Cum să vinzi un apartament

Conținutul articolului

---

• Vindeți singur un apartament
• Evaluarea apartamentului
• Taxa de vânzare a apartamentelor
• Documente de titlu
• Documente suplimentare pentru apartament
• Contract de vânzare a unui apartament
• Decontare în baza unui contract de cumpărare și vânzare a apartamentului
• Cum se oferă un apartament de vânzare
• Cum să arătați corect apartamentul
• Firește, fără gunoi
• Mai pozitiv constructiv

---

Să spunem că în viața ta există o situație în care ai nevoie de un apartament pe care îl deții mai puțin decât banii pe care te aștepți să îi primești în urma vânzării sale.

Ei bine, de exemplu, o moștenire a fost deschisă sub forma unei locuințe sau este recomandabil să transformăm locuința dobândită anterior în bancnote ca investiție promițătoare. Poate aveți un apartament, care vinde care, puteți efectua o plată inițială pentru un spațiu de locuit mai spațios și mai confortabil, achiziționat cu un credit ipotecar. Și toate acestea, într-un fel sau altul, se bazează pe prima și acțiunea principală – vânzarea unui apartament.

Vindeți singur un apartament

Desigur, cel mai simplu este să contactați o companie specializată, care, pentru o anumită taxă, și pe baza procurii emise de dvs., va efectua toate acțiunile necesare și vă va înmâna cheile către seiful în care se află banii. Totuși, acest serviciu este foarte scump. Plata va fi de aproximativ 2 – 4%% din valoarea tranzacției de cumpărare și vânzare, în timp ce, în orice caz, chiar dacă apartamentul este destul de ieftin, onorariile avocaților și agenților imobiliari nu vor scădea sub nivelul de la jumătate și două mii de dolari. Pentru orașele mari, cum ar fi Moscova sau Sankt Petersburg, această taxă se poate ridica la câteva mii de dolari. În plus, după cum știți, unde miroase a bani buni, există întotdeauna diverse personalități întunecate care pur și simplu, mă pot scuza că sunt vulgar, să vă arunce. Din păcate, acestea sunt realitățile vieții noastre. De aceea, unele persoane energice și practice se străduiesc să pregătească și să efectueze o achiziție și vânzare a unui apartament pe cont propriu..

Deci, cum să vindeți în mod corespunzător un apartament, acționând independent?

Evaluarea apartamentului

În primul rând, decideți ce sumă sunteți gata să faceți parte din proprietatea dvs. Evident, aveți deja un fel de bani. Dar totuși, fiți realist. După ce exagerați foarte mult prețul, riscați să nu vindeți niciodată această proprietate.

Există mai multe modalități de a obține o imagine mai albă sau mai puțin obiectivă a prețului real de piață al apartamentului care este vândut..

În primul rând, puteți apela la un evaluator profesional care are o pregătire specială, care cunoaște metodologia de evaluare și are o licență adecvată. De regulă, costul serviciilor acestui specialist variază de la una la trei mii de ruble. Veți primi un document oficial de la el, care, totuși, nu va servi drept garanție că potențialul cumpărător va fi de acord cu prețul indicat acolo. Mai mult, poate să-și aducă și propriul evaluator, care are o licență și propriul punct de vedere subiectiv asupra apartamentului tău. Este foarte probabil ca rezultatele muncii acestor doi specialiști să nu coincidă, iar banii cheltuiți să fie irosiți. Mai mult, unii potențiali cumpărători reacționează puternic negativ la orice documente de evaluare, văzând în ei un truc murdar sau un mijloc de presiune. Prin urmare, dacă ați utilizat serviciile unui evaluator pentru a înțelege la ce vă puteți baza, păstrați în minte suma numită de dvs., dar nu folosiți documentul primit ca argument în favoarea dumneavoastră..

Pentru ajutor în evaluarea apartamentului dvs., puteți contacta un agent imobiliar privat sau o companie imobiliară. Va costa cam la fel.

