Cum să câștigi bani la demolarea unei clădiri cu cinci etaje

Conținutul articolului

• În așteptarea demolării
• Schimb cu suprataxă
• Riscuri și calcule
• Preț de înregistrare

Apartamente în clădiri cu cinci etaje – la prima vedere, produsul este inestetic: mic, înghesuit, cu multe probleme comunale (lipsesc o baie comună, un ascensor și o grâu de gunoi). Dar cererea pentru această locuință a fost și rămâne stabilă. Mai mult, astfel de apartamente sunt cumpărate nu numai de cei care nu au suficienți bani pentru ceva mai bun, ci și de investitori privați. Am aflat că acest sector al pieței este comparabil cu locuințele de lux din punct de vedere al rentabilității. Este adevărat, riscurile sunt mult mai mari.

În așteptarea demolării

Autoritățile orașului promit că peste câțiva ani Moscova va scăpa complet de clădirea cu cinci etaje. Deja acum, casele cu panouri vechi cu curți verzi și femei învechite la intrări eliberează teritoriul pentru noi clădiri monolitice. Cu toate acestea, Hrușciovii sunt încă reprezentați pe scară largă pe piața secundară a locuințelor: volumul ofertei lor pe piața secundară pentru apartamente din capitală depășește aproape oferta celorlalte tipuri de locuințe. Este clar că principalul avantaj al clădirilor cu cinci etaje în ochii potențialilor cumpărători a fost întotdeauna și rămâne relativ relativ ieftin în comparație cu clădirile cu panouri bune și chiar mai multe monolitice, fără să mai vorbim de clădirile noi moderne, care depășesc clădirile cu cinci etaje în calitățile lor de consum. Cu toate acestea, apartamentele din case destinate formal demolării sunt închiriate, vândute și cumpărate. Cu toate acestea, este doar ieftinitatea acestei proprietăți care atrage atenția cumpărătorilor? Poate că investitorii privați au un calcul secret.

Să începem cu o mică poveste – același lucru poate fi spus de locuitorii literalului oricărui Hrușciov din Moscova. Alexandra Nikolaevna Ivanova locuiește pe strada Parkovaya 9, de 30 de ani, de când ea și soțul ei s-au mutat într-un apartament de la primul etaj al unei clădiri cu cinci etaje, la zece minute de stația de metrou Shchelkovskaya. Și curțile verzi din zona lor nu sunt un cadou al investitorilor nobili, ci rezultatul activităților rezidenților. „Eram tineri și activi”, își amintește Alexandra Nikolaevna. „La subbotnik, toate curțile erau înconjurate de copaci. Acum, arțarii și mesteacănul sunt pline de acoperișuri.” Apartamentul lui Alexandra Nikolaevna are nevoie de mult timp de reparații majore. Țevile se înfundă la nesfârșit, podelele putrezite, ramele ferestrelor sunt uscate. S-ar putea apela la nepoate și nepoate. Dar Alexandra Nikolaevna nu vrea.

„De ce să cheltuiți bani pentru reparații dacă casa va fi demolată”, motivează. Dacă da, de ce să pierzi banii într-un apartament? ”

Natalia, nepoata lui Alexandra Nikolaevna, este de aceeași părere. Pe strada Parkova nr.11, tocmai a re-tapetat tapetul. Este păcat să cheltuiți mai mulți bani. Este adevărat, la fel, din când în când trebuie să pătești ceva: casa este veche – un lucru sau altul se deteriorează constant. Uneori chiar Natalya se gândește: poate vinde? Cu toate acestea, pentru suma pe care o va ajuta pentru apartamentul său cu trei camere, puteți cumpăra doar o „piesă kopeck”, dacă nu vă mutați în afara șoselei de centură din Moscova. Aici așteaptă relocarea promisă.

Aceleași gânduri nu lasă locuitorii din sute de clădiri cu cinci etaje din întreaga Moscova. Cel mai mare număr dintre acestea este concentrat astăzi în nord („Rechnoy Vokzal”), sud-vest („Profsoyuznaya”, Cheryomushki) și sud-estul Moscovei („Tekstilshchiki”).

Schimb cu suprataxă

Programul pentru demolarea locuințelor cu cinci etaje și dărăpănate a fost aprobat printr-un decret al guvernului de la Moscova din 2 iulie 2002. Până în prezent, practic nu au mai rămas clădiri cu cinci etaje în districtele Centrale și de Sud ale capitalei, Yugo-Vostochny va fi eliberată de „khrushchebs” în 2008, Vostochny și Nord-Est – în 2009, iar în nordul, sud-vestul și Zelenogradsky – în 2010.

