Aproximativ 300 de noi clădiri rezidențiale sunt construite astăzi la Moscova. Aproape toată această construcție este realizată cu bani strânși de la cetățeni: în majoritatea covârșitoare a cazurilor, apartamentele sunt vândute deja în stadiul groapelor de fundație.
De dragul de a cumpăra un apartament într-o clădire nouă, multe familii își vând locuințele vechi, iau credite de la bănci, își reglează planurile de viață în funcție de data finalizării construcției specificate în contract. Dar, după cum arată practica, după ce au primit costurile totale pentru viitoarele locuințe de la investitori privați, majoritatea dezvoltatorilor își pierd interesul față de aceștia și, profitând de o impunitate completă, își rezolvă exclusiv propriile probleme..
Mesajul editorial a acumulat un număr considerabil de scrisori și apeluri cu privire la proiecte de construcții „înghețate”, despre case complet plătite și chiar construite integral, care nu sunt permise cetățenilor care au cumpărat apartamente – ziarul vorbește periodic despre astfel de cazuri și intenționează să facă acest lucru în viitor. Cu toate acestea, generalizarea acestui material este de asemenea interesantă – imaginea generală a „kidalovului” și clasificarea principalelor scheme ale sale pe piața clădirilor noi.
Combinația dintre principiul participării la capital la construcții și construcții pe termen lung oferă întreprinderilor de construcții o mulțime de avantaje. Puteți „răsuci” banii pe o parte pentru o lungă perioadă de timp și, de exemplu, puteți solicita și plăți suplimentare pentru apartamentele deja plătite, argumentând că în ultimul an „materialele de construcție au crescut în preț”. Astfel, întârzierea construcției sub pretextul de tot felul de „motive temeinice” a dobândit astăzi un caracter masiv..
Companiile de construcții prelungite sunt adesea complet neinteresate de finalizarea construcțiilor. Activitatea lor este mai degrabă piramidală..
Prin urmare, publicitatea agresivă a locuințelor nu se oprește, în clădirile noi, aparent deja vândute. Calculul este simplu: un acționar care și-a pierdut răbdarea cere să-i restituie banii, iar dezvoltatorul returnează cu sinceritate „co-investitorului” acțiunea care s-a depreciat în ultimii ani, după ce și-a vândut anterior apartamentul către oameni noi – desigur, la un preț nou. Se întâmplă ca managerii care lucrează cu clienții să-i împingă în mod intenționat să rezilieze contractul, susținând zvonuri despre situația instabilă a companiei lor de origine. În același timp, banii sunt returnați acționarului nu numai la valoarea nominală, ci și cu plata prin rate, ceea ce nu este interzis de lege. Se întâmplă ca o companie, care acceptă oficial să returneze o acțiune, totuși nu o plătește imediat și nimeni nu știe sigur dacă va plăti deloc – multe astfel de povești sunt acum în stadiul de „așteptare”..
Cu toate acestea, o piramidă este un lucru de scurtă durată. Și, prin urmare, înainte de colaps, o astfel de companie este de obicei reorganizată. „Co-investitorii” sunt informați că, în legătură cu diviziunea companiei, toate garanțiile din cadrul acordurilor încheiate sunt transferate noii firme „Horns and Hooves” și li se solicită să confirme faptul „neîncetarea acordului”. Desigur, nu li se permite să verifice soldul de separare al dezvoltatorului. (Când o companie este împărțită, bilanțurile firmelor noi sunt aprobate de către biroul fiscal. În același timp, potrivit legii, doar una dintre ele nu ar trebui să cadă în faliment – să conțină mai multe datorii decât active – în timp ce altele pot fi „manechine”). După ce au mutat profitul într-un alt loc, toate activele neprofitabile sunt turnate în noul „Horns and Hooves”, astfel încât, chiar și după ce au ajuns în instanță și au dat în judecată banii, investitorii privați nu pot obține: conturile companiei arestate sunt goale.
Desigur, nu toate proiectele de construcții pe termen lung sunt piramidele. Iar dezvoltatorii lor cred de fapt în onestitatea și lipsa lor de dorință de a încălca drepturile co-investitorilor. Doar că orice se poate întâmpla în timpul construcției. Prin urmare, termenii și prețurile, de regulă, sunt specificate din când în când în „acorduri suplimentare”, refuzul de a semna care (atenție!) Este echivalent cu rezilierea contractului. Și pot exista destul de multe astfel de acorduri suplimentare (spre deosebire de contractul principal) pentru mulți ani de construcție.
O altă schemă pentru obținerea unui profit de la cetățenii cumpărătorilor este asociată cu schimbarea dezvoltatorului în timpul construcției casei. De exemplu, un dezvoltator care a încheiat contracte poate fi privat de un complot pentru datorii, încălcări reale sau percepute. De asemenea, el își poate atribui drepturile altcuiva (în practică, aceleași persoane fizice pot sta în spatele unor persoane juridice diferite). Dar noua companie care a primit obiectul în acest mod, în mod natural, nu dorește „să se angajeze în caritate” și necesită plăți suplimentare adiționale din partea acționarilor sau, la fel, – rezilierea contractului, ceea ce este destul de benefic pentru acesta.
Investitorii privați se pot aștepta la multe șocuri chiar și atunci când casa este gata.