Este mai bine dacă un specialist vine la locul tău. Văzând apartamentul cu propriii ochi, va putea să facă o evaluare mai exactă a camerelor de locuit, în special, pentru că nu numai că va face o idee despre starea sa tehnică, ci va ține cont și de comoditatea locației sale și de calitatea peisajului din jurul casei, de avantajele sau dezavantajele infrastructurii de transport etc. Dar în acest caz, nu trebuie să uităm că părerea unui specialist va păcătui întotdeauna cu subiectivitate. Pentru dvs., aceasta va deveni informație acceptată pentru referință și nu va însemna deloc faptul că, la acest preț, ar trebui să puneți apartamentul la vânzare. Nu datorați nimănui nimic deloc. Prin urmare, pornește din interesele tale și dacă ai intenția de a crește prețul în raport cu cel numit de specialiști și nu ești limitat în timp, atunci fă-o. Și dacă este în interesul tău să vinzi apartamentul cât mai curând posibil, coboară bara în raport cu nivelul stabilit de ei..

Serviciile agenților imobiliari pot fi utilizate gratuit. Pentru aceasta, în multe firme imobiliare există un sistem de evaluare rapidă. Pentru a obține informații în acest fel, este suficient să apelați compania și să numiți parametrii apartamentului oferit spre vânzare, seria casei și adresa acesteia. După aceea, operatorul companiei imobiliare va face o solicitare către baza de date a acesteia, care conține informații despre spații rezidențiale similare și vă va oferi un preț aproximativ.

Rezumând toate cele de mai sus, trebuie să precizez că toate metodele de evaluare au un anumit procent de eroare, ceea ce înseamnă că veți lua decizia finală asupra prețului independent, în funcție de situația dvs. specifică..

Apropo, nu vă feriți de informațiile care sunt disponibile în cantități mari în anunțurile din ziare sau pe Internet. Acolo puteți găsi informații despre prețuri despre apartamente similare cu ale dvs..

Taxa de vânzare a apartamentelor

Și acum ați decis în cele din urmă asupra prețului estimat. Acum trebuie să clarific o problemă procedurală neplăcută, dar inevitabilă, legată de vânzarea unui apartament.

Cert este că banii primiți ca urmare a vânzării unui apartament sunt considerați de lege drept venitul dvs., ceea ce înseamnă că va trebui să plătiți impozitul pe venit. Și dacă apartamentul are mai mulți proprietari, să zicem, este în proprietatea comună a membrilor familiei tale, atunci impozitul pe venit este distribuit între aceștia proporțional cu mărimea cotei lor.

Totuși, totul nu este atât de înfricoșător și există un singur truc, și anume, dacă dețineți această proprietate pentru o perioadă mai mică de cinci ani, atunci nu sunteți obligat să plătiți impozit pe o sumă care nu depășește un milion de ruble. Dacă sunteți proprietarul apartamentului de mai bine de cinci ani, atunci impozitul nu se plătește deloc. Statul a luat astfel de măsuri pentru a combate speculațiile spațiilor rezidențiale..

Documente de titlu

Acum apelăm la o secțiune foarte importantă, și anume la documentele de titlu ale apartamentului. Fără ele, nu este posibilă nicio tranzacție de vânzare și cumpărare. Și un potențial cumpărător nu își va pierde timpul în discuțiile goale, nu este susținut de dovezi documentare ale dreptului dvs. de a vinde această proprietate, adică confirmarea dreptului de proprietate.

Dacă sunteți primul vânzător al unui apartament privatizat, atunci Certificatul de înregistrare a proprietății și Acordul privind transferul de proprietate asupra acestui apartament către dvs., încheiat la agenția teritorială de privatizare, va deveni confirmarea dreptului de proprietate asupra acestuia..

