Băncile de economii pentru construcții – o alternativă la creditele ipotecare?

Conținutul articolului

---

• Istoria primelor bănci de economii în construcții
• Experiență mondială în aplicarea sistemelor de economii de locuințe
• Perspective pentru formarea băncilor de economii în construcții din Rusia
• Caracteristici ale proiectului de lege „Cu privire la băncile de economii pentru construcții” depuse la Duma rusă
• Cum va afecta formarea SSK pe piața imobiliară internă

---

Aproximativ o treime din populația Rusiei are în medie cel mult 9 metri pătrați. m de spațiu de locuit pe persoană. Peste 5 milioane de oameni nu au mijloacele de a cumpăra locuințe noi și fac cozi pentru un apartament, dorind să obțină locuințe noi cu cheltuieli publice. Cu toate acestea, statul nu este capabil să ofere locuințe tuturor celor care au nevoie, prin urmare, soluția problemei locuinței pentru majoritatea cetățenilor se deplasează într-un ritm extrem de lent..

Din păcate, creditele ipotecare nu sunt de asemenea disponibile tuturor cetățenilor dintr-un motiv sau altul. Prin urmare, autoritățile trebuie să caute diverse opțiuni alternative pentru a permite oamenilor să cumpere un apartament nou. Una dintre opțiunile propuse este proiectul de lege „Băncile de economii pentru construcții”, care se bazează pe experiența SSC în mai multe țări europene.

Istoria primelor bănci de economii în construcții

Tehnologiile moderne pentru investiții în imobiliare rezidențiale din întreaga lume se bazează pe trei principii principale:

• sprijin guvernamental;
• împrumuturi de credit ipotecar;
• economii contractuale.

Desigur, în diferite țări, metodele de implementare a anumitor domenii pot diferi semnificativ, dar principiile sunt aceleași. În ceea ce privește construirea băncilor de economii, toate aceste organizații aparțin grupului al treilea, care se bazează pe principiul economiilor contractuale..

Primele sisteme de economii contractuale au apărut în Prusia în 1783. Mai târziu, la începutul secolului al XIX-lea, sisteme similare de economii de clădiri au început să apară în alte țări și regiuni (în Austria din 1811, în Saxonia din 1843).

Primele asociații, care au servit ca prototip pentru băncile de economii, au început să apară în satele miniere mici din Germania și au funcționat după un principiu simplu: dacă pentru construcția unei case, de exemplu, erau necesare 100 de mii de unități monetare, iar fiecare dintre cei care doreau să construiască o casă ar putea amâna doar 10 mii, este evident că ar putea construi o casă abia după 10 ani. Când 10 astfel de solicitanți au fost colectați în același timp, unul dintre ei ar putea obține o casă nouă într-un an, al doilea în 2 ani, al treilea în 3 ani etc. În consecință, toți participanții câștigă, cu excepția ultimului.

Pastorul von Bodelschwing

Prima bancă de economii a clădirii pastorului von Bodelschwing a fost deschisă în 1885. Această direcție a început să se dezvolte activ după cel de-al doilea război mondial în 1948. Impulsul pentru dezvoltarea lor a fost lipsa resurselor financiare din Germania postbelică, când problemele de locuire ale populației au început să fie rezolvate cu ajutorul băncilor de economii..

Pe teritoriul Germaniei încă funcționează unul dintre cele mai cunoscute și mai mari sisteme de bănci de economii..

?În alte țări europene, avantajul sistemului de economii de clădiri a fost evaluat mult mai târziu – la începutul reformelor de piață. Legile privind băncile de economii de clădiri sunt adoptate în prezent în Republica Cehă, Marea Britanie, Slovacia, Ungaria, Franța, Croația, etc. Pe lângă cele naționale, băncile germane de economii pentru clădiri funcționează și în aceste țări. De asemenea, trebuie menționat că băncile de economii moderne în construcții diferă semnificativ de primele încercări de organizare a economiilor colective pentru construcția de locuințe. Și băncile de economii pentru construcții sunt acum principalul instrument de investiții în imobiliare rezidențiale din Germania. Astfel, construcția a 3 din 4 case din această țară este finanțată cu participarea la economii contractuale colective.

