Ce este autoconstrucția și ce să faci cu ea

Conținutul articolului

---

• Definiție și soiuri
• Motivele construcțiilor neautorizate
• Care este pericolul de ghemuire?
• Legalizarea gâdilului este reală?

---

Probabil că nicio altă țară din lume nu a primit o construcție de sine atât de răspândită. Desigur, nu se poate spune că acesta este un atac pur rusesc, deloc, se observă cazuri izolate chiar și în Europa civilizată, însă, în imensitatea CSI, construcția neautorizată a dobândit caracterul unui fenomen de masă care este familiar aproape tuturor..

Ce este samostroy, ce înseamnă legislația rusă prin acest concept? De ce este periculos acest fenomen? De ce apar astfel de proprietăți ilegale atât de des în orașele rusești? Și ce să facem cu construcția neautorizată mai târziu, când apare nevoia unei înregistrări documentare corecte?

Definiție și soiuri

Construcția de sine, adică construcția neautorizată (și deloc independentă) înseamnă cel mai adesea o clădire rezidențială care a fost ridicată fără permisiunea autorităților. Cu toate acestea, samostroy poate fi împărțit în mai multe soiuri. Acest lucru este deosebit de important pentru a înțelege exact cum poate avea loc dezvoltarea neautorizată și cum se poate evita o astfel de contradicție cu legea..

Deci, există următoarele tipuri de auto-construcție:

1. Clădirea a fost ridicată pe un teren care nu era deloc destinat construcției. Adică, chiar dacă ne imaginăm că cumva proprietarul a reușit să obțină documente pentru casa în sine, construcția va fi în continuare recunoscută ca fiind ilegală, deoarece în primul rând este necesară rezolvarea problemei statutului juridic al lotului. Acest tip de construcții neautorizate apar uneori în cazul confiscării ilegale a terenurilor, aceasta fiind deja o infracțiune și este practic imposibil să legalizeze construcțiile neautorizate în viitor. Cu toate acestea, cel mai adesea dezvoltatorul încalcă scopul terenului, de exemplu, ridică o clădire pe terenuri agricole, pe un teren care nu este destinat construcției de locuințe și așa mai departe..
2. Lipsa unei autorizații de construire și a unui proiect de construcție aprobat. În acest caz, ne referim la absența tuturor documentelor care, potrivit legii, trebuie obținute înainte de începerea construcției unei clădiri rezidențiale. Principalul document pe care trebuie să îl obțină în mod necesar orice dezvoltator este permisiunea consiliului orașului sau a satului pentru a începe lucrările de construcție. Un astfel de permis este emis pe baza unui proiect gata pregătit, care, printre altele, este coordonat cu autoritățile de pompieri, sanitare și de mediu, fiind efectuată și o examinare preliminară a proiectului. Doar o organizație autorizată, cum ar fi un birou de proiectare, ar trebui să elaboreze un plan de construcție pentru o clădire, chiar și o casă mică cu două sau trei camere. Dacă dezvoltatorul nu are un astfel de proiect aprobat, niciun sat sau consiliu municipal nu are dreptul să emită o autorizație pentru începerea construcției..
3. Încălcări semnificative ale regulilor și reglementărilor stabilite pentru construcții Acesta, după cum au menționat avocații, este cel mai dificil caz de dovedit a regulii arbitrare. Dacă absența documentelor sau încălcarea scopului prevăzut al terenului este suficient de ușor de detectat, atunci este destul de dificil să se demonstreze că dezvoltatorul a încălcat standardele și cerințele de siguranță în timpul construcției. Va fi necesar să se efectueze o examinare, un studiu amănunțit al unei clădiri rezidențiale, care nu poate fi încredințat decât unei organizații autorizate. În plus, de obicei, încălcările comise în timpul construcției nu sunt lovitoare, astfel încât acestea sunt descoperite după ce acoperișul a căzut sau s-a format o fisură în perete ca urmare a unei construcții improprii sau de proastă calitate..
4. Reabilitare și reconstrucție. Modificări în aspectul inițial al clădirii, o schimbare a aspectului unei clădiri de apartamente, reconstrucția unei clădiri istorice, ca urmare a faptului că s-a schimbat dincolo de recunoaștere – toate acestea sunt de asemenea o ghemuire, adică o schimbare neautorizată în proiectul aprobat. Astfel de acte de modificări ilegale ale aspectului, în special, includ alăturarea unei loggii sau a unui balcon la un apartament, amenajarea unei uși într-un perete portant și așa mai departe..

