Creșterea ratei Băncii Centrale: ce se va întâmpla cu ipoteca

Conținutul articolului

---

• La ce se pot aștepta debitorii. Se va modifica rata creditului ipotecar
• Întârzierea plăților ipotecare. Cum să fii
• Cum să negociezi cu banca
• Refinanțarea unui contract ipotecar
• Restructurarea unei credite ipotecare în moneda rublei
• Poate banca să crească rata dobânzii ipotecare
• Ce va face guvernul
• Dar plățile ipotecare? Există vreo speranță pentru cei mai buni

---

Prăbușirea rublei și o creștere accentuată a ratei de reducere a Băncii Centrale au provocat panică în rândul rușilor care au scos deja o ipotecă sau o vor face în viitorul apropiat. Să vedem cum le va afecta creșterea ratei Băncii Centrale, cum să fie de acord cu banca în condiții preferențiale și la ce să vă așteptați pentru debitorii ipotecari în viitor.

La ce se pot aștepta debitorii. Se va modifica rata creditului ipotecar

Creșterea ratei de refinanțare la 17% înseamnă că la această rată băncile comerciale vor împrumuta bani de la Banca Centrală. Dacă te uiți la dinamica din ultimul an, poți vedea că, chiar și cu o creștere constantă a ratei de refinanțare, ratele dobânzilor la ipoteca de rublu nu s-au schimbat prea mult:

• Martie 2014: rata Băncii Centrale – 7,0%, credit ipotecar – 12%;
• Aprilie 2014: rata Băncii Centrale – 7,5%, credit ipotecar – 12,3%;
• Iulie 2014: rata Băncii Centrale – 8,0%, credit ipotecar – 12,2%;
• Septembrie 2014: rata de reducere – 9,5%, credit ipotecar – 12,5%.

Dar actuala creștere accentuată va schimba radical situația. Băncile nu pot opera fără profit. Prin urmare, aceștia vor fi obligați să emită împrumuturi la rate ale dobânzii care depășesc rata Băncii Centrale. Este de așteptat ca, la rata actuală de refinanțare a creditelor ipotecare, rușii să plătească nu mai puțin de 18-20% pe an. Și acest lucru este potrivit celor mai optimiste prognoze. Cu siguranță băncile mici vor oferi credite ipotecare debitorilor cu dobândă și mai mare.

Creditele ipotecare sociale ar trebui să crească cu mult mai puțin. Potrivit lui Andrey Shelkovy, directorul Agenției de Finanțare a Construcțiilor de Locuințe, rata ipotecilor sociale în 2015 va fi calculată pe baza indicelui inflației consumatorilor, la care se va adăuga 3,8% la sută. Anul viitor, Ministerul Dezvoltării Economice prezice indicele inflației consumatorilor în regiune de 7,5%. În consecință, rata împrumuturilor pentru achiziționarea de locuințe în cadrul programelor de stat ar trebui să fie puțin peste 11%.

Dar toate aceste schimbări ar trebui să fie așteptate abia după Anul Nou. În acest moment, o serie de bănci comerciale au suspendat punerea în aplicare a programelor de credit ipotecar și până în prezent nici nu emit credite pre-aprobate. Instituțiile financiare vor să aștepte ceva timp pentru a vedea unde va duce situația actuală cu rubla, ce măsuri va face guvernul și ce rată a dobânzii va fi optimă în condițiile economice schimbate.

Întârzierea plăților ipotecare. Cum să fii

În primele 20-25 de zile după întârzierea plății, banca nu poate acorda atenție întârzierii la plăți. Angajații săi știu foarte bine că absolut toată lumea poate avea dificultăți financiare temporare. Însă, dacă clientul nu efectuează plăți în continuare, specialiștii departamentului de credit încep să încerce să ia legătura cu el, să trimită notificări privind întârzierile și să încerce în orice mod posibil să-i amintească împrumutatului obligațiile sale.

În cazul în care plățile ipotecare nu sunt efectuate în termen de trei luni sau termenii de plată au fost încălcați de mai mult de trei ori în 12 luni, iar întârzierea depășește 5% din valoarea ipotecii, avocații băncii au dreptul de a merge la instanță pentru a încasa datoria. Și, bineînțeles, decizia instanței va fi în favoarea lor, este puțin probabil ca un client care se ascunde de o instituție financiară să poată conta pe instanță pentru a se alătura cu el..

În plus, pentru a recupera de la clientul bancar suma datoriilor, dobânzilor și penalităților pentru întârziere, executorii judecătorești pot confida contul bancar al debitorului, scoate la licitație bunuri imobiliare ipotecare și pot confida mașina sa. Dacă ipoteca este emisă nu numai pentru împrumutat, ci și pentru rudele sale, proprietatea acestora poate fi arestată.