În forma sa modernă, SSC utilizează depozitele cetățenilor, taxele debitorilor pentru utilizarea împrumutului și prima stabilită de stat, care este plătită în conformitate cu contractul încheiat pentru economii de construcții, ca sursă de resurse pentru finanțarea împrumuturilor pentru locuințe, cu condiția ca pe parcursul anului deponentul să contribuie la contul său specificat la suma de bani a contractului.

În același timp, un împrumut pentru locuințe într-o casă de economii pentru construcții nu poate fi obținut decât de către investitorul său și numai după expirarea timpului stabilit prin contract (aproximativ 5-6 ani), dacă a făcut depozite lunare în contul SSC pentru suma specificată în contract. Trebuie menționat aici că ratele dobânzilor (atât la depozite, cât și la împrumuturi) sunt fixate pe toată durata contractului.

După primirea unui împrumut de la SSC, rambursarea acestuia se efectuează în perioada stabilită prin contract. De obicei, scadența maximă a împrumutului în acest caz este de 12 ani. În același timp, dobânzile sunt mai mici decât în ​​cazul creditelor ipotecare.

Experiență mondială în aplicarea sistemelor de economii de locuințe

Desigur, a trecut mult timp de la apariția primelor bănci de economii în clădiri în Germania. Acum există sisteme similare de economii de clădiri în multe țări. Conform statisticilor, aproape jumătate dintre europeni folosesc băncile de economii pentru construcții pentru a economisi bani pentru achiziționarea de locuințe. Așa cum am examinat deja cu exemplul Germaniei, toți deponenții încheie un acord cu banca de economii, care stabilește toate condițiile: valoarea contribuției, dobânda la depozite și împrumuturi, termenul acordului etc. Contractul este implementat în trei etape.

Acumulare.Înainte de a primi un împrumut pentru a cumpăra un apartament, fiecare membru trebuie să acumuleze o anumită sumă (o parte din suma totală a împrumutului stabilit prin acord).

Obținerea de bani și cumpărarea unui apartament.În această etapă, membrul SSC primește banii acumulați alături de dobândă, precum și o anumită sumă a împrumutului, determinată prin acord. Folosind acești bani, investitorul cumpără locuințe.

Rambursare a creditului.În conformitate cu condițiile acordului, fondurile împrumutate sunt returnate băncii de economii pentru construcții împreună cu dobânda la împrumut în perioada specificată..

Numărul de participanți la casa de economii pentru construcții nu este limitat. Evident, stabilitatea financiară a întregului sistem depinde de numărul și regularitatea atragerii de noi depozitari..

Acțiune în masă. Ivan Pols. 2009

Unii pot părea că SSK sunt ca scheme piramidale. Dar nu este așa. Particularitatea băncilor de economii de clădiri existente, care asigură funcționarea lor stabilă, este că acestea sunt complet independente de piața de capital: toate fondurile, care circulă în cadrul sistemului, formează un cerc vicios.

Se dovedește un fel de circulație a banilor. În detrimentul depozitelor atrase, casieria emite împrumuturi, care sunt apoi returnate și trimise din nou pentru împrumuturi altor membri ai sistemului.

Și acest flux nu se oprește niciodată prin atragerea deponenților noi, deoarece noua generație folosește activ oportunitățile oferite de băncile de economii pentru construcții. De asemenea, trebuie menționat că în majoritatea țărilor europene CCM-urile sunt susținute în mod activ de către stat, care acordă deponenților subvenții pentru locuințe suplimentare (se mai numesc prime). De exemplu, în anul 2000, în Republica Cehă, 0,26% din PIB a fost alocat din buget pentru plata primelor de stat la depozitele casnice în SSK.