Motivele construcțiilor neautorizate

Așa cum subliniază în unanimitate experții în imobiliare de peste mări, este pur și simplu de neconceput să ne imaginăm că în Germania sau Danemarca, proprietarul unui teren a început construcția unei clădiri fără să obțină mai întâi toate documentele necesare de la autoritățile locale. În Europa, bunurile imobiliare sunt luate foarte în serios, prin urmare, orice modificări, reamenajare și, cu atât mai mult, reconstrucția unei clădiri istorice, trebuie să fie aprobată de autoritățile de reglementare. De ce construcția ghemuită a devenit un fenomen atât de răspândit în Rusia? Poate este mentalitatea cetățenilor noștri care cred că pe site-ul lor și în apartamentul lor pot face tot ce vor și autoritățile nu ar trebui să se amestece în „viața lor privată”?

Desigur, rușii au avut întotdeauna o relație destul de complicată și ambiguă cu agențiile guvernamentale, este dificil să ne suspectăm de dragoste pentru ordine și respectarea legii, cel puțin în ceea ce privește construcția rezidențială privată..

Și totuși, motivul principal al apariției construcției neautorizate în țara noastră și acest lucru, surprinzător, chiar și oficialii înșiși recunosc, a devenit o procedură foarte complicată, care necesită mult timp și efort, pentru a obține toate autorizațiile pentru construcție..

De fapt, mulți dezvoltatori decid pur și simplu să înceapă construirea unei case imediat după ce au primit un teren, pentru a sărbători o încălzire cât mai devreme. Proprietarii motivează astfel: „O voi construi acum și voi întocmi documentele abia mai târziu, când mă voi muta în casă, de ce să aștepți până obții toate permisele”. Astfel de noi coloniști nu se tem de amenzile care îi așteaptă în cazul unei construcții ilegale, lipsei unui proiect sau reamenajării. Cu toate acestea, amenda este relativ mică, iar pentru persoane variază de la trei la cinci ori salariul minim (salariul minim), astăzi este de 4611 ruble. Adică, amenda maximă pentru un cetățean obișnuit care și-a construit o casă fără documente va fi puțin peste 23 de mii de ruble, trebuie să fiți de acord, nu este atât de rău. Faptul că, în conformitate cu legislația rusă, autoritățile pot forța proprietarul unei clădiri neautorizate să demoleze clădirea, iar pe cheltuiala lor, dezvoltatorii, dintr-un anumit motiv, rareori gândesc.

Adevărat, pentru persoanele juridice, mărimea amenzii pentru construcția ghemuită crește de multe ori și atinge 50-100 salariile minime.

Apropo, în Ucraina vecină, unde până nu demult persoanele au plătit o amendă pentru construcția neautorizată în valoare de doar 850 grivne (aproximativ 3,5 mii de ruble), astăzi astfel de penalități au fost anulate cu totul. Adevărat, acest lucru se aplică numai obiectelor din prima sau a treia categorie de complexitate, căreia îi aparțin toate clădirile rezidențiale private cu un nivel scăzut. Proprietarii de clădiri din a patra și a cincea categorie de complexe, adică instalații industriale și complexe rezidențiale cu mai multe etaje, vor trebui să plătească acum sume crescute de amenzi – cerințele pentru acestea, dimpotrivă, au fost înăsprinse în Ucraina.

Potrivit experților în domeniul construcțiilor, obținerea tuturor documentelor necesare pentru construcția unei case, începând cu pregătirea proiectului, aprobarea în toate cazurile și semnarea de către persoane autorizate, durează cel puțin patru-cinci luni, iar în unele cazuri poate dura ani. Mulți dezvoltatori nu doresc să piardă atât de mult timp, de aceea încep lucrările de construcție fără documentație..

Un alt motiv pentru apariția unei construcții neautorizate este lipsa de disponibilitate de a cheltui inutile, potrivit viitorilor proprietari de case, fonduri pentru a comanda un proiect de construcție într-un birou de proiectare autorizat. În plus, nu este un secret faptul că de multe ori în stația sanitară, și în pompieri și în serviciul de mediu, va trebui să plătiți „pentru o atitudine bună”. Drept urmare, toate acestea pot duce la o cantitate substanțială. Deci auto-construcția poate fi adesea numită încercare de a economisi bani la construirea unei case..

