Construcție comună: riscuri și garanții

Conținutul articolului

• Ce este construcția capitalurilor proprii
• De ce este profitabilă construcția capitalurilor proprii?
• Riscuri de construcție de capitaluri proprii
• Garanții oferite printr-un acord privind participarea la construcția comună
• Cum să vă protejați de diverse riscuri atunci când participați la construcții comune

Ce este construcția capitalurilor proprii

La 30 decembrie 2004, a intrat în vigoare Legea Federală „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare și la modificările aduse unor acte legislative ale Federației Ruse”. Soluționarea relațiilor publice apărute în procesul de atragere de fonduri de la persoane fizice pentru construcții partajate a fost o provocare a timpului și, în primul rând, a trebuit să protejeze drepturile, interesele și proprietățile celor care investesc în construcții partajate, adică deținători de capitaluri proprii.

Pe baza normelor din legea de mai sus, construcția comună este un tip de construcție bazat pe un acord privind participarea la construcția comună. Un acord privind participarea la construcția comună este un acord în temeiul căruia o parte (dezvoltatorul) se obligă să construiască o clădire de apartamente într-o anumită perioadă de timp și să o transfere unui participant la construcția comună după ce a primit permisiunea de punere în funcțiune, iar cealaltă parte (un participant la construcția comună) se obligă să plătească așa cum prevede contractul. preț și acceptă obiectul construit.

După cum puteți vedea, legea definește două părți la acordul privind participarea la construcția comună: dezvoltatorul și participantul la construcția comună.

Un dezvoltator este o persoană juridică care este proprietarul sau arendașul unui teren și atrage fonduri de la participanții la construcții comune pentru construcția de clădiri de apartamente sau alte bunuri imobiliare neproducătoare pe acest teren. Un participant la construcția comună (popular – acționar) este o persoană fizică sau juridică care a furnizat fondator dezvoltatorului pentru construcția unei clădiri de apartamente pentru a obține proprietatea asupra obiectului construit după punerea în funcțiune a acestuia.

De fapt, un participant la construcții partajate este un investitor, iar acordul privind participarea la construcții partajate este un acord de investiții, cu toate acestea, pentru a proteja drepturile participanților la un astfel de acord, este reglementat de o lege separată, și nu de regulile generale ale Codului civil privind un contract de investiții. Termenii esențiali ai acordului de participare la capitaluri sunt:

1. Obiectul contractului (un obiect specific trebuie determinat conform documentației proiectului, care, după ce a primit permisiunea de a intra într-o clădire de apartamente în funcțiune, va fi transferat unui participant la construcția comună).
2. Data limită pentru transferul unui obiect către un participant la construcția partajată.
3. Prețul contractului și procedura de plată a acestuia.

Un acord privind participarea la construcția comună este încheiat în scris și este supus înregistrării obligatorii a statului. În practică, construcția comună se desfășoară după cum urmează: un dezvoltator (companie de construcții) cumpără sau închiriază un teren pentru construcția unei clădiri de apartamente, încheie acorduri privind participarea la construcții partajate cu deținătorii de capitaluri proprii; Acționarii plătesc, de multe ori în rate, costul apartamentului prevăzut de contract și după punerea în funcțiune a casei îl primesc.

De ce este profitabilă construcția capitalurilor proprii?

Pentru mulți rezidenți din Rusia, construcția comună este aproape singura modalitate reală de a-și obține propriul apartament, deoarece prețul de piață al bunurilor imobiliare este inacordabil pentru majoritatea rușilor, iar împrumuturile bancare implică o plată excesivă semnificativă pentru un apartament, din cauza ratelor de dobândă prea mari, pe lângă, după criza financiară globală, încrederea publicului în băncile și împrumuturile sunt aproape de zero. Construcția partajată vă permite să cumpărați un apartament la un preț relativ mic, deoarece după punerea în funcțiune a unei clădiri de apartamente, costul apartamentelor în aceasta crește semnificativ, în plus, în majoritatea cazurilor, plățile sunt amânate până la finalizarea construcției..

Dezavantajul construcției partajate este că un participant la construcția comună își poate primi apartamentul numai după finalizarea construcției, în timp ce cumpără un apartament pe credit, vă puteți muta imediat în el, cu toate acestea, costul final al unui apartament în primul și al doilea caz este pur și simplu incomparabil..

