Capcanele de închiriere a locuințelor cu opțiunea de cumpărare ulterioară

Conținutul articolului

---

• Care este avantajul părților la acest acord
• Ce trebuie să iei în considerare înainte de a încheia un contract
• 1. Cumpărarea obiectului închiriat este un drept, nu o obligație a locatarului
• 2. Înregistrarea de către stat a acestor tranzacții este necesară numai după transferul dreptului de proprietate asupra chiriașului
• 3. Leasingul regulat poate fi transformat în închiriere cu achiziția ulterioară
• În ce condiții va fi rentabil pentru cumpărător să cumpere locuințe în acest fel?
• Relația de încredere între părțile contractului
• Piața imobiliară „în picioare”
• Riscurile cu care se poate confrunta chiriașul
• Moartea proprietarului
• Decizia proprietarului de a depune apartamentul ca garanție pentru a asigura împrumutul
• Fluctuațiile prețurilor proprietăților
• Cum se întocmește în mod corespunzător un contract de închiriere cu achiziția ulterioară
• Termenul contractului
• Plată
• Obiect de închiriere
• Obligațiile chiriașului și ale proprietarului
• Responsabilitatea părților

---

Pentru a achiziționa bunuri imobiliare, oamenii aleg cel mai adesea două opțiuni: un contract de vânzare regulat sau un credit ipotecar. Conform statisticilor, acordurile privind schimbul și cumpărarea de bunuri imobiliare ipotecate sunt încheiate mult mai rar. Există însă un alt tip de achiziție de locuințe, care nu se găsește aproape niciodată în Rusia, dar în anumite condiții poate fi foarte benefic pentru ambele părți la tranzacție – închiriere cu opțiunea de cumpărare ulterioară. Să aruncăm o privire mai atentă la acest tip de tranzacții..

Care este avantajul părților la acest acord

Chiriaş:

1. Obține posibilitatea de a utiliza locuințe din momentul încheierii acordului, în ciuda lipsei întregii sume necesare pentru achiziționarea acestuia.
2. Elimină necesitatea de a emite o ipotecă pentru a obține suma lipsă (colectați tot felul de certificate, plătiți dobânzi și comisioane către bancă etc.).
3. Are dreptul, în orice etapă a contractului, de a refuza răscumpărarea suplimentară a spațiilor.

Proprietar:

1. Setează valoarea imobilelor peste media pieței pentru a-și reduce riscurile din vânzarea în rate.
2. Transferul dreptului de proprietate are loc numai după primirea întregii sume stabilite prin contract, ceea ce este, de asemenea, foarte benefic pentru proprietarul casei.

Ce trebuie să iei în considerare înainte de a încheia un contract

1. Cumpărarea obiectului închiriat este un drept, nu o obligație a locatarului

Aceasta este concluzia la care instanțele vin cel mai adesea atunci când iau în considerare cererile proprietarilor ale căror proprietăți imobiliare nu au fost niciodată cumpărate de chiriași..

2. Înregistrarea de către stat a acestor tranzacții este necesară numai după transferul dreptului de proprietate asupra chiriașului

Adică de îndată ce se achită întreaga sumă de cumpărare a proprietății, stabilită prin contract, chiriașul este considerat proprietarul bunului, iar contractul său cu proprietarul este supus înregistrării de stat (ca un contract regulat de cumpărare și vânzare de bunuri).

3. Leasingul regulat poate fi transformat în închiriere cu achiziția ulterioară

Acest lucru este prevăzut de articolul 624 din Codul civil. Trebuie doar să închei un acord suplimentar adecvat cu proprietarul. În acest caz, chiria deja plătită va fi creditată la prețul de răscumpărare.

În ce condiții va fi rentabil pentru cumpărător să cumpere locuințe în acest fel?

Cazurile unei astfel de înțelegeri sunt extrem de rare, deoarece pentru a fi benefică pentru ambele părți, este necesar ca doi factori să coincidă.