Și, în sfârșit, se construiește foarte des construcții neautorizate din cauza necunoașterii cetățenilor care respectă legea și decente cu privire la legislația actuală. Un exemplu izbitor – o persoană a primit o dacha de la stat, care astăzi nu mai există, cu mulți ani în urmă. El a construit o casă pe șantier, copiii au crescut aici și nepoții se joacă deja. Și nu s-a deranjat să aranjeze documentele pentru terenul astfel, nu știa doar că era necesar, obișnuia să considere casa drept proprietatea sa inalienabilă. Uneori, documentele sunt întocmite, dar în mod incorect, nu există un plan cadastral clar, un proiect arhitectural aprobat, înscrierea tuturor informațiilor despre lotul de teren și fiecare clădire de capital situată pe acesta în registrul Casei Companiilor..

Motivul pentru reamenajarea neautorizată a unui apartament, desigur, este că proiectele standard sunt proiectate pentru un anumit chiriaș mediu și nu pot satisface nevoile tuturor proprietarilor de apartamente. Deci încearcă să extindă suprafața utilizabilă în detrimentul balconului și coridorului, mută ușile și așează geamurile pentru a crea o locuință mai confortabilă și mai confortabilă, după părerea lor,.

Asociația avocaților din Rusia subliniază, de asemenea, că principalul motiv pentru apariția construcției neautorizate este o imperfecțiune clară a mecanismului organizatoric și legal pentru implementarea dreptului proprietarilor de terenuri de a le dezvolta. Această imperfecțiune este exprimată în primul rând pe durata procedurii în sine pentru obținerea autorizației de construire, elaborarea și aprobarea documentației necesare pentru proiect, înregistrarea dreptului de proprietate asupra construcției deja finalizate și obținerea unui permis pentru lucrările de construcție. Un alt motiv pentru apariția masivă a construcției neautorizate, avocații au cerut costurile financiare mari asociate cu implementarea proiectării, a lucrărilor legale și a altor lucrări..

Care este pericolul de ghemuire?

Desigur, dacă o clădire neautorizată este un garaj care a apărut pe un teren proiectat corespunzător, o clădire sau o casă de baie, atunci consecințele unei astfel de construcții nu vor fi prea severe. Așa cum am menționat deja, proprietarul așteaptă o amendă administrativă și necesitatea parcurgerii procedurii, astfel nesuferită de acesta, pentru a obține documentele necesare pentru construcție, a o înregistra la ITI și a fi de acord cu aceleași autorități sanitare și de pompieri..

Reabilitarea într-un apartament și alăturarea unei loggii sau a unui balcon poate amenința, de asemenea, cu o amendă și necesitatea de a readuce apartamentul la starea inițială printr-o hotărâre judecătorească. Da, acesta este un cost substanțial și o pierdere de timp, dar, vedeți, nu un dezastru.

Însă cabana, construită pe terenuri aferente terenurilor agricole, a fost ridicată chiar pe malul unui rezervor, într-o zonă de conservare a naturii și așa mai departe, autoritățile se pot demola cu adevărat. Astfel de cazuri sunt descrise în mod regulat în știri, așa că ar trebui să fii foarte atent atunci când alegi un șantier pentru construcție, iar scopul terenului ar trebui să fie mai întâi verificat..

În cazul în care o clădire arătată a apărut din cauza încălcării normelor și regulilor de construcție și autoritățile au reușit să demonstreze acest fapt, proprietarul va fi obligat să pună clădirea în ordine și să elimine deficiențele. Și numai dacă refuză să se conformeze ordinelor autorităților de reglementare, se va pune problema demolării clădirii.

Principalul inconvenient care îi așteaptă pe cetățenii obișnuiți care și-au construit o casă fără permise și un proiect este incapacitatea de a formaliza dreptul de proprietate asupra locuințelor și, ca urmare, incapacitatea de a efectua oficial acțiuni ulterioare cu aceasta. Deci, autoconstrucția nu va putea fi realizată, moștenită, donată ș.a. Conform documentelor, nu pare să existe, așa că înainte de a căuta cumpărători, va trebui să parcurgeți o procedură îndelungată de legalizare a construcției neautorizate și, bineînțeles, să plătiți o amendă.

Consecințe mult mai grave apar dacă o clădire de apartamente, în care vânzarea de metri pătrați a început deja, s-a dovedit a fi o auto-construcție. În acest caz, principalele victime sunt tocmai deținătorii de capitaluri proprii care și-au investit fondurile în construcția unei case, al cărui dezvoltator nu a avut pachetul de documente necesar sau a încălcat normele și regulile stabilite pentru construcție. Situația este foarte neplăcută, o clădire atât de mare este mult mai dificil de legalizat decât o cabană privată, astfel încât cumpărătorii se găsesc fără bani și fără locuințe.

