Cum să alegeți un program ipotecar

În prezent, există câteva zeci de instituții de credit la Moscova care emit credite ipotecare (mai mult de 180 din ele în Rusia). Cum să alegi o bancă care oferă condiții optime de creditare pentru achizițiile de locuințe? Să începem cu ceea ce este disponibil consumatorului chiar înainte de a contacta banca, deoarece majoritatea băncilor nu economisesc fonduri pentru a-și face publicitate programelor ipotecare..

Pentru comoditatea analizei, programele ipotecare pot fi împărțite în următoarele componente principale: piața țintă, moneda împrumutului, plata în avans, rata dobânzii anuale, mărimea creditului, termenul de împrumut, timpul de considerare a cererii, suma costurilor suplimentare pentru obținerea unui împrumut.

Piața țintă

Majoritatea copleșitoare a băncilor care emit credite ipotecare funcționează numai pe piața secundară a apartamentelor (se estimează că aproximativ 70% din programele ipotecare sunt oferite clienților care cumpără locuințe gata făcute). Printre jucătorii activi care oferă programe pentru cumpărătorii de clădiri noi se numără Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank și alții. Cu toate acestea, trebuie menționat că, potrivit experților, Sberbank reprezintă până la 90% din împrumuturile emise pe piața primară. În același timp, nu toate casele sunt luate în considerare pentru împrumuturi pe piața primară, ci doar clădirile noi aprobate de banca de creditare. Practic, sunt clădiri care au fost deja construite și predate comisiei de stat. Dacă casa nu este gata, atunci banca își rezervă dreptul de a verifica dezvoltatorul și de a refuza să emită un împrumut fără să dea motive. Nepopularitatea achiziționării de apartamente în clădiri noi în cadrul instituțiilor de creditare ipotecară se datorează în special unor factori precum timpul de construcție prelungit și lipsa gajului până la momentul înregistrării apartamentului.

Moneda împrumutului

Majoritatea băncilor oferă împrumuturi ipotecare în dolari americani (peste 70% din programe). Unele bănci (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, Banca Internațională din Moscova etc.) oferă împrumuturi în dolari și ruble. Băncile Societe Generale Vostok, MDM Bank, Gazprombank și alții adaugă euro la ruble și dolari. Agenția Ipotecară din Moscova și Agenția pentru Împrumuturi Ipotecare Locuitoare (AHML) funcționează numai cu împrumuturi pe rubla.

O taxă inițială

Principala practică este cea clasică, acceptată în întreaga lume, o plată inițială de 30% din costul locuinței. Unele bănci (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz etc.) au programe ipotecare cu o reducere de 20%. Uneori există oferte cu o reducere de 10% sau chiar 0% (de exemplu, de la bancă FORA), dar astfel de oferte, de regulă, sunt însoțite de rate mai mari ale dobânzii (iar în primele 18 luni sunt de obicei mai mari decât în perioada de scadență ulterioară). Practica arată că este extrem de dificil să obții un împrumut care depășește 75-80% din costul locuinței, iar pe piața primară, plata inițială este de obicei aproximativ 40% din costul locuinței..

Dobândă anuală

În prezent, rata medie a dobânzii de bază este de 11% în monedă străină și 15% la ruble, care este de două până la trei ori mai mare decât ratele similare în țările dezvoltate economic. În prezent, rata de reducere a ratei dobânzii în țara noastră a încetinit și, conform prognozelor Asociației băncilor rusești, până în 2008 se va ridica la 8-8,5%, ceea ce este de asemenea prea mare pentru o piață civilizată..
Ratele minime de dobândă valutară pot fi acum notate la banca VIP și la banca Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, dar nu aparțin liderilor pieței în cauză. Jucători ipotecari mari precum Vneshtorgbank, Banca Ipotecară Orășenească, Raiffeisenbank, DeltaCredit și Banca Internațională din Moscova practică dobânzi de la 10,5% pentru majoritatea creditelor emise. Ratele maxime ale dobânzii în schimb valutar (18%) pot fi acum notate la Lokobank, banca FORA și la Banca Europeană Trust.
Băncile DeltaCredit, Raiffeisenbank și Gazprombank folosesc, de asemenea, așa-numitele rate ale dobânzii flotante LIBOR, care se poate modifica în funcție de fluctuațiile indicatorilor financiari de pe piața mondială. Din acest motiv, încheierea unui acord la un astfel de ritm are riscuri crescute pentru consumator, întrucât pe o perioadă lungă de împrumut, acestea pot modifica atât în ​​sus, cât și în jos în ceea ce privește ratele dobânzilor..

Sumă împrumutată

Mărimea creditelor ipotecare acordate este foarte diversă. Împrumuturile minime pot fi de 2 mii USD (DeltaCredit Bank), maxim – 400 mii dolari (City Mortgage Bank și Banca Internațională din Moscova) și chiar 500 mii dolari (Compania Națională de Ipotecă și Prima OVK). În medie, împrumuturile sunt emise între 10 mii și 200-300 mii dolari.

Termen de credit

Condițiile pentru care se acordă împrumuturi ipotecare pot varia de la șase luni la 27 de ani. Termenul maxim este destul de rar (astfel de programe sunt disponibile la FORA Bank, European Trust Bank și AHML) și se practică numai pentru împrumuturi la ruble. În general, atitudinea față de astfel de împrumuturi pe termen lung în țara noastră este negativă, atât în ​​rândul băncilor, cât și în rândul consumatorilor, care din punct de vedere moral nu sunt pregătiți să suporte atât de mult timp sarcina creditului. Practic, termenul este de la 10 la 15 ani. De regulă, termenul împrumutului depinde de vârsta împrumutatului, deoarece împrumutul trebuie rambursat înainte de împlinirea vârstei de pensionare.

Timp de examinare a cererii

Practic, perioada de examinare a cererii este de 14 zile. Comitetele de credit funcționează cel mai rapid în Absolutbank (de la 1 zi), MDM-Bank (3-5 zile), Union (5 zile) și European Trust Bank (până la 7 zile); cel mai lent – în bancă Primul O.V.K. (2-3 săptămâni) și Banca Internațională Industrială (1 lună).

Costuri suplimentare pentru obținerea unui împrumut

Cel mai adesea, costurile suplimentare pentru obținerea unui împrumut se ridică până la 1,5% din volumul împrumutului, dar pentru unii poate fi o sumă mai semnificativă. Costurile suplimentare includ: taxa de procesare a cererii (1-2,6 mii de ruble), taxa de retragere a numerarului, comision bancar unic, comision de servicii de împrumut, taxa pentru închirierea unei celule, pentru deschiderea unui cont etc..
În plus, împrumutatul trebuie să-și amintească că, pentru a obține și menține un credit ipotecar, este necesar să plătiți anual facturi pentru asigurarea vieții și a bunurilor lor, să efectuați plăți unice pentru evaluarea apartamentului cumpărat și să plătiți taxe de înregistrare pentru vânzarea și cumpărarea proprietății. În plus, băncile, de regulă, oferă să plătească aceeași asigurare nu acolo unde este convenabil pentru împrumutat, ci doar în acele companii cu care banca cooperează.