe cu colectarea unui pachet de documente necesare. De regulă, vânzătorul caută hârtiile, iar cumpărătorul le verifică autenticitatea. Când cumpărați o casă de țară, trebuie acordată o atenție deosebită prezenței următoarelor documente de la vânzător:

1. Certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra unui teren.
2. Certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra obiectului imobiliar.
3. Document de autorizație de construcție.
4. Act de punere în funcțiune imobiliară.
5. Documente pentru clădiri individuale (garaj, baie, magazie etc.).

În plus, cumpărătorul potențial este obligat să se asigure că nu există litigii de frontieră cu vecinii pe șantier, precum și să se asigure că dimensiunea parcelei de teren este în concordanță cu datele declarate din documente..

La rândul său, vânzătorul imobiliar trebuie să colecteze:

Certificate de naștere ale minorilor și pașapoarte ale proprietarilor adulți.În cazul în care unul dintre proprietarii imobilului nu a împlinit vârsta majorității, părintele, tutorele sau mandatarul său trebuie să solicite autorității de tutelă și tutelar pentru obținerea permisiunii corespunzătoare de vânzare a casei. Soții, proprietarii proprietății, ar trebui să se reunească pentru a încheia contractul de vânzare a imobilului. Dacă este imposibil să apară unul dintre soți, partea prezentă la tranzacție este obligată să depună, în numele soțului lor, permisiunea de a vinde casa, certificată de un notar. În caz contrar, cumpărătorul riscă să se confrunte cu problema „divizării bunurilor” soților.

Documente de titlu pentru proprietate.Acestea includ: un contract de cumpărare și vânzare, un contract de schimb, un acord de cadou, un contract de căsătorie, un certificat de moștenire, o hotărâre judecătorească și alte documente.

Pasaport cadastral.Un pașaport cadastral este un extras din cadastrul imobiliar de stat, care conține informații despre obiectul imobiliar, necesar pentru înregistrarea dreptului de proprietate imobiliară, precum și tranzacții cu acesta.

Pașaport tehnic pentru spațiile de locuit.Pașaportul tehnic este un document informațional și de referință care reflectă starea reală a locuinței. Înregistrarea acestui pașaport este un atribut integral al oricărei tranzacții de cumpărare, vânzare sau schimb de bunuri imobiliare. Pașaportul tehnic al clădirii conține informații despre numărul de camere, suprafața totală a camerei, materialul utilizat la construcția pereților și despărțirilor, precum și valoarea de inventar a camerei.

Planul casei.Planul de etaj este o aplicație grafică a pașaportului tehnic sau cadastral al spațiilor, însă, dacă este necesar, poate fi produs ca un document separat. Planul este utilizat pentru a redacta o explicație a unui apartament, a legaliza reamenajarea, precum și pentru a înregistra orice tranzacții imobiliare. Acest document este emis pe baza unei solicitări corespunzătoare ITI. Termenul producției sale depinde direct de complexitatea și urgența comenzii..

Document de locuire unificat (EZD).Cu ajutorul acestui document, cetățenii Federației Ruse rezolvă multe probleme legate de locuințe legate de tranzacțiile imobiliare: privatizare, vânzare, cumpărare, schimb, etc. Puteți obține EZD la Centrul de Informații și Decontare Unificate (EIRTS) și absolut gratuit. Este suficient să scrieți aplicația corespunzătoare și să atașați documentele necesare acesteia.

Copie FLS.FLS (contul personal financiar) este un document care conține date despre o locuință și persoanele înregistrate în ea. Organizația de mai sus este angajată în emiterea de copii ale FLS – EIRTs.

Certificate de absență a datoriei pentru locuințe și servicii comunale.Fără ele, nu este posibilă întocmirea unui contract de vânzare.