Mai mult, trebuie menționat că programul pentru demolarea clădirilor cu cinci etaje din Moscova este în realitate pus în aplicare. Și promisul este destul de posibil să credem. Astfel, orice clădire cu cinci etaje din Moscova este sortită să fie demolată. Singura întrebare este sincronizarea.

De aici începe distracția. Ciudat, apartamentele din clădirile de cinci etaje din Moscova nu devin decât mai scumpe în timp. Prețul pentru ei depinde nu numai de zonă, ci și de perioada de demolare. Cu cât este mai aproape de „linia fatală”, cu atât este mai scump. Potrivit experților, costul unui apartament dintr-o clădire cu cinci etaje, despre care se cunoaște cu exactitate data demolării, crește cu cel puțin 10%. Și astăzi cota acestor apartamente pe piața imobiliară secundară nu este atât de mică – aproximativ 18%.

Cumpărătorii de apartamente „condamnate” pot fi împărțiți aproximativ în două categorii. Primul grup include persoane pentru care principalul avantaj al locuințelor este ieftinitatea acesteia. Clădirile cu cinci etaje sunt o opțiune ideală pentru cei care doresc să achiziționeze un spațiu de locuit ieftin în Moscova: pentru 90-120 de mii de dolari puteți căuta un apartament „cu o cameră” sau chiar un apartament „cu două etaje” la o distanță acceptabilă de metrou. Există numeroase motive pentru prețuri atât de mici pentru Moscova modernă, le vom selecta pe cele două principale. Aceste apartamente sunt foarte incomode și mici. Dar sunt ieftine, în mare parte datorită suprafeței lor mici, deoarece costul absolut al unui apartament din capitală în majoritatea cazurilor este calculat prin înmulțirea numărului de metri pătrați cu un anumit cost noțional.

O altă categorie de cumpărători sunt investitorii privați. Au o rază de acțiune lungă: știu că un apartament ieftin, fără pretenții, din Hrușciov se va transforma în locuințe noi într-un an sau doi, ceea ce va costa mult mai mult. Într-adevăr, după bunul plac, proprietarul spațiului de locuit din casă care este demolat poate primi compensații în bani sau metri pătrați. În primul caz, i se rambursează costul apartamentului la prețul de piață, plus costul tuturor costurilor asociate cu achiziționarea de locuințe noi și mutarea (comision al companiei imobiliare, care va trebui să plătească pentru căutarea unui apartament nou, salariile mutătorilor etc.).

Dacă o persoană alege o compensație „în natură”, atunci în conformitate cu noul Cod al locuinței și cu legea „Garanțiile orașului Moscova pentru persoanele care părăsește locuințe de locuit”, i se oferă un apartament în aceeași zonă cu casa destinată demolării. Excepțiile sunt Zelenograd și districtul administrativ central: în ele apartamentele sunt oferite în raion. Ceea ce nu este însă deloc rău pentru locuitorii din partea centrală a orașului: un metru pătrat de drumuri în toate părțile districtului administrativ central.

Partea cea mai bună pentru colonier este că apartamentul furnizat trebuie să aibă la fel de multe camere ca cea pe care persoana a pierdut-o. În plus, cerința pentru numărul corespunzător de camere nu depinde în niciun fel de dimensiunea reală a apartamentului și de amenajarea acestuia. În mod evident, majoritatea migranților câștigă în mod vizibil în filme. Pentru comparație: dimensiunea standard a unui apartament cu o cameră în casele vechi este de 30-32 mp. m, cu două camere – 45-50 mp. m. În clădirile moderne de clasă economică nouă, dimensiunea medie a „odnushki” – 40-45 de metri pătrați. m, „bucată kopeck” – 55-70 mp. m. Adică, un investitor cu experiență, cu abilități bune și care deține informațiile necesare privilegiate, poate să cumpere un apartament într-o clădire demolată cu cinci etaje la timp (adică înainte de închiderea vânzărilor în casa condamnată), să câștige pur și simplu pe numărul de metri pătrați. Ele pot rula în diferite variații de la 10 la 20. Înmulțiți cu aceeași medie de 4 mii USD pe metru pătrat și obținem o sumă de aproximativ 50-60 mii dolari, pe care investitorul o primește de fapt garantată.

Pentru un material suplimentar, o persoană fie nu plătește nimic, fie suprataxa este minimă. Orașul donează de fapt această zonă fostului proprietar pentru dreptul de a demola casa în care locuia. Acest cadou devine un profit net pentru cumpărătorii de apartamente vechi. Rețineți că valoarea profitului nu depinde în niciun fel de calitățile consumatorilor unui apartament: locuitorii de la primele etaje, de exemplu, primesc apartamente noi în general..