Riscuri de construcție de capitaluri proprii

Înainte de adoptarea Legii federale „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare și la modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”, construcția împărtășită era un fenomen în Rusia, existând de mult timp. Aceasta a fost realizată în principal pe baza unor acorduri de investiții sau acorduri privind activități comune. Mecanismele de cooperare între acționar și dezvoltator prevăzute de aceste acorduri nu ar putea acoperi în totalitate toate aspectele unor astfel de relații juridice, motiv pentru care drepturile investitorilor (adică deținători de acțiuni) nu au fost suficient protejate, iar acest lucru a devenit un teren excelent pentru activitățile dezvoltatorilor fără scrupule. Legea cu privire la participarea la construcții comune a oferit garanții cuvenite participanților la construcții partajate, protejându-i de arbitrarul dezvoltatorilor, astfel încât dezvoltatorii care doreau să aibă mai multe drepturi și mai puține responsabilități au trebuit să caute modalități de a eluda noua lege. După cum știți, cine va căuta va găsi mereu, pentru că știrile despre următoarea escrocherie au apărut în mod regulat și în mass-media. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii încearcă să nu depășească în mod clar litera legii, ci pur și simplu să se întindă cu cetățenii care doresc să achiziționeze locuințe, nu contracte de participare la construcții comune, ci alte contracte de drept civil care nu garantează deținătorilor de acțiuni același grad de protecție. Cele mai răspândite sunt acordurile preliminare de vânzare și cumpărare și scheme de facturare. Ceea ce este de remarcat, până de curând, majoritatea companiilor de construcții, chiar și cele mai mari și primind sprijin guvernamental, au funcționat exact în conformitate cu astfel de scheme..

Să descriem pe scurt mecanismele de implementare a așa-numitelor „scheme gri” ale construcției comune:

1. Încheierea unui contract preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament.În locul unui acord de participare la capitaluri proprii, se încheie un acord preliminar de cumpărare și vânzare, potrivit căruia dezvoltatorul se angajează, după construcția unei clădiri de apartamente, să încheie un acord de bază pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament cu un acționar. În acest caz, proprietatea întregii clădiri de apartamente și a apartamentelor sale individuale revine dezvoltatorului și trece către acționar după încheierea contractului principal de vânzare. Legislația nu prevede posibilitatea de a plăti un astfel de acord, prin urmare dezvoltatorii acceptă adesea bani, „rezervându-l” drept plată pentru contractul principal. În plus, acordul preliminar pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament nu stabilește data punerii în funcțiune a instalației în construcție. O altă vulnerabilitate a acordului preliminar de cumpărare și vânzare este faptul că acesta nu este supus unei înregistrări de stat, ceea ce înseamnă că dezvoltatorul are posibilitatea de a încheia mai multe acorduri pentru un apartament și au existat o mulțime de astfel de cazuri în istoria construcției comune ruse..
2. Împrumutarea fondurilor contra unei facturi.Pentru a realiza un astfel de împrumut, este de asemenea necesar un contract de vânzare preliminară, la care se adaugă un acord privind cumpărarea unei cambii, a căror valoare este egală cu costul apartamentului. Adică cumpărătorul, în baza unui contract preliminar de vânzare-cumpărare, primește o obligație din partea dezvoltatorului de a-i vinde un apartament după ce casa este pusă în funcțiune și pare să plătească pentru această achiziție în avans cu o cambie. Cu toate acestea, nu există nicio legătură legală între acordul preliminar de vânzare și cumpărare și achiziția facturii. Prin urmare, la sfârșitul construcției, dezvoltatorul poate achita factura nu cu un apartament, ci în bani, iar acordul preliminar de vânzare și cumpărare rămâne în vigoare, însă nu i s-au creditat fonduri, ceea ce permite dezvoltatorului să stabilească un preț mai mare în acordul principal de cumpărare și vânzare (prețul de piață al unui apartament) pe piața primară). Drept urmare, se dovedește că acționarul a dat pur și simplu banii dezvoltatorului pe un împrumut timp de câțiva ani, deoarece puteți cumpăra un apartament la un preț de piață în orice altă casă..

În plus față de schemele de mai sus, riscurile unei construcții partajate includ inconsistența calității obiectului construit cu termenii acordului și normele general acceptate, falimentul dezvoltatorului și fraudă totală (de exemplu, atragerea de fonduri din partea populației cu „ascunderea” ulterioară într-o direcție necunoscută), cu toate acestea, cu o selecție atentă a dezvoltatorului, acestea riscurile pot fi reduse, dacă nu la zero, apoi la o probabilitate foarte mică.