Certificat de la un dispensar neuropsihiatric sau narcologic adresat vânzătorului și altor persoane înregistrate, care respinge prezența unei boli mintale sau dependență de droguri.Adesea, după încheierea tranzacției, se dovedește (și în instanță) că proprietarul imobilului este parțial sănătos, nebun sau parțial legal capabil. În conformitate cu dreptul civil, aceasta înseamnă invaliditatea operațiunii de vânzare-cumpărare finalizate și nulitatea legală a contractului încheiat.

Cerere notarială pentru anulare.Dezlegarea este realizată de către organele teritoriale ale Serviciului Federal de Migrație sau de administrația locală a așezării.

Rezolvând problema moștenitorilor care solicită imobiliare.Cumpărătorul se poate asigura că nu există moștenitori noi, vizitând notarul care a eliberat vânzătorul certificatul de moștenire. O regulă care trebuie amintită atât de vânzători, cât și de cumpărători de bunuri imobiliare: colectarea și analiza legală a documentației minimizează riscul de a încheia o „afacere proastă”.

Contract preliminar pentru vânzarea și cumpărarea unei proprietăți

Un contract preliminar pentru vânzarea și cumpărarea unui obiect imobiliar este expresia oficială a părților cu privire la consimțământul acestora pentru o cooperare suplimentară, ceea ce implică în viitor încheierea unui contract de vânzare de bunuri imobiliare. Acest acord conține condițiile pe baza cărora va fi încheiat un viitor acord.

Contractul preliminar este forma principală a contractului principal. Nerespectarea condițiilor contractului preliminar conduce la nulitatea contractului principal de vânzare.

În baza dreptului civil, un contract de vânzare încheiat în condiții preliminare trebuie să conțină:

1. Condiții despre articol (numele, cantitatea și calitatea mărfii).
2. Termeni primari ai contractului principal de vânzare.

În plus, acordul preliminar trebuie să specifice perioada în care părțile intenționează să încheie acordul principal. În cazul în care această problemă nu este reglementată printr-un acord preliminar, acordul principal de cumpărare și vânzare este supus încheierii în termen de un an de la data încheierii documentului principal. Dacă contractul principal nu este încheiat în perioada convenită (sau stabilită prin lege), atunci obligațiile care decurg din contractul preliminar de vânzare se încheie.

Trebuie menționat că acordul preliminar de vânzare-cumpărare este încheiat la momentul încheierii acordului principal între părți..

În caz de evaziune a uneia dintre părți de la încheierea contractului principal de vânzare, cealaltă parte are dreptul să facă apel la acțiunile sale în instanță, să solicite forțarea încheierii contractului, precum și o despăgubire pentru pierderile cauzate de evaziunea nejustificată a încheierii contractului.

Un acord preliminar nu necesită înregistrare de stat, spre deosebire de cel principal. În conformitate cu legislația în vigoare, principalul acord de cumpărare și vânzare este înregistrat la Departamentul de Stat al Serviciului Federal de Înregistrare, Cadastru și Cartografie..

Astfel, încheierea unui acord preliminar de vânzare-cumpărare este necesară pentru consolidarea oficială a parteneriatelor între părțile sale..

Încheierea unui contract de vânzare

Încheierea contractului de vânzare este etapa finală a tranzacției. În conformitate cu legislația civilă actuală, contractul de vânzare este întocmit în scris sub forma unui singur document semnat de ambele părți. Un astfel de acord trebuie să respecte cerințele obligatorii stabilite de Legea Federală și de alte acte juridice de reglementare ale Federației Ruse în vigoare la momentul încheierii sale.

Încă de pe vremea dreptului privat roman, știm că încheierea oricărei tranzacții dă naștere la apariția anumitor relații juridice între subiecții săi. Contractul de vânzare-cumpărare pentru o proprietate este un exemplu primordial al acestui postulat. Enumerăm principalele drepturi și obligații ale vânzătorului care decurg din încheierea acestui acord.

Vânzătorul obiectului imobiliar are dreptul de a cere:

1. Plata sumei specificate în contract.
2. Plata valorii proprietății și a dobânzii în cazul în care casa nu este achiziționată la timp.
3. Plata pentru proprietate.
4. Refuzul de a executa contractul încheiat dacă cumpărătorul refuză să plătească pentru achiziție și acceptă proprietatea.

