A câștiga bani în urma revânzării imobiliare: secretele flipping-ului de succes

Conținutul articolului

---

• Elaborarea unui plan clar de acțiune este primul pas al oricărui flipper
• 1. Analiza situației pe piața imobiliară
• 2. Un plan clar pentru cheltuirea fondurilor
• 3. Opțiuni de compensare pentru posibile pierderi
• 4. Analiza legislației privind înregistrarea tranzacțiilor pentru cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare
• Cum să alegi articolul potrivit pentru a cumpăra
• 1. Locuințe subevaluate
• 2. Proprietatea colaterală
• 3. Vânzarea forțată urgentă a locuințelor
• 4. Apartamente fără renovare
• A avea o echipă de profesioniști este cheia succesului în flipping
• Reparația competentă cu un minim de costuri este cheia succesului
• Arta vânzării rapide a unei case
• Opțiunea 1. O licitație improvizată
• Opțiunea 2. Licitație telefonică
• Opțiunea 3. Vânzare către o agenție imobiliară
• Emisiunea fiscală
• Metoda 1
• Metoda 2
• Metoda 3

---

Flipping – cumpărarea unei case în scopul revânzării rapide, o modalitate extrem de populară de a face bani în Occident. În Rusia, această metodă de a genera venituri nu este încă populară. În acest articol, vom oferi sfaturi care pot ajuta cititorii să câștige cu succes bani pe flipping..

Elaborarea unui plan clar de acțiune este primul pas al oricărui flipper

Bine planificat – pe jumătate terminat. Acest aforism este valabil mai ales pentru persoanele care sunt implicate în flipping. Fără un plan de acțiune clar și planificat, a face bani pentru revânzarea rapidă a apartamentelor este aproape imposibil. Este necesar să înțelegeți clar succesiunea acțiunilor.

1. Analiza situației pe piața imobiliară

Un flipper începător trebuie să studieze și să înțeleagă cu atenție situația actuală pe piața imobiliară: valoarea medie de piață a diferitelor tipuri de locuințe, prognoza modificărilor prețurilor lor în viitor, nivelul cererii pentru aceste obiecte și probleme similare. Acest lucru vă va permite să alegeți dreptul de proprietate pentru a cumpăra și crește șansele de vânzare rapidă și profitabilă..

2. Un plan clar pentru cheltuirea fondurilor

De asemenea, este important să planificați clar câți bani vor fi cheltuiți pentru întreaga operațiune de revânzare, ținând cont de prețul proprietății, de costurile îmbunătățirilor efectuate în aceasta, de publicitate pentru cumpărătorii potențiali, de asistență legală, de plata impozitelor.

Întrucât tranzacția trebuie efectuată cât mai repede posibil, nu trebuie să vă implicați într-o ipotecă sau să solicitați un împrumut pentru a primi fondurile lipsă, deoarece toate documentele vor dura mult timp, iar dobânda aferentă împrumutului poate „consuma” o parte semnificativă a profitului..

Atunci când bugetați tranzacția financiară, rezervați o sumă mică pentru situații de urgență. La urma urmei, în sensul cel mai ideal, ceva întotdeauna merge greșit. Va fi foarte dezamăgitor dacă, din cauza unor lucruri mărunte, precum o creștere neașteptată a prețului materialelor de construcție, afacerea dvs. planificată cu atenție este amenințată..

3. Opțiuni de compensare pentru posibile pierderi

Un alt aspect important care trebuie avut în vedere în avans este calcularea opțiunilor de compensare pentru pierderi în cazul în care proprietatea nu poate fi vândută mult timp. Puteți calcula veniturile posibile din închirierea de bunuri imobiliare pe care intenționați să le cumpărați pentru închiriere.

4. Analiza legislației privind înregistrarea tranzacțiilor pentru cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare

Este important să se analizeze legislația privind executarea unor astfel de tranzacții. Este important să înțelegeți clar ce documente sunt necesare de la cumpărător și vânzător atunci când încheiați un contract de vânzare de locuințe, unde să mergeți pentru a înregistra proprietatea și multe alte puncte. Acest lucru vă va permite să nu pierdeți timp la cumpărarea sau vânzarea unui obiect..

Cum să alegi articolul potrivit pentru a cumpăra

Există mai multe tipuri de proprietăți imobiliare din care pot câștiga flippers.

1. Locuințe subevaluate

Apartamentele sau casele, în apropierea cărora vor fi construite în curând importante infrastructuri, vor crește cu siguranță valoarea după finalizarea construcției lor. Acestea pot fi stații de metrou, hipermarketuri sau centre de birouri mari..

În Rusia, speculațiile cu apartamente în clădirile noi din Sochi au fost mediatizate pe scară largă. Oameni de afaceri întreprinzători, care au cumpărat în prealabil apartamente și le-au vândut înainte de criză, au câștigat mulți bani în doar câteva luni.

O situație similară, potrivit previziunilor experților, ar trebui să apară în ajunul Cupei Mondiale FIFA 2018. Creșterea prețurilor locuințelor din orașele care găzduiesc meciurile campionatului ar trebui să înceapă cu câteva luni înainte de începerea Cupei Mondiale.

2. Proprietatea colaterală

Băncile dețin licitații pentru vânzarea proprietății debitorilor. De regulă, costul unui astfel de lot începe de la 80% și poate coborî la 40% din valoarea de piață a proprietății. Informațiile despre licitații sunt adesea postate pe site-urile web ale băncilor. Este adevărat, flipper-ul va trebui să le monitorizeze în mod constant pentru a obține informațiile necesare, în timp ce cele mai valoroase obiecte sunt cumpărate de persoane interesate nu la licitații publice, ci în mod privat, dar, cu toate acestea, unii ruși reușesc să obțină locuințe decente la licitații la un preț ieftin.

3. Vânzarea forțată urgentă a locuințelor

Se întâmplă că proprietarii unui apartament sau o casă au decis să se mute într-un alt oraș sau țară sau au nevoie urgentă de o sumă mare de bani din cauza unor circumstanțe neprevăzute neprevăzute. În acest caz, acestea nu vor negocia mult timp, iar locuințele lor vor fi achiziționate cel mai probabil la un preț sub valoarea de piață. Astfel de opțiuni nu sunt obișnuite, dar profitul obținut mai mult decât compensează toate dificultățile de a le găsi.

4. Apartamente fără renovare

Cea mai ușoară opțiune pentru un flipper este să cumpărați un apartament fără finisare sau în stare „moartă”. Conform unor rapoarte, reparațiile bune cresc costul locuinței cu 5-10%. Și după finisarea de înaltă calitate a proprietăților imobiliare de elită, profitul poate fi de 20-25% din suma investită în apartament.

Indiferent de tipul imobiliar pe care îl alege Flipper, el trebuie să-și amintească că cel mai simplu mod este de a vinde locuințe accesibile pe care le poate permite o familie cu un venit mediu. Desigur, la revânzarea unei case sau apartamente de elită, puteți obține un profit mult mai mare, dar găsirea cumpărătorilor pentru un astfel de obiect este mult mai dificilă.

A avea o echipă de profesioniști este cheia succesului în flipping

Operațiunea de revânzare a apartamentelor este împărțită în mai multe etape și fiecare dintre acestea necesită cunoștințe speciale, de aceea, pentru persoanele care doresc să facă flipping, este foarte important să selectați o echipă de profesioniști, unde fiecare va fi responsabil pentru propria parte a muncii..

Nu se poate face fără:

• un agent imobiliar experimentat, care cunoaște bine condițiile pieței, care va putea selecta o proprietate adecvată și apoi să găsească cumpărători pentru aceasta;
• persoanele care vor efectua renovări ale locuinței sau cel puțin (dacă flipper-ul face singur reparațiile) un proiectant bun care va face un proiect de proiectare;
• un avocat competent care poate prelua asistența juridică a tranzacțiilor.

Reparația competentă cu un minim de costuri este cheia succesului

Pentru ca interiorul unui apartament să impresioneze cumpărătorii, nu este necesar să investești zeci de mii de dolari în renovări. La urma urmei, scump nu înseamnă elegant. Este mult mai important să faceți un proiect bun de proiectare a locuințelor.

Datorită lui, puteți aranja rațional mobilierul și schimbați iluminatul, ceea ce va ajuta la creșterea vizuală a spațiului. Și combinațiile de culori selectate corect de pereți, perne, covoare, perdele, tapițerie de mobilier și diverse accesorii, cum ar fi tablouri pe pereți sau figurine de pe rafturi, pot adăuga individualitate interiorului unui apartament și îl pot schimba dincolo de recunoaștere..

Arta vânzării rapide a unei case

Există mai multe opțiuni pentru vânzarea rapidă a bunurilor imobiliare, care au fost utilizate cu succes de toți imobiliarii de mai mulți ani..

Opțiunea 1. O licitație improvizată

Câțiva cumpărători potențiali care și-au exprimat interesul pentru proprietate sunt invitați să vizualizeze proprietatea în același timp. Acest lucru le creează o iluzie că apartamentul este la cerere și este necesar să „îl mizezi rapid pentru tine”, până când obiectul este „luat” de către concurenți. Unii agenți imobiliari întreprinzători invită cumpărători falsi la o întâlnire, care, cu interesul lor crescut, provoacă clienți reali la cumpărături spontane.

Opțiunea 2. Licitație telefonică

Vânzătorul apelează alternativ la mai mulți cumpărători potențiali care au acceptat să cumpere. După ce primul cumpărător este de acord să achiziționeze locuințe la un preț prestabilit, el formează numărul altuia, spune că condițiile s-au schimbat ușor și apelează la o sumă ceva mai mare. Dacă al doilea client este de acord, numărul celui de-al treilea este format și este apelat la o sumă și mai mare. Astfel, puteți obține prețul maxim de vânzare pentru un apartament, fără a petrece mult timp la negociere cu clienții..

Opțiunea 3. Vânzare către o agenție imobiliară

Dacă nu puteți găsi un cumpărător pentru locuințe, puteți încerca să vindeți apartamentul unei agenții imobiliare. Această opțiune este relevantă atunci când, pentru o lungă perioadă de timp, cumpărătorul nu se află la instalație sau flipper, din anumite motive, trebuie să părăsească rapid proiectul. Un dezavantaj semnificativ al acestei scheme este prețul de vânzare. Agenția va fi interesată de un apartament dacă vede oportunitatea de a câștiga bani la revânzare. Și pentru aceasta, prețul său trebuie să fie sub prețul pieței. Cu o piață a locuințelor în creștere, diferența ar trebui să fie de 70-80%, cu o piață în scădere – 50-60%.

Emisiunea fiscală

Principalul motiv pentru care flipping-ul nu a devenit larg răspândit în Rusia este particularitățile legislației fiscale. Cumpărătorul bunului nu este impozitat, dar vânzătorul este obligat să achite 13% din valoarea de vânzare Să zicem că un flipper a cumpărat un apartament pentru 4 milioane de ruble, a adus îmbunătățiri pentru 500 de mii de ruble și apoi l-a vândut pentru 6 milioane de ruble. În acest caz, valoarea impozitului pe vânzări pe care este obligat să îl plătească este de 780.000 de ruble, ceea ce mănâncă o parte semnificativă a profitului. Există însă o serie de moduri de minimizare a riscurilor fiscale..

Metoda 1

Dacă suma de vânzare a locuinței este mai mică de trei milioane de ruble, impozitul pe vânzări este același 13%, dar vânzătorul are dreptul de a primi o deducere fiscală de la stat în sumă de 260 de mii de ruble, iar cumpărătorul – 130 de mii de ruble. Este necesar ca achiziția și vânzarea să fi fost efectuate într-un an calendaristic (perioada fiscală), în caz contrar, părțile la acord nu vor avea dreptul la o deducere fiscală.

Metoda 2

În unele cazuri, când valoarea reală a proprietății depășește limita legală, cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord că acordul va indica o sumă mai mică de trei milioane, iar restul banilor vor fi transferați în numerar. Deși această schemă este ilegală, cei care vor să economisească bani în acest fel sunt încă.

Metoda 3

Conform Codului Fiscal al Federației Ruse, în cazul în care vânzătorul de proprietăți imobiliare îl deținea mai mult de trei ani de la data contractului, nu este obligat să plătească impozitul pe vânzări deloc.