Cum să cumperi un apartament

Conținutul articolului

• 1. Încheierea unui acord cu o agenție imobiliară
• 2. Găsirea cazării adecvate
• 3. Verificarea curățeniei apartamentului și pregătirea acordului
• 4. Încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui apartament și a decontărilor de numerar
• 5. Înregistrarea de stat a tranzacției și transferul dreptului de proprietate asupra locuințelor

Procedura de cumpărare a unei locuințe pe piața secundară poate părea destul de complicată și nu în totalitate logică, dar, de fapt, a fost elaborată de ani de zile și există pentru a asigura securitatea maximă a tranzacțiilor pe piața rusă..

Anton ILYIN, avocat al Asociației din Moscova – breasla agenților imobiliari, a declarat corespondentului nostru despre cum se întâmplă o astfel de cumpărare în termeni generali. Întregul proces poate fi împărțit condiționat în cinci etape..

1. Încheierea unui acord cu o agenție imobiliară

Desigur, este posibil să găsești un apartament fără o agenție imobiliară, dar … Un lucru trebuie luat în considerare – la Moscova cererea de locuințe depășește cu mult oferta. Nu mai vorbim de faptul că, în condițiile legislației rusești și a realităților de piață, este mult mai convenabil să dai vina pe toate problemele agentului imobiliar care îți va fi atribuit – el este plătit pentru acest lucru.

Găsirea unui apartament și însoțirea unei tranzacții este un serviciu pentru care agențiile percep o anumită taxă. Poate fi fie un preț fix – de obicei, începând de la 1000 USD, fie un procent din tranzacție, fie același 1000 USD pentru găsirea unui apartament adecvat, plus un procent din costul său.

Dacă agenția percepe o taxă pentru găsirea unui apartament, atunci banii vor trebui plătiți în avans. În acest caz, acordul încheiat cu agenția ar trebui să conțină o descriere cât mai detaliată a apartamentului de care aveți nevoie. Contractul indică, de asemenea, câte opțiuni corespunzătoare parametrilor specificați vi se va da să alegeți.

2. Găsirea cazării adecvate

După încheierea unui acord cu agenția, aceasta din urmă începe selecția unui apartament. Opțiunea ideală este un apartament, al cărui proprietar a semnat un contract de vânzare cu agenția dvs. În acest caz, de regulă, agenția verifică imediat documentele și istoricul apartamentului. Dacă agenția nu are un astfel de apartament, acesta efectuează căutări prin toate sursele disponibile.

Când se găsește un apartament mai mult sau mai puțin potrivit, agentul dvs. vă invită să îl vizualizați. În timpul vizualizării, clientul semnează de obicei certificatul de inspecție a apartamentului. Dacă apartamentul nu îndeplinește parametrii pe care i-ați declarat și care sunt precizați în acordul dvs. cu agenția, atunci acest lucru trebuie indicat în certificatul de inspecție. În acest caz, opțiunea nu contează..

Dacă apartamentul vi se potrivește, treceți la următoarea etapă.

3. Verificarea curățeniei apartamentului și pregătirea acordului

Colectarea documentelor pentru o tranzacție de locuință necesită un anumit timp și bani. Mai mult, toate certificatele necesare au o dată limitată – data de expirare, adică. ele nu pot fi pregătite pentru utilizarea viitoare. Prin urmare, întregul proces începe atunci când cumpărătorul își confirmă intenția de a achiziționa acest apartament. O astfel de confirmare este o anumită sumă, care în limbajul comun poate fi numită depozit sau avans..

Se întâmplă adesea ca mai mulți cumpărători potențiali să vadă un apartament simultan. Dacă mai multe persoane îi plac apartamentul deodată, atunci câștigătorul va fi cel care efectuează prima plată. Există, totuși, cazuri de licitații atunci când un cumpărător lacom (iertare, foarte calculant) declară direct că va da apartamentul celui care oferă cel mai mult. Ce trebuie să faceți în acest caz, depinde de dvs., dar este de remarcat faptul că, în urma licitației, prețul unui apartament depășește cel specificat în acordul dvs. de căutare, atunci această opțiune nu este luată în considerare.

Dacă totul este în regulă și ați făcut suma necesară, poate începe cea mai importantă etapă – colectarea documentelor și verificarea acestora. Reamintim că astăzi, dintre toți participanții pe piața imobiliară, cumpărătorul este cel mai lipsit de apărare din punct de vedere legal. Practica juridică este astfel încât, în cazul recunoașterii tranzacției ca fiind nevalidă, părțile revin la poziția inițială și își returnează reciproc tot ceea ce primește în cadrul tranzacției. Dacă ne amintim că majoritatea covârșitoare a apartamentelor de pe piața secundară sunt vândute la valoarea evaluată a ITO, atunci este ușor de ghicit că aceasta este suma pe care cumpărătorul o va primi ca o returnare a tot ceea ce a primit în cadrul tranzacției. Chiar și un pas revoluționar în legislația rusă – protecția de către stat a drepturilor unui dobânditor de bună credință – se realizează în valoare de maximum un milion de ruble.

