Cum să dispui de cota ta într-un apartament fără conflict și profitabil

Conținutul articolului

• Vânzarea corectă a unui share
• De trei ori sub piață
• Înregistrare prin ordonanță
• Check-in neautorizate
• Vânzare de acțiuni
• Cine cumpără acțiuni

În țara noastră, practica dreptului de proprietate comună asupra locuințelor este o practică comună și foarte răspândită. De pe vremea privatizării, majoritatea obiectelor imobiliare au trecut în proprietate privată tocmai prin acțiuni.

Astăzi, imobiliarele sunt adesea achiziționate pentru proprietate fracționată. În cele din urmă, este imposibil de evitat apariția proprietății comune în divizarea bunurilor imobile între foști soți, aceasta poate apărea în timpul donației, moștenirii locuințelor etc. Este legal corect să apelezi astfel de coproprietari de coproprietari de locuințe..

Atâta timp cât relația dintre coproprietari nu este tulburată de conflict, niciunul dintre ei nu se simte nerăbdător în legătură cu statutul lor de proprietar. Dar imediat ce coproprietarii pierd pierderea înțelegerii reciproce, apare inevitabil problema divizării acestei proprietăți specifice. Iar soluțiile la această problemă sunt departe de a fi simple.

Un exemplu tipic: soțul deține un apartament în acțiuni egale. După moartea soțului, partea sa (jumătate din apartament) este împărțită între văduvă și fiul decedatului. Apoi soția are trei sferturi din casă, iar fiul are un sfert. Dacă a doua persoană dorește să-și ia partea, cea mai simplă opțiune ar fi vânzarea apartamentului și împărțirea încasărilor proporționale cu acțiunile. Cu toate acestea, văduva se poate opune unei astfel de decizii și aici apare o situație extrem de conflictuală. Copilul decedatului poate renunța pur și simplu la moștenirea legală, dar își poate apăra și dreptul de proprietate. Din partea sa, va fi legal să vă mutați într-un apartament, să transferați cota sa către managementul de încredere sau să îl vindeți. Și în acest caz, pentru văduvă sunt posibile scenarii mult mai neplăcute, până la necesitatea unui cost minim pentru a-și vinde partea de locuință și a-l lăsa.

Vânzarea corectă a unui share

Dacă coproprietarul apartamentului intenționează să îl vândă, potrivit legii, trebuie să anunțe ceilalți coproprietari și să-i invite să facă o achiziție. De obicei, o astfel de notificare se face în scris, cu o indicație a prețului exact. În cazul unui refuz scris din partea celorlalți proprietari sau dacă în luna următoare, acțiunea propusă nu este răscumpărată, coproprietarul are dreptul deplin de a vinde acțiunea sa oricărui cumpărător.

Vă rugăm să rețineți: costul vânzării trebuie să corespundă în totalitate prețului la care vânzătorul și-a oferit partea în scris, în scris, altor coproprietari. În caz contrar, coproprietarii apartamentului pot cere în mod judiciar anularea tranzacției.

De trei ori sub piață

Specialiștii imobiliari subliniază faptul că proprietatea fracționată a unei case nu este deloc proprietatea unei camere specifice dintr-un apartament. De exemplu, un coproprietar poate să nu aibă nici măcar dreptul de a locui în acest apartament și, prin urmare, prețul proprietății sale comune nu este deloc egal cu valoarea de piață a imobilului pe suprafață. Potrivit unor experți, un metru pătrat din cota unei proprietăți este de obicei mai ieftin decât un metru pătrat într-un apartament sau o casă cu un proprietar cu aproximativ 15-40%. Alți experți exprimă cifra de 20-30% din costul bunurilor imobiliare obișnuite ca preț al unei acțiuni într-un apartament. Mai mult decât atât, practica confirmă mai degrabă cele mai recente date, dacă luăm în considerare costul apartamentelor întregi și acțiunile aferente acestora, de exemplu, pe baza megacităților rusești. Acțiunile din apartamentele mici (acțiuni cu probleme) pierd cel mai mult preț, în cazul în care reședința simultană a tuturor coproprietarilor este imposibilă din punct de vedere fizic.

Așadar, să reamintim situația cu soția și fiul defunctului, care au acțiuni inegale în apartamentul moștenit. Fiul are dreptul să-și vândă sfertul casei doar pentru o optime din valoarea de piață, deoarece nimeni nu va cumpăra pentru un preț ridicat. În același timp, văduva poate plăti același preț pentru cea de-a opta parte a apartamentului și, de fapt, poate cumpăra obiectul de două ori mai scump, pentru că după aceea devine proprietarul unic și integral al întregului apartament.

Unii coproprietari ai locuințelor, care au confiscat-o complet, sunt și mai radicali. La urma urmei, fără consimțământul lor, restul acțiunilor nu poate fi realizat, ceea ce înseamnă că este posibil, fără a răscumpăra acțiunile altor persoane, să dispuiți cu imunitate de tot apartamentul sau casa..

Când coproprietarii nu pot rezolva problema divizării acțiunilor lor fără conflict, unii dintre ei trebuie să trăiască ani de zile în asediul altor coproprietari care nu au voie să intre în apartament. Această tactică este eficientă, dar nu dacă proprietarul unei cote mai mici este luat în serios pentru a-și apăra dreptul de a fi coproprietar. Pentru el să rezolve problema există mai multe opțiuni legale:

• soluționare prin instanță;
• check-in neautorizat;
• vânzarea cotei tale către un cumpărător terț;
• vânzarea cotei tale către un coproprietar care a ocupat casa.

Există, de asemenea, oa cincea opțiune – să solicitați alocarea cotei dvs. sub forma unui lot de locuințe. Dar aceasta este mai degrabă un mod teoretic de soluționare a problemei, deoarece în apartamentele obișnuite ale orașului este aproape nerealist să se implementeze acest lucru fără durere pentru toți coproprietarii..

Înregistrare prin ordonanță

Avocații susțin că, în mod ideal, coproprietarii de locuințe ar trebui să stabilească în mod voluntar condițiile pentru utilizarea unui apartament comun. Dar un dialog constructiv nu funcționează întotdeauna și aici trebuie să mergeți în instanță. În acest caz, decizia instanței depinde în mod semnificativ de prezența / absența fiecăruia dintre coproprietarii altor bunuri imobiliare, dependenți, situația financiară a părților la litigiu, etc. Într-un apartament cu o cameră, dreptul de ședere pentru un mare proprietar al unei cote mai mici va fi aproape sigur stabilit, dacă nu are alte locuințe. iar proprietarul unei părți mai mari va fi „solicitat” din apartamentul contestat, din cauza dreptului de proprietate asupra altor bunuri imobiliare rezidențiale. Nu este neobișnuit ca instanța să-l izgonească pe agresor din apartament și să dea undă verde coproprietarului cu drepturile încălcate. Dar, în situații cu apartamente cu mai multe camere, instanța le permite tuturor proprietarilor să utilizeze camere diferite, ținând cont de mărimea acțiunilor de proprietate și de camerele în sine.

Durata unui astfel de litigiu este de obicei de la șase luni la un an. Și chiar după finalizarea procesului, de obicei pacea nu intră în relația coproprietarilor. La urma urmei, justiția nu este în măsură să elimine un conflict personal, iar coproprietarii pot schimba în mod regulat încuietorile de pe ușa din față. Nici executorii judecătorești, nici poliția nu pot ajuta în astfel de situații. Singura cale de ieșire este să mergi din nou la instanță.

Check-in neautorizate

Din nou, teoretic este posibilă rezolvarea problemei fără a apela la litigii. Atunci când o persoană nu are voie să intre în propria casă, el are tot dreptul să o introducă pe cont propriu și chiar să folosească forța pentru aceasta (doar pentru a sparge ușa, dar nu pentru a lupta sau a distruge pereții casei). Articolul 12 din Codul civil al Federației Ruse reglementează această situație: comportamentul coproprietarului asuprit va fi interpretat de lege ca autoapărare a drepturilor. Avocații recomandă cu tărie să furnizeze dovezi că au existat încercări nereușite de a rezolva problema în mod pașnic înainte de a încerca să spargă ușa. De exemplu, aceasta va fi o copie a unei telegrame certificate de oficiul poștal cu o solicitare către contravenient pentru a-i oferi accesul la domiciliul său și a-i da cheile sau o declarație preliminară poliției împotriva uzurpatorului. Astfel de măsuri vor împiedica cererile de aplicare a legii împotriva coproprietarului care a intrat în casă. Dar trebuie să înțelegeți că conflictul personal al coproprietarilor nu se va intensifica decât după aceea.

Vânzare de acțiuni

Un punct important: un apartament cu mai mulți proprietari, potrivit legii, poate fi în proprietate comună comună sau în proprietate comună fără a determina acțiuni, în conformitate cu articolul 224 din Codul civil al Federației Ruse. Și în cel de-al doilea caz, niciunul dintre coproprietari nu are dreptul să-și vândă partea, deoarece legal și de fapt pur și simplu nu există. Dar, în același timp, astfel de locuințe, prin acordul coproprietarilor sau în instanță, pot fi reeditate în proprietate comună.

Vânzarea pachetului dvs. este cea mai ușoară opțiune de implementat. Desigur, este necesar să transmiteți coproprietarilor notificări scrise despre vânzare, pentru a respecta alte câteva formalități, dar în orice caz, acest lucru este mai ușor decât organizarea unei proceduri legale sau folosirea forței fizice în încercările de a-ți folosi partea de acasă..

Dacă există un acord verbal privind vânzarea acțiunii cu coproprietarii, nu vor fi necesare notificări. Înregistrarea cumpărării și vânzării se efectuează standard. Complicarea situației este refuzul coproprietarilor de a-și cumpăra acțiuni proprii și de a le vinde terților. Apoi, afacerea este întârziată de regulă, sustragând notificările de vânzare. În orice caz, este necesar să trimiteți proprietarii telegrame sau scrisori de vânzare recomandate. În cazul unei tăceri persistente din partea coproprietarilor notificați, după care acțiunea nu le va fi vândută, instanța va recunoaște aproape sigur legalitatea tranzacției.

Există o altă soluție radicală a problemei, care nu necesită contact cu coproprietarii. Cert este că nu este necesar acordul acestuia din urmă la donarea unei părți de locuință. Dacă un cadou deghizează o vânzare, tranzacția poate fi contestată în instanță, dar este aproape imposibil să se demonstreze faptul că este vorba despre vânzare.

Un alt mod de a ocoli coproprietarii este un angajament. Titularul acțiunii se întocmește în conformitate cu art. 807 din Codul civil al Federației Ruse cu un cumpărător terț, un contract de împrumut pentru o sumă egală cu costul planificat al acțiunii vândute. Împrumutul este asigurat prin această cotă. Gajul este înregistrat la Rosreestr, proprietarul primește bani de la creditor, iar apoi părțile întocmesc un contract de compensare: cumpărătorul voalat iartă datoria, iar în schimb primește obiectul gajului – de fapt, o cotă în apartament. Dezavantajul unei astfel de scheme este posibil probleme atunci când înregistrați un angajament în Rosreestr, prin urmare, este optim în astfel de cazuri să apelați la serviciile agenților imobiliari profesioniști sau ale avocaților. Există agenții imobiliare în orașele mari din Rusia care lucrează cu astfel de obiecte.

Cine cumpără acțiuni

Agenții imobiliari împart de obicei cumpărătorii de case în următoarele categorii.

Primii achiziționează o parte pentru propria locuință în apartament, sperând să negocieze cu restul coproprietarilor. Inutil să spun, această opțiune este foarte riscantă.?

Alții cumpără o parte din bunurile imobiliare pentru a obține înregistrarea permanentă. Aici cota poate fi ridicol de mică – chiar o sută, pentru că nu este necesar acordul coproprietarilor pentru înregistrare la locul de reședință. Trebuie doar să prezentați la biroul de pașapoarte documente care confirmă proprietatea acțiunii. Dar nu va funcționa înregistrarea terților fără consimțământul coproprietarilor, notează specialiștii. O excepție este făcută doar pentru copiii minori care sunt repartizați părinților lor.

Raiderii care cumpără acțiuni într-un apartament pentru a-și impune propriile condiții proprietarilor sunt de obicei convinși să-și vândă acțiunea. Acest din urmă tip de cumpărători este o mare problemă pentru proprietarii de acțiuni care au dat afară pe ceilalți coproprietari din casele lor. Un raider profesionist este capabil să asigure condiții de viață insuportabile vecinilor săi. De exemplu, proprietarul celei de-a patra părți a apartamentului a inundat în mod deliberat noaptea etajele inferioare, rezidenții cărora au dat în judecată toți proprietarii apartamentului. Se dovedește că este mai rentabil pentru proprietarul restului apartamentului să-și vândă partea către plugar decât să plătească despăgubiri vecinilor.

Așadar, cititorii acestui articol știu acum: chiar și cel mai agresiv coproprietar al unui apartament poate fi tratat într-un mod absolut legal. Cu toate acestea, este, de asemenea, evident că cea mai bună acțiune este să nu escaladez conflictul, ci să încerce să ajungă la un acord cu coproprietarii, să cumpere acțiunile rămase sau să vândă locuințe împreună. Rezultatul va fi mai mult profit și mai puțin timp și nervii irosiți..