În plus, vânzătorul proprietății trebuie:

1. Transferați cumpărătorului un obiect imobiliar fără restricții, dacă cumpărătorul nu este de acord să accepte obiectul încărcat cu drepturi.
2. Rambursează cumpărătorul pentru pierderile cauzate de terți în timpul confiscării bunului, dacă cumpărătorul nu știa despre existența motivelor care au provocat confiscarea bunului.
3. Să acționeze de partea cumpărătorului imobiliar în cazul unei cereri civile pentru confiscarea obiectului de către un terț.
4. Transferați proprietatea către cumpărător în forma corespunzătoare, stabilită anterior prin contractul de vânzare.

La rândul său, cumpărătorul are dreptul de a cere:

1. Transferul în timp util al proprietății vândute.
2. Reducerea valorii proprietății, precum și rezilierea contractului dacă proprietatea este împodobită cu orice drepturi.
3. Conformitatea bunurilor imobile cu caracteristicile tehnice și arhitecturale aparținând obiectului la momentul încheierii contractului.

Astfel, cumpărătorul are dreptul să realizeze:

1. Scădere echivalentă a prețului tranzacției.
2. Eliminarea gratuită a defectelor din proprietate pentru o anumită perioadă de timp (de obicei în doi ani).
3. Rambursarea pierderilor asociate eliminării acestor neajunsuri.
4. Rambursarea valorii plătite a bunului în caz de refuz de îndeplinire a contractului.

În acest caz, cumpărătorul se angajează:

1. Acceptați un obiect imobiliar.
2. Plătește pentru cumpărare înainte sau după transferul acesteia, dacă nu se prevede altfel prin contractul de vânzare sau alt act juridic de reglementare.
3. Plătește pentru cumpărarea obiectului la prețul stabilit prin contractul de vânzare.

Pentru a întocmi un contract de vânzare-cumpărare, precum și înregistrarea ulterioară a statului, veți avea nevoie de următoarele documente:

1. Declarație comună a ambelor părți privind înregistrarea de stat a contractului de vânzare.
2. Primirea plății taxei de stat, confirmând plata înregistrării de stat.
3. Titlul și alte documente enumerate mai sus.

Prin înregistrarea unui contract de vânzare-cumpărare, noii proprietari ai casei își dobândesc drepturile legale în legătură cu proprietatea dobândită, iar tranzacția devine complet legitimă.

Un contract de vânzare executat corespunzător evaluează, minimizează și elimină toate riscurile posibile asociate cu achiziționarea de bunuri imobiliare suburbane.

În concluzie, notăm următoarele.

Astăzi, este aproape imposibil să protejați cumpărătorii imobiliari de consecințele nedorite ale acestei tranzacții, deoarece chiar și documentele de titlu ale vânzătorului nu oferă o sută la sută garanție că acesta are dreptul de proprietate asupra proprietății la un moment dat..

Confirmarea reală a dreptului de proprietate este extrasul corespunzător din cartea de înregistrare emisă de serviciul de înregistrare de stat și cadastru funciar. Acest extras conține informații despre drepturile și restricțiile (obligațiile) drepturilor asupra proprietății.

Cu toate acestea, chiar și aici există o „lacună” pentru escroci și escroci – un extras din cartea de înregistrare este valabil timp de o lună de la data emiterii sale, prin urmare, niciunul dintre cumpărători nu este imun la vânzătorii fără scrupule.

Din păcate, vă puteți proteja complet împotriva fraudatorilor numai prin finalizarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare prin intermediul unui registrator și cu participarea unei agenții imobiliare de încredere – acesta este singurul mod adevărat (dar și cel mai scump) de a cumpăra o casă de țară. Registratorul va monitoriza și analiza situația cu obiectul înstrăinat, iar agenția imobiliară va analiza istoricul obiectului imobiliar și va încheia direct o tranzacție.