Acord ipotecar

Cuvântul „ipotecă” are rădăcini grecești și a intrat în uz în secolul al VI-lea. BC. Reformatorul atenian Solon în 594 î.Hr. a implementat celebrele sale reforme, în urma cărora a fost introdusă libertatea de voință și au fost anulate datoriile funciare.

Înainte de aceasta, la Atena, gajul unor astfel de obligații era personalitatea însuși a debitorului, care, dacă era imposibil să plătească datoria, putea să cadă în sclavie. Archon Solon a propus o metodă pentru o conversie foarte progresivă a responsabilității personale în proprietate. Pe marginea parcelei terenului debitorului, a fost instalată o postare cu inscripția că această proprietate servește drept garanție pentru creanțele pentru o anumită sumă, au fost indicate numele debitorului și creditorul, momentul în care datoria urma să fie restituită. Acest pilon a fost numit „ipotecă” (stand). Un astfel de stâlp a fost ridicat pe un teren, ca semn al interzicerii împrumutatului de a scoate din el tot ce a fost adus, adus și adus. Ulterior, acest cuvânt a început să fie folosit pentru a se referi la orice ipotecă de bunuri imobiliare împotriva unui împrumut. Mai târziu, în acest scop, au început să folosească cărți speciale numite ipotecă.

Având în vedere aprobarea de către Guvernul Federației Ruse a Conceptului pentru dezvoltarea sistemului de împrumuturi ipotecare pentru locuințe în Federația Rusă * 1 și a interesului crescut al cetățenilor și persoanelor juridice în ceea ce privește creditarea ipotecară, problema corectitudinii redactării, executării și înregistrării de stat a contractelor de credit ipotecar devine relevantă.

În conformitate cu alineatul (1) al art. 1 din Legea Federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gaj de proprietăți imobiliare)” * 2 (în continuare – Legea cu privire la ipotecile) în baza unui acord privind gajarea bunurilor imobile (acord privind ipoteca), o parte este un gajat care este creditor al obligației. asigurat de o ipotecă are dreptul de a primi satisfacția creanțelor sale monetare față de debitor în cadrul acestei obligații din valoarea bunurilor imobiliare ipotecate ale celeilalte părți – ipotecarul, în principal la alți creditori ai ipotecarului, cu excepțiile stabilite de legea federală.

În virtutea art. 8 din Legea ipotecară, un contract ipotecar este încheiat cu respectarea regulilor generale ale Codului civil al Federației Ruse * 3 privind încheierea de acorduri, precum și a prevederilor Legii ipotecare..

1. CONCLUZIA ACORDULUI DE MORTGAGE

În conformitate cu alineatul (1) al art. 432 din Codul civil al Federației Ruse, un acord este considerat încheiat dacă între părți, în forma necesară în cazurile adecvate, se ajunge la un acord cu toți termenii esențiali ai acordului. Sunt esențiale condițiile care fac obiectul contractului, condițiile menționate în lege sau alte acte juridice esențiale sau necesare pentru contractele de acest tip, precum și toate acele condiții cu privire la care, la cererea uneia dintre părți, trebuie să se ajungă la un acord.

Condițiile esențiale ale contractului de ipotecă sunt furnizate de legiuitor în paragraful 1 al art. 9 din Legea privind creditele ipotecare. În special, acordul ipotecar trebuie să indice subiectul ipotecii, evaluarea acesteia, natura, suma și termenul pentru îndeplinirea obligației garantate de ipotecă. Dispoziții similare sunt cuprinse în art. 339 din Codul civil al Federației Ruse, dedicat acordului de gaj.

În cazul în care părțile la tranzacție nu sunt de acord cu una dintre condițiile specificate sau în absența acordului de ipotecă, aceasta din urmă se consideră că nu a fost încheiată. Trebuie menționat că recunoașterea contractului, astfel cum nu a fost încheiat în absența unor condiții esențiale în acesta sau din cauza neacordului părților asupra acestor condiții atrage consecințele invalidității tranzacției stabilite de art. 167 din Codul civil al Federației Ruse.

Luați în considerare termenii esențiali ai contractului de ipotecă prevăzut de legea aplicabilă.

