Cum să cumpărați un teren pentru construcția de locuințe individuale

Conținutul articolului



Cum să cumpărați un teren pentru construcția de locuințe individuale

Înainte de a continua la descrierea procedurii de achiziție a unui teren pentru construcția de locuințe individuale, merită să vă dați seama ce terenuri sunt adecvate pentru construcție. Această problemă este deosebit de relevantă înainte de a cumpăra terenuri pe piața secundară, adică de la persoane fizice, întrucât atunci când întâlnești un agent imobiliar nu prea cinstit și un cumpărător care nu este prea versat în legislația funciară, este posibil să achiziționezi astfel de parcele, a căror dezvoltare va atrage o serie de coliziuni..

Un exemplu viu este următorul caz real: pentru a construi o casă de țară mai mare, un anumit cetățean a achiziționat două terenuri învecinate. Planurile proprietarului recent făcute includeau unificarea suplimentară a parcelelor, dar după prima vizită la administrația locală, s-a dovedit că unificarea nu a fost destinată să aibă loc. Cert este că doar unul dintre ei avea un scop specific pentru construcție, iar celălalt era destinat uzului agricol (scopul direct era grădinăritul). Este aproape imposibil să schimbi scopul unui astfel de site. Drept urmare, proprietarul nu a putut să-și construiască o casă cu dimensiunea dorită și nu avea deloc nevoie de terenuri agricole. Este foarte problematic să se demonstreze că acordul de vânzare și cumpărare în acest caz a fost încheiat prin fraudă și, în orice caz, procesul va dura, pentru a spune cu ușurință, mult timp. Pentru a evita astfel de cazuri, trebuie să navigați pe categoriile de terenuri și scopul prevăzut al acestora și, de asemenea, nu uitați să studiați cu atenție pașapoartele cadastrale ale parcelelor achiziționate..

Categoriile de terenuri și scopul prevăzut

Articolul 7 din Codul funciar al Federației Ruse definește șapte categorii de terenuri: terenuri agricole; terenuri de așezări; terenuri destinate industriei, energiei, transporturilor și altor scopuri incompatibile cu construcția de locuințe individuale; terenuri din arii și obiecte special protejate; teren forestier; fond de apă; terenuri de rezervă.

Cu toate acestea, regimul juridic al utilizării acestui sau acelui site este determinat nu numai de categoria din care face parte, dar și de scopul imediat. Există o mulțime de astfel de numiri, de aceea ne vom concentra pe cele care permit construcția unei case.

Terenuri pentru construcții individuale de locuințe – aici scopul vorbește de la sine. Astfel de terenuri sunt clasificate ca terenuri de așezare.

O casă poate fi construită și pe terenuri cu un scop diferit – pe căsuțe de vară sau parcele de grădină care aparțin categoriei de terenuri agricole, cu toate acestea, este imposibil să vă înregistrați într-o casă construită pe o căsuță de vară, deoarece de jure o astfel de casă nu este destinată reședinței permanente, ci pe În plus, trebuie să cultivați pomi fructiferi și / sau tufișuri de fructe de pădure (procedura pentru planificarea și construirea parcelei de grădină este determinată de SNiP 30-02-97 „Planificarea și dezvoltarea teritoriilor asociațiilor de grădinărit”).

După ce ne-am ocupat de categoriile de terenuri și de scopul acestora, vom trece la o etapă mai dificilă – dobândirea dreptului de proprietate sau închirierea unui teren pentru construcția unei clădiri rezidențiale.

Teren pentru construcții rezidențiale: metode de achiziție

Există două modalități de achiziție a unui teren destinat construcției: cumpărarea unei astfel de parcele pe piața secundară, adică de la persoane fizice sau achiziționarea acesteia din proprietatea statului sau a municipalităților (achiziție). Puteți obține terenuri gratuit, dar o astfel de oportunitate este oferită numai pentru Eroii Uniunii Sovietice și Federația Rusă, deținători întregi ai Ordinului Gloriei, Eroilor Muncii Socialiste, deținători ai Ordinului Marii Muncii de trei grade. Din păcate, nu toată lumea are astfel de servicii către Patria Mamă și, prin urmare, majoritatea trebuie să recurgă la achiziționarea de terenuri de la persoane private sau de la stat..

Există două modalități de achiziționare a unui teren de la fondul funciar de stat: fără acordul prealabil cu privire la amplasarea obiectelor și invers – cu un acord preliminar privind amplasarea obiectelor. Cu toate acestea, pentru construcția de locuințe, numai procedura de achiziție este furnizată fără acordul prealabil cu privire la locația obiectului. Prin urmare, în cazul construcției unei clădiri rezidențiale individuale, este relevantă doar prima metodă de privatizare a terenurilor de stat..

În general, diversele oportunități de achiziție a parcelelor pe care se va construi o casă în viitor pot fi exprimate astfel:

Cumpărați un teren pentru construcția de locuințe individuale:

  • Cumpărați pe piața secundară.
  • Achiziționarea de terenuri municipale și de stat. proprietate fără acord prealabil cu privire la locația obiectelor (cumpărați la licitație).
  • Obțineți-l gratuit (doar anumite categorii ale populației).

Cumpărarea unui teren pentru construcție pe piața secundară

Achiziția unui teren de la proprietarii privați este din punct de vedere procedural mult mai ușoară și mai rapidă decât achiziționarea de terenuri de la proprietatea de stat sau municipală, cu toate acestea, în acest caz, trebuie pregătit pentru un nivel mai mare de concurență și, în consecință, o valoare mai mare a parcelei..

Încheierea unui contract de vânzare a terenurilor

Pentru a achiziționa un teren pentru construcția unei case private, este necesar să închei un acord privind vânzarea unui teren cu persoana căreia îi aparține acest lot (vânzătorul parcelei), respectând cerințele prevăzute la capitolul 30 al șaptelea paragraf din Codul civil al Federației Ruse (articolele 549-552, 554-557 ). Contractul se încheie în scris cu declarația obligatorie a următoarelor condiții:

  • subiectul contractului (trebuie să specificați datele care vă permit să stabiliți definitiv terenul care urmează să fie vândut: locația parcelei, categoria terenului, scopul acesteia, suprafața totală)
  • prețul contractului stabilit prin acordul părților.

Pentru ca proprietatea asupra unui teren să treacă de la fostul proprietar către dumneavoastră, acest transfer trebuie să fie înregistrat în procedura de înregistrare obligatorie a statului. Prin urmare, după ce toate detaliile acordului de cumpărare și vânzare a terenurilor au fost convenite și a fost semnat acest acord, este necesar să trecem la a doua etapă..

Înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra unui teren în baza unui contract de vânzare-cumpărare

Procedura de înregistrare a statului este reglementată de Legea Federală „Înregistrarea de către stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”..

Transferul drepturilor este înregistrat (notă, nu un acord, respectiv transferul drepturilor) în instituția justiției pentru înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. Trebuie să contactați autoritatea pentru amplasarea terenului pe care îl obțineți. Pentru a înregistra transferul de proprietate, documentele sunt transmise autorității de înregistrare corespunzătoare atât de către cumpărător, cât și de vânzător..

Mai jos este lista documentelor necesare:

  • cerere de înregistrare;
  • primirea plății de înregistrare;
  • documente care atestă persoana și confirmă autoritatea dvs. ca cumpărător;
  • acord de vânzare de terenuri;
  • plan cadastral funciar.

Faptul de acceptare a documentelor trebuie să fie înregistrat în cartea de contabilitate și trebuie să vi se ofere o chitanță pentru obținerea documentelor de titlu pentru înregistrarea de stat. Această chitanță trebuie să conțină toate documentele pe care le-ați trimis pentru înregistrare.

Cum să cumpărați un teren pentru construcția de locuințe individuale

După ce a depus o cerere cu un pachet de documente, instituția justiției o ia în considerare în termen de o lună și ia o decizie privind înregistrarea. Această procedură include:

  • expertiza juridică și confirmarea legalității contractului de vânzare-cumpărare;
  • stabilirea absenței obligațiilor și a drepturilor terților asupra terenului, care face obiectul acordului, precum și stabilirea absenței altor factori care pot atrage nulitatea tranzacției;
  • efectuarea de înregistrări privind înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui teren funciar specific în Registrul unic al statului privind drepturile asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta.

După aceea, autoritatea de înregistrare face inscripții pe documentele de titlu și eliberează un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra terenului. Acest certificat este cel care confirmă recunoașterea de către stat a proprietății asupra unui teren specific.

Achiziționarea unui teren pentru construcție din terenuri de stat

Persoanele fizice (persoane fizice și juridice) pot obține dreptul de proprietate asupra terenurilor deținute de stat (care în esență este privatizarea) numai contra cost. Posibilitățile de achiziționare a parcelelor gratuite în mod gratuit de către anumite categorii de cetățeni sunt indicate mai sus. Codul funciar exclude posibilitatea unui refuz nemotivat de a furniza terenuri cetățenilor și persoanelor juridice. O listă exhaustivă de motive pentru refuz este, de asemenea, indicată în prezentul regulament. Aceste motive sunt:

  • retragerea din circulație a unui site;
  • interzicerea privatizării terenurilor. O astfel de interdicție poate fi stabilită prin lege federală;
  • rezervarea terenurilor pentru nevoile guvernului local sau ale statului.

Așa cum am menționat mai sus, pentru construcția de locuințe, loturile de teren sunt supuse răscumpărării fără aprobare prealabilă, prin urmare, trebuie să se concentreze asupra acestui mecanism special de obținere a dreptului de proprietate sau de închiriere a terenurilor. Terenurile destinate construcției fără aprobarea prealabilă a locației obiectelor pot fi transferate proprietății sau închirierii pe termen lung persoanelor fizice numai prin licitație sub formă de licitații. O excepție este primirea unui teren în proprietate sau închiriere în limitele unei zone construite de către o persoană cu care s-a încheiat un acord privind dezvoltarea unei zone construite..

Adică, în majoritatea cazurilor, este posibilă achiziționarea unui teren pentru construcție din terenuri de stat exclusiv la licitație. Cu toate acestea, înainte de scoaterea la licitație a parcelei dorite, ar trebui să fie întreprinse o serie de alte acțiuni, astfel cum sunt definite de Codul funciar al Federației Ruse și Legea Federală „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”. parcela, furnizează următoarea procedură pentru furnizarea unui teren:

  • formarea unui teren în conformitate cu cerințele Legii federale „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”;
  • determinarea utilizării permise a amplasamentului (în acest caz – pentru construcții individuale de locuințe);
  • formarea condițiilor tehnice pentru conectarea la comunicațiile inginerești în conformitate cu Regulile pentru determinarea și asigurarea condițiilor tehnice pentru conectarea unui obiect de construcție de capital la rețelele de inginerie și asistență tehnică;
  • deține oferte după ce a luat o decizie relevantă, publică în mass-media despre organizarea unei licitații sau licitații și primirea cererilor relevante de la alte persoane.

Acesta este planul de acțiune al proprietarului terenului, adică al organismului de autoguvernare (dacă terenul se află în limitele așezării) sau a autorității executive (dacă parcelul nu aparține categoriei de terenuri a așezărilor) atunci când furnizează parcele persoanelor fizice. Cu toate acestea, nu trebuie să speri că întreaga procedură va fi efectuată de către oficiali și va trebui doar să aștepți licitația. Pentru a achiziționa un teren de proprietate municipală sau de stat, trebuie să:

  1. Solicitați cu o cerere de furnizare a unui teren destinat construcției individuale de locuințe autorităților locale (autorități autonome sau autorităților executive).
  2. Comandați o copie, pe care ar trebui să fie prezentat un plan topografic al terenului care vă interesează.
  3. Aflați dacă există obligații cu privire la site-ul de care sunteți interesat (drepturi legale ale terților, de exemplu, serviciu de serviciu etc.). Pentru a face acest lucru, este, de asemenea, necesară depunerea unei cereri și atașați acesteia o copie a planului de teren, pe care, în lipsa grevelor, va fi aplicată o ștampilă corespunzătoare.
  4. O procedură similară este furnizată pentru a afla dacă există vreo interdicție de construcție pe un teren specific („linii roșii”, de exemplu, o conductă care circulă pe parcelă).
  5. Toate documentele primite, împreună cu o cerere de furnizare a unui teren destinat construcției individuale de locuințe, pentru proprietate sau închiriere, sunt prezentate spre examinare finală și luarea deciziilor către autoritățile locale sau autoritățile executive.

După ce ai finalizat toate etapele de mai sus, autoritățile locale vor accepta decizie de a efectua o licitațieși postează informații despre deținerea sa în mass-media. Obiectul licitației este, în funcție de dreptul dvs. declarat, fie dreptul de proprietate, fie dreptul de închiriere asupra unui teren pentru construcția de locuințe individuale. Valoarea nominală a terenului este determinată în funcție de datele de cadastru, de aceea această valoare este semnificativ mai mică decât valoarea de piață. Dacă în termen de o lună de la publicarea oficială a licitației, nimeni nu a depus o cerere de participare la ea, aveți dreptul de a cumpăra site-ul la valoarea sa nominală. Desigur, în cele mai multe cazuri, există cei care doresc să achiziționeze un teren și, prin urmare, inițiatorul licitației trebuie să reziste la concurență, adesea destul de dură, de la alți ofertanți.

Protocolul rezultatelor licitației, v-a fost predată, este baza pentru încheierea unui contract de vânzare și cumpărare a unui teren pentru construcția de locuințe sau încheierea unui contract de închiriere cu privire la această parcelă și înregistrarea ulterioară a statului a drepturilor primite asupra terenului.

În cele mai multe cazuri, după organizarea licitației, se încheie un contract de închiriere pe trei ani cu câștigătorul. În această perioadă, persoana care a primit terenul pentru utilizare este obligată să o construiască în conformitate cu scopul prevăzut. Dacă această condiție este îndeplinită, site-ul este transferat în cele din urmă în proprietatea privată.

Evaluează articolul
( Nu există încă evaluări )
Distribuie prietenilor
Recomandări și sfaturi în orice domeniu al vieții
Adauga un comentariu

Dând clic pe butonul „Trimiteți comentariul”, sunt de acord cu prelucrarea datelor cu caracter personal și accept politica de confidențialitate