De exemplu, li se poate cere să plătească suplimentar. Mai mult, nu vorbim despre o plată suplimentară de 5-10% (aceasta a devenit deja parte a ordinii lucrurilor) – costul unui apartament în ultimul moment se poate dubla. În același timp, firmele nu furnizează documente care să confirme dimensiunea și legalitatea acestor plăți suplimentare. Au un mijloc mai eficient – șantajul. Acționarii sunt amenințați cu rezilierea contractelor sau nu prezintă autorităților de înregistrare documentele necesare pentru înregistrarea apartamentelor în proprietate. În astfel de cazuri este foarte dificil să acționați în judecată. Cert este că până de curând, toate acordurile de co-investiție erau încheiate exclusiv în favoarea dezvoltatorului. De fapt, a fost imposibil să nu semnați un astfel de acord, pentru a solicita schimbarea unor puncte din acesta. Conversația în astfel de cazuri a fost scurtă: „Nu-mi place – nu vă obligăm! Există o coadă a celor care vor să fie acolo”.
Un alt truc destul de obișnuit este acela că, odată cu predarea casei, clientul „se dovedește” insolvabil și nu poate achita contractantul. Și în acest caz, aceiași oameni sunt adesea în spatele unor persoane juridice diferite. În cursul instanței de arbitraj, clientul își admite vinovăția și plătește cu casa, care a fost deja confiscată până în acest moment. Antreprenorul vinde apartamentele pentru a doua oară și, în cel mai bun caz, returnează acțiunile inițiale primilor cumpărători..
O altă boală a dezvoltatorilor este uitarea uluitoare. Unii dintre ei își amintesc de „cota de oraș” din casa nou construită doar după ce investitorii privați au cumpărat deja această cotă de la ei.
Și mai des nu își amintesc deloc – până la urmă, dezvoltatorul încheie un acord cu orașul, iar apartamentele sunt vândute prin intermediul companiilor de investiții și firmelor imobiliare, care formal nu datorează nimic orașului. Nu sunt deloc jenate de lipsa documentelor care permit vânzarea acestei locuințe. Drept urmare, situația „îngheață”: autoritățile locale, nefiind primite partea lor, blochează așezarea și nu pun casa în funcțiune, instanțele se ocupă încet cu cererile reconvenționale, iar cetățenii care au plătit construcția din propriul buzunar se află într-o stare de stres severă de ani de zile.
O altă opțiune pentru cooperarea fructuoasă între dezvoltatori și autoritățile locale poate fi apariția unui întreg microdistrict, care nu este furnizat, de exemplu, cu infrastructura de inginerie..
Până la punerea în funcțiune a unui astfel de obiect, devine „brusc” clar că capacitățile disponibile ale orașului nu sunt suficiente pentru a-l conecta la comunicații. Și pentru construcția de noi cazane, prize de apă, stații de încălzire centrală și comunicații, sunt necesari mai mulți bani decât s-au cheltuit pentru locuințe și facilități sociale și culturale și nici o parte nu le va investi. Dezvoltatorul dă din cap autorităților locale, autorităților către dezvoltator și între ele o mulțime de protestatari care au plătit cinstit pentru apartamente noi exact la fel cum au cerut.
Dar chiar și după ce s-a mutat într-un apartament nou și l-a înregistrat ca proprietate, un investitor privat nu ar trebui să se relaxeze complet.
Vânzând apartamente, agenții imobiliari păstrează strict secretul principal – planuri de urbanism pentru zona de dezvoltare. Și se întâmplă adesea că cumpărătorul care a plătit „ecologia favorabilă” și „priveliștile pitorești” este de așteptat să construiască o autostradă sau un alt complex cu mai multe etaje sub ferestrele sale. Drept urmare, priveliștea distanței verzi dă loc vizualizării șantierului, care funcționează zi și noapte, și apoi vizualizării peretelui casei noi..
De regulă, cetățenii, înșelați în cele mai bune așteptări, încearcă să apeleze la autorități. Dar nici la Moscova, nici în regiune nu se știe despre un singur caz în care agențiile guvernamentale ar reacționa la cererile disperate de ajutor..
De obicei, o astfel de inacțiune se explică prin faptul că structurile orașului nu sunt parte la contractele acționarilor cu dezvoltatorii și, prin urmare, nu sunt obligate (și chiar nu au dreptul) să intervină în litigiile economice care trebuie soluționate în instanță. Este adevărat, atunci când acest lucru se datorează propriului beneficiu sau există conturi personale cu dezvoltatorul, autoritățile locale intervin mai mult decât activ, protejând în același timp interese care sunt direct opuse intereselor cetățenilor.
Din păcate, nimic nu va putea ajuta cetățenii care au devenit ostatici ai construcției comune, iar noua lege federală „Cu privire la participarea partajată la construcția de locuințe”.
Concentrată pe protecția investitorilor privați, legea stabilește o formă universală de contract, clauze și prețuri pentru construcție, interzice utilizarea necorespunzătoare a fondurilor, dar această lege nu se aplică relațiilor juridice care au apărut înainte de intrarea sa în vigoare (înainte de 1 aprilie 2005). Mai mult, legea se aplică numai acelor obiecte, a căror autorizație de construcție a fost primită după 1 aprilie 2005. Și multe companii au anunțat deja că această lege nu le va afecta în niciun fel, deoarece au o mulțime de proiecte, a căror autorizație de construcție a fost primită mai devreme..
Așadar, cei care intenționează să investească banii câștigați cu greu în construcție, care a început mai devreme de 1 aprilie, va trebui să joace după vechile reguli. Cu toate circumstanțele care urmează.
Cum poți evita să fii înșelat atunci când cumperi clădiri noi? Care sunt pașii esențiali pe care trebuie să îi urmezi pentru a te asigura că faci o achiziție înțeleaptă și că nu vei regreta decizia luată? Există anumite documente sau controale pe care ar trebui să le cereți în mod specific înainte de a finaliza tranzacția? Ce sfaturi ai pentru cineva care este interesat să cumpere clădiri noi pentru prima dată?