1.1. Obiectul contractului de ipotecă

Legea cu privire la creditele ipotecare din paragraful 2 al art. 9 prevede că obiectul ipotecii este determinat în contract, indicând numele, locația și o descriere suficientă pentru identificarea acestui subiect.

În baza unui acord ipotecar, bunuri imobile specificate în clauza 1 a art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de către stat a drepturilor de proprietate imobiliară și a tranzacțiilor cu acesta, inclusiv:

1) terenuri, cu excepția parcelelor menționate la art. 63 din Legea privind creditele ipotecare;
2) întreprinderi, precum și clădiri, structuri și alte bunuri imobile utilizate în activitatea antreprenorială;
3) clădiri rezidențiale, apartamente și părți ale clădirilor și apartamentelor rezidențiale, constând dintr-una sau mai multe camere izolate;
4) cabane de vară, case de grădină, garaje și alte clădiri destinate consumului;
5) nave aeriene și maritime, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Trebuie menționat că Legea cu privire la creditele ipotecare (articolul 63) nu permite creditarea ipotecilor terenurilor aflate în proprietatea statului sau a municipalității..

În plus, nu este permisă ipotecarea unei părți a unui teren, a cărei suprafață este mai mică decât dimensiunea minimă stabilită prin actele de reglementare ale entităților constitutive ale Federației Ruse și actele de reglementare ale administrațiilor locale pentru terenuri în diverse scopuri și utilizare permisă. De exemplu, în regiunea Moscova, dimensiunea minimă a loturilor de teren furnizate cetățenilor pentru conducerea unei economii țărănești (fermă) este de 2,0 hectare, pentru grădinărit – 0,06 hectare, pentru agricultura de camioane – 0,04 hectare, și pentru construcția de cabane de vară – 0 , 06 ha * 4.

În virtutea art. 69 din Legea privind creditele ipotecare, ipoteca unei clădiri sau structuri este permisă doar cu o ipotecă simultană în cadrul aceluiași contract al unui teren pe care se află această clădire sau structură sau a unei părți din acest teren care asigură funcțional obiectul ipotecat sau dreptul de a închiria acest teren sau partea corespunzătoare a acestuia, deținută de gaj. Dispozițiile acestui articol trebuie de asemenea respectate atunci când se ipotecează bunuri imobiliare de construcții neterminate ridicate pe un teren, în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse.

O parte din proprietate, a cărei divizare este imposibilă în natură fără a-și schimba scopul (lucru indivizibil), nu poate fi un subiect independent de ipotecă. Această prevedere a Legii cu privire la credite ipotecare este explicată în detaliu în clauza 2 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005 N 90 „Revizuirea practicii de examinare de către instanțele de arbitraj a litigiilor referitoare la contractul de ipotecă” (în continuare – scrisoarea de informare N 90) * 5 … Obiectul unei ipoteci poate fi o cameră separată, drepturile pentru care, ca obiect independent al imobilului, sunt înregistrate în modul prescris, și nu fac parte din zona unei astfel de camere.

În plus, regulile privind ipoteca imobiliară sunt aplicate în mod corespunzător gajului drepturilor locatarului în baza contractului de închiriere pentru o astfel de proprietate (dreptul de închiriere), deoarece altfel nu este stabilit de legea federală și nu contravine esenței relației de închiriere..

În acordul de ipotecă, trebuie să specificați o descriere a subiectului ipotecii. În special, acordul specifică tipul de proprietăți imobiliare gajate în baza contractului de ipotecă (clădire, structură, teren, etc.). Când descrieți imobiliare, trebuie să specificați:

– numele subiectului ipotecii, care este indicat în certificatul de înregistrare de stat a bunurilor imobile;
– zona proprietății;
– adresa unde se află proprietatea;
– numărul condiționat sau cadastral al proprietății.

Alineatul 3, clauza 2, art. 9 din Legea ipotecară prevede, de asemenea, că, dacă subiectul ipotecii este un drept de închiriere aparținând ipotecarului, proprietatea închiriată trebuie definită în contractul de ipotecă în același mod ca și cum ar fi el însuși obiectul ipotecii, iar termenul de închiriere trebuie indicat..