Iar beneficiul nu se rezumă doar la materialele video. Costul locuințelor noi este a priori mai mare decât cel vechi. Prețul celor mai modeste apartamente cu o cameră din clădirile noi începe de la aproximativ 110 mii USD Costul clădirilor noi crește în fața ochilor noștri, odată cu apariția de noi etaje și, în ciuda stabilizării de astăzi, experții încă prognozează o creștere a costurilor clădirilor noi cu cel puțin 15% până la sfârșitul anului. Deci, cu o alegere atentă a opțiunilor, o astfel de operație poate aduce profituri tangibile într-un timp scurt..

Astăzi puteți cumpăra un apartament cu două camere în Hrușciov, la cinci minute cu transportul public de la stația de metrou Șchelkovskaya, pentru 122 000 USD. La zece minute de la aceeași stație, prețul unei piese kopeck într-o clădire aflată în construcție astăzi este de aproximativ 183 000 USD. sq. m, al doilea – 72,2 mp. m.

Riscuri și calcule

În ciuda atractivității acestui tip de investiții, această cale are capcanele sale. În primul rând, cu o astfel de tranzacție, este ușor să greșiți cu momentul. Noul Cod al Locuințelor impune rezidenților să fie avertizați cu privire la demolare cu cel puțin un an înainte. Cu toate acestea, toată lumea știe că cerințele legii din realitatea noastră sunt uneori refractate în modul cel mai imprevizibil. De mai multe ori, agenții imobiliari au fost nevoiți să se ocupe de faptul că oamenii au fost informați despre evacuare, literalmente, cu o lună înainte de demolarea casei. Totul este foarte simplu: de îndată ce un investitor este găsit, autoritățile încep să se grăbească. Cu toate acestea, a deveni proprietarul acestor informații nu este deloc atât de dificil pe cât ar părea la prima vedere. Specialiștii de la nivelul prefecturii sunt în continuare implicați în diferite măsuri pregătitoare anterioare semnării decretului guvernului de la Moscova privind recunoașterea clădirii ca fiind de urgență sau supuse demolării în cadrul oricărui program de oraș. Cunoașterea lor va fi utilă pentru orice investitor începător. Serviciile lor sunt ieftine, uneori excursiile comune la un restaurant sunt suficiente. Iar informațiile primite de la ei pot fi cu adevărat de neprețuit. Deși nici nu sunt atotștiincioși: proiectul poate fi încetinit chiar și în eșalonurile superioare ale puterii birocratice – oamenii lucrează peste tot, care obțin partea lor din proces, iar dacă cineva este numărat, proiectul de rezoluție se poate pierde. Din întâmplare.

Deci programele sunt respectate, dar flexibile. Data demolării se apropie și se retrage. Adică, așteptările ca într-un an să vă mutați într-un apartament nou s-ar putea să nu fie îndreptățite și va trebui să luptați încă un cuplu de ani cu conducte de scurgere și tiraj..

Deși acest lucru poate fi luat în considerare chiar și în etapa de cumpărare. Trebuie avut în vedere faptul că comanda depinde nu numai de programele primăriei, ci și de popularitatea zonei. De exemplu, în Cheryomushki, demolarea este mult mai activă decât oriunde în Maryina Roshcha. Dacă zona solicită dezvoltatorilor noi clădiri, atunci clădirile de cinci etaje sunt demolate rapid.

Un alt punct important: un apartament sub formă de compensație este oferit unei persoane doar dacă nu deține o altă casă. În caz contrar, compensația monetară va deveni un „premiu de consolare”. Și, de regulă, această sumă este mai puțin scăzută decât costul real al unui apartament de pe piață. Deși, de fapt, nu au existat încă cazuri în istoria Moscovei când cineva a decis să utilizeze dreptul de a primi compensații bănești pentru demolarea unei case. În orice caz, agenții imobiliari și avocații pe care i-am intervievat nu își pot aminti așa ceva. Și nu am putut găsi niciun precedent al litigiilor. Motivul pentru acest lucru este văzut în procedura extrem de neluată pentru calcularea acestei compensații. Nu există norme, conceptul de „evaluare a pieței” este destul de liber. În urmă cu patru ani, unul dintre coloniști a decis să ceară valoarea de piață reală a apartamentului său cu trei camere din centrul orașului și chiar ținând cont de reparațiile bune făcute în ea în urmă cu doar doi ani. Dar i s-a explicat clar că maximul pe care îl poate conta este suma calculată prin înmulțirea metri pătrați a suprafeței totale a apartamentului cu un cost mediu pe metru pătrat din capitală. Bărbatul a înțeles totul corect și și-a luat datoria cu un apartament nou.

În cele din urmă, există posibilitatea ca apartamentul furnizat să îl înlocuiască pe cel pierdut să nu mai fie în zona dvs. În 90% din cazuri, legea este respectată, dar încă existau precedente când unei persoane, împotriva voinței sale, i s-a oferit un apartament nu unde locuia înainte. Și niciun tribunal nu a ajutat. Astfel de situații sunt o excepție, dar nimeni nu este imun de ele..

Preț de înregistrare

Procedura în sine pentru achiziționarea unui apartament într-o casă supusă demolării se desfășoară în același mod ca și cumpărarea unui apartament în orice altă casă. În acest caz, prin lege nu se stabilesc restricții. Dar când se emite un decret privind demolarea casei și începe relocarea acesteia, înregistrarea tranzacțiilor pe acest obiect este încheiată. Când vine acest eveniment, este dificil de prezis. Calendarul depinde exclusiv de decizia biroului local de pașapoarte – la ce moment se oprește înregistrarea în aceste apartamente. Nu există reguli generale stabilite pentru acest lucru. Și birourile de pașapoarte încearcă să facă acest lucru înainte de timp, altfel trebuie să se confrunte cu principala problemă a caselor relocate – o creștere accentuată a divorțurilor și a numărului de rude înregistrate. Rețineți că reprezentanții autorităților orașului au învățat destul de eficient să demonstreze că divorțul este fictiv, iar înregistrarea unei rude a avut loc după înregistrarea în casă a fost „închisă”.

Acest lucru se datorează faptului că există o astfel de subtilitate în legislația privind locuințele din Moscova: chiriașii clădirilor cu cinci etaje se pot înregistra pentru a-și îmbunătăți condițiile de trai dacă există mai puțin de 10 metri pătrați pentru fiecare locatar înregistrat. m de spațiu de locuit. Pentru apartamentele comunale, cifra este de 15 mp. m. Trebuie menționat faptul că această categorie de chiriași în timpul relocării primește noi apartamente noi. De asemenea, este important ca cetățenii care trăiesc într-un singur apartament, uniți prin semne de rudenie sau proprietăți, dar care au propriile surse de venit, un buget separat și care conduc o economie separată, dacă au voința lor, să fie recunoscuți ca familii diferite. Și, în consecință, sunt supuse unei înregistrări separate, deoarece cei care au nevoie de îmbunătățirea condițiilor de locuit. Adică, dacă părinții și copilul lor adult și familia lor locuiesc în același apartament, ei pot solicita independent pentru îmbunătățirea condițiilor de viață. În plus, este interzis să se depună într-o cameră cetățeni adulți de sex diferit, fără consimțământul scris al acestora (dacă nu sunt soți). Suprafața alocată unei persoane, potrivit legii orașului Moscova, este de 18 mp. m. Cum funcționează în realitate? Luăm, de exemplu, familia obișnuită (soțul, soția și fiul lor adult) care locuiesc într-o clădire cu cinci etaje într-un apartament cu o cameră. O astfel de familie ar trebui să i se aloce un apartament cu două camere. Să complicăm situația. Fiul s-a căsătorit și și-a înregistrat soția la el. El și părinții săi au aplicat separat pentru îmbunătățirea condițiilor de viață. În acest caz, pot conta pe două apartamente. Dacă vă prescrieți și o bunică care a avut nevoie urgentă de îngrijire, atunci puteți primi trei. Probabil că nu este nevoie să se complice în continuare, logica este deja clară.

După cum reiese din exemplul citat în mod repetat de șeful complexului de construcții din Moscova, Vladimir Reșin, odată ce reprezentanții departamentului de locuințe municipale care se ocupă de relocarea caselor care urmau să fie demolate au trebuit să se confrunte cu următoarea opțiune: 14 chiriași au fost înregistrați într-un apartament cu o cameră. Mai mult, toate au fost înregistrate în mod complet legal. Din care rezultă concluzia: nu există nicio limită pentru viclenia umană, care beneficiază de vreun fel de pornire de la stat. Și concluzia numărul doi: chiar și pe o piață stabilă, când prețurile nu cresc, dar pentru o serie de categorii de locuințe chiar scad, specialiștii care sunt familiarizați cu complicațiile legislației și au studiat cu atenție problema au întotdeauna posibilitatea de a câștiga bani buni. De aceea sunt specialiști.