Garanții oferite printr-un acord privind participarea la construcția comună

Un acord privind participarea la capitaluri proprii în construcții oferă, fără îndoială, acționarului mai multe garanții pentru protecția drepturilor sale decât acordurile menționate mai sus. Să descriem principalul acestor garanții:

1. Termenii esențiali ai acordului privind participarea la construcția comună sunt obiectul, prețul și termenul. Aceasta înseamnă că dezvoltatorul se angajează să vă transfere un obiect specific la timp și la un preț specificat. Dacă contractul nu conține aceste condiții, acesta poate fi invalidat de instanță. Aceste condiții pot fi modificate numai prin acordul părților..
2. Un acord de participare partajat este supus înregistrării de stat. Aceasta înseamnă că dezvoltatorul nu va putea încheia mai multe contracte în același timp pentru un singur apartament..
3. Normele de transmitere a rapoartelor trimestriale ale dezvoltatorilor cu privire la implementarea activităților legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 27 octombrie 2005 N 645, garantează controlul de stat asupra construcției instalației..
4. Dreptul de a atrage fonduri de la populație (deținători de capitaluri proprii) de la un dezvoltator nu apare decât după înregistrarea de către stat a proprietății sau închirierii pe un teren, obținerea unei autorizații de construire, precum și întocmirea și publicarea unei declarații de proiect..
5. Dezvoltatorul prezintă riscul de pierdere accidentală a obiectului de construcție partajat înainte de transferul său în proprietatea acționarului.
6. În caz de deces al unui participant la construcția comună, drepturile și obligațiile sale trec la moștenitori.
7. Atunci când achiziționați bunuri imobiliare printr-un acord privind participarea la construcții partajate exclusiv pentru nevoile personale și familiale și nu pentru activitatea antreprenorială, relațiile care decurg din contract și nu sunt reglementate de legea privind participarea la construcții comune sunt reglementate de legislația privind protecția consumatorilor.
8. Garanțiile calității obiectului contractului de participare partajată la construcții sunt prevăzute la articolul 7 din lege „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare”. Conform prevederilor acestui articol, perioada de garanție pentru o proprietate finalizată nu poate fi mai mică de cinci ani. În cazul abaterilor de la condițiile contractului care au înrăutățit calitatea obiectului, precum și a altor deficiențe, participantul la construcția comună are dreptul să solicite dezvoltatorului să elimine deficiențele într-un termen rezonabil (gratuit) sau să reducă prețul contractului sau să ramburseze costurile eliminării deficiențelor..

După cum vedeți, Legea „Cu privire la participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare” oferă garanții largi pentru drepturile deținătorilor de acțiuni, dar pentru a profita de aceste garanții, trebuie să vă cunoașteți drepturile și să acordați atenție diferitelor condiții ale acordului privind participarea la construcții partajate..

Cum să vă protejați de diverse riscuri atunci când participați la construcții comune

Legislația, precum și viața în general, nu oferă garanții complete de securitate economică atunci când încheie acorduri de drept civil, în special cele de investiții. Cu toate acestea, este posibil și chiar necesar să vă protejați pe dvs. și pe bunăstarea dvs., pe cât posibil, de forțele majore neplăcute. Cum se poate face acest lucru?

1. În primul rând, este necesară studierea Legii „privind participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare”. Chiar dacă solicitați ajutor avocaților profesioniști, este recomandabil să cunoașteți normele de bază ale legislației în domeniul construcțiilor comune.
2. Cooperați cu o companie care s-a dovedit pe piața construcțiilor, cu active mari, fără datorii semnificative și o reputație curată. Legea „privind participarea la construcția în comun a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare” prevede obligația dezvoltatorului de a prezenta documente constitutive, un certificat de înregistrare de stat, un certificat de înregistrare fiscală, situații financiare și economice, rapoarte anuale pentru ultimii trei ani oricărei persoane care solicită, și, de asemenea, raportul auditorului pentru ultimul an. Dacă în regiunea dvs. există o asociație civică pentru protecția drepturilor deținătorilor de acțiuni, atunci se poate obține o cantitate semnificativă de informații despre activitățile companiilor de construcții angajate în construcții de capitaluri proprii..
3. Încheiați un acord privind participarea la construcția comună și nu alte acorduri care permit dezvoltatorului să eludeze Legea „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare”.
4. Verificați documentele de titlu ale dezvoltatorului pentru terenul pe care se desfășoară sau va fi efectuată construcția (certificat de proprietate sau contract de închiriere); asigurați-vă că dezvoltatorul are autorizație pentru construcția unei clădiri de apartamente, precum și că declarația de proiect este publicată corespunzător și (sau) postată.
5. Când închei un contract, acordă o atenție deosebită obiectului, termenului și prețului contractului. Nu uitați că, în absența oricăreia dintre aceste condiții din contract, acesta poate fi declarat invalid de către instanță. Vă rugăm să rețineți că acordul intră în vigoare numai după înregistrarea de către stat.