Pe lângă probleme cu autoritățile și sancțiunile, construcția neautorizată în sine poate reprezenta un pericol pentru locuitorii săi – a fost construită fără un proiect competent, pe un loc unde, cel mai probabil, nu s-au efectuat studii geodezice și inginerești. Prin urmare, este destul de dificil să garantezi siguranța rezidenților..

Reamenajarea gravă a apartamentului poate duce, de asemenea, la consecințe periculoase – fisuri pe pereții care poartă sarcină, tavanul care a căzut de la vecini de jos, aerisirea obișnuită a casei deteriorate – acestea sunt doar câteva dintre rezultatele reamenajării fără gândire a apartamentului. De exemplu, în conformitate cu cerințele de securitate la incendiu, un perete gol cu ​​o lățime de cel puțin 1,2-1,6 metri ar trebui să rămână pe gherete. Aici proprietarii ar putea aștepta pompierii și se vor ascunde de flăcări dacă ieșirea spre casa scării este deja blocată de incendiu. Prin atașarea unei loggii la apartament, proprietarii se privesc de o astfel de „cale de evacuare” în caz de incendiu.

Legalizarea gâdilului este reală?

Dacă proprietarul unui obiect imobiliar ridicat neautorizat se confruntă cu problema acordării unui statut juridic oficial, va trebui să parcurgă aproape toate etapele pe care le-a neglijat înainte de începerea construcției..

În primul rând, trebuie să întocmiți un proiect al unei case deja terminate, contactând un birou de arhitectură care are o licență corespunzătoare. Uneori, specialiștii merg la locația clădirii și fac în mod independent toate măsurătorile necesare întocmirii planului, alteori proprietarul poate trimite fotografii ale căsuței și un plan aproximativ al site-ului, indicând dimensiunea casei și locația clădirilor..

În plus, proiectul casei trebuie să fie coordonat cu toate autoritățile de reglementare – servicii de pompieri și servicii sanitare, utilități care furnizează gaz, energie electrică și apă, precum și cu departamentul local de arhitectură și construcții. După aceea, trebuie să obțineți o așa-numită copie a planului director pentru dezvoltarea unui oraș sau sat, unde liniile roșii vor indica zona ocupată de construcția neautorizată.

Apoi, va trebui să contactați biroul de inventar tehnic pentru a obține un pașaport tehnic pentru clădire.

Experții observă că această cale este foarte lungă, durează cel puțin un an, iar în ceea ce privește costurile necesare pentru aprobarea și primirea documentelor în fiecare caz, este destul de comparabilă cu o revizuire majoră a unei case..

În acest sens, proprietarii unei construcții neautorizate preferă să meargă în instanță pentru a-și dovedi dreptul de a deține casa în instanță. Instanța poate recunoaște o construcție neautorizată drept legală dacă „construcția obiectului nu încalcă interesele altor persoane”, adică nu interferează cu vecinii, cu planurile de dezvoltare urbană ș.a. Merită să ne amintim că înainte de a merge în instanță, va trebui totuși să întocmiți un proiect al casei și să vă aprovizați cu documente care confirmă faptul că samostroy îndeplinește toate codurile și reglementările de construcție..

O altă opțiune mai ușoară este de a profita de programele guvernamentale care facilitează procesul de legalizare a caselor mici de țară și a clădirilor înalte. Există programe similare în Rusia și Ucraina, dar sunt valabile numai pentru clădirile din prima și a doua categorii de complexitate.

Pentru a legaliza reamenajarea, va trebui să refăți proiectul de apartament, apelați reprezentanții ITI, care vor evalua amploarea restructurării și vor face modificări la pașaportul tehnic al apartamentului. Amenda pentru o astfel de clădire de apartamente va trebui să fie plătită în orice caz. Proprietarii de apartamente care au trecut deja procedura de legalizare a reamenajării rețin că relațiile bune cu reprezentanții societății de administrare, ITI și vecinii sunt de o importanță deosebită.

În orice caz, o astfel de procedură complexă pentru legalizarea construcțiilor neautorizate de cele mai multe ori sperie chiar și acei proprietari care ar dori să le ofere locuinței un statut oficial. Iar serviciile intermediarilor, dintre care acum există mulți, sunt foarte scumpe..

Rămâne doar de remarcat cu tristețe că atât obținerea preliminară a autorizațiilor pentru construcție, cât și legalizarea clădirii noi deja ridicate sunt foarte similare cu „bătălia cu mori de vânt”, care este în acest caz sistemul birocratic.