La ipotecarea unui teren, prevederile clauzei 1 din art. 18 din Legea Federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și a tranzacțiilor cu aceasta” * 6 (denumită în continuare „Legea înregistrării”), care prevede că documentele care stabilesc existența, apariția, încetarea, transferul , limitarea (impunerea) drepturilor la proprietăți imobiliare și a drepturilor depuse pentru înregistrarea de stat trebuie să respecte cerințele stabilite de legislația Federației Ruse și să reflecte informațiile necesare pentru înregistrarea de către stat a drepturilor de proprietate imobiliară în Registrul unificat al drepturilor de stat (în continuare – USRR). În plus, în conformitate cu alineatul (2) al art. 8 din Codul funciar al Federației Ruse în contracte, al cărui obiect este terenul, indică categoria de teren. În virtutea alineatului (2) al art. 7 din Codul funciar, terenurile sunt utilizate în conformitate cu scopul lor desemnat. Regimul juridic al terenurilor este determinat pe baza apartenenței lor la o anumită categorie și a utilizării permise în conformitate cu zonarea teritoriilor, principiile generale și procedura pentru care sunt stabilite prin legi federale și cerințele legilor federale speciale.

Prin urmare, atunci când ipotecează parcele de teren, contractul trebuie să indice categoria de teren și tipul de utilizare permisă a terenului.

Acordul ipotecar trebuie să indice și dreptul (proprietate, închiriere etc.), în virtutea căruia proprietatea care face obiectul ipotecii aparține ipotecarului și numele organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta (în continuare – efectuarea înregistrării de stat a drepturilor), care a înregistrat acest drept al angajatorului.

1.2. Evaluarea subiectului ipotecii

În conformitate cu alineatul (3) al art. 9 din Legea privind creditele ipotecare, evaluarea subiectului ipotecii este determinată în conformitate cu legislația Federației Ruse prin acordul gajistului cu gajul în conformitate cu cerințele art. 67 din Legea ipotecarilor și este indicat în acordul ipotecar în termeni monetari.

Principiul evaluării obiectului gajului prin acordul părților pare să fie destul de adecvat, deoarece numai prin acordul părților cu privire la această condiție a contractului este posibil să se obțină echilibrul maxim de interese al contrapartidelor în acest raport juridic * 7.

La ipotecarea statului și a proprietății municipale, evaluarea sa se realizează în conformitate cu cerințele stabilite de legea federală sau în modul stabilit de aceasta..

În cazul unui gaj de construcție incompletă a bunurilor imobile aflate în proprietatea statului sau a municipalității, se evaluează valoarea de piață a acestei proprietăți.

Uneori, în acord, părțile indică mai multe estimări ale obiectului ipotecii: de exemplu, costul estimat de ITP, costul evaluat de consiliul de administrație al angajatorului și costul evaluat de părți. În această privință, la un moment dat, a existat o practică de recunoaștere a contractului ca fiind încheiat, din cauza faptului că evaluarea subiectului ipotecii nu a fost determinată. În opinia noastră, această practică nu este în totalitate corectă – este necesar să se țină seama numai de evaluare prin acordul părților, restul informațiilor fiind indicat pentru referință. Acum, practica recunoașterii unor astfel de contracte care nu au fost încheiate se schimbă, dar cu toate acestea este mai bine să indicați o singură evaluare în contract – prin acordul părților * 8.

Este posibil să nu fim de acord cu autorul acestui punct de vedere, deoarece părțile au dreptul să indice mai multe evaluări, dar sub rezerva prezenței unei evaluări asupra căreia părțile au convenit. De exemplu, atunci când ipotecează parcele de teren, părțile indică adesea valoarea standard a parcelei, valoarea de piață evaluată de un evaluator independent, valoarea contabilă și, în final, indică suma la care părțile au evaluat obiectul ipotecii. Punctul cheie în acest caz este expresia din acord: „Părțile evaluează obiectul ipotecii”. Acest punct de vedere este confirmat și de Scrisoarea de informare nr. 90. În special, în clauza 19, se prevede că, dacă părțile indică în acordul de ipotecă mai multe evaluări diferite ale subiectului ipotecii, un astfel de acord nu poate fi considerat neîncheiat, dacă este posibil să se stabilească care dintre evaluări este aceea că , pe care părțile au convenit-o ca o condiție esențială a contractului de ipotecă.