Pe lângă SSC, care funcționează conform principiului descris mai sus, în Europa există mai multe varietăți de astfel de sisteme. De exemplu, în Franța, există 2 tipuri de conturi de economii pentru locuințe:

1. Cartea de economii A), pe care inițial puteți economisi până la 20 de mii de euro și apoi primiți un împrumut pentru achiziționarea unui apartament în valoare de până la 30 de mii de euro, la 3,75% pe an. În plus, la această contribuție vizată se adaugă anual un bonus de stat de 1,5 mii de euro..
2. Conturi de economii PEL (Planul de economii pentru locuințe). Pe un astfel de cont, o persoană poate economisi până la 80 de mii de euro și apoi poate primi un împrumut pentru locuințe preferențiale de până la 120 de mii de euro la 4,8% pe an.

În Marea Britanie, există un sistem de societăți de construcții, al cărui mecanism este oarecum similar cu principiul de lucru al SSC german, dar aici, pentru a obține un împrumut pentru locuințe, nu este necesar să fiți investitor într-o societate de construcții. În ultimii ani, datorită liberalizării legislației bancare britanice, activitățile tuturor firmelor de construcții au început să se suprapună mai mult activităților băncilor comerciale..

Băncile de economii în construcții există în multe țări și, împreună cu împrumuturile ipotecare, sunt un instrument de soluționare a problemelor locative ale populației..

Există, de asemenea, exemple de experiență negativă cu băncile de economii pentru construcții. De exemplu, în Argentina, un astfel de sistem a fost destul de activ și a funcționat cu succes până în anii 70 ai secolului XX. Cu toate acestea, din cauza inflației mari, economiile gospodăriilor din băncile de economii în construcții s-au depreciat brusc și puternic..

În India, sistemul băncilor de economii a clădirilor s-a prăbușit și el. Potrivit experților, principalul motiv pentru această dezvoltare a evenimentelor este lipsa unui management eficient al activelor. În special, în faza inițială, SSC nu a creat rezerve de numerar. În plus, din cauza managementului analfabet, au apărut disparități între valoarea economiilor acumulate și volumul creditelor emise. Ca urmare a acestor acțiuni ineficiente, băncile de economii din construcții indiene au intrat rapid în faliment. Cu toate acestea, în ciuda exemplelor individuale ale experienței negative a SSC, de-a lungul mai multor secole ale existenței lor, au reușit să își demonstreze eficacitatea și fiabilitatea. Băncile de economii în construcții există în multe țări și, împreună cu împrumuturile ipotecare, sunt un instrument de soluționare a problemelor locative ale populației..

Perspective pentru formarea băncilor de economii în construcții din Rusia

În primul rând, trebuie spus că un fel de bănci de economii în clădiri funcționează de multă vreme în Rusia. Cu siguranță, mulți oameni cunosc un astfel de concept precum cooperativele de locuințe și locuințe. În total, aproximativ 30 de bresle activează în prezent pe teritoriul Rusiei în diferite regiuni, unind aceste cooperative..

Andrey Gorodnichev. Tâmplari (detaliu)

Din păcate, în forma în care există acum, cooperativele de locuințe nu au reușit să obțină un succes semnificativ. Chiar și în ciuda faptului că numărul total de deponenți de astfel de organizații depășește zeci de mii de oameni.

Problema principală este că aceste cooperative funcționează fără sprijin guvernamental. Și populația nu are prea multă încredere în astfel de organizații, deoarece nu există o bază legislativă fiabilă care să le reglementeze strict activitatea, motiv pentru care escrocii folosesc deseori acest lucru.

Acesta este motivul pentru care, în 2006, reprezentanții partidului Fair Russia au înaintat spre examinare Dumei un proiect de proiect de lege „Cu privire la construcțiile și băncile de economii”. Se presupune că SSC-urile vor diferi semnificativ de cooperativele de locuințe atât în ​​statut, cât și în nivelul de control de către agențiile guvernamentale.

