Caracteristici și perspective ale pieței moderne a complexelor multifuncționale din Moscova

Conținutul articolului

• Caracteristici ale pieței MFC din Moscova
• Avantajele IFC
• Dezavantajele IFC
• Cele mai promițătoare și de succes complexe din Moscova
• Ce înseamnă viitorul pe piața IFC

Recent, printre obiectele imobiliare din capital, puteți găsi adesea complexe multifuncționale (MFC). Dezvoltatorii acordă tot mai mult atenție acestui sector. Cu toate acestea, nu există atât de multe exemple de succes de IFC în capitală. Să ne uităm la specificul pieței complexelor multifuncționale din capitală.

Caracteristici ale pieței MFC din Moscova

Dacă avem în vedere ce este un complex multifuncțional, atunci trebuie spus că, în forma clasică, un complex multifuncțional trebuie să îndeplinească cel puțin 3 funcții, care, independent una de cealaltă, va genera venituri.

Edgar Degas. Birou de bumbac. 1873

Un MFC poate include elemente de birou, vânzare cu amănuntul, rezidențiale, hoteluri și sporturi și imobiliare de divertisment. De obicei, în MFC-urile de astăzi, cea mai mare pondere aparține imobiliarelor comerciale: aproximativ 15-20% din suprafața totală este ocupată de spații comerciale cu amănuntul, 50% – de birouri, restul – de imobiliare rezidențiale. De regulă, camerele de tranzacționare sunt situate la etajele inferioare, birourile sunt situate deasupra, etajele superioare sunt destinate locuințelor.

Dezvoltarea construcției unor astfel de complexe la Moscova este asociată cu o penurie și prețuri ridicate ale terenurilor. Drept urmare, dezvoltatorii, construind clădiri multifuncționale înalte, încearcă să stoarcă profitul maxim din terenul disponibil..

Trebuie menționat că în timpul crizei, punerea în aplicare a majorității IFC-urilor din capital a fost suspendată. Această circumstanță s-a datorat în primul rând faptului că necesită soluții structurale și arhitecturale complexe. IFC-urile sunt proiecte destul de costisitoare care, de regulă, nu pot fi implementate cu succes în clasa economică. Astfel de complexe sunt cel mai bine atribuite clasei de afaceri, care s-au dovedit a fi cele mai puțin solicitate în perioada de criză..

După cum remarcă unii experți, din cauza faptului că imobilele rezidențiale din timpul crizei s-au scufundat mult mai puțin decât imobiliarele comerciale, recuperarea pieței locuințelor se desfășoară acum într-un ritm mai rapid. Însă în segmentul de imobiliare de birouri și de retail, cererea se recuperează acum mult mai lent. În mod firesc, aceeași tendință s-a reflectat și în structura complexelor multifuncționale. Acum partea rezidențială, reprezentată de apartamente, ocupă o pondere din ce în ce mai mare în structura MFC.

De asemenea, în acest moment, un număr suficient de locuri de parcare este obligatoriu pentru complexul multifuncțional al oricărui capital modern. Aceasta crește atractivitatea MFC ca proprietate comercială.

Avantajele IFC

Principalele avantaje ale complexelor multifuncționale includ posibilitatea diversificării riscurilor financiare posibile, precum și utilizarea cât mai eficientă a întregii zone a instalației..

Viktor Vasnetsov. Camerele țarului Berendey. 1885

Potrivit experților, proiectul, care este creat pentru diverse categorii de consumatori, permite ajustarea riscurilor unei scăderi a cererii în anumite segmente de proprietăți imobiliare. În plus, după cum s-a menționat mai sus, construcția unor astfel de complexe permite dezvoltatorilor să economisească resurse funciare, precum și să reducă costurile cu energia..

Cu toate acestea, scopul principal al construcției de complexe multifuncționale este acela de a obține un profit. Cu un design corect, bazat pe un concept eficient, combinația diferitelor funcții într-o singură instalație dă un efect excelent, ceea ce face posibilă obținerea mai multor venituri din funcționarea complexului. Profitul pentru dezvoltatori dintr-un complex multifuncțional pe scară largă este mult mai mare decât de la un club club modest.

Mulți oameni de afaceri preferă să țină tot ceea ce au nevoie cât mai aproape..

În plus, avantajele tangibile ale complexului multifuncțional pot fi resimțite nu numai de companiile de construcții, ci și de locuitorii unor astfel de complexe. În partea rezidențială a MFC, apartamentele sunt cumpărate, de obicei, de către persoanele care lucrează în centrele de birouri ale complexului, sunt și principalii clienți ai instalațiilor de infrastructură prezente aici..

De aceea, aceste complexe sunt foarte convenabile pentru marile megalopoluri moderne, permițând oamenilor să economisească semnificativ timpul petrecut în mișcarea prin oraș. Viața modernă, cu dinamismul său, solicită mari timpuri, ceea ce câștigă din ce în ce mai multă valoare. Mulți oameni de afaceri preferă să țină tot ceea ce au nevoie cât mai aproape. De aici concluzia că, din punct de vedere al optimizării timpului, complexele multifuncționale sunt ideale, deoarece aici puteți lucra, trăi și petrece timpul liber în același timp.

Dezavantajele IFC

Oricât de convenabil este un astfel de complex pentru a trăi, dacă ești o persoană de familie, este posibil să lipsești multe elemente de infrastructură foarte importante aici. Aici, de regulă, nu veți găsi zona locală clasică, dotată cu loc de joacă, curte și parcare pentru oaspeți. În plus, este puțin probabil să existe o grădiniță, școală sau clinică în apropiere..