În cazul în care bunul este împărtășit și unul dintre proprietari a decedat, atunci la documentele enumerate mai sus, este necesar să se adauge un Certificat al dreptului de moștenire a părții care a aparținut decedatului în rană, care este emis de un notar la locul de reședință al defunctului, iar acest certificat trebuie să fie înregistrat la autoritatea locală la înregistrarea bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta cu primirea unui document justificativ adecvat.

Va trebui să confirmați dreptul dvs. la un apartament într-o cooperativă de locuințe cu un certificat pe care l-ați plătit integral cota, care vă va fi eliberat în Consiliul de administrație al cooperativei, precum și un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate.

Dacă dețineți un apartament, o parte a unui apartament sau o cameră pe care ați cumpărat-o în baza unui contract de vânzare-cumpărare, atunci contractul de vânzare-cumpărare efectiv, înregistrat la autoritatea locală pentru înregistrarea bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta și actul de livrare, va deveni confirmarea dreptului de proprietate asupra acestei proprietăți. acceptarea acestei locuințe.

Dacă un apartament, o parte dintr-un apartament sau o cameră a fost achiziționat de către dvs. ca urmare a unui schimb, atunci vă confirmați dreptul de proprietate al acestui acord de schimb, înregistrat și la autoritatea locală pentru înregistrarea imobilelor și tranzacțiile cu acesta și un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate.

Documente similare confirmă drepturile de proprietate asupra unui apartament, unei părți a unui apartament sau a unei camere în cazul în care astfel de bunuri imobiliare sunt dobândite ca dar sau moștenire. În același timp, desigur, faptul donației este confirmat printr-un acord de donație înregistrat în mod corespunzător, iar faptul de a primi bunuri ca moștenire prin lege sau prin testament – printr-un certificat notarial al dreptului la moștenire înregistrat la autoritatea locală pentru înregistrarea bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta.

Dacă un apartament a fost achiziționat de către dumneavoastră pe piața primară de la o persoană juridică, care la rândul său a primit-o prin compensare (aceasta este o practică obișnuită atunci când mai multe organizații participă la construcție, apoi se stabilesc între ele cu apartamente, proporțional cu costurile lor), atunci confirmarea dreptului dvs. la locuință va exista un acord privind transferul drepturilor (sau cesiunea drepturilor) de proprietate asupra acestei locuințe. Acest acord trebuie să fie semnat de dvs., un reprezentant al vânzătorului (persoană juridică) și înregistrat la autoritatea locală pentru înregistrarea bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. În plus, ca în toate celelalte cazuri, trebuie să aveți o dovadă de titlu pentru această proprietate..

Uneori, oamenii primesc un apartament pe baza unei hotărâri judecătorești. În acest caz, pe lângă certificatul de proprietate asupra acestuia, ar trebui să obțineți o copie a unei astfel de decizii de la instanța care a luat o astfel de decizie.

Documente suplimentare pentru apartament

După ce ați selectat documentele din titlu, puteți începe să strângeți alte documente necesare. Și veți avea nevoie de următoarele documente:

1. Pașaport tehnic al apartamentului eliberat de ITI. (Trebuie să ne amintim că data de expirare este limitată la sfârșitul anului curent).
2. În biroul de pașapoarte veți primi un certificat care să ateste că sunteți înregistrat la locul de reședință. Poate fi obținut rapid, deși durează doar zece zile..
3. La autoritatea locală pentru înregistrarea bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta, trebuie să vi se elibereze un certificat care să confirme dreptul de proprietate asupra acestei proprietăți, care să conțină informații conform cărora această proprietate nu a fost ipotecată, nu s-a vândut, nu a fost confiscată, nu este subiect de gaj și nu este supus niciunei alte obligații. Durata de viață a unui astfel de certificat este de asemenea scurtă. Toate aceleași 10 zile. Prin urmare, este recomandabil să primiți astfel de documente „pe termen scurt” atunci când condițiile tranzacției de cumpărare și vânzare au fost deja convenite cu potențialul cumpărător și dacă timpul contează pentru zile. În caz contrar, treceți peste același document de mai multe ori.
4. În PRUE, DEZ sau un alt organism similar, obțineți un certificat al absenței arieratelor la plățile pentru utilități.
5. În biroul fiscal de la locul de reședință, trebuie să emiti un certificat care să ateste că nu ai datorii pentru impozitul pe proprietate.
6. Dacă unul dintre proprietarii apartamentului este un copil, atunci va trebui să obțineți permisiunea administrației dvs. municipale pentru a vinde apartamentul. În același timp, trebuie să demonstrați că, în urma vânzării acestei locuințe și achiziționarea unei noi, condițiile de viață ale minorului nu se vor agrava.
7. Va trebui să obțineți o autorizație similară din partea autorităților de tutelă. Acest lucru ține seama de interesele nu numai ale cetățenilor minori, dar ale persoanelor recunoscute ca fiind incompetente..
8. Veți avea nevoie de consimțământul notarial al soției dvs. pentru a vinde un apartament dacă a fost cumpărat în căsătorie sau este proprietatea dvs. comună, iar vânzarea este făcută de dvs. personal. Un certificat de căsătorie sau un certificat de divorț este atașat la aceste documente, în cazul în care proprietarul a schimbat prenumele.
9. Dacă după primirea Certificatului de proprietate pentru apartamentul pe care urmează să îl vindeți, ați schimbat pașaportul, atunci veți avea nevoie de un certificat de schimbare a pașaportului. Cert este că vechile dvs. pașapoarte vor apărea în continuare în toate conturile, iar acest lucru va crea confuzie atunci când faceți o tranzacție. Un astfel de certificat vă va fi eliberat la biroul pașaportului de la locul de reședință.

Contract de vânzare a unui apartament

Un contract de cumpărare și vânzare de apartamente este încheiat și semnat de către părți, de regulă, în prezența unui notar, care certifică autenticitatea semnăturilor părților. În plus, contractul semnat și notariat este înregistrat la autoritatea locală pentru înregistrarea bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta..

Prin lege, cumpărătorul devine proprietarul casei din momentul înregistrării contractului de vânzare-cumpărare și a dreptului său de proprietate. După aceea, părțile efectuează decontarea definitivă a numerarului.

Decontare în baza unui contract de cumpărare și vânzare a apartamentului

Trebuie menționat că, de regulă, chiar înainte de încheierea contractului, cumpărătorul transferă vânzătorului o anumită sumă de bani ca garanție a gravității intențiilor sale, în suma convenită de părți. În mod natural, cumpărătorul scrie o chitanță la primirea acestor bani. Și aici ar trebui să țineți cont de câteva nuanțe pur terminologice, care, cu toate acestea, pot schimba foarte mult situația în cazul unei dezvoltări nefavorabile a evenimentelor.

Cert este că termenii „depozit” sau „avans” pot fi folosiți în chitanță. Pentru mulți, par a fi sinonimi. Dar nu este cazul. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, emiterea unui avans de către un potențial cumpărător către vânzător nu atrage consecințe legale. Astfel, vânzătorul, „strângând mâinile” cu cumpărătorul, poate face multă muncă și poate refuza alți cumpărători potențiali, referindu-se la acordul existent, iar potențialul cumpărător se va răzgândi în ultimul moment, iar afacerea va eșua. În acest caz, vânzătorul care a primit avansul va fi obligat să returneze banii unui cumpărător potențial și inconsecvent..

Plata în avans este o altă problemă. Dacă afacerea eșuează și ai depus deja o mulțime de lucrări, suma depozitului rămâne cu dvs. ca penalitate.

Pentru producerea de deconturi, de regulă, se folosește un seif închiriat. Această metodă garantează în egală măsură interesul vânzătorului și al cumpărătorului.

Cum se oferă un apartament de vânzare

Nu ar trebui să credeți că cumpărătorul va veni singur. Pentru a vă prezenta proprietatea pe piața locuințelor, ar trebui să depuneți un efort.