1.3. Substanța, mărimea și termenul de executare a obligației garantate de ipotecă

Conform alineatului 4 al art. 9 din Legea cu privire la credite ipotecare, obligația garantată de ipotecă trebuie să fie numită în contractul de ipotecă, indicând valoarea acesteia, baza apariției acesteia și termenul de executare. În cazurile în care această obligație se bazează pe orice acord, părțile la acest acord, trebuie să fie indicate data și locul încheierii acestuia. Dacă valoarea obligației garantate de ipotecă urmează să fie determinată în viitor, procedura și alte condiții necesare pentru determinarea acesteia trebuie indicate în contractul de ipotecă..

Astfel, acordul ipotecar specifică toate condițiile esențiale ale obligației principale, în sprijinul căreia se acordă ipoteca.

Dacă obligația garantată de ipotecă este supusă performanței în părți, acordul de ipotecă trebuie să indice termenii (frecvența) plăților corespunzătoare și sumele sau condițiile acestora care permit determinarea acestor sume.

În virtutea alineatului 6 al art. 9 din Legea creditului ipotecar, dacă drepturile ipotecarului sunt certificate de către un credit ipotecar, acest lucru este indicat în contractul de ipotecă, cu excepția cazurilor de emitere a unei ipoteci în cazul unei ipoteci în virtutea legii.

Probleme ipotecare discutate în detaliu anterior * 9.

2. ÎNREGISTRAREA DE STAT A CONTRACTULUI DE MORTGAGE

Conform alineatului 1 al art. 10 din Legea privind creditele ipotecare, un contract ipotecar este încheiat în scris și este supus înregistrării de stat. Un acord care lipsește oricare dintre datele specificate în primul capitol al acestui articol sau încalcă regulile pentru întocmirea și emiterea unei ipoteci, prevăzută la alineatul (4) al art. 13 din Legea privind ipoteca, nu este supusă înregistrării de stat ca contract de ipotecă.

Articolul citat a suferit modificări în legătură cu adoptarea Legii federale nr. 216-FZ din 30 decembrie 2004, care a eliminat cerința obligatorie de notarizare a unui acord ipotecar. Acest fapt a redus costurile părților la contract și a scurtat termenii încheierii sale.

Cerința de notarizare a contractelor ipotecare a fost recunoscută drept nejustificată, deoarece instituția notarizării a duplicat efectiv funcțiile de înregistrare a statului. Impunerea asupra organismului care efectuează înregistrarea de drept a statului, obligația de a verifica legalitatea tranzacției care face obiectul înregistrării (clauza 1 a articolului 13 din Legea înregistrării) a coincis cu aceeași funcție care revine notarului (art. 1 din Fundamentele legislației Federației Ruse cu privire la notarii din 11 februarie 1993 N 4462-1 * 10).

În plus față de costurile materiale, participanții la creditele ipotecare au suportat costuri semnificative de timp atunci când parcurg două proceduri simultan (notarizare și înregistrare de stat). Această circumstanță a mărit costul creditării ipotecare, a redus disponibilitatea populației și, în consecință, a împiedicat dezvoltarea pieței creditelor ipotecare..

Pe de altă parte, acest roman stabilește cerințe suplimentare pentru părți atunci când încheie un contract. Aceștia trebuie să întocmească în mod corespunzător un acord ipotecar, astfel încât să nu existe întrebări din partea autorității care efectuează înregistrarea de drept a statului. În prezența unui sistem dezvoltat de împrumuturi ipotecare, la acordarea unui împrumut cetățenilor și la încheierea unor acorduri ipotecare, funcția de verificare a capacității legale a împrumutatului și absența unui viciu de voință cade de partea sa și a altor organizații, întrucât este în interesul lor să asigure executarea corectă a relațiilor contractuale * 11.

Cu toate acestea, părțile pot, în mod independent și voluntar, în virtutea cl. 2 p. 2 art. 163 din Codul civil al Federației Ruse pentru a lua o decizie cu privire la notarizarea acordului ipotecar încheiat de aceștia. În acest caz, nota notarială va fi de: 200 de ruble. – dacă obiectul acordului de ipotecă este spațiile rezidențiale și 0,3% din valoarea contractului de ipotecă, dar nu mai mult de 3000 de ruble. – dacă obiectul ipotecii va fi alte bunuri imobiliare, cu excepția navelor și aeronavelor, precum și a navelor de navigație interioară.

Mai mult, potrivit alineatului (1) al art. 20 din Legea privind creditele ipotecare, înregistrarea de stat a unei ipoteci care rezultă dintr-un contract de credit ipotecar se realizează pe baza unei cereri comune a gajistului și a gajistului. Înregistrarea de stat a unei ipoteci care rezultă dintr-un acord de ipotecă notarial se efectuează pe baza unei cereri de la gajist sau gajist.

Nerespectarea normelor privind înregistrarea de stat a unui contract de ipotecă atrage nulitatea acestuia. Un astfel de acord este considerat nul (paragraful 3, clauza 1 a articolului 10 din Legea creditului ipotecar).

Contractul de ipotecă este considerat încheiat și intră în vigoare din momentul înregistrării sale de stat.

Când un contract de ipotecă este inclus într-un împrumut sau un alt contract care conține o obligație garantată de o ipotecă, forma și înregistrarea de stat a acestui acord trebuie să respecte cerințele stabilite pentru acordul de ipotecă..

Dacă în contractul de ipotecă se indică faptul că drepturile gajului sunt certificate de către ipotecă, împreună cu un astfel de acord, ipoteca este transmisă organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor. În cazul în care încheierea acordului relevant implică apariția unei ipoteci în virtutea legii, în cazul întocmirii unei ipoteci, se prezintă acordul corespunzător și ipoteca..

2.1. Procedura pentru înregistrarea de stat a unui contract de ipotecă

Așa cum am menționat anterior, înregistrarea de stat a unui contract de ipotecă încheiat într-o formă simplă scrisă se realizează pe baza unei cereri comune de către gajist și gajist. Dacă acordul de ipotecă se face în formă notarială, atunci solicitarea gajului sau a gajului este suficientă pentru efectuarea înregistrării de stat.

Ce documente sunt necesare pentru înregistrarea de stat a unui contract de ipotecă?

Conform alineatului 1 al art. 20 din Legea privind ipoteca pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci care rezultă în baza unui acord ipotecar, trebuie să fie prezentate:

– contractul de ipotecă și copia acestuia;
– documentele specificate în contractul de ipotecă ca atașamente;
– document care confirmă plata taxei de stat;
– alte documente necesare pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci în conformitate cu legislația Federației Ruse privind înregistrarea de către stat a drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu aceasta.

Trimitere pentru înregistrarea de stat a unui contract de ipotecă

De menționat că prevederea Legii cu privire la creditele ipotecare privind numărul de copii ale contractului de ipotecă care trebuie depuse pentru înregistrarea de stat contrazice punctul 5 al art. 18 din Legea înregistrării. În special, norma specificată din Legea înregistrării prevede că documentele necesare pentru înregistrarea de stat a drepturilor, care exprimă conținutul tranzacțiilor efectuate într-o formă simplă scrisă și care stau la baza înregistrării de către stat a prezenței, apariției, încetării, transferului, restricției (grevarea) drepturilor, nu sunt prezentate în mai puțin de două exemplare originale, dintre care una, după înregistrarea de stat a drepturilor, trebuie returnată titularului dreptului, a doua este plasată în cazul documentelor din titlu.

În practică, această contradicție este rezolvată după cum urmează. În cazul în care contractul de ipotecă este încheiat în formă notarială, se aplică prevederile Legii privind ipoteca, i.e. originalul contractului de ipotecă și copia notarială, care este plasată în cazul documentelor de titlu, sunt prezentate pentru înregistrarea statului. În cazul în care acordul este întocmit într-o formă simplă scrisă, se aplică prevederile Legii înregistrării, i.e. cel puțin două exemplare originale ale contractului de ipotecă sunt depuse pentru înregistrarea statului, o copie fiind plasată în cazul documentelor de titlu.

Într-un contract de ipotecă, încheiat într-o formă simplă scrisă, pare indicat să se indice numărul de exemplare în care este încheiat, în timp ce este necesar să se indice că a fost întocmit o copie pentru organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor..

Această recomandare este aplicabilă și pentru un contract de ipotecă notarială, dar apoi cel puțin două exemplare originale ale acordului sunt depuse pentru înregistrare, dintre care una este pentru organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor, sau în acord (în formă notarială), este indicat că organismul care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor se depune o copie a contractului.

Trimitere pentru înregistrarea de stat a documentelor specificate în contractul de ipotecă ca atașamente

În acest caz, vorbim despre documentele care sunt specificate în contractul de ipotecă, ca anexă la acord. În practică, acestea pot fi o varietate de documente: de la un plan cadastral al unui teren, la un raport privind evaluarea unui obiect imobiliar.

Când trimiteți documente pentru înregistrarea de stat, trebuie să fiți ghidați de la alin. 4 p. 5 art. 18 din Legea înregistrării, care prevede că alte documente necesare pentru înregistrarea statului a drepturilor (cu excepția actelor autorităților de stat și a actelor organelor de auto-guvernare locale, precum și a actelor instanțelor care instituie drepturi asupra proprietății imobiliare) sunt prezentate în cel puțin două exemplare, unul dintre care – originalul de după înregistrarea drepturilor trebuie să fie returnat titularului dreptului de autor.

În plus, copii ale actelor autorităților de stat și ale actelor organelor auto-guvernamentale locale, precum și acte ale instanțelor care creează drepturi asupra proprietăților imobiliare sunt depuse pentru înregistrarea de către stat a drepturilor în cel puțin două exemplare, dintre care una, după înregistrarea statului a drepturilor, trebuie returnată titularului dreptului de autor..

Trimitere pentru înregistrarea de stat a unui document care confirmă plata taxei de stat

În conformitate cu punctul 22 al art. 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse, taxa de stat se plătește în următoarele sume pentru înregistrarea statului:

1) un contract de ipotecă, inclusiv înscrierea în Registrul unificat al statului privind drepturile asupra proprietăților imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta despre o ipotecă ca o obligație a drepturilor asupra bunurilor imobiliare:
persoane fizice – 500 de ruble; organizații – 2.000 de ruble;

2) acorduri privind modificarea sau rezilierea unui acord ipotecar, inclusiv efectuarea de modificări corespunzătoare la înregistrările din Registrul unic al statului privind drepturile asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta:
persoane fizice – 100 de ruble;
organizații – 300 de ruble..

În cazul în care un contract ipotecar sau un contract care include un acord ipotecar care asigură îndeplinirea unei obligații, cu excepția unui acord care implică apariția unei ipoteci în baza legii, este încheiat între o persoană fizică și o persoană juridică, taxa de stat pentru acțiuni semnificative din punct de vedere juridic se percepe în suma stabilită pentru persoane fizice.

Luând în considerare prevederile alineatului (4) al alineatului (5) al art. 18 din Legea înregistrării, documentul privind plata taxei de stat este prezentat în cel puțin două exemplare, dintre care unul este originalul după înregistrarea de drepturi de către stat trebuie returnat titularului dreptului.

Trimitere pentru înregistrarea de stat a documentelor necesare pentru înregistrarea de stat a unei ipoteci, în conformitate cu legislația Federației Ruse privind înregistrarea de către stat a drepturilor de proprietate imobiliară și tranzacțiile cu aceasta

În virtutea alin. 3 p. 1 din art. 13 din Legea înregistrării în timpul înregistrării de stat a drepturilor, examinarea legală a documentelor și verificarea legalității tranzacției se efectuează. Ținând cont de faptul că autoritatea de înregistrare efectuează o examinare legală a legalității tranzacției, înregistrarea de stat a contractului de ipotecă necesită depunerea de documente legate de această tranzacție.

De exemplu, în conformitate cu paragraful 1 al art. 78 din Legea Federală din 26 decembrie 1995 N 208-FZ „Cu privire la societățile pe acțiuni” (denumită în continuare Legea privind societățile pe acțiuni), o tranzacție majoră este o tranzacție (inclusiv un împrumut, credit, gaj, garanție) sau mai multe tranzacții legate de achiziție. , înstrăinarea sau posibilitatea înstrăinării de către companie, direct sau indirect, a proprietății, a cărei valoare este de 25 la sută sau mai mult din valoarea contabilă a activelor companiei. În plus, în virtutea alineatului (1) al art. 79 din Legea privind societățile pe acțiuni, o tranzacție majoră trebuie aprobată de consiliul de administrație (consiliul de supraveghere) al societății sau de adunarea generală a acționarilor. În această privință, pentru înregistrarea statului este necesar să se prezinte documente privind aprobarea unei tranzacții majore sau un document care să confirme că ipoteca nu este o tranzacție majoră pentru angajator.

Dacă angajatorul este o persoană fizică, consimțământul angajatorului de a încheia un contract de ipotecă sau un document care confirmă că gajul nu este căsătorit sau nu a fost la momentul dobândirii dreptului de proprietate (drepturi de închiriere) trebuie să fie transmis pentru înregistrarea statului. Această cerință rezultă din clauza 3 din art. 35 din Codul familiei Federației Ruse, care prevede că pentru ca unul dintre soți să efectueze o tranzacție pentru cedarea bunurilor imobiliare și o tranzacție care necesită înregistrare în modul prevăzut de lege, este necesar să obțineți un consimțământ notarizat al celuilalt soț..

În plus, în timpul înregistrării de stat a unui acord de ipotecă, este necesar să se prezinte autorității de înregistrare:

– documentele constitutive ale părților la tranzacție (pentru persoane juridice) (clauza 4 a articolului 16 din Legea înregistrării);
– împuternicirile și alte documente care confirmă puterile reprezentanților părților la tranzacție care au semnat contractul de ipotecă și contractul de împrumut;
– pașaport tehnic pentru obiectul imobiliar (paragraful 10, clauza 1, articolul 17 din Legea înregistrării);
– planul cadastral al terenului (paragraful 10, clauza 1 a articolului 17 din Legea înregistrării);
– alte documente necesare pentru înregistrarea statului.

3. PRINCIPALELE MOTIVE PENTRU SUSPENSIUNEA ȘI (SAU) REFUZUL LA ÎNREGISTRAREA DE STAT A ACORDULUI DE MORTGAGE

Motivul principal care împiedică înregistrarea de stat a contractului de ipotecă este neprezentarea tuturor documentelor necesare. De exemplu, toate împuternicirile care confirmă puterile reprezentanților părților la tranzacție nu sunt întotdeauna depuse pentru înregistrarea statului..

În practică, există cazuri în care, în timpul unei examinări legale a documentelor prezentate, sunt evidențiate discrepanțe în descrierea subiectului ipotecii. Se întâmplă că după înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect imobiliar, s-au produs modificări în descrierea subiectului ipotecii (de exemplu, s-a schimbat numărul inventarului sau adresa obiectului imobiliar). În acest caz, este necesar să se facă modificări în USRR.

Nu este neobișnuit în cazurile în care, în timpul înregistrării de stat a unui acord ipotecar, al cărui obiect este dreptul de a închiria un teren, o examinare legală relevă o încălcare a clauzei 1.1 din art. 62 din Legea privind creditele ipotecare. În special, în conformitate cu prezentul alineat, dacă un teren este transferat în baza unui contract de închiriere către un cetățean sau o entitate juridică, locatarul parcelei are dreptul de a găzdui drepturile de închiriere a terenului în termenul contractului de închiriere a parcelei. Cu încălcarea acestei prevederi, dreptul la închiriere este transferat într-o ipotecă pentru o perioadă care depășește termenul de închiriere. Aceasta înseamnă că, în acest caz, contractul de împrumut a fost încheiat pentru o perioadă care depășește termenul de închiriere.

Adesea, acordurile ipotecare sunt primite pentru înregistrarea statului care nu corespund cerințelor Legii ipotecare. În acest caz, înregistrarea de stat a acestor acorduri este suspendată în conformitate cu Legea înregistrării. Ulterior, părțile la acord pentru a elimina observațiile registratorului de stat la contractul de ipotecă încheie un acord suplimentar. În acest caz, ținând cont de dispozițiile alineatului (2) al art. 10 din Legea cu privire la credite ipotecare, un acord suplimentar la un acord de credit ipotecar nu poate fi considerat ca atare, deoarece drepturile și obligațiile părților la acordul de ipotecă apar din momentul înregistrării de către stat a acestui acord. În consecință, raportul juridic al părților nu apare decât din momentul înregistrării de stat a contractului de ipotecă și nu este posibil să se efectueze modificări ale acestora. Astfel, este imposibil să efectuați modificări și completări la un contract de ipotecă care nu este înregistrat prin încheierea unui acord suplimentar.