Dezavantajele majorității MFC-urilor includ și absența obiectelor naturale în apropiere (un pătrat, un parc, chiar și doar copaci sunt rare aici). Majoritatea acestor complexe sunt situate în imediata apropiere a principalelor autostrăzi.

Un alt dezavantaj al complexului multifuncțional, ca fiind clădirile rezidențiale, este că, cu condiția ca în complex să existe o pondere mare de spații nerezidențiale, funcționarea întregii clădiri în ansamblu va fi subordonată într-o mai mare măsură numai acestora. În consecință, utilizarea teritoriului va fi supusă unui regim special, precum și consumului de apă, electricitate și căldură..

Abel Grimmer. Turnul Babel. 1604

O altă problemă pentru dezvoltatorii din Moscova este selecția unei companii de management calificate adecvate, care va asigura lucrul eficient cu obiecte imobiliare din diferite segmente, care diferă în funcțiile lor. Din păcate, majoritatea companiilor de administrare internă au o specializare restrânsă, de regulă, lucrează mai mult în sectorul imobiliar comercial. Practic nu există companii de management care să poată lucra eficient simultan atât cu proprietăți imobiliare comerciale, cât și rezidențiale pe piața de capital.

Cele mai promițătoare și de succes complexe din Moscova

Potrivit analiștilor de pe piața imobiliară, în acest moment, cea mai reușită combinație de segmente imobiliare comerciale care sunt incluse în complexe multifuncționale este o combinație dintre cele mai populare două formate: spații de birouri și apartamente.

Dacă luăm în considerare lista celor mai mari și mai promițătoare complexe multifuncționale din capitală, care oferă apartamente de vânzare sau de închiriere, atunci o combinație: birouri și apartamente de clasa A sunt prezente în aproape toate complexele mari de utilizare mixtă și reprezintă împreună 60% până la 85% întreaga suprafață a clădirii.

Această dinamică poate fi ușor explicată. Cert este că cererea de închiriere și cumpărare de apartamente situate în centrul de afaceri din Moscova este determinată în principal de manageri de top și reprezentanți ai marilor afaceri. Cererea pentru ei crește treptat, deoarece acesta este un format foarte convenabil de locuințe pentru oamenii de afaceri..

Ca exemplu al celor mai populare MFC-uri în acest moment, putem menționa complexul „City of Capitals”, care constă din două clădiri înalte „Moscova” și „Sankt Petersburg”. Suprafața totală a complexului este de aproximativ 289 mii de metri pătrați. Trei tipuri de proprietăți imobiliare sunt prezentate aici aproape în acțiuni egale: birouri, apartamente și o componentă de retail și de divertisment. În acest moment, în acest complex există apartamente de vânzare complet gata de locuit, al căror preț este de la 10 mii la 25 mii de dolari pe mp. Costul spațiului de birouri din MFC „City of Capitals” este cuprins între 8 mii și 18 mii de dolari pe mp, chiria va costa 850-950 de dolari pe mp. în an.

Complexul multifuncțional, situat pe bulevardul Tsvetnoy și denumit „Legendele lui Tsvetnoy”, prezintă, de asemenea, spații de birouri și apartamente de clasa A. Suprafața totală a complexului multifuncțional este de 112 mii mp. m. Birourile ocupă șase etaje și câte opt etaje superioare sunt alocate pentru apartamente. Locurile de vânzare cu amănuntul sunt situate la primul etaj al clădirii. Prețul de închiriere aici pentru spații de birouri este de 900 $ – 1.000 $ pe mp pe an, costul apartamentelor de vânzare variază de la 8.700 USD la 17.500 USD pe mp..

Complex multifuncțional „Theloft”, a cărui suprafață este de 20 de mii de metri pătrați. m oferă, de asemenea, clienților săi apartamente și spații pentru birouri. Aproape 70% din suprafața totală a clădirii este dedicată apartamentelor. Costul atât al birourilor cât și al apartamentelor din acest complex de utilizare mixtă este practic același și variază de la 4 mii la 5,7 mii de dolari pe mp..

Ce înseamnă viitorul pe piața IFC

În ceea ce privește perspectivele viitoare de dezvoltare a formatului complexelor multifuncționale pe teritoriul Moscovei, în opinia majorității experților, acest lucru este posibil numai prin implementarea unor programe cuprinzătoare pentru dezvoltarea zonelor industriale și reconstrucția locuințelor dărăpănate din centrul orașului. Motivul pentru asta este simplu – lipsa de terenuri libere în capitală.

Cu toate acestea, reorganizarea teritoriilor industriale este un proces destul de complicat și birocratic. Drept urmare, dezvoltatorii se confruntă cu o serie de obstacole.

Un alt domeniu promițător pentru dezvoltarea IFC la Moscova este dezvoltarea și implementarea de proiecte pe scară largă în afara ringului de grădină, inclusiv facilități de infrastructură socială. Combinația de centre de afaceri, complexe hoteliere, locuri de joacă, parcuri și alte elemente de infrastructură va crește popularitatea IFC ca imobiliare rezidențiale. În același timp, în timpul construcției infrastructurii va trebui să se țină seama atât de clasa complexului în sine, cât și de teritoriul pe care va fi construită. Deoarece este puțin probabil ca birourile din clasa „A” să solicite chiriași din regiune. În același timp, spațiile de înaltă calitate și relativ ieftin vor atrage atenția multor proprietari de întreprinderi mici și mijlocii..

În general, segmentul complexelor multifuncționale este o direcție destul de promițătoare pe piața imobiliară a capitalului. Astfel de complexe sunt viitorul. Doar abordarea construcției complexului multifuncțional ar trebui să fie corectă, atât rentabilitatea, cât și cererea complexului vor depinde de atenția proiectului..