În primul rând, folosiți toate modalitățile posibile și disponibile pentru a informa publicul că intenționați să vindeți apartamentul. Trebuie publicată o publicitate la publicația / publicațiile specializate în publicarea acestui tip de informații. Există multe dintre ele în fiecare oraș.

Dacă aveți ocazia, publicați ofertele pe Internet. Există numeroase site-uri care oferă serviciile lor gratuit ca un forum. În același timp, nu vă lăsați să vă actualizați periodic mesajul, altfel va aluneca treptat până la sfârșitul listei, datorită noilor publicații..

Ei bine, și, ciudat, nu ar trebui să te ferești de postarea banală a reclamelor pe stâlpi, garduri și stații de autobuz. Această metodă se poate dovedi a fi cea mai eficientă, deoarece cei care doresc să cumpere un apartament își vor posta și reclamele cu telefoane pe aceleași suprafețe. Deci vă veți vedea unii pe alții.

Cum să arătați corect apartamentul

În mod firesc, presupunem că prin vânzarea apartamentului dvs. nu aveți intenția de a înșela pe nimeni. Dar nu este deloc necesar să evidențiați unele dintre dezavantajele apartamentului dvs. în timpul negocierilor inițiale cu un potențial cumpărător. Ca să zic așa, cu „mireasa”.

De exemplu, dacă vederea de la fereastră lasă mult de dorit, prima cunoaștere ar trebui să fie programată pentru seara, când cumpărătorul nu va fi imediat speriat de acest anturaj extern al zonei tale..

Înainte de a vinde, nu ar trebui să cheltuiți mult pentru renovarea apartamentului. Oricum, cei mai mulți oameni normali, care cumpără imobiliare, în primul rând smulg tot ce este acolo și fac reparații majore pe gustul lor. Prin urmare, este recomandabil să faceți reparații cosmetice minore. Lipiți tapet de lumină curată, atingeți și atingeți ceva. Dacă este posibil să aruncați sau să scoateți mobilă veche, atunci faceți-o. Cumpărătorul percepe mai bine spațiile goale, spațioase și ușoare, planificând mental unde și ce dintre lucrurile sale poate pune.

Firește, fără gunoi

Lăsați apartamentul de vânzare să miroasă puțin vopsea și lipici tapetat. Acest lucru face o impresie pozitivă subconștientă asupra cumpărătorilor, ceea ce indică faptul că oamenii decenți și curați au trăit aici înaintea lor..

În niciun caz nu trebuie să lăsați mirosul animalelor de companie în apartament sau, în cazul în care apartamentul este moștenit de la rude în vârstă, mirosul de boală și bătrânețea neîngrijită. Se sperie instantaneu.

Cumpărătorii potențiali, chiar dacă au ajuns cu mașina, trebuie să explice discret că din apartamentul dvs. puteți ajunge cu ușurință și rapid la metrou, pe jos sau cu transportul public, și că totul este foarte aproape aici și există multe magazine bune, școli, clinici și grădinițe..

Mai pozitiv constructiv

Robinetarie trebuie să funcționeze bine în apartament. Și acest lucru nu înseamnă deloc că trebuie schimbat înainte de a vinde. Doar că nimic nu trebuie să picure, să scurgă și să nu emită un miros neplăcut oriunde..

Dacă vecinii anterioare „s-au scurs” de sus deasupra, atunci eliminați toate urmele acestei scurgeri, altfel cumpărătorul ar putea crede că o astfel de nenorocire se întâmplă în mod sistematic. Acolo unde este posibil, sigilați și albiți petele. Este foarte important!

Nu trebuie să existe niciun geam spart în geamuri. Acest lucru creează o impresie puternic negativă asupra apartamentului în ansamblu..

Cu toate acestea, aceste sfaturi de la agenții imobiliari profesioniști au o natură destul de banală. Fără îndoială, ai suficientă ingeniozitate și ingeniozitate pentru a arăta produsul cu fața ta. Și atunci afacerea dvs. va fi foarte profitabilă.