Relația de încredere între părțile contractului

Deși acest tip de acord este legal în Rusia, nu există o reglementare clară în legislație. Prin urmare, atunci când alegeți o astfel de metodă de achiziție de locuințe, este necesar să abordați extrem de serios textul acordului și nu puteți face fără a consulta avocații profesioniști..

Opțiunea ideală ar fi prezența unei familii sau cel puțin a unei relații de încredere între chiriaș și proprietar, ceea ce va reduce la minimum posibilitatea litigiilor dintre părțile din acord..

Piața imobiliară „în picioare”

Dacă piața imobiliară continuă să crească, valoarea spațiilor închiriate pentru a cumpăra poate crește. În acest caz, prețul vechi scris în acord nu va fi pur și simplu profitabil pentru proprietar, și poate încerca să îl rezilieze. Prin urmare, este profitabil să decizi să închei o astfel de tranzacție doar dacă ai încredere că în următorii ani prețurile pe piața locuințelor nu vor fluctua prea mult..

Riscurile cu care se poate confrunta chiriașul

Moartea proprietarului

Adesea există situații în care proprietarul unei proprietăți închiriate pentru a cumpăra moare, iar moștenitorii săi au alte planuri pentru proprietatea care i-a fost legată și încearcă să rezilieze acordul cu chiriașul în orice mod.

În acest caz, legea este de partea acesteia, întrucât, potrivit legislației, transferul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat către o altă persoană nu constituie o bază pentru rezilierea contractului..

Decizia proprietarului de a depune apartamentul ca garanție pentru a asigura împrumutul

În acest caz, dacă nu va restitui împrumutul, apartamentul va rămâne gajat de bancă și după ce toate plățile convenite vor fi plătite, chiriașul nu va putea înregistra dreptul de proprietate asupra proprietății închiriate..

Singura modalitate de a vă proteja de astfel de situații este să încercați să negociați cu proprietarul cu privire la înregistrarea în apartamentul chiriașului sau, ceea ce ar fi ideal, un membru minor al familiei sale. Este puțin probabil ca banca să ia în considerare bunurile imobiliare drept garanții.

Fluctuațiile prețurilor proprietăților

Pentru a nu ajunge într-o situație în care, din cauza fluctuațiilor pe piața imobiliară sau a inflației ridicate, valoarea plăților în cadrul contractului devine nerentabilă pentru una dintre părți, este necesar să se acorde o atenție specială reglementării acestei condiții.

Puteți specifica că plățile lunare ar trebui să fie indexate în funcție de rata inflației sau fixate la nivelul mediu al prețurilor de piață pentru proprietăți similare.

Cum se întocmește în mod corespunzător un contract de închiriere cu achiziția ulterioară

Luați în considerare principalele puncte ale acordului care trebuie specificate în fiecare contract de închiriere, cu răscumpărarea ulterioară.

Termenul contractului

Cea mai bună modalitate este de a face acordul nedefinit.

Plată

Plata lunară a proprietarului trebuie să fie constituită din două componente: plata chirii și plata răscumpărării. Așa cum am descris mai sus, puteți programa indexarea fiecărei plăți în funcție de nivelul inflației și fluctuațiile de preț pe piața imobiliară.

Cel mai bine este să se prevadă posibilitatea răscumpărării anticipate a bunurilor imobiliare. De asemenea, nu va fi de prisos să existe condiția ca plățile în contul locatorului să fie efectuate printr-o sucursală bancară, ceea ce va permite ambelor părți să aibă dovada documentară în cazul unei eventuale dispute..

Obiect de închiriere

Este necesar să reflectați adresa, zona și aspectul spațiului. Este recomandabil să atașați contractului documentația tehnică și copii ale documentelor din titlu.

Obligațiile chiriașului și ale proprietarului

Pentru a evita disputele și dezacordurile în viitor, este necesar să se indice clar cine va plăti facturile la utilități, va efectua reparațiile spațiilor etc..

Responsabilitatea părților

Importanța acestei secțiuni în contract nu are nevoie nici măcar de explicații..