Caracteristici ale proiectului de lege „Cu privire la băncile de economii pentru construcții” depuse la Duma rusă

Trebuie menționat faptul că acest proiect de lege a fost deja transmis de două ori la Duma de Stat a Federației Ruse. Cu toate acestea, a fost respins și trimis spre revizuire. În ultimii ani, un întreg grup de specialiști a lucrat la document, inclusiv reprezentanți ai Băncii Rusiei, Ministerului Finanțelor, Ministerului Dezvoltării Economice și Ministerului Dezvoltării Regionale..

Potrivit dezvoltatorilor de proiecte, băncile de economii pentru construcții din Rusia pot fi o bună alternativă la creditele ipotecare și ar trebui să crească disponibilitatea de locuințe noi pentru o populație mai largă.

Proiectul de lege prevede crearea unor bănci specializate care vor putea efectua o listă limitată de operațiuni bancare. Fiecare deponent al băncii de economii pentru construcții va trebui să încheie cu banca un acord de acumulare a economiilor, care să prevadă plata contribuțiilor fixe la contul de economii din bancă într-o anumită perioadă..

Când deponentul a acumulat aproximativ 30-50% din costul apartamentului, va avea dreptul să primească un împrumut în suma necesară pentru achiziționarea unui apartament nou. Termenul și dobânda împrumutului vor fi stabilite în avans în contract.

În plus, proiectul de lege prevede că ratele dobânzilor la un împrumut nu trebuie să depășească rata cu peste un depozit de economii cu mai mult de 3% pe an..

De fapt, acest proiect de lege vizează crearea unei noi instituții financiare în țară. Întrucât afirmă clar că băncile de economii în construcții vor primi statutul unei bănci (organizație financiară și de credit), care se va specializa exclusiv în atragerea de bani din populație către depozite de economii în construcții și acordarea de împrumuturi țintite către deponenții lor pentru achiziționarea de locuințe.

Se propune crearea unui fond special de asigurare, care va fi utilizat în cazul scăderii puternice a volumului depozitelor de economii pentru construcții atrase.

SSC, conform proiectului de lege dezvoltat, va putea efectua o gamă foarte limitată de operațiuni bancare. Astfel, vor avea acces la: atragerea depozitelor de la persoane fizice și juridice, plasarea depozitelor atrase în active cu risc scăzut (de exemplu, obligațiuni guvernamentale), deservirea conturilor individuale, efectuarea decontărilor în numele cetățenilor pe conturile lor bancare, vânzarea și cumpărarea de valută străină (numai în formă fără numerar), precum și emiterea garanțiilor bancare. Astfel de restricții privind operațiunile disponibile sunt concepute pentru a reduce la minimum riscurile SSC.

Proiectul de lege conține, de asemenea, norme separate pentru a asigura sustenabilitatea financiară a băncilor de economii pentru construcții. De exemplu, se propune crearea unui fond special de asigurare, care va fi utilizat în cazul scăderii puternice a volumului depozitelor de economii pentru construcții atrase..

De asemenea, standardele de stabilitate financiară, în conformitate cu dezvoltatorii documentului, ar trebui să se bazeze pe calcularea indicatorilor cumulativi individuali ai fiecărui investitor în parte și pe determinarea ordinii investitorilor. De asemenea, ar trebui stabilite restricții suplimentare privind utilizarea fondurilor acumulate atunci când acestea sunt distribuite între membrii SSC.

Proiectul de lege prevede, de asemenea, sprijin guvernamental pentru sistemul de economii în construcții. Dezvoltatorii au prevăzut acumularea unei prime la depozitul de economii în valoare de 20% din creșterea sa anuală, care va fi plătită din bugetul federal. În același timp, pentru un cetățean rus, suma maximă a premiilor de stat pe an nu trebuie să depășească 26 de mii de ruble..