Există chiar cazuri cunoscute când agențiile de colectare, care au cumpărat datorii de la bănci, au amenințat debitorii insolvenți cu un dosar penal pentru fraudă. Dar astfel de amenințări sunt absolut fără speranță. Articolul 159 din Codul penal al Federației Ruse (fraudă) poate fi aplicat numai dacă clientul băncii a folosit documente false atunci când a solicitat o ipotecă. Adevărat, în Codul penal rus există încă 177 de articole (evaziune de rambursare a conturilor plătibile), dar nu au existat precedente când au fost judecați debitorii în temeiul acestui articol..

Cum să negociezi cu banca

După cum este deja clar, pentru un împrumutat insolvabil să se ascundă de la bancă este absolut inutil. Cel mai bun pariu este să încercați să negociați cu o instituție financiară pentru a ușura condițiile contractului dvs. de credit ipotecar. La urma urmei, banca nu este absolut interesată de debitorii cu probleme și, cu siguranță, se va întâlni la jumătatea drumului dacă clientul se comportă în mod rezonabil și adecvat.

Trebuie să luați un certificat de la bancă despre valoarea datoriei. Apoi, ar trebui să scrieți o cerere către instituția financiară cu listarea motivelor pentru care nu este posibil să efectuați plăți ipotecare în întregime. Scrisoarea nu trebuie să ceară numai băncii condiții preferențiale, ci și să indice propunerile dvs. de soluționare a situației.

Cele mai frecvente opțiuni pentru ușurarea condițiilor ipotecare sunt refinanțarea și restructurarea în moneda rublei.

Refinanțarea unui contract ipotecar

La refinanțare, un împrumut nou este deschis împrumutatului, în detrimentul căruia cel vechi este rambursat. De regulă, un nou împrumut este emis la aceeași rată a dobânzii ca înainte, dar pentru o perioadă mai lungă, datorită căreia se reduce valoarea plăților lunare. Aceasta este cea mai acceptabilă opțiune pentru debitorii care au scos o ipotecă în ruble.

Restructurarea unei credite ipotecare în moneda rublei

În contextul dolarului în creștere rapidă, este mai bine ca rușii care au scos ipotecile în valută să ceară instituțiilor financiare să-și restructureze împrumuturile ipotecare în moneda națională. Adică, condițiile acordului vor rămâne aceleași, dar plățile ipotecare vor fi plătite în ruble.

Apoi, scrisoarea merge la bancă (trebuie să vă asigurați că este înregistrată corespunzător) sau trimisă instituției financiare prin scrisoare cu notificare.

În timpul examinării cererii de către bancă, în niciun caz plățile nu trebuie oprite, în caz contrar, în caz de procedură legală, împrumutatul poate fi recunoscut ca un defactor rău intenționat. Dacă nu este posibil să transferați întreaga sumă a plăților ipotecare către bancă, vă puteți limita numai la o parte din ea, dar să o plătiți în mod regulat în condițiile stabilite prin contract..

Poate banca să crească rata dobânzii ipotecare

Pentru a înțelege acest lucru, împrumutatul trebuie să citească cu atenție acordul de ipotecă. Cel mai rău, afirmă că o instituție financiară poate crește rata dobânzii în mod unilateral. În acest caz, împrumutatul se poate plânge doar de propria sa neatenție, atunci când nu a acordat atenție acestui punct atunci când încheie acordul.

De asemenea, în termenii acordului, se poate spune că o instituție financiară are dreptul la o creștere a ratei numai atunci când sunt îndeplinite anumite condiții. De exemplu, majorarea ratei de actualizare a Băncii Centrale sau indicele LIBOR. Este necesar să verificați dacă astfel de condiții s-au produs cu adevărat și, dacă da, atunci creșterea ratei de către bancă este absolut legală.

O altă opțiune comună este atunci când acordul ipotecar afirmă că rata poate fi crescută numai prin acordul reciproc al părților. În acest caz, împrumutatul trebuie doar să scrie o scrisoare băncii în care să spună că nu și-a dat consimțământul la creșterea ratei. Dacă instituția financiară persistă, puteți merge în siguranță la instanță. Împrumutatul are toate motivele să-l câștige.

În teorie, este posibil ca o instituție financiară să meargă în instanță cu o solicitare de modificare a condițiilor contractului de ipotecă în baza articolului 451 din Codul civil al Federației Ruse. Acesta afirmă că contractul poate fi modificat prin ordonanță în cazurile în care circumstanțele s-au schimbat atât de mult, încât dacă părțile contractului ar fi avut posibilitatea să prevadă acest lucru, acestea ar fi încheiat un acord în condiții semnificativ diferite. Este adevărat, în același articol 451, se spune că o modificare a condițiilor contractului printr-o hotărâre judecătorească în legătură cu circumstanțele modificate semnificativ poate avea loc numai în cazuri excepționale. Și în practica judiciară rusă, numărul acestor precedente este foarte mic..

Dar chiar dacă o astfel de cerere este depusă de o instituție financiară, banca va trebui mai întâi să demonstreze de ce nu a putut prevedea schimbarea circumstanțelor, iar împrumutatul va plăti la ratele vechi până când instanța va decide să le schimbe..