Extras extins din cartea casei (preluat din PRUE sau DEZ). Această declarație listează pe toți cei care au locuit în acest apartament de când a fost construită casa, precum și pe ce motive au lăsat acolo.

Extras din Registrul unificat al statului privind drepturile asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Acesta indică proprietarul sau proprietarii apartamentului, motivele apariției proprietății. Prezența sau absența restricțiilor sau a restricțiilor dreptului.

Planul de etaj și explicația ITP. Ceea ce ați văzut când inspectați apartamentul ar trebui să corespundă cu ceea ce vedeți în plan. Conform Codului locativ al Federației Ruse, dacă este detectată o reamenajare ilegală într-un apartament, proprietarul apartamentului este obligat să readucă apartamentul la starea inițială, pe cheltuiala sa. Există, totuși, posibilitatea de a înregistra reamenajarea după fapt.

Acestea sunt principalele puncte de luat în considerare. Un ziar întreg nu este suficient pentru a descrie toate situațiile posibile. Prin urmare, ne vom rezuma doar la câteva cazuri tipice..

În cazul în care vânzătorul apartamentului este o persoană în vârstă sau foarte potabilă, atunci merită să obțineți certificate de la dispensarele psiho-neurologice și narcologice din raion. Mai mult, dacă mai devreme o persoană a fost înregistrată pe o altă adresă, atunci trebuie să vizitați dispensarele respectivei zone. Prea multe tranzacții au fost ulterior contestate de rudele vânzătorului, pe motiv că acesta din urmă ar fi putut să nu înțeleagă consecințele acțiunilor sale. Prin urmare, în cazuri mai suspecte, puteți efectua un examen medical în ziua tranzacției.

Dacă tranzacția se realizează prin procură și vânzătorul locuiește în țară, este mai bine să se solicite prezența personală a vânzătorului și semnătura acestuia în contractul de vânzare. Scuzele de a fi ocupat cu munca etc. ar trebui să te facă alertă.

Dacă extrasul din cartea de acasă indică faptul că minorii locuiau în apartament care nu au participat la privatizarea apartamentului, știți că în acest fel drepturile lor au fost încălcate și, la împlinirea vârstei majore, pot încerca să restabilească aceste drepturi..

Și în final, ultima regulă este indicarea din contractul de vânzare a unui apartament exact suma pentru care o cumpărați..

4. Încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui apartament și a decontărilor de numerar

Asa de. Documentele au fost colectate și verificate, nu au fost găsite obstacole în calea tranzacției. Ai setat ziua pentru afacere. Pregătește-te pentru o zi foarte încărcată. În primul rând, va trebui să mergeți la un depozitar sau la o bancă care vă oferă cutii de siguranță pentru închiriere. O astfel de celulă este închiriată, iar pe lângă acordul principal de închiriere pentru celulă, sunt atașate așa-numitele condiții suplimentare. Aceste condiții suplimentare indică cine, când și din ce motive are acces la celulă după ce s-au pus banii. În cazul unei tranzacții cu un apartament, vânzătorul are mai întâi dreptul de acces, dar numai după prezentarea unui contract de vânzare-cumpărare a unui apartament înregistrat. Dacă vânzătorul cu un astfel de acord nu vine în termenul stabilit (tranzacția nu a trecut de înregistrarea de stat, adică nu a avut loc), atunci este privat de dreptul de acces la celulă și un astfel de drept este acordat cumpărătorului, care vine și își ia banii înapoi. Accesul inițial la celulă (pentru a pune bani în ea) este de obicei toate persoanele interesate (vânzător, cumpărător, agenți). Astfel, banii sunt recalculați în prezența vânzătorului..

După ce banii sunt numărați, verificați și băgați în celulă, mergeți la sucursala Rosregistratsiya sau la un notar pentru a încheia un acord. În Rosregistratsiya contractul dvs. este întocmit și certificat de registratorul de stat. Din acest moment, tranzacția este considerată finalizată.

5. Înregistrarea de stat a tranzacției și transferul dreptului de proprietate asupra locuințelor

Termenul de înregistrare a statului este acum de o lună.

O lună mai târziu, părțile la tranzacție primesc copii ale contractului. Acordul vânzătorului are un sigiliu care confirmă înregistrarea tranzacției. Prin acest acord, vânzătorul merge la bancă (depozitar), primește acces la celulă și își ia banii. Există două sigilii ale acordului cumpărătorului: unul confirmă înregistrarea tranzacției, al doilea – înregistrarea dreptului de proprietate. În plus, cumpărătorul primește un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra obiectului imobiliar – un apartament. Din acest moment, el devine un proprietar deplin.

De asemenea, părțile trebuie să semneze Actul de acceptare și transfer al proprietății. Pentru înregistrarea de stat a tranzacției, acest act nu este necesar, dar fără ea, tranzacția este, de asemenea, considerată neîncheiată. Din acest moment, putem spune cu adevărat că tranzacția a avut loc.