Supravegherea activităților băncilor de economii pentru construcții va fi încredințată Băncii din Rusia, care va stabili standarde speciale pentru SSC care diferă de standardele pentru alte bănci comerciale. În plus, astfel încât băncile de economii în construcții să fie complet izolate de băncile și piețele bursiere, dobânda atât pentru depozitele de economii, cât și pentru împrumuturi va fi determinată la încheierea acordului. În același timp, banca de economii a clădirilor nu va avea dreptul să schimbe clauzele acordului pe întreaga durată a contractului. Diferența maximă permisă între depozitul și ratele de credit vor fi stabilite de Banca Rusiei.

Cum va afecta formarea SSK pe piața imobiliară internă

La sfârșitul lunii februarie 2012, președintele Consiliului de Federație, Serghei Mironov, a anunțat că noua versiune a proiectului de lege a fost din nou înaintată Dumei spre examinare. El a menționat, de asemenea, că legea „Cu privire la băncile de economii pentru construcții” poate intra în vigoare în 2013.

Cum va afecta adoptarea acestei legi pe piața internă a imobilelor rezidențiale??

Această lege va reglementa clar activitățile de construire a băncilor de economii în Rusia. Acest lucru ne va ajuta să obținem un instrument de lucru care să permită populației să economisească pentru locuințe noi. Adoptarea legii este un pas responsabil și necesar, deoarece va apărea o bază legislativă care poate proteja drepturile oamenilor și va face ca sistemul de economii în construcții să fie complet transparent.

Avantajul SSC este că, datorită faptului că toate fluxurile financiare circulă în cadrul sistemului, este posibil să se stabilească rate ale dobânzii scăzute (vizibil mai mici decât la creditele ipotecare). În același timp, ratele nu depind de fluctuațiile pe piața financiară și nu se pot schimba pe întregul termen al acordului cu casa de economii pentru construcții.

Este evident că crearea unui SSK în Rusia va deveni o alternativă la creditarea ipotecară și va permite cetățenilor care nu au fonduri pentru o plată ipotecară inițială să acumuleze suma necesară într-o bancă de economii pentru construcții, apoi să cumpere locuințe noi pe credit..

În plus, crearea lor ar trebui să aibă un efect favorabil asupra dezvoltării generale a pieței imobiliare rezidențiale: banii strânși de SSC vor fi folosiți pentru finanțarea construcțiilor noi. În consecință, volumele de locuințe noi care urmează să fie puse în funcțiune vor crește, iar prețurile de pe piață se vor stabiliza..

Principiul funcționării creditelor ipotecare și al SSC este complet diferit, prin urmare, clienții lor vor fi diferiți. În consecință, este puțin probabil ca aceste instituții să devină concurenți serioși..

În ceea ce privește băncile ipotecare, acestea nu ar trebui să se teamă de concurența serioasă din partea construirii băncilor de economii. Ei pot coexista pașnic și lucra împreună. De regulă, în țările în care SSC-urile există de multă vreme și funcționează eficient, economiile de locuințe personale ale populației reprezintă aproximativ 30%, alți 30% din cetățeni investesc în SSC, iar restul de 40% se încadrează în creditarea ipotecară..

Principiul funcționării creditelor ipotecare și al SSC este complet diferit, prin urmare, clienții lor vor fi diferiți. În consecință, este puțin probabil ca aceste instituții să devină concurenți serioși. Doar că sistemul de bănci de economii pentru construcții va extinde posibilitățile cetățenilor și va oferi posibilitatea de a cumpăra locuințe pentru cei pentru care nu există un credit ipotecar în prezent.

În concluzie, aș dori să spun că, în orice caz, eficiența și stabilitatea băncilor de economii pentru construcții vor depinde de precizia respectării legii și de sprijinul guvernamental. După cum confirmă experiența mondială, sistemul SSC pur și simplu nu poate dobândi un caracter de masă fără sprijin serios din partea autorităților..