Ce va face guvernul

În confuzia actuală cu ratele ipotecare și rata de schimb a rublei, un lucru este clar: dacă rata este de 20% sau mai mare, iar rata de schimb a rublei rămâne la nivelul actual, numărul persoanelor care doresc să obțină o ipotecă în băncile rusești (chiar și în ruble, cel puțin în valută) va scădea de zece ori. Deja, mulți experți prezic moartea ipotecii ruse, la rata actuală a Băncii Centrale.

Companiile de construcții vor fi lovite nu mai puțin. Potrivit ministrului construcțiilor și locuințelor și serviciilor comunale Mikhail Me, fiecare al treilea apartament din Rusia este cumpărat în cadrul programelor ipotecare. De regulă, acestea sunt locuințe în clădiri noi, iar după refuzul masiv al rușilor de la credite ipotecare, este posibil ca mulți dezvoltatori să nu găsească banii pentru a finaliza proiectele deja începute. Dacă mai devreme era pur și simplu periculos să cumperi un apartament în faza zero, acum va deveni un adevărat „număr letal”.

Este clar că guvernul trebuie să ia niște măsuri pentru stabilizarea situației. Să vedem ce opțiuni există pentru o ieșire din situație pe baza ultimelor declarații ale oficialilor ruși.

În cadrul unei conferințe de presă tradiționale în urma rezultatelor anului, Vladimir Putin a spus că autoritățile ruse sunt conștiente de faptul că dezvoltarea creditelor ipotecare la rata actuală a Băncii Centrale este foarte dificilă și poate fi chiar imposibilă. Prin urmare, guvernul va acorda subvenții băncilor pentru susținerea programelor ipotecare. Adică, băncile nu vor majora ratele, iar pierderile suferite vor fi rambursate din buget..

Adevărat, președintele nu a specificat care va fi dimensiunea acestor subvenții și ce tipuri de programe ipotecare se vor bucura de sprijinul statului. Cu siguranță, dacă sunt luate măsuri de către guvern, atunci doar în legătură cu anumite categorii de debitori. Pur și simplu nu este realist să subvenționăm toate programele ipotecare din Rusia în situația actuală de criză și deficitul bugetar planificat pentru următorii ani..

În ceea ce privește persoanele care plătesc ipoteci în valută, situația lor este și mai deplorabilă. Pe lângă riscul de creștere a ratei dobânzii, aceștia sunt deja obligați să plătească de două ori mai mult pe împrumuturile lor din cauza ratei de schimb a rublei prăbușite. Numărul de astfel de împrumutați din Rusia, conform diferitelor estimări, variază între 25 și 150 de mii. Ei speră că autoritățile îi vor ajuta în funcție de scenariul ungar: adică vor plăti ipoteca la rata dolarului actual, dar cu o reducere semnificativă, iar diferența de rată va fi plătită băncilor de la buget..

Până în prezent, oficialii ruși nu au făcut nicio declarație despre posibilitatea unui astfel de scenariu. Potrivit deputatului Duma de Stat, Anatoly Aksakov, este luată în considerare posibilitatea reînvierii Agenției pentru restructurarea creditelor ipotecare pentru locuințe, care a ajutat deja debitorii în criza anterioară. Potrivit acestuia, doar acei debitori în valută care nu au putut plăti băncile în urma refinanțării pot folosi serviciile acestei organizații..

De asemenea, o serie de deputați din Rusia corectă i-au cerut președintelui Băncii Centrale, Elvira Nabiullina, să oblige băncile comerciale să restructureze împrumuturile în valută ale rușilor și să convertească plățile în ruble la cursul de schimb de la data contractelor, dar nu mai târziu de 1 ianuarie 2014. Nu se cunoaște modul în care va reacționa președintele Băncii Centrale la această solicitare.

Dar plățile ipotecare? Există vreo speranță pentru cei mai buni

Creșterea actuală a ratei de actualizare a fost introdusă pentru a stopa speculațiile pe piața valutară, când băncile au preluat împrumuturi de la Banca Centrală la dobândă scăzută și cu acești bani au jucat pentru o scădere a pieței valutare, ceea ce a dus la o scădere și mai mare a rublei. Majoritatea economiștilor sunt de acord că această măsură este temporară și este puțin probabil ca o rată atât de mare de reducere să rămână până la sfârșitul anului viitor. La urma urmei, ratele ridicate ale dobânzii la împrumuturi pentru o lungă perioadă de timp vor avea un efect extrem de negativ asupra tuturor proiectelor de afaceri care sunt implementate în Rusia și poate duce la reducerea producției și la agravarea situației economice din țară..

Prin urmare, pentru persoanele care până de curând plănuiau să scoată un credit ipotecar, este mai bine să nu te decontezi pentru actualele rate mari, ci să aștepți șase luni – un an. Este posibil ca situația creditului ipotecar să se